De là naissent d'autres différences

Si l'héritage Sujet à la rente foncière avait été, depuis le bail , considérablement diminué par une force majeure ; putà, si la rivière, dont il est voisin, en avait emporté la moitié, ou même une plus grande partie j tant que le preneur ou ses successeurs demeureront en possession de ce qui reste de cet héritage, la rente continuera d'être due en entier : car elle est due en entier par l'héritage et par chaque partie de l'héritage ; et le preneur ou ses successeurs étant propriétaires de l'héritage, c'est sur eux que doit tomber la perte qui sur* vient dans l'héritage.

Au contraire, lorsqu'un héritage donné à ferme ou à lover, est diminué par une force majeure survenue depuis le bail , comme dans l'espèce précédente, ou même si l'héritage demeurant dans son intégrité, a été considérablement dégradé, comme si par une inondation les terres ont été ensablées, la ferme doit diminuer à proportion de ce que l'héritage donné à ferme est diminué , soit en quantité, soit en qualité; car l'héritage baillé à ferme n'appartient point au fermier. Le bailleur en est demeuré le propriétaire ; il doit donc être a ses risques, et non h ceux du fermier, h qui l'héritage n'appartient pas. Les fermes de chaque année sont le prix des fruits et de la jouissance de chaque année de l'héritage baillé à ferme, considéré en l'état qu'il était au temps du bail, laquelle jouissance le bailleur s'était obligé de faire avoir au fermier : le preneur ne pouvant avoir toute cette jouissance qui lui a été promise « doit avoir une diminution sur sa ferme.

lO. Une autre différence entre la rente foncière et les fermes ou loyers, résulte des mêmes principes.

Lorsque par quelque force majeure le fermier n'a pu, pendant une année du bail, recueillir aucuns fruitâ sur l'héritage <jui lui a été donné à ferme, ou n'en a pu recueillir presque aucuns, il est fonde à demander la remise de la ferme de cette année, ou une diminution sur cette ferme, comme nous l'avons vu en notre Trailé du Contrat de Louage, part. 3, chap. 1, art. 2, $ 3.

Il en est autrement du bail à rente. La rente foncière que le bailleur s'est retenue dans l'héritage n'est pas le prix des fruits, c'est une charge réelle de l'héritage; c'est pourquoi le preneur ou ses successeurs^ quoiqu'ils n'aient pu, pendant quelques années^ par quelque force majeure, percevoir aucuns fruits de l'héritage baillé à rente , ne laissent pas de devoir en entier les arrérages de la rente pour ces années et pour toutes les autres pendant lesquelles ils seront possesseurs de l'héritage ou de quelque autre partie de l'héritage (0*

(*) Tontes ces différences reçoivent encore leur application.

TRAitÊ toV C6NXàAl> m ^AlL A ftË^TE.

i K. Mflis 0i 1^ preneor oit avtre possesseur de l'héritage su|êi à la rente foncière en a été, en temps de guerre , réellement dépossédé pendant quelques années, il ne deVrâ paà \ei arrérages désdites âiinéës , ii^élalnt obligé de pdyer fa rente que tant qu'il sera poSsessedl* {^) ; Loisèau , Traiié dit DégUerpiè$é-^ rnent, liv. 4, Chap. 17.

S m. Différence de la renie foncière et dès autres espèces dé charges réelles^

19. La tente foncière est une charge réelle de hiéritage baillé âi rente, qui est très difTérerite des autres charges réelles des héritages ; p%aà, des servitu* des, soit réelles^ soit personnelles. Celui qui a un droit de servitude surdon héritage, tel qu'un droit de passage ou de pâturage, jouit par lui-même de son droit sur l'héritage qui en est chargé , sans que )e J)ossesseur de cet héritage soit obligé h rien qu'à le souffrir; L. 15, $ 1, ff. de Servitut. Au lieu que celui quia un droit de rente foncière sur un héritage ^ ne peut jouir de son droi{ que par te fait et par les mains du possesseur de l'héritage sujet $ la rente, qui doit lui en payer les arrérages. C'est pour cela que le preneur s'oblige, par le contrat de bail h rente, h la prestation des arrérages de la refate pendant le temps qu'il possédera l'héritage, et que ceux qui succèdent à cet héritage, qùoi-

3ue à titre singulier, avec là cnarge, ou même seuleinènt avec là Èonnàissàtice e la rente, contractent la même obligation ; cette oblisalioii lés rend débiteurs personnels des arrérages de la rente, à mesure qu'ils naissent, pendant le temps de leur possession (*).

t9. La rente foncière est aussi une charge réelle très différente de l'kjpothèque dont on charge un héritage sur lequel on assigne pne rente constituée à prix d'argent , ou par don ou legs. Cette hypothèque n'est qu'une obligation accessoire de l'héritage^ pour assurer d'autant mieux l'obligation personnelle de celui qui a constitué là rente, ou qui en a été chargé par testament. Au contraire, la charge d'iine rente foncière dont est charge l'héritage baillé à rente, est une obligation principale de l'héritage : c'est l'héritage qui en est le prin^ cipal débiteur, plutôt que la personne du preneur ^ qi|i n'est tc^nu de la reh^e qu'autant qu'il possède l'héritage, el parée que cette chargé dé l'héritage est de telle nature, que l'héritage ne peut s'en acquitter que par le fait et i^ ministère de son possesseur ^ qui en doit payer les arrérages pour l'héritage (*).

j IV. En quoi convient la rente foncière avec Veé rentes èànàtiiuéeà à prié d'argent, et eh quoi elle en diffère .

tto. Lai fente foncière convient airêc leé refîtes (Constituées II prit d'a^ent^ en ce que, comme celles-ci, elle produit des arréragea fitititiëls, qtil sedivtseni eb âdtànt de parties qu'il ^ fl de jèufs dans Tannée^ e'est-à-dire en trois cent soixante-cinq parties. Lorsque l'année est bissextile^ le jour intercalaire n'est troint cofnirté (*).

Lé possesseur de l'héritage sujet k la rente ftmciérej de même qite le débi* tèur d'bnë rente constituée^ devient chaque jour débiteur de la trois cent

(*) Le^étfdeur n'étant pa^ tenu de ^ratitir l'acheteur contre dé pareils événements, il nous paraît évident que le débitétir de la rente devrait payer les, arrérages, quoiqu'il eût été efnpééhé de jofilr du foinds par des ea6 fortuite ou dé force majeure.

(*} Celui qui a un droit de servitude, a, parla méme,.yn droit principal, une modificattoa de la propriété, qui a la

même perpétuité^ la même stabilité que la .propriété \ il ne peut donc pas voir s'éteindre eë droit sans son consente-* merit; il n'a doiie point à i^ralndrie le rachat, lequel est ail contraire dei'es^ sence de la tente foncière»

(') Nous avons déjà fait, observer que le droit est changé à cet égard.

^ (*; Nous ne voyons pas pourquoi ce jour intercalaire ne compterait pas.

CHAl^. H. ART. If. DE îiA ftkNte. 179

lSdSxafiié*èiii(tbléttie partie de la rente. Par eicemple, si la retilè est dé 86S liv. |>ar bUàCuiî ad, il devient chaque jotir dêbiteui* dé Vingt sotis: inàis ces délits ne t>etiYent être exigées ni oflertes que lorsque Tannée èiitière étant révolue, elles ont composé la somme entière qui est due par chacun an ; h moins qu'il n'y eût clàiisepâr le contrat, « que la rente serait payable IGU^ lesslt mois, ou tous les trois mois » ; auquel cas il sulTiràit que par la i'é^olution des six mois ou des trois mois, la moitié ou le quart de la renie fût due.

