SIXIÈME PARTIE

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4** Si le droit de tacite reconduction s'étend à d'autres cg^iiff^ W^^ifti k^n

^T> f^% «- Cf <»» p'fi< »ii» to w»» rmn^tnmimh H m mf^ »*•#!>»

84^. La recofuititfiton est vn contrat de louage d'une diose; contrat qii'on ^f4mm<H»e<itcitement ipt^fvewi entre le leca^ur et le coRducteof , lorsque |M)ès f ««yîi^t^ <fe ieçips d^ préeédefit hsà , le conikijDteor a eomlmié de jouir ê% la «liose , fi ^ue le locateur fa souffert.

C«M reeenéuecioR Vest donc pokit le précédeni Ml wA èonlinue^ mais un nouveau bail formé par une nouvelle convention taeHe des parties, lequel succède aÉ piécédeot.

C'étak eê ^ féatàudt k loiiè, ff. LôcaL Qtd ma uHmm îm^fuê êomiumU^ fimio ptenquê Umpêr49m)iomÊê<etti 4nteUi§Hur #911» âtmimu^ fmum fMiitmi^ C0l9mm ém (une» «av, «le inUgr9 iaearê (')5 L. 14, Cf. Iseat.

843. La tacite reMië«eti#B est fondée çur une présempcfon de dr^ éift* bii# par ewe M «que f usace • adoptée, néme dans les prenliiees de droit eeu« tumier^ quoique les lois c^wiitmiéres de ees jHt>vfoees ne s'ea ^ent pas etpHiliiéea i II y en a néaniiM^ quelques-anes qui (Sfen ^^ont expliquées; conmi^ OrTéans, art. 4âH; Reims, art. Wè, ete.

Cette présoiHpiien n-esC pas une présomption jurU H de jure^ mais <fesl seuiemeat une présomption de droir, prœsumpiio juris (*).

344. Du princip.e que nous venons d'établir, « que cette reconduction se forflue par le eensej[itemenl présu^ié du locatepr, qui, en souffrant que son fenniéf eestîfi«ie fei^ploltatiop de sa ^étairiç, est censé vouloir la lui louer aux mêmes conditionsi et par eidui du fermier, (|^.ui, ep continuant cette px-

n r. art. 1738, C.civ.

Art. 1738 : «;§{, à l'expiration 4e6 « baux écrits, le preneur resjte et est a laissé en possession , il s*opcf^ nn n nouveau bail dont l'effet est réglé « par f article r^lalif au^ locatiPA^ i^- « ies sans écrit. »

(•) V. art. 1739, C. civ.

Art, 1739 : «Lorsqu'il y a un congé /t signifié, le preneur, quoiqu'il ait conte tinuésajojuJ6sance,ne peut ipvoqucjr « la tacite j^coQductioo. »

Ari. 17 W : « Dans le cas des deux ar- « Àçl^$ P^écédentç. la çautioo donaé^ « pour ie bail ne srétend pas aux oMm « gâtions résultantde la prolongation.»

420 thaité du conthat de iouage.

ploilation, est présumé vouloir la tenir de nouveau aux mêmes conditions,» dérivent les conséquences suivantes :

V II s'ensuit que si, dès avant l'expiration du bail, le locateur avait donné la demande contre son fermier ou locataire pour l'expulser, et que le procès se trouvât pendant au temps de l'expiration, il n'y aurait pas lieu à la tacite reconduction, quoique le locataire ou fermier fût resté quelque peu de temps en jouissance depuis l'expiration du bail; car on ne peut pas présumer dans le locateur la volonté de lui renouveler un bail dans un temps où il plaide pour l'expulser,

345. Il s'ensuit, 2^ 2i plus forte raison, que si, au temps de l'expiration du bail, l'une des parties n'était pas capable de consentement, il n'y aurait pas lieu à la reconduction : Si intérim dominus furere eœperity vel decesserity fieri non posse Marceline ait, ni locatio redintegretur; eâd, L. 14.

