CHAP, III. ART. II. OBLIGATIONS DU PRENEUR

Ce que nous avons dit en noire Traité du Contrat ôe Vente, part. l,8ect.2, art. 3, sur le consentement gui y doit iqtenrenir, peu> recevoir ici apnlicaf ion. Nous V renvovons. . ç. rr

f ion. Nous y renvoyons^

GHAPITfUB m, Jlkê ohUgatm$ gni naissent du eonirtU de béiil h rente.

W. L© baillpur ft^bljge par le bail à rente envers le preneur, prœstare ei nmium *aw^ fi^^rf, de même que le vendeur d'un héritage s'y obliee nar |ç epnirai de vente envers Tacheicun « * ro r

Cette obligation renferme celles df la garantie des éviction?» et de la «aranlie des charges réelles non déclarées par le bail.

Ces obligations de garantie sont entièrement semblables à celles dont un vendeur eH tenu envers l'acheteur. Elles produisent les mêmes actions et les mêmes exceptions; et ce que nous avons dit en noire Traité 4u Contrat i$ FfiKf , part. 2, eh9p. 1, sect. 9 et 3, peut s'appliquer au bail à rente {').

SS. La bonne foi oblige aussi le bailleur dans le bail à rente, aux mlmrs choses auxquelles elle oblige le vendeur dans le contrat de vente. Il doit, de l»ime qu^ufi vendeur, non-seulement n'user d'aucun menspnge, mais même n'user d'aucune réticence des choses qu'il sai|, par nipport ^ l'héritage baillé a rente que le preneur avait iniérét de savoir, et qui eussent pu détourner ce preneuri on de prendre l'héritage, ou de le prendre pour une rente aussi forte.

Pareillement, de même que la bonne fol ne permet pas au vendeur de Vf n<)re au delà du juste prix, elle ne permet pa^ ^pn plqs au bailleur d'imposer par le bail la charge d'upe rente trpp for^é, qu| çxc^de le juste prix de l'héritage.

Presque tout ce que pous (|vons di| dans notre fîO'itê du Contrat de Vente, I^sift. % chap. 2, sur les obligations du vendeur qui naissent de la bonne foi, peut s'appliquer au contra^ de bail à rente.

9é. Il y a aussi des obligations du bailleur qui naissent des différentes clauses qui s'insèrent quelquefois dans les contrats de bail à rente, dont nous parlerons ao chapitre suivant.

AAT. II. — De» oblif «tioBt 4v I

|IK. Les obligations du preneur qui naissent de la nature du bail à rente, sont cellesde payer les arrérages de la rente qui courront pendant le temps qu'il possédera l'héritage , de conserver et entretenir en bon état l'héritage pour la sûreié de la rente, et lorsque le bail n'est pas à perpétuité, de le rendre en bon étet à la fia du bail à rente*

Il y a encore d'autres obligations du preneur, qu| naissent de la bonne fpi Gt des clauses particulières du baii.

0 Toutes ces propositions sont en- 1 de l'immeuble est même plus comcott vralesaujour4'hui, car l'aliénation I plète que sous l'ancien droit.

$ !• De l'obligation de payer la rente.

36. La principale obligation ^ne le preneor contracte par le fm\ à rente, est celle de payer la rente au baillear, ou k ceux (]ui seront à ses droits, pendant tout te temps que le preneur possédera l'bérilage (^}.

Cette rente commence à courir du jour que le preneur est, par le bail, entré en possession et jouissance de rhériiage.

Le preneur doit aussi les intérêts des sommes dues pour les arrérages de la rente, du jour qu'il a été mis en demeure de les payer, comme nous l'avons déjà observé suprày n<» 22.

Le preneur, s'il n'y a par le bail clause contraire, peut retenir au bailleur sur les arrérages de la rente, les vingtièmes et autres semblables impositions : car ces impositions étant une charge de tous les revenus des sujets du roi, le bailleur, créancier de ta rente, doit au loi les vingtièmes de cette rente, qui fait partie de ses revenus ; et le preneur, en payant les sommes auquelles il a été imposé pour le revenu de ses héritages, et à qui on n'a pas duninué les rentes qu'il doit, se trouve avoir payé pour le bailleur les vingtièmes dé la rente qu'il lui doit (*).

Il n'a droit de retenir au bailleur la somme à laquelle montent les vingtièmes qu'il lui doit, que jusqu'à concurrence de la somme qu'il justifiera avoir lui-même payée au roi pour les vingtièmes de ses biens. Mais il n'est pas nécessaire qu'il ait p^yé cette somme précisément pour l'héritage qui en est chargé; car, tant qu'il possède cet héritage, il est deniteur, sur tous ses biens, de la rente.

39. Le preneur ou ses successeurs, lorsqu'ils sont troublés en la possession de rhériiage sujet à la rente, par quelque action en revendication ou autre, peuvent, durant le procès, demander caution au créancier de la rente pour le paiement des arrérages de la rente, de même qu'en pareil cas, un acheteur peut demander caution au vendeur pour le paiement du prix; Voy. ce que nous en avons dit en notre Traité du Contrai de Vente^ n^ 280 et suivants.

