GHAP. II. ART. II. OB LA EENTE

comme le sont les rentes foncières , qni sont créées par bail d'héritage , une Traie charge réelle , je ne pourrai prétendre ma rente contré le successeur k titre singulier, s'il n'en a pas été chargé par son acquisition ; ce sera le preneur qui, faute de l'en avoir chargé, sera tenu de la continuer (^).

9. De même que les immeubles des mineurs, des interdits, de l'Eglise et des communautés ne peuvent être vendus que pour une juste cause, par le décret du juge, et en observant certaines formalités , ils ne peuvent pareillement être baillés à rente que pour une juste cause, en vertu du décret du juge, et en observant les mêmes formalités que dans le contrat de vente.

Ce que nous avons dit à cet égard dan? notre Traité du Contrai de vente^ n^ 14, peut s'appliquer au bail à rente.

S IL 5t OU p^ttl bailler à rente l'héritage d^autrui^ ou celui qui appartient

au preneur,

9. Il est évident qu'un bailleur, en donnant à rente un héritage oui ne lui appartient pas, ne peut y retenir un droit de rente ; et l'on peut aire en ce sens, que le bail à rente de l'héritage d'autrui n'est pas valable ; mais il est va* lable en un autre sens, savoir, que ce bail oblige le bailleur envers le preneur à la même garantie, en cas d'éviction, que celle à laquelle le contrat de vente de la chose d'autrui oblige le vendeur en cas d'éviction (*).

Le bail à rente de l'héritage d'autrui a encore cet effet, que, tant que rbéritage n*estpas revendiqué par le véritable propriétaire, et que le preneur n*en est pas évincé, celui qui l'a baillé à rente est réputé en avoir été le propriétaire ; et le preneur n'est pas recevablc à lui contester qu'il le fût, et a lui refuser, sous ce prétexte, la prestation de la rente (*).

10. Il est évident que le bail à rente par lequel quelqu'un aurait pris h rente son propre héritage , ne peut pas plus être valable que le contrat de vente par lequel quelqu'un aurait acheté sa propre chose. C'est pourquoi si j*ai pris à rente un héritage que j'ignorais m'appartenir ; ayant depuis recouvré mes titres, je puis, en justifiant que l'héritage m'appartient, et non au bailleur, faire déclarer nul le teiil, et répéter tous les arrérages que j*ai payés, et tout ce qu'il m'en a coûté pour le contrat.

1 1 . Si j'étais propriétaire d'un héritage qui vous fût réversible au bout d'mi certain temps, le bail que vous m'en feriez avant Texpiration de ce temps serait valable, si de part et d'autre nous avions connaissance de nos droits res-* pectifs. Ce ne serait point suœ rH emptio; mais par cet acte je serais censé , fictione brevis manûSy vous avoir fait la restitution anticipée de cet héritage qui vous était réversible ; et vous, devenu propriétaire de l'héritage par cette restitution anticipée, seriez censé me l'avoir incontinent rétrocède et baillé i la charge de la rente portée par le bail.

JLaT.U. — DdUrat*.

Il est de l'essence du bail à rente, que par le bail le bailleur se retienne dans l'héritage un droit de rente annuelle et perpétuelle , si le bail est fait k

0) Il en serait de même aujourd'hui.

(*) Il est bien évident que celui qui a abandonné un immeuble , moyennant une rente, est tenu envers le débiteur de la rente k la même garantie qu'un vendeur envers l'acheteur.

(') Pothier écrivait sous l'influence des principes romains, qui n'obligeaient

pas le vendeur à transférer la pro«* priété, mais le Code en à disposé autrement. F. art. 1599.

Art. 1599 : « La vente de la chose « d'autrui est nulle : elle peut donnes « lieu à des dommages-intérêts lorsque « Tacheteur a ignoré que la chose fût (c à autrui. »

perpétuité ; ou pour le temps que le bail doit durer, sMl n'est fait que pour on certain temps.

Nous verrons sur cette rente, qui est une des choses qui constituent la substance du contrat de bail à rente, en quoi elle convient avec le prix, qui, dans le contrat de vente, est une des choses qui en constituent la substance , et en quoi elle en diffère.

Nous verrons pareillement en quoi elle diffère des fermes et loyers ; en quoi elle diffère des autres espèces de charges réelles ; en quoi elle convient avec les rentes constituées à prix d'argent, et en quoi elle en diffère, et spécialement en quoi elle en diffère par rapport à la faculté de rachat.

S f . En quoi la rente aue le bailleur relient par le bail à rente, CQnvieni a/oec le pria, qui est ae la substance du contrat de vente, et en quoi elle en diffère.

1 %. De même que, dans le contrat de vente, le prix doit être certain et dé* terminé, de même dans le contrai de bail à rente , la rente que le bailleur so retient dans l'héritage doit être quelque chose de certain et de déterminé. C'est pourauoi s'il était dit par le bail, « qu'on a baillé à rente un tel héritage », sans dire ae combien est la rente ; ou s'il était dit « que l'héritage est baillé à rente pour la même rente qu'il a été baillé autrefois », et qu'il ne se trouvât aucun bail à rente qui eût été fait autrefois de cet héritage ; il est évident que, dans l'un et dans l'autre de ces cas, le bail serait nul , et ne produirait ni l'aliénarion de l'hériiage, ni aucune obligation d^s parties.

iS. Les différences sont, V en ce que, dans le contrat de vente, le prix ne peut consister que dans une c^-riaine somme d'argent, autrement ce ne serait pas un contrat de vente, mais une autre espèce de contrat^ comme nous l'avons vu en notre Traité du Contrat de vente, n® 30.

Au contraire, il n'importe que la rente consiste en une somme d'argent, ou en une certaine quantité de fruits ou de denrées: par exemple, on peut donner an héritage pour tant de muids de blé de rente, tant de poinçons de vin , tant de livres ae beurre, tant de chapons, etc.

* On peut aussi faire consister la rente en une quotité de fruits; comme, à la charge de donner au bailleur la sixième gerbe de blé qui sera recueillie dans l'héritage, «tant de pintes de vin par poinçon de vin qui sera recueilli. » ^ Cette espèce de rente s'appelle champart ; c'est une espèce particulière de rente dont nous ne traitons pa^ ici.

Une seconde différence est que, dans le contrat de vente, le prix consiste dans une unique somme d'argent, qui est due en entier dès l'instant du contrat, quand même, parla convention des parties, le paiement en aurait éié différé, et partagé en plusieurs termes. Au contraire^ dans le bail à rente, la rente ne uatt et n'est due que par parties, à mesure du temps qui s'écoule de la possession du preneur et de ses successeurs.

. Enfin, la troisième différence, qui est la principale, est que, dans le contrat de vente, le prix est une dette de la personne, et non de l'héritage qui est vendu. Au contraire, dans le bail à rente , la rente que le bailleur se retient , est unecharee réelle qui est imposée sur l'héritage baillé à rente, et qui est due principalement par l'héritage (*)> quoique le preneur et ses succe seurs soient aussi, à cause de l'héritage qu'il» possèdent , débiteurs personnels des arrérages.

(^) La rente est aujourd'hui une 1 tracté une obligation , en acquérant la dette personnelle de celui qui a con-l propriété de l'immeuble.

CHiP. II. ART. II. DE LA RENTE. 177

$ II. Différence de la renU foncière eî des fermes à loyers.

14. La rente foncière est quelque chose de très difTérent des fermes ou loyers , et la différence résulte de celle qu'il y a entre un bail à rente et un bail à loyer ou h ferme. Celui-ci ne fait passer au locataire ou fermier aucun droit dans rhéritagc qui lui est donné à loyer ou à ferme : la propriété en demeure en entier au bailleur: il ne produit que des obligations personnelles, que les parties contractent réciproquement l'une envers rautre. Les fermes ou loyers ne sont donc qu'une pure dette personnelle du locataire ou fermier, qui s'est oblige envers le bailleur de les lui payer pour le prix des fruits de chaque nnncc du bail, fruits C|ue le bailleur s'est obligé de laisser recueillir au fermier ou locataire sur l'héritage. Au contraire, par le bail à rente , la propriété de rhéritage baillé à rente est transférée au preneur, sous la charge de la rente que le bailleur se retient dans cet héritage ; et cette rente est due principalement par l'héritage et par chaque partie de l'héritage sur lequel elle est imposée, quoique le preneur et ses successeurs en soient aussi personnellement débiteurs, tant qu'ils possèdent l'héritage.