VI* PARTIE. SECT, T*. DES BÉSOLUTIONS DU BAIL
350. Si le locateur n'avait pas à la vérité dénoncé au locataire de sortir dans la huitaine depuis l'expiration du bail, mais qu'il eût dans ce temps, ou même dès avant l'expiration du bail, fait un bail à un autre, dont l'antériorité de la date fût constante, le locateur serait-il en ce cas admis après la huitaine à faire sortir l'ancien locataire, pour faire place k celui à qui il a fait le nouveau bail ?
Pour Taffirmative, on dira que le nouveau bail qu'il a fait au nouveau locataire, empêche de pouvoir présumer que le locateur ait voulu renouveler un bail a l'ancien, et consentir à une tacite reconduction ; et que, n'y en ayant point, l'ancien locataire ne peut se défendre de quitter l'occupation de la maison dont le bail est expire.
Nonobstant ces raisons, j'estime que, quoiqu'on ne puisse pas dire qu'il y ait une tacite reconduction, le bail que le locateur a fait au nouveau locataire résistante cette présomption, néanmoins on doit décider que le locateur doit laisser jouir l'ancien locataire, comme s'il y avait effectivement une tacite reconduction;parcequ'enneravertissantpas dans la huitaine de sortir, il l'ainduit en erreur, lui adonné lieu de croire qu'il y avait reconduction , et lui a fait manquer les occasions qu'il aurait pu avoir de se pourvoir d'une autre maison.
351. La coutume de Rheims, art. 390, se contente d'un temps encore plus court que celui fixé par notre coutume d'Orléans. Pour présumer la reconduction, il suffit, suivant cette Coutume, que le conducteur a*it continué de jouir de la maison passé le jour de Saint-Pierre, qui est cinq jours après celui de Saint- Jean, auquel les louages de maisons commencent.
35^. A l'égard des héritages de campagne, il y a lieu k la tacite reconduction lorsque, depuis l'expiration du bail pour les bâtiments,le fermier a continué d'y demeurer ; comme aussi lorsque, après l'expiration de la dernière année, il a commencé les façons et labours de Tannée suivante. Mais comme il pourrait arriver qu'il les fît à l'insu du locateur, le locateur peut empêcher la tacite reconduction, en faisant défenses au fermier de continuer^ dans un temps suffisant pour qu'il ait pu avoir avis de la continuation d'exploitation du fermier, et pour lui faire ces défenses. Ce temps doit être laissé à l'arbitrage du juge dans les Coutumes qui ne l'ont pas fixé. Celles de Lille et de la Salle de Lille donnent au propriétaire jusqu'à la Chandeleur, pour sommer le fermier qui a , depuis l'expiration du bail, labouré et ensemencé les terres, de cesser l'exploitation, k la charge de lui offrir le remboursement des labours et semences
353. Quelques Coutumes font résulter une tacite reconduction, non-seulement de la continuation de jouissance de la maison ou autre héritage depuis l'expiration du bail, mais de cela seul qu'aucune des parties n'a dénoncé à l'autre, avant l'expiration du bail, ({u'elle n'entendait plus continuer la location ou conduction. C'est la disposition de la coutume du Bourbonnais, chap. 13, art. 124.
Entre ces Coutumes, il y en a qui fixent un temps dans lequel cette dénonciation doit être faite. Saint-FIour veut (]ue ce soit six mois avant l'expiration du bail ; Âuxerre se contente que ce soit quinze jours auparavant. Il y en a d'autres qui ne fixent aucun temps, comme Bourbonnais , en l'article ci dessus cité. Dans celles«ci, la dénonciation peut se faire le dernier jour du terme.
354. il n'y a pas de tacite reconduction, lorsque les parties sont expressément convenues par le bail qu'il n'y en aurait pas. Par exemple, si par le bail à ferme d'une métairie , il avait été dit qu'il finirait à tel temps , sans que le fermier pût prétendre qu'il y eût reconducliony quand même depuis ledit temps U aurait continué d'exploiter la métairie; rien n'empêche qu'une telle clause ne soit valable et ne doive être exécutée. C'est pourquoi, si, après l'expiration du bail fait avec cette clause, le fermier a labouré et ensemencé les terres de la métairie, le popriétaire ne laissera pas de pouvoir l'expulser, à la charge de lui payer le prix de ses labours et semences.