3S. Cette obligation de payer la rente, que le preneur coniracte par le bail, ne dure ordinairement, s'il n'y a clause au contraire, que tant qu'il possède rhéritage. 11 peut, de même que ses successeurs, s'en décharger pour l'avenir, de deux manières : ou en aliénant l'héritage, ou en le déguerpissant ('}; mais il faut pour cela, en l'un et l'autre cas, ([u'il satisfasse, pour le passé, à tout ce à quoi il est obligé personnellement, soit par rapport au paiement des arrérages, soit par rapport à l'obligation de mettre rhériiage en bon état, ou même d'y faire les améliorations qu'il s'est obligé dW faire. Jusqu'à ce qu'il ait satisfait, il peut, selon la doctrinede Loyseau, liv. )',ch. 12, n. 9, dans le cas de l'aliénation comme dans celui du déguerpissement, être poursuivi pour la continuation de la rente ; et le créancier peut, jusqu'à ce qu'il ait satisfait, refuser le litre nouvel qui lui serait ofTert par le successeur.

Mais si le créancier a accepté le titre nouvel du sviccesseur, le preneur (s'il n'y a clause au contraire par le bail} est entièrement déchargé de la rente pour l'avenir, sauf l'action du créancier contre lui, pour ce qu'il n'a pas acquitté de ses obligations pour le passé.

33. De cette obligation que le preneur contracte de payer la rente, naît une

(>) Qu'il possède ou non l'héritage^ il est débiteur de la rente.

CO La loi des 7-10 iuin 1791 fixe cette retenue au cinquième du montant desdites rentes ou prestations»

(|) Ni le déguerpissement, ni l'atiénaiion n'alTraiichiraient aujourd'hui, le débiteur de la rente, car il est personnellement tenu, même pour l'avenir.

CliAP. m. ART. II. OBLIGATIONS DU PAËN£UR.

action qu*a le bailleur contre le preneur, non-seulement pour en exiger le paiement, mais même pour entrer dans Théritage, à défaut de paiement.

Il y a néanmoins de la différence entre les deux objets de cette action : il suffit qu'il y ait un terme de paiement de la rente échu, pour que le bailleur puisse, dès le lendemain de réchéance, en exiger le paiement, sans que le preneur puisse obtenir pour celsi aucun délai. Notre coutume d'Orléans, art. 4^4, en a une disposition : elle dit que le bénéfice de répit n'a lieu pour la dette d'arrérages de rentes foncières (>)•

40. A l'égard de Tautre objet de l'action, qui est de rentrer dans l'héritage à défaut de paiement de la rente, le bailleur n'y est reçu que lorsqu'il lui est d.M plusieurs termes : même en ce cas, le juge, avant de statuer définitivement, a coudune d'ordonner que le preneur sera tenu de payer dans un certain temps fixé par la sentence, faute de quoi il sera permis au bailleur de rentrer.

11 y a plus; même après que le bailleur a obtenu sentence qui lui permet de rentrer, et qui condamne le preneur, faute de paiement, à quitter l'hérilage, le preneur peut encore sur l'appel, en payant tous les arrérages qu'il doit, et en olTrani de payer tous les dépens, se faire renvoyer de la demande du bailleur, et demeurer dans l'héritage. Je pense même que, quoiqu'il ait été condamné par arrêt h quitter l'héritage, fauU de paiement, n'étant pas en ce cas condamné purement et simplement, mais faute de paiement, avant que l'arrêt soit exécuté, et que le bailleur soit rentré dans l'héritage, il peut encore, en payant tout ce qu'il doit, ou en consignant sur le refus du bailleur, se conserver en la possession de l'héritage. Mais après que l'arrêt a été exécuté, et que le bailleur est rentré en possession de l'héritage, il ne serait plus à temps dwrir le paiement des arrérages (*)•

4i . Le jugement qui permet au bailleur de rentrer dans l'hérita^je, ordonne qu'il sera préalablement visité et estimé. S*il s'y trouvait des améliorations, le bailleur qui rentre dans l'héritage serait, suivant la règle d'équité qui ne permet pas de s'enrichir aux dépens d'autrui, tenu de faire raison au preneur du prix auquel auraient été estimées les améliorations ; et la compensation doit s'en faire jusqu'il due concurrence avec les arrérages de la rente courus et

(*) Notre Code ne contient aucune disposition spéciale à ce sujet , nous restons donc dans les termes du droit commun, et les juges peuvent appliquer l'art. 1244, C. civ.

Art. 1244 ; « Le débiteur ne peut « point forcer le créancier à recevoir « en partie le paiement d'une dette, « même divisible. — Les juges peu- A vent, néanmoins , en considération « de la position du débiteur , et en « usant de ce pouvoir avec une grande « réserve , accorder des délais modén rés pour le paiement, et surseoir à « l'exécution des poursuites , toutes •c choses demeurant en état. »

(*) Le Code, il est vrai, exige que le débiteur ait cessé de remplir ses obligations pendant deux années, pour autoriser le créancier à contraindre le débiteur au rachat : mais cette disposition n'a trait qu'à la rente consti-

tuée ; la loi a gardé le silence sur la rente foncière, dès lors il nous parait que le droit commun seul est applicable, et ce droit se trouve dans les art. 1184 et 1244, C. civ. F. la note précédente.

Art. 1184 : « La condition résolu- « toire est toujours sous-entendue dans « les contrats synallaginatiques , pour « le cas où l'une des deux parties ne « satisfera point à son engagement. — <c Dans ce cas , le contrat n'est point «c résolu de plein droit. La partie ente vers laquelle l'engagement n'a point « été exécuté, a le choix ou de forