VI* PARTIE. SECT. 1**. DES RÉSOLUTIONS DU BAIL
Ëi Y a lieu à la tacite reconduction des meubles, lorsque ces meubles sont dboses que le locateur est dans l'usage de louer. Par exemple, si un tapissier m'a loué des meubles pour un certain prix et pour un certain temps, pour meubler ma chambre ; ou si un loueur de chevaux m'a loué un cbeTal pour un certain temps» il y a lieu à la taeite reconduction, quand, après k temps du louage expiré, je garde le cbeval et le» meubles» sans que le locateur les ledemande.
Pour quelque temps que le bail des meubles ait été fait, là tftdié rêtondoc* tkm n'a lieu que pour le tefaps pendant lequel te locataire les* gardés, du consentement du locateur. C'eet pourquoi, lorsqu'on tapissier m'a loué des meubles à raison de vingt-quatre pistoles par an, et que depuis Texpiration du bail, je lésai gardés pendant qiiiuEe jours; si aa bout de quinze jours je d'en ai plus besoin, ou ^ue l'en troove k meilleur raarebé, je puis les lui rendre, en lui offrant une pistoie pour le loyer de auinze jours, qui est le temps qu'a duré la tacite reconduction, ce prix étant oans la proportion de celui du bail qui est expiré ; et le locateur ne peut m'obliger de les garder plus longtemps.
Vice versàj si le locateur qui m'a laissé jouir des meubles depuis l'expiration du bail par tacite reconduction, pendant ledit temps de quinze jolirs, ne se contente plus du pix pour lequel il les a loués par le précédent bail, il peut nie les redenaander ^ il n'est pas obligé de m'en laisser jouir plus longtemps.
En eein la tacile recoaduction des menèles diffière de eeHe des maisons. La raison de différenee est, qu'il y a eeilaine tenais Mxctoels H est d'usage que commence le temps des baux des maisons, et qu'il est difficile de trouver à les louer en àitf'*lsn&ef au lieU quu le lolia|u des neiMes oomnenee en tout temps*
#V9é H perati qoo la feeité «leeèifdtietlen doK Sdssi avoir lieu pour les services des serviteurs, des servantes et des ouvriers.
Peur te temps que doit durer eetfe tadte reconductron de services, il fbnt dis* Mener entre les serviteurs dont il est d'usage aae le temps du louage commence et froisse & certains jours de Pannée, nendaot lequel temps H n'est permis ni au maître ni au serviteur de se départir au contrat^ et entre ceux qui se louent en quelque temps que de soit.
A l'égard des premiers, tels que sont les servlteiifi et les servantes destinés nnx ouvrages de la campagne, je pense que, lorsqu'ils ont continué de servir quelque temps depuis le terme auquel expire le temps de leur louage, le temps de m incite reconduction doit durer jusqu'au terme suivant.
Par exemple, si le temps du louage d'un serviteur de vigneron est étpfré M jouir de la Toussaint 1770, qtri est le jour auquel H est d'usage que commence et qn'eitpire le temps du louage de cette espèce de serviteurs^ et que ce serviteur, depuis ce jour auquel expirait son service, ait continué ce service, il y aura lieu à une tacite reconduction, dont le temps devra durer jusqu'il lu Toussaint 1771, sans qu^il soit permis au serviteur de quitter, ni k son mattre de le renvoyer sans jtiste cause, avant ce temps expire.
A l'égard des autres serviteurs et servantes qui se louent en quelque temps
r\ ce soit, tels que sont ceux des villes et les ouvriers, la tacite reconduction leurs services ne doit svoir lieu que pour te temps qu'ils ont continné de Mrvir I et elle doit eesser lorsque leur maître jugera li profios de les renvoyer, on loraqn'ilt voudront eux-mêmes quitten Vdyé» néanmoins ce qui » été dit sttprà, n® 176.
S 9 8. Enfin il y a des droits incorporels qui sont aussi susceptibles de la facile reconduction. Par exemple, ai un décimateur ou un seigneur d'un droit de cfaampârt a affermé à quelqu'un un droit de dîme ou de champart, et qu'a-
Srès le temps du bail expiré, le fermier ait encore, l'année suivante, levé la fine oti te cbampart, que les redevables lai ont payé sans faire attention que k bail était 6tplré| et sans qu'tt eA ait été empêché par le seigneur de ce droit
Traité du côNinAr de louage.
de dîme ou de champart, celte perception de la dtme ou du champari avec la tolérance du seigneur à qui le droit appartient, renferme une tacite reconduction de ce droit.
314. Lorsque la dime ou le champart est à prendre sur les terres labou. râbles d'un certain territoire, qui sont partagées en trois soles ou saisons > comme en Beauce, il y a lieu de penser que la tacite reconduction doit avoir lieu pour trois ans.