355. Observez néanmoins que cette clause n'a d'autre objet que d'empé-
cher les surprises, et qu^elle Q^exclut qui^ les ts^tiles rACfwdue^bxus qa{ thr^» raient d'unie continuation d'exploitation ii buiuellfi le propriéiaira n'aurait pas fait attention: mais elle n'exclut pas la tacite. recooductloA, kMr^Me la vokmté (1a la tacite reconduction par;»ît d'ailleurs ; car les parties q^l m youlaieot pa$, au temps du bail, quil y eût de reconduction, n'ont ni pu ni voulu, par cetMl clause, s'interdire fô liberté ds ehanjser de volonlé# h» pn^priétairiddoUiiirtout être noii recevable ^ prétendf9, sous le prétexte 4e celte cbuse, ^^xputasr le fermier, lorsqu'il a Laissé passer tout le tamps de« risques fur les fruiis. et qu'il a attendu k la veille d'une récplii» abondante i^ vouloir exj>ulserleferiiiier#
356. Observez que cette clause n'est censée jnise ^m ftifeur eu bailleur, et <tu'il n'y a que lui qui miisse l'opposer $ car tt €$| évidefil que le feraïkr ^ui , après l'expiration du bail, continue h culture de la terre, ne pem oier qii'eii fojjsaot cela, il e la volonté de continuer d'en 4fare le femier*
99^* Lorfiqiie eeiieelause se trouve dans «n bi»i âi lojrer d'une mafeeii dé ville, eomme lorsqu'il est dit, sami qy^H puUie y avoir itêu à êm^WM rêean^ iuclwn, dans le ed* 0mquel U loeaiaire eontiimerait d*oeeuper lanutisôndêpuis l'expimtian du bail ; je pense qae la dauie est censée mise tant pour l'tioe que poor l'antre dee parues, et ({ne le sene de cette efcMise est, non d'exelune absolumefif lente reconduction, mais d'exclure edie qui potirraK être prétendue jusqn'aiii terme «uivaiit, et de hi restreindre an temps ^e le ioeataire e eontioité d'occuper la maison, et que le N.ilie«r l^e eoHlfeit.
AM. II. -* ^oor quel ten^pa • lien le taeite reipoBdvetlmv
659, Suivant le droit romatç, la tacite reconduction des biens de cm^ pape n'avait lieu aue pour l'annéQ qui suivait immédiatement la dernière dn bail qui éiait expire j c'est-à-dire, qu elle donnait au fermier le droi^ de percevoir les fruits de cetjie année, pour le même prix pour lecjnelfl avaUperçn ceux de chacune des années du bail expiré*
A Tésard des maisons de ville, la tacite reconduction n*avatt lieu que jpour autant de temps que le locataire avait occupé la maison, du cpnsenlement dn locateur: In urbanitprœdii contré ufprçul puisque habitaverU^ ita f< obli^ getur; L. 13, J 11, tocat,
9êi^ Il en est autrement dans notre droit. Lorsque le loeaiaire 4'une mai* &on est demeuré en jouissance, la tacite reconduction a Ijeu ponr nne anné» entière* dan;s les lieux où les ban:|^ de naaison^s n'ont contume de ee loner que pour une ou plusieurs années.
C'est en conséquence de ce |>rincipe, ^ue, suivant l'art. 420 de notre coutume d'Orléans, le locataire qui a continué de jouir delà maison qu'il tenait • huit jours après le jour de Saint-Jean -Baptiste, auquel son bajl était expiré , peut être contraint de tenir ce bail jusqu'au jour de Saint- Jean de l'année aui^ vante, et que le locateur pareillement ne peut l'en faire sortir plu$ tôt»
La raison e&t, que l'usage étant de faire les baux 4e$ maisons ponr une on plusieurjs années, les parties sont eensées avoir lait, «h vant cet uftâge« une re» conduction pour une année; et elles sont d'autant pins obli|;ées de rentretenir, que si le locataire était reçu k se déporter de la reconduction, et à remettre la n>aison au locateur avant la fm de l'année, il ferait un t^rt dévident au lo<^v tour, qui ne pourrait pas facilement trouver à louer «a maison en sar-terme H avant la Saint-Jean; l'usage étant de ne faire les baux des mai$oneiqne pour en commencer la jouissance au jour de Saint* Jean ; et pareillemeni le locateur ferait préjudice au locataire, s'il l'obligeait de déloger a^an^ la Saint-Jean, parée que le locataire ne trouverait pas faoMemeni a $e po^irmr d*une autre maison avant ce terme.
Aana les lieux oà t'#safe est de faire les ba^x: k loyer m^r six ^nds, eldtns ceux où l'usage est de les faire pour trois mois, comme a Paris, le temps de la
VI* PARTIE. SÊCT. l". DES RESOLUTIONS DU BAIL. 123
tacite r^conduçtloo e$t de su mois seulement» ou de troi^ mois^ mv^t Uê dilTérenls usage3des lieux (*)»
SOO. A regard dt la tadie reeoBduetioR des héritages de ean^uffae^ il toi dUUogoer ; lorsque c'est un héritage dont Ut jnHNSsaoee est disiribuée en pJusîeurj» poriion», qu'on appelle wl€$ ou Mt#oii«, Jo te»p9 de b laeito f^oMUction est d'^ouam d'dimee^ ^^''^ J. <^ ^ amon^.
Par exemple, en Beauce, ea Picardie, en Flaodra, oà les terres iMtdîatrU buées eo tmis portiooi ou sateons» qui soiH tour k tour diaeiino eofteneoeées, unailDoée ea Mé, la seeonie en mar»« el ^uî «e roposent la iroMtèwo mnéê^ h tsHiite recimductioo est de trois ans; ear^ cotuno ees t^mem ou portions àé terrfi swt or4iBairi9foaiit ÎA^les , toit par la fuoUté, mi par to quantité do terres, et que néanmoins le prix de la ferme qui se paie pur diaque année oat le roémoy il m néces^ira, pour 1 -égalité, ipio àe fermier qui Jouîl par in taolte recooductiou, joiiûsso des trois saisons.
he$ coutumes de l^iUe et de la Salle de LiUe en oaI unodicpositiou.
C'était l'avis de Bartliole. Cela se pratique au^si en AUemagoo e| on Espn* gne, ^uivaot que nous rapprenons 4e Bnine«an« ad L> i^« Cod* de Lomt., et de Molina, par lui cité.
Ajoutez que cett^ tacite reconduction n'est ^tro chose qu'un nouteau bm\, qu'on présume être tacitement iaterveau entre les parties«p>ar lequel los par* tle$ ne se sont pa» expliquées sur le temps do «a durée* Or, suivant les prii^ dpes établis i(uprd« a'' 28, un bail de terres partagées on 4eux ou trois saisons, par lequel les parties no se sont pas expliquées sur le temps ée m duréo , en censé fail pour autant d'années qu'il y a de saisons (*)*
Dans notre Yal-de-Loîre , où les terres se partagent en deux saisons , dont Vutm tour % tour est enseraencée, et f autre ée repose, le temps de la reconduction est de deux ans.
La tacite reconduction des vignes, â^ prés, içt4cs autres iefjpe$ qui m se pdrlâ^nt point en saisons, a lieu pour un an.
set . Lorsfu'iino métairie dont le« t«rms sont panagéec en deux saisons, a été donnée k fern^pour k temps d'ua mi seulemeo^, ot qu'^rés l'^pimtioQ 4e ce baîl^ le i&rmery qui n'avait la jouissance que d'une saison • goju* mence à labourer et ensemencer les terres de l'autre saison, qui étaient em saison de repos lors du temps de son bail , y aura^t^il lieu k la tacite recon* JucUon, surtout si les saisons sont inégales» soit pour la qualité, ^it pour Jn quantité des terres de chaque saison ?
trailon;».
meocefa . . , .
bail qui est expiré; car dans la préseaie e^èce on ao lui avait alTermé par le
bail qui est expiré, que les terres 4'une saison ; mais ce n'est pas des terres de
cette saison, c'esi déplies d^ la^a>S0A do Vfmmi^ suivajHe qti'A ^ emm^mé
do^uir.
C) r. an. 1759, CL oiv.