Ce que la loi dit, si furere cœperitj doit s'entendre du cas auquel le locateur se trouverait, lors de l'expiration du bail qu'il a fait, privé de l'usage de là raison, sans qu'il lui eût été pourvu d'un curateur. 11 est évident qu'en ce cas il ne pourrait pas y avoir lieu à la présomption d'une tacite reconduction. Mais si, lors de rex]>iration du bail, le locateur avait un curateur qui eût souffert que le fermier ou locataire continuât de jouir, il y aurait lieu â la présomption d'une tacite reconduction.

346. Il suit aussi, 3<> du même principe, qu'il n'y a pas lieu lila tacite reconduction dans les baux judiciaires; car on ne peut pas dire que le commissaire, à qui seul il appartient de faire les baux judiciaires, ail loué tacitement de nouveau l'héritage saisi au fermier judiciaire, ce commissaire ne pouvant faire qu'en justice les baux des héritages saisis.

349« Si le locateur était une personne à qui on eût donné un conseil dont elle fût tenue de prendre l'avis par écrit pour tous les actes qu'elle passerait, il ne pourrait y avoir lieu à la tacite reconduction, qui ne peut être intervenue, puisque celte personne n'est pas capable de renouveler le bail sans un avis par écrit de son conseil.

349. Ce que la loi dit, si deeesserit, s'entend en ce sens, si, lors <te l'expiration du bail, il n'y avait ni héritier, ni curateur à la succession du locateur; car, s'il y en avait un, cet héritier succédant à la qualité du locateur, et à la propriété de l'héritage, il est lui-même censé renouveler tadtement le bail, en permettant que le fermier continue l'exploitation. '^

Si, lors de l'expiration du bail, il y avait un héritier, mais qm n'eût pas encore pris qualité, y aurait-il lieu à la tacite reconduction ?

Je pense qu'il pourrait y avoir lieu; car un héritier, lorsqu'il s'est porté héritier, est facilement présumé avoir eu la volonté de l'être dès avant qu'il Tait déclarée, et avoir, en sa qualité d'héritier, consenti à la reconduction, lorsque le fermier ou le locataire ont commencé à jouir de nouveau. Menoch.. Ptcbs^ 3,85,26.

849. Le droit romain présume la tacite reconduction lorsque depuis l'expiration du bail, le fermier ou locataire est demeuré dans l'héritage, sans fixer ni déterminer le temps pendant lequel il doit y demeurer.

Pour qu'il y ait lieu à cette présomption, il faut qu'il y soit resté un temps suffisant pour que le locateur ait pu en avoir avis, et le sommer d'en sortir, s'il ne voulait pas lui continuer un nouveau bail; et ce temps s'estime suivant les coutumes ou l'usage des lieux.

Notre coutume d'Orléans décide, art. 420, qu'il y a lieu à la tacite reconduction lorsque le locataire d'une maison y est demeuré huit jours depuis Texpiration du bail, sans que le locateur lui ait dénoncé d'en déloger.

Il faut pour cela que le locataire n'ait pas commencé à déloger dans la huitaine; car le fait du délogement résiste à la présomption de la volonté de la reconduction.

VI* PARTIE, SECT. l". DES BÉSOLUTIONS DU BAIL. 121

350. Si le locateur n'avait pas à la vérité dénoncé au locataire de sortir dans la huitaine depuis l'expiration du bail, mais qu'il eût dans ce temps, ou inéme dès avant l'expiration du bail, fait un bail à un autre, dont l'antériorité de la date fût constante, le locateur serait-il en ce cas admis après la hui* laine à faire sortir l'ancien locataire, pour faire place à celui à qui il a fait le nouveau bail ?

Pour Taffirmative, on dira que le nouveau bail qu'il a fait au nouveau locataire, empêche de pouvoir présumer que le locateur ait voulu renouveler un bail a l'ancien, et consentir à une tacite reconduction ; et que, n'y en ayant point, l'ancien locataire ne peut se défendre de quitter l'occupation de la maison dont le bail est expiré.

Nonobstant ces raisons, j'estime que, quoiqu'on ne puisse pas dire qu'il y ait une tacite reconduction, le bail que le locateur a fait au nouveau locataire résistant à cette présomption, néanmoins on doit décider que le locateur doit laisser jouir l'ancien locataire, comme s'il y avait effectivement une tacite reconduction; parce qu'en ne l'avertissantpas dans la huitaine de sortir, il l'ainduit en erreur, lui a donné lieu de croire qu'il y avait reconduction , et lui a fait manquer les occasions qu'il aurait pu avoir de se pourvoir d'une autre maison. 3&1. La coutume de Rheims, art. 390, se contente d'un temps encore plus court que celui fixé par notre coutume d'Orléans. Pour présumer la reconduction, il suffit, suivant cette Coutume, que le conducteur a'it continué de jouir de la maison passé le jour de Saint-Pierre, qui est cinq jours après celui de Saint-Jean, auquel les louages de maisons commencent.

35^. A l'égard des héritages de campagne, il y a lieu à la tacite reconduction lorsque, depuis l'expiration du bail pour les bâtiments, le fermier a continué d'y demeurer ; comme aussi lorsque, après l'expiration de la dernière année, il a commencé les façons et labours de Tannée suivante. Mais comme il pourrait arriver qu'il les fît à l'insu du locateur, le locateur peut empêcher la tacite reconduction, en faisant défenses au fermier de continuer, dans un temps suffisant pour qu'il ait pu avoir avis de la continuation d'exploitation du fermier, et pour lui faire ces défenses. Ce temps doit être laissé à l'arbitrage du juge dans les Coutumes qui ne l'ont pas fixé. Celles de Lille et de la Salle de Lille donnent au propriétaire jusqu'à la Chandeleur, pour sommer le fermier qui a , depuis l'expiration du Bail, labouré et ensemencé les terres, de cesser l'exploitation, k la charge de lui offrir le remboursement des labours et semences

353. Quelques Coutumes font résulter une tacite reconduction, non-seulement de la continuation de jouissance de la maison ou autre héritage depuis l'expiration du bail, mais de cela seul qu'aucune des parties n'a dénoncé à l'autre, avant l'expiration du bail, qu'elle n'entendait plus continuer la location ou conduction. C'est la disposition de la coutume du Bourbonnais, chap. 13, art. 124.

Entre ces Coutumes, il y en a qui fixent un temps dans lequel cette dénonciation doit être faite. Saint-Flour veut que ce soit six mois avant l'expiration du bail ; Âuxerre se contente que ce soit quinze jours auparavant. Il y en a d'autres qui ne fixent aucun temps, comme Bourbonnais , en Tarlicle ci dessus cité. Dans celles-ci, la dénonciation peut se faire le dernier jour du terme.

3S4« 11 n'y a pas de tacite reconduction, lorsque les parties sont expressément convenues par le bail qu'il n'y en aurait pas. Par exemple, si par le bail à ferme d'une métairie , il avait été dit qu'il finirait à tel temps , sans que le fermier pût prétendre qu'il y eût reconduction^ quand même depuis ledit temps U aurait continué d'exploiter la métairie; rien n'empêche qu'une telle clause ne soit valable et ne doive être exécutée. C'est pourquoi, si , après l'expiration du bail fait avec cette clause, le fermier a labouré et ensemence les terres de la métairie, le propriétaire ne laissera pas de pouvoir l'expulser, à la charge de lui payer le prix de ses labours et semences. 351». Observez néanmoins que cette clause n'a d'autre objet que d'empé-

120 TRAITÉ DU CONTHAT de tOUAGE.

ploiiaiîon, est présumé vouloir la tenir de nouveau aux mêmes conditions,» dérivent les conséquences suivantes :