C'est ce qu'on a coutume de dire, « que les rentes se comptent de jour à jour, que lei arrérages naissent et sont dus cbaque jour.» Ce principe est commun a toutes les renti^s, aux foncières comme Ji celles «oastituées ^ prix d'argent, ot à toutes les autres (>)•

% I i Mais d'ailleurs la rente foncière est très différente des reniée constituées à prix d'argent. La première et la principale diflérence est, que la renie foncière est, comme nous l'avons déjà dit, principalement dne par l'héritage qui eo est chargé; au lieu que les renies constituées , quand même eHes seraient spécialement assignées sur quelque héritage^ sont, et pour le capital et pour les arrérages, une délie personnelle de ceiix qui les ont constituées, et de leurs héritiers, dont ild ne peuvent se décharger en abandonnant et en cessant de posséder l'héritage sur lequel elles sont assignées.

De là naît encore cette dilTérence, que la dette de la rente foncière ne passe pas aux héritiers du prenei^r en leur qualité d'héritiers, mais seulement àeelui ^ui succède à l'héritage chargé de cette rente ; sauf les arrérages qui oot couru jusqu'à la mort du défunt, lesquels étant une dette de la personne du détuut, sont, de même que toutes les autres dettes mobilières, dues, par les héritiers dU déiunt. Au contraire, les rentes constituées à prix d^argent, quoique assignées sur un héritage, étant des dettes de la personne qui les a çoostituées» àpnt, et pour le capital et pour les arrérages, dues par tous les beritiers au défunt, à raison de la part pour laquelle chacun d'eux est tiéritier, et non pas seulement par celui qui succède à l'héritage sur lequel elles sont assigîiées (*)•

%% Une autre différence est, que le contrat de eonstitutioq à prit d'argent, quoique permis, et différent du prêt à intérêt qui est rejeté dans les Etals catlioliques, ayant néanmoins quelque analogie avec le contrat de pHSt, comme nous l'avons observé en notre Ttaiié du Contrai de CansHMitm^ n* 5 ^ l'ordonnance de Louis XII a regardé comme défavorables les arrérages dés rentes constituée^ à prix d'argent$ et les a assujettis à la prescription de cinq ans. Voy. notre Trafic du iContraî de Comiitution, cfaap. 5» art. % n* 9.

Au contraire, les arrérages des renies foncières n^ayant rien de défatorablei ne sont pas sujets à cette prescription v*).

^ Une troisième dillerence, c'est qire les arrérages des renies consliluées étant réputées ad instar uirurartim, le débiteur, quoique mis en demeure de les payer par uhe Interpellation judiciaire, ne doit point d'intérêt de ces àrréi'agès (^) ,

. (') Les Hiîs nouvelles ii'ont rieri chab^é à cet égard;

(*) C'est ce qu'il faudrait décidet aiijourd'nbi même pour la rente fonefère.

(') Ils se prescriraîettt aujourd'hui par cinq ans. F. htt. 2277; C. ci^.

Art. 2277 : à Les arrérages de rett- <t tes perpêttieîle et viagère ; — Ceux «Èdes pensions alimentaires;; ~ Lès «loyers des maisons, et le prix de « fefnié des biëhs rtirâbt ;--Les iniéit téii dk^ Nommée prètéeé, et généram Jement tout ce qui est payable par

« année, ou à des terihes jîérlbâiquës it plue cotirts; — Se prescrivent par « cind ans. )»

(*) Ils produiraient stiliourd^hnt des Ibtérêts par tiiiè dertiàifde judiblairë; Il tie serait pas mëtne iiécessairêi tju'lls ftisseni dus pour une année. F. art.

iiS4èti15îr,C:clv.

Art. 1154 i H Les iiilërStS échus des « capitaux peuvent produire des intê- « mè, ou par une demande judiciaire A ou par une convention spéciale , K pourvu qUèi soit dans la demande^ ^ 12*

comme nous l'avons tu en notre Traité du Contrat de Constitution. Au contraire, les arrérages de renie foncière sont, de même que les fermes et les loyers, une dette principale^ dont les intérêts sont dus du jour de la demeure.

5 V. Diffétence des rentes foncières et des rentes constituées à prix d^argeni, à V égard de la faculté de rachat.

93. C'est encore une des principales diiïérences entre les rentes foncières et les rentes constituées à prix d'argent, que celles-ci s(»it, par la »ature du contrat de constitution, racnetables à peipétuité, toutes les fois que le débiteur voudra s'en libérer, en rendant le prix pour lequel elles ont été constituées.

La raison est que le contrat de constitution de rente à prix d'argent, de la légitimiié duquel on avait d'abord eu quelque doule, n'a été permis dans le commerce qu'à cette condition, comme nous L'ayons vu en notre TraiU 4« Contrat de Constitution.

Au contraire, la rente créée par un bail d'héritage n'est point, par sa nature, rachetable : le bailleur s'élant réservé le droit de cette rente dans son héritage, lors de l'aliénation qu'il en a faite, et n'ayant consenti de l'aliéner Qu'à celte charge, il ne peut pas être obligé malgré lui à souffrir le rachat de celte rente, suivant le principe général, que personne ne peut être obligé à vendre son bien : Nemo res suas vendere cogiiur (* }•

94. On a néanmoins , pour cause d'utilité publique, donné atleinle à ee principe, à l'égard des rentes foncières dont les maisons de ville sont char* gées.

La première loi qui y a donné atteinte, est l'ordonnance de Charles VH de 1441, pour les rentes dues sur les maisons de la ville et des faubourgs de Paris. Elle ordonne, art. 18, que toutes renies constituées par accenscment, après le premier accensemenl,ou après autres rentes, seront racbetables au prix dessus dit, c'est-à-dire, au denier douze.

Le motif de cette loi fut, suivant qu'il paraît par le préambule, qu'un grand nombre de propriétaires de maisons qui étaient chargées de plusieurs rentes qui en absorbaient le revenu, les laissaient tomber en ruine.

Henri II a étendu ce privilège, et l'a accordé à toutes les villesdu royaume. Après avoir, par son édit du mois de mai 1553; art. 1"% permis pendant le temps de trois ans le rachat, sur le pied du denier vingt, de toutes rentes foncières et de toutes rentes seigneuriales créées sur les maisons de toutes les villes du royaume et faubourgs d'icelles; par une déclaration du dernier février suivant, il permet à perpétuité le rachat desdites rentes pour le prix porté dans son édit.

(c soit dans la convention , il s'agisse « d'intérêts dus au moins pour une « année entière. »

Art. 1155 : « Néanmoins, les reve- « nus échus, tels que fermages, loyers, (c arrérages de rentes perpétuelles ou « viagères, produisent intérêt du jour « de la demande ou de la convention.

« —La même règle s'applique aux rcs- « titutions de fruits, et aux intérêts (c payés par un tiers au créancier en « acquit du débiteur. »

(*) Aujourd'hui le rachat est de i essence de la rente foncière ; le créancier peut sculemcnl le prohiber pen-

dant trente ans. (Article 530, C. civ.) Art. 530 : « Toute rente établie a « perpétuité pour le prix de la vente « d'un immeuble , ou comme condi- « lion de la cession, à titre onéreux « ou gratuit, d'un fonds immobilier, est <c essentiellement rachetable. — Il est <f néanmoins permis au Créancier de « régler les clauses et conditions du « rachat. — Il lui est aussi permis de « stipuler que la rente ne pourra lui « être remboursée qu'après un certain « terme , lequel ne peut jamais excé- « der trente ans : toute stipulation cori- «< trairo est nulle. »

CIIAP. ir. ART. If. DE LA RENTE. 181

%S* Il panitt que ces lois a'onl pas été entièrement observées; car la coutume réformée de Paris, art. 12, permet bien le rachat des rentes créées par le bail des maisons de la ville et des laubourgs de Paris; mais elle ne le permet pas de toutes indistioctemeni ; car elle ajoute , ii ellet ne sofU Us premiêrei après le cens et fonds de terre*

Notre coutume d'Orléans, en l'article 270, a la même disposition.

Ces dispositîoQS des coutumes de Paris et d'Orléans ayant été formées sur la jurisprudence qui avait lieu lors de la réformation de ces coutumes, laquelle avait apporté cette modification et exception à l'édit de Henri II, en meur des rentes créées les premières après le ceos> il y a lieu de penser que, dantles coutumes qui ne se sont pas expliquées sur le rachat des rentes foncières dont les maisons de ville sont chargées, il n'v a que celles qui ne sont pas les pre* mières après le cens, qui soient rachetables.

•e. La coutume de Paris n'ayant parlé que des rentes foncières sur les maisons de la ville et des faubourgs de Paris, et celle d'Orléans n'ayant parlé que de celtes sur les maisons de la ville et des faubourgs d'Orléans, on a douté si les propriétaires des maisons des autres villes régies par les coutumes de Paris et d'Orléans, avaient aussi le droit de racheter les rentes foncières dont étaient chargées leurs maisons.

On a ju&é qu'ils avaient ce droit, le roi Henri II l'ayant accordé ponr toutes les villes du royaume, comme nous l'avons vu ci -dessus. Brodeau sur Louet, lettre R. chap. 12, en rapporte un arrêt du 23 juillet 1539, pour une maison de Poissy; et un du 6 mai 1648, pour une maison de Pithiviers.

99. Pour qu'une rente soit réputée la première après le cens, et en conséquenee comprise dans l'exception, et non sujette au rachat, il faut que, lorsqu'elle a été créée, l'héritage ne fût chargé d'aucune autre redevance que du cens. Mais s'il était déjk chargé d'une autre rente dont le créancier a reçu derpuis volontairement le rachat, cette rente qui était la seconde, et par conséquent sujette au rachat , doit continuer de l'être , quoiqu'elle soit devenue là première par le rachat de celle qui la précédait. Le débiteur de la seconde rente ayant eu, lors de sa création, le droitde la racheter, ne doit pas être dépouillé de ce droit par le rachat de la première, qui est un fait étranger aii créancier de la seconde rente. Nous l'avons ainsi jugé au bailliage d'Orléans en 1724, contre l'abbé de la Cour-Dieu.

lt%. Ce droit qu'ont les propriétaires des maisons de ville de racheter les rentes foncières dont elles sont chargées, lorsqu'elles ne sont pas les premières après le cens, étant fondé sur une raison d'intérêt public, est imprescriptible.

Par la même raison, il n'y peut être dérogé par la convention des pariiculiers, suivant cette règle de droit : Privatorum pactio juri publico non derogat. C'est pourquoi, quand même il serait expressément porté par le bail « qu'une telle rente ne pourra se racheter », elle ne laisserait pas d'être rachetable.

%9. Après avoir établi que les rentes foncières sur les maisons de ville sont rachetables, si elles ne sont les premières après le cens, il reste à savoir sur quel pied elles sont rachetables.

Henri II avait ordonné que ce serait sur le pied du denier vingt, comme nous l'avons vu ci-dessus. Les coutumes de Paris et d'Orléans ayant déclaré que le rachat des rentes créées par legs sur les maisons de Paris et d*Orléans seraient rachetables sur le pied du denier vingt, sont censées pareillement avoir réglé sur ce pied Iq rachat des rentes créées par le bail.

Aujourd'hui que le prix des renies, comme de tous les autres biens, estcon* sidérabtement augmenté, suffit-il encore de faire le rachat sur ce pied ? Ne doit-il pas être fait sur un pied plus fort?