I^^ 1759 : « $1 la loeatairo ^'w^ « maison ou 4'nu apparl^monl (cooti* a nue sa jouissance après l'eicpûration « du bdil par écrit, sans opposition do a la pan du bailleur, il sera censé les oc* (( ouper au^ mêmes conditions, pour le « terme fixé par l'usage des lieux, et « ne poupra nlus ea j^ortir m eu être « expulsé qu'après un congé donné
« mvHit le délai fixé par i'naage des 4c Jieux» 1»
« F, art, m« et *77*,C.«v. Fee dernier article* p« H, note %
KrU i77ê : 4K Si à l'expiration des <i baux ruraux éerUé^ le pneoeur reste (c et est laissé en nossession, il s'<H>èrc « un nouveau bau dont l'efiot est ré^lo « par l'art^ 1774* (relatif au» l^ux iaîls f{ sans écrit). »
S'il D'y a pas Heu, dans cette espèce, à la sorte de tacite reconduction dont nous traitons, on ne peut disconvenir que le commencement d'exploitation du laboureur au vu et su du propriétaire, et la souffrance du propriétaire, ne fassent présumer un bail tacitement intervenu entre les parties.
La question est si ce bail tacite sera de deux ans , ou seulement d'un an.
Ceux qui soutiennent qu'il doit être de deux ans, se fondent sur le principe posé ci-dessus, «que la durée des baux de terres partagées en deux ou trois saisons, est d'autant d'années qu'il y a de saisons.»
Pour l'opinion contraire, on dit que ce principe a lieu dans la thèse générale ; mais que , dans l'espèce particulière , ce bail tacite succédant au précédent bail qui n'avait été fait que pour un an par les mêmes parties , la présomption est qu'elles l'ont voulu faire pour le même temps pour lequel elles avaient fait le premier.
 l'égard du prix de ce nouveau bail, il ne sera pas, comme dans les tacites reconductions ordinaires , le même que celui du précédent bail , mais il devra être réglé par arbitres ; car le prix du précédent bail n'étant le prix que d'une saison qui peut être beaucoup plus ou beaucoup moins précieuse qup la jouissance de l'autre saison, il ne serait pas juste que le prix de cette saison fût le prix de l'autre.
809. Lorsque le temps de la tacite reconduction n'est que d'un an, et que le locataire ou fermier , depuis l'expiration du bail par écrit , a joui pendant plusieurs années, il faut supposer autant de conventions de reconduction, autant de baux par reconduction qu'il y a d'années : si c'est une métairie dont la reconduction est de trois ans, il y aura eu autant de reconductions qu'il y aura eu de jouissances triennales.
S !*'• Quelles sont les obligatiùns et quels sont les droits qui résultent de la tacite reconduction,
303. La reconduction est censée faite pour le même prix que celui du précédent bail, et aux mêmes conditions. Les engagements respectifs du locateur et du conducteur sont les mêmes qu'ils étaient dans le précédent bail.
364. Si le fermier, par le bail, s'était soumis à la contrainte par corps pour les obligations du bail, est-il censé s'y être pareillement soumis par la reconduction pour les obligations de la reconduction P
Je ne le croirais pas. La contrainte par corps est quelque chose de trop dur, pour qu'une personne puisse être répvtée s'y être soumise, à moins qu'elle ne s'y soit soumise expressément.
Si la reconduction s'était faite, non avec îe fermier, maïs avec l'héritier de ce fermier, il serait en ce cas hors de doute qu'il n'y aurait pas lieu à la contrainte par corps; car la soumission à la contrainte par corps est personnelle à la personne qui s'y est soumise ; et on ne peut pas dire que l'héritier du fermier, mort durant le cours du bail, s'y soit soumis pour les obligations de la reconduction, puisqu'il n'y était pas soumis pour celles du bail.
365. Si, par le bail qui est expiré, il y avait un pot-de-vin , on doit pareillement supposer, dans la tacite reconduction, la convention d'un semblable potde-vin, proportionné à la durée de la reconduction.
Par exemple, si le bail d'une maison, qui est expiré, était de six ans, et que le preneur eût payé un pot-de-vin de 60 liv., on doit dans la tacite recoduction d'une année, qui est la sixième partie du temps du bail expiré, supposer la convention d'un pot de vin de la somme de 10 liv., qui est la sixième portion de celui stipulé parle bail qui est expiré; et le bailleur peut incontinent exiger ce pot de vin du preneur.
36e. Le locateur a-t-il les mêmes hypothèques pour les loyers et fermes de la reconduction qu'il avait pour celles du précédent bail ?
La loi 13, $ 11, il. Loeat., décide que oui, pourvu que ce ne soit pas un au-