Les raisons que nous avons rapportées suprà, n*" 360, pour la tacite reconduction des terres, militent pour la tacite reconduction de ces droits sur ces terres.
816. Lorsque, après l'expiration du temps d'un bail que j'ai fait à auelqu'un d'un office de greffier ou de notaire, cet omcier continue d'exercer l'office, il y a aussi lieu à une tacite reconduction pour le temps que je le souffre.
A&T. m. — De» baux Jadiciaires.
890. Les bauce judiciaires ^oni les baux par Iesq[uels la jouissance d't>n héritage ou d'un droit incorporel est adjugée par le juge à titre de ferme ou de loyer pour un certain temps, au plus offrant et dernier enchérisseur.
On fait des baux judiciaires des biens du fisc, de ceux des corps et communautés , de ceux des mineurs, ou dans lesquels les mineurs ont quelque portion, etc.
Quoique les baux judiciaires soient les plus réguliers, néanmoîs les tuteurs et autres administrateurs en font souvent de gré à gré; et ils doivent passer^ lorsqu'il n'y paraît pas de fraude, et que la vilité du prix du loyer ou de ta ferme ne les rend pas suspects (^]»
399. Les baux judiciaires qui sont le plus d'usage, sont ceux des biens saisis réellement, qui se font sur la poursuite du commissaire aux saisies réelles, dont nous avons traité ennoive Introduclion au litre 21 de la coutume d'Orléans, § 8.
Les biens saisis réellement étant mis sous la main de justice, le commissaire aux saisies réelles, qui est un officier préposé par la justice pour la régie des biens qui sont sous sa main, doit, jusqu'à l'adjudication du décret, en avoir l'administration, et en percevoir les revenus, pour les distribuer en acquit du débiteur, partie saisie, aux créanciers saisissants ou opposants, suivant l'ordre de leurs hypothèques.
Cette administration des héritages saisis réellement qu'a le commissaire, l'oblige à en poursuivre le bail à loyer ou à ferme, qu'il doit, après des publications, faire adjuger par le juge à l'audience^ au plus offrant et dernier enchérisseur.
Ce bail oui est ainsi adjugé, est un vrai bail à loyer ou à ferme, fait pour le prix auquel il est adjugé, pour le temps et aux conditions portées par l'affiche.
Dans ce bail, le commissaire, en sa qualité de commissaire, est le locateur, et l'adjudicataire est le locataire ou fermier. Il est appelé bail judicaire, parce qu'il est confirmé par l'autorité du juge et par la sentence d'adjudication (*}.
399. Si lors de la saisie réelle, l'héritage se trouvait loué ou affermé à prix d'argent, sans fraude.et sans deniers d'entrée considérables, le fermier ou
0) F. art. 1712, C. civ. (ci-dessus, p. 7, note 3, décret du 12 mai 1807} loi du 25 mai 1835, et loi du 18 juillet 1837, art. 47.) Mais toutes ces formalités particulières ne rendent pas ces baux, baux judiciaires. Qu2iTii aux tu-
teurs, aucune formalité particulière ne leur est imposée pour les baux des biens des mineurs.
(*) La procédure sur saisie immobilière est entièrement changée , et ces baux judiciaires n'ont plus lieu
VI' PARTIE. SECT. l'". DES RÉSOLUTIONS DU BAIL. 129
localaire pourrait, avant Tadjudicaiion, intervenir, et demander que le bail conveniionel qui lui a été fait par la partie saisie, fût converti en bail judiciaire. La sentence qui prononce celte conversion renferme pareillement un bail judiciaire, qui e^t fait par le commissaire à ce fermier ou locataire.
979. Les baux judiciaires sont de vrais contrats de louage, qui ne diffèrent des baux à fermes ou à loyer ordinaires, qu'en ce que les obligations qui naissent de ceux-ci, ne sont formées que par le consentement des parties contractantes; au lieu que, dans les baux judiciaires, les obligations que contracte radjudicataire, outre qu'elles sont formées par le consentement des parties contracianies, sont confirmées et corroborées par l'autorité de la justice et de la sentence d'adjudication.
De là naît cette différence : dans les baux ordinaires, l'inexécution des obligations du locataire ou fermier n'étant qu'un violement de la foi qu'il a engagée par le contrat, est une dette purement civile, qui n'est pas sujette à la contrainte par corps; si ce n'est que le fermier s'y fût expressément soumis ; ce qui ne peut, suivant l'ordonnance de 1667, se stipuler que dans les baux des biens de campagne (>) ; au lieu que, dans les baux judiciaires, l'inexécution des obligations de radjudicataire étant non-seulement un violement de la foi qu'il a engagée, mais un violement de l'autorité de la justice qui a confirmé ses obligâtions, il est sujet à la contrainte par corps, sans aucune distinction entre les baux des maisons de ville et ceux des biens de campagne, et quoique cela ne soit exprimé ni par l'affiche, ni par la sentence d'adjudication.
3SO. C'est en conséquence de cela que ceux qui par leur qualité ne sont pas sujets à la contrainte par corps, tels que sont les ecclésiastiques, les femmes et les septuagénaires, ne doivent pas être admis à se rendre adjudicataires des baux judiciaires.
 plus forte raison, les mineurs n'y sont pas admis, suivant le règlement du 22 juillet 1690, parce qu'ils sont restituables contre leurs obligations.
39 1. Par une autre raison, l'ordonnance de Blois, art. 132, défend aux juges et avocats de se rendre adjudicataires des baux judiciaires dans leurs juridictions, de peur que leur crédit n'écarte les enchérisseurs.
C'est par une semblable raison, et dans la crainte de manœuvres, que le règlement de 1722 défend aux commissaires et à leurs commis, aux procureurs et à leurs clercs, et aux huissiers, de se rendre adjudicataires des baux judiciaires dans les juridictions où ils. sont établis, à moins qu'ils ne fussent opposants en leur nom^ [)our créances antérieures à l'enregistrement de la saisie réelle, ou qui leur soient échues depuis par succession ou par donation.
3S9. Le même règlement défend d'adjuger les baux judiciaires aux parties saisies, ou à des personnes par elles interposées, de peur que la jouissance en laquelle elles resteraient des biens saisis ne les portât à arrêter par des incidents et des chicanes le cours de la saisie, et en retarder la conclusion.
393. L'autorité de la justice qui confirme les obligations de l'adjudicataîre dans les baux judiciaires, l'oblige aussi, pour en assurer l'exécution, à donner bonne et suffisante caution. Faute de la donner, le bail doit être recrié à sa folle enchère*
394. Les baux judiciaires étant faits par le commissaire, en sa qualité de commissaire établi k la saisie réelle de l'héritage, si, avant l'expiration du temps pour lequel le bail a été fait, la saisie réelle finit, soit par la main-levée qui en serait donnée, soit par l'adjudication, la qualité de commissaire à la saisie réelle de l'héritage, en laquelle il en a fait le bail, étant par Ik finie, le bail judiciaire se résout pour l'avenir, sans que le fermier puisse prétendre aucuns dommages
(^) F. art. 2062, C. civ. ci-dessus, p. 82, note 2.
130 TR^lTi Btf CONTRAT BC L^UAGBr
etiiUâ^étSf de même qa'mi bail feél par un usofraitier» en sa «Kialité d*ttsu« firaitier^ se résout par rextinction du droH d'usufruit ; «iipfà, n^ 312.
€'esi là disposition du règlement de 1664, auquel néaQfBoins .l'usage a apporté cette limitatioDy « que te cas de cette résolution arrivant, le ièrmier judiciaire doit jouir durant l'année commencée. »
BiêB* Par la même raison, si, avant Texpif ation du temps du bail lu^îciairei. quekque partie des béritages compris en la saisie réelle et au bail judiciaire est distraite de la saisie, sur une opposition a iki de distraire, la sai^e réelle, et la qualité de commissaire établi à la saisie* en laquelle le bail a été fait, venant a se résoudre pour cette parUe qui a été distraite de b saisie, c'est une conséquence que le bail judiciaire se résout pareillement pour l'avenir quant à cette partie : en conséquence, en doit faire au fermief judidaire, par veniâlati^n, sur Je prix total de la ferme judiciaire, une diminution pour le temps qu'il cessera de jouir de la partie qui a été distraite de la saisie et du baiL
a^9Q.Sî, pendant le cours du bail kidiciaire, le commissaire qtA l'a fait^viem à mourir ou à résigner son office, le bail continue de subsister, et les c^igatiens de fermier judiciaire continuent envers le suoeesseur h l'ofiice, en la personne de qui passent et la qualité de commissaire, en laquelle le buil a été fait, et tous les droits attachés k cette qualité.
toyeZf sur les baux judiciaires, notre IntroduciUmau tUre%i de laCouiwBte d*Orîéans^ J 8.
SECT« IL -« I>B &â LKITàTION ▲ IiOTKi. on ▲ FSKMIU
Sdilf. La Heitaîîon à hjyér en 4 ferme est ufie espèce de bail à ferme ou à loyer d'un héritage ou d'une autre chose, que des copropriétaires de ladite cÂose font ponr le temps porté par l'acle de licitation, chacun pour sa portion, à celui d'entre eux qui eft ofn*e le pfus de ferme ou de loyer.
Cette licitation à loyer est bien différente de la licitation qui est faite de la chose même pour le fonds et la propriété. Celle-ci faisant cesser l'indivis, est regardée comme on acte qui tiedt du partage, et non comme un contrat de Vente ; l'adjudicataire n'est censé rîeft acheter ni rien tenir de ses colicitants ; {Traité du Contrai de Vente, part. 7, art. 7); au contraire, la licitation à loyer, ne faisant pas cesser l'indivis et la communauté pour le fonds entre les coropriétaires, n'est et ne peut passer pour autre chose que pour un véritable lail à loyer que les copropriétaires font chacun de leur portion, àcelui d'entre eux qui s'en rend adjudicataire* ^ ^
Une seconde dilTérenee est^ que la licitation d'un héritage pour le fonds ne ^peut être demandée par un mineur, ni par son tuteur pour lui. La raison est, qUe cette demande serait une disposition voîoifitaire que ce mineur ou son tuteur ferait du droit indivis auMl a à cet héritage ;or les lots défendent aux mineurs et à leurs tuteurs d'aliéner ou de disposer pour le fonds, par des actes volontaires, de leurs héritages et droits immobiliers; au contraire, la Keitalion à loyer peut être demandée par un tuteur de mineur, et par un mineitr émancipe, parce que cette Kcitation ne touche pas au Ibnés.
899. Quoique la licitation à loyer soit un vrai bail à loyer que (es Kcifanfs font à celui d'entre eux qui est adjudicataire) et que cet adjudicataire contracte envers ses colîcitants qui sont les locateurs, toutes les obligations d'un locataire, qui naissent d'un bail à loyer, il y a néanmaifis une diflerence k l'égard de celles que les lîdtants contractent par la ticitaiion envers l'ad^dicataire, et celles que contractent les locateurs par les baux ordinaires^
Cette différence est que, dans les baax ordinaires, le locateur est tenu des dommages et intérêts du locataire ou fermier qni est empêché dé jouir, ou troublé dans sa jouissance, non seulement lorsque c'est par le fait du locateur, mais pareillement lorsque c'est par le fait d'un tiers; pourvu que l'empêche-»
VI* PARTIE. SECT. I!î. DES PROMESSES ET DES ARRHES. 131
ment ou le trouble «Ût une cause existante dès le temps du bail, c'est-a-dirc pourvu que, dès le temps du bail, le demandeur eût eu déjà le ^oit ou le germe du droit en vertu duquel il a donné la demande» quoiaue ce droit, lors duèaH, ne tài encore qu'un droit informe, et qu'il n'ait éle ouvert que depuis. Au contraire, dans les licitations à loyer ou k ferme, le trouble ou l'empêchement que (^adjudicataire souffre dans sa jouisfance, lorsqu'il ne provient pas du fait personnel de ses colieitants, ne donne lieu qu^à une remise de la ferriie ou loyer pour le défaut de jouissance, et non à aucuns dommages et intérêts.
On peut apporter pour raison de cette difTérence une raison semblajiile à celle que Dumoulin rapporte en son traité de Eo quod interest, n« 145, entre Iç contrat de vente et tes partages, savoir, que, dans les hmx ordinaires, comme c'est le locateur qui induit en erreur le locataire, en lui donnant à loyer ou à ferme, comme à lui appartenant, un héritage qui ne lui appartient pas, le locataire peut se plaindre que te locateur le lui ait donné à ferme ou a loyer. Il n'en est pas de même des licitations à loyer ou à ferme : celui qui s'est rendu adjudicataire, ayant lui-même licite à loyer ou à ferme conjointement avec ses colieitants, s'il a été induit en erreur, ce n'est pas pins par ses colieitants que par lui-même qu'il y a été induit : s'ils ont licite un héritage qui ne leur appartenait pas, ce n'est pas plus la faute de ses colickants que la sienne ; et pour me servir des termes de Dumoulin, feuler magts aêserit, neuter magU decifU quant aller; imà dicitur res evinci facto vel culpâ eemmwnif etc.; nec ulla débet ûs^e inter eos ohligatio in id quod inierest,
399. €ette licitation à loyer ou à ferme de la jouissance de l'héritage n'empêche pas, avant l'expiration du temps pour lequel elle a été faite, de le liciter au fonds. Mais celui des propriétaires qui se rendra adjudicataire du fonds, doit laisser celui qui s'est rendu adjudicataire de la jouissance par la licitation à loyer, jouir pendant ce qui reste du temps porté par cette licitation; car cet adjudicataire du fonds doit être censé locateur du total de l'héritage ; la part indéterminée qu'il avait, lors de la licitation à loyer, et qu'il a louée par cette licitation, s'étant déterminée au total de l'héritage par la licitation du fonds.
S£CT. lU. — Des promesses de donner et de prendre ▲ loyer ; et des