La raison de douter est, que, lorsque quelqu'un, pour cause d'utilité publique, est contraint de vendre une chose qui lui appartient, il doit en recevoir le

iSt TRAI7i DC7 COUVRAT SB BAIL A RENTE.

juste w\it UmHÊT vênâêTê 09110 prelto. Il ne doit pas suffire dk l^i payer le |>lus mp prix que vaiit la chose ; on doit lui payer un prixavanta(;éttx. Henri If et lf$s coutumes réformées ont suivi ce principe d'équité, en réglant le racbat des rentes foncières au prix du denier vingt, qui était alors plus fort de deux cinquièmes que le plus bas prix des rentes qu'on constituait ^u denier deiixe. Mais aujourd'hui que le pliisbas prix des rentes constituées à prix d'argent est le prix du deiiierVingt, il est évident que le prix du denier vingt nîeit plus aujourd'hui le Juste prix d'une rente foncière, qui est plus précipuse qu'une rente l»onsti'tuée, et qui 'étant à prendre sur une bonne maison de ville, se vendrait pour le moins sur le pied au dénier trente, si elle n'était pas racbetable. ^ Nonobstant ces ralisons, la jurisprudence a continué jusqu'à présent à permettre le mchat de ces rentes sur le pied du denier vingt : le bailleur, en les créant, a dû compter là- dessus.

Pourrait-on valablement convenir par le bail, << qu'elle ^^n\\ racbetable d'une plus gi^osse somme portée sur le pied du denier vingt-cinq ou trente v ?

PoUn la négative, qn dira que la faculté de racheter ces rentes étant accor^ dée par la loi nouryne faison d'intérêt public; de même que pour cette raison on n'y peut déroger directement, on ne doit pas par la même raison y pouvoir donner indirectement atteinte par une clause qui rend le rachat plue Uiàicite et plus onéfeus.

Néanmoins jMnclinerais à penser que h clause est valable, pourvu que la somme ne fût pas une somme exorbitante, qui surpassât la valeur de la rentes l'esprit de la loi n'ayant été que d'empêqber que ces rentes ne pussent ^ibsola* ment être r^^cbetées (*)•

•O, P^r une déclaration du roi Charles IX, du dernier août 1566, vérifiée en la Cour le 17 septembre suivant; et par l'éditde 1606, art. 20, les rentes foncières dues à l'^iglise, quoique sur des maisons de ville, ne sont pas sujettes au rachat. Vais il a été jugé nue ce privilège accordé aux ecclésiastiques ne devait pas s'étendre aux rendes foncières sur Les maisons des villes dont les coutumes accordent expressément le rac)iat9 telles que colles de Paris et d -Orléans. La raison est que les gensd'éalj^ ayant comparu à la réformation de ces coutumes, et ne s^étant pai opposés a la disposition qui permet ce rachat, c'esi un droit par euK consenti* Il a été même jugé par arrêts de 1605 et de 1638, rapportés par Brodeau sur Louet, que cette faculté de rachat avait litiu pour les rçnte« fonci^rp^ (lup$ $iux ecclésiaitimies» et créées avant les rjsformations de ces coutumes, aussi bien qfie poijr celles créées depuis, quoique le procèsverbal de la coulqine de Parjs porte que l'article a été çiccordé §ani prfj^(^ice d^ pq99éf et pour qvair lieu à Vçtvenir.

I^RT. III. — ff^ c^Bte^iemenf •

SI. Il estderessence du contrat de bail à rente, de mémeque de tous le^ autres conjrati, ^^}p )e cpnsçni^went des parties intervienne sur les choses qui en font I objet, c'est-à-dire, sur l'héritage qui est baillé à rente, et sur ta rente que le bailleur veut s'y retenir, et à la prestation de laquelle le preneur conseni ({e s'obliaçr, ^

Il doit 9^^m inimepJF sur le contrat ipéme que les parties entendent faire ; c esl-»à-dire qu'il faut que le bailleur et le preneur entendent l'un et l'autre faire un contrat de bail à rente. Sf |e bailleur n'entendait faire qu'un bail à loyer ou à ferme, et que le preneur entendît prendre l'héritage à titre de bail a rentç, am y\çe yersâ^ le contrat çerait nul, faute de consentement.

(*) L'art. 530 (F. la note précé- 1 n'ont point été réglées, il faudra se redente) permet aux créanciers de ré- porter au tit. 3 de la loi 18-39 déc. Sler les conditions du radiai; si elles 1 1790,