V II s'ensuit que si» dès avant l'expiration du bail, le locateur avait donné la demande contre son fermier ou locataire iK>ur l'expulser, et que le procès se trouvât pendant au temps de l'expiration, il n'y aurait pas lieu à la tacite reconduction, quoiçiue le locataire ou fermier fût resté quelque peu de temps en jouissance depuis l'expiration du bail; car on ne peut pas présumer dans le locateur la volonté de lui renouveler an bail dans «n temps où il pfadde pour l'expulser.

345. Il s'ensuit, 2^ 2i plus forte raison, que si, au temps de l'expiration du bail, Tune des parties n'était pas capable de consentement, il n'y aurait pas lieu à la reconduction : Si intérim dominus furere cœperil, vel decesserii^ fieri non posse Marceline ail^ ut locatio redintegretur; eâd, L. 14,

Ce que la loi dit, si furere cœperit, doit s'entendre du cas auquel le locateur se trouverait, lors de l'expiration du bail qu'il a fait, privé de l'usage de là raison, sans qu'il lui eût été pourvu d'un curateur. Il est évident qu'en ce cas il ne pourrait pas y avoir lieu à la présomption d'une tacite reconduction. Mais si, lors de l'exjiiration du bail, le locateur avait un curateur qui eût souffert que le fermier ou locataire continuât de jouir, il y aurait lieu â la présomption d'une tacite reconduction.

346. Il suit aussi, 3<» du même principe, qu'il n'y a pas Heu lila tacite reconduction dans les baux judiciaires ; car on ne peut pas dire ^ue le commissaire, à qui seul il appartient de faire lesbaux judiciaires, xtit loue tacitement de nouveau l'héritage saisi au fermier judiciaire, ce commissaire ne pouvant faire qu'en justice les baux des héritages saisis.

34I9« Si le locateur était une personne à qui on eût donné un conseil dont elle fût tenue de prendre l'avis par écrit pour tous les actes qu'elle passerait, il ne pourrait y avoir lieu à la tacite reconduction, qui ne peut être intervenue, puisque celte personne n'est pas capable de renouveler le bail sans un avis par écrit de son conseil.

349. Ce que la loi dit, si deeesserity s'entend en ce sens, si, lors de l'expiration du bail, il n'y avait ni héritier, ni curateur âi la succession du locateur; car, s'il y en avait un, cet héritier succédant k la qualité du locateur, et à la propriété de l'héritage, il est lui-même censé renouveler tacitement le bail, en permettant que le fermier continue l'exploitation. **

Si, lors de l'expiration du bail, il y avait un héritier, mais qui n'eût pas encore pris qualité, y aurait-il lieu à la tacite reconduction ?

Je pense qu'il pourrait y avoir lieu ; car un héritier, lorsqu'il s'est porté héritier, est facilement présumé avoir eu la volonté de l'être dès avant qu'il l'ait déclarée, et avoir, en sa qualité d'héritier, consenti à la reconduction, lorsque le fermier ou le locataire ont commencé à jouir de nouveau. Menoch., Prœs^ 3, 85, 26.

Pour qu'il y ait lieu à cette présomption, il faut qu'il y soit resté un temps suffisant pour que le locateur ait pu en avoir avis, et le sommer d'en isoriir, s'il ne voulait pas lui continuer un nouveau bail; et ce temps s'estime suivant les coutumes ou l'usage des lieux.

Notre coutume d'Orléans décide, art. 420, qu'il y a lieu à la tacite reconduction lorsque le locataire d'une maison y est demeuré huit jours depuis Texpiraiion du bail, sans que le locateur lui ait dénoncé d'en déloger.

Il faut pour cela que le locataire n'ait pas commencé à déloger dans la huitaine; car le fait du délogement résiste à la présomption de la volonté de la reconduction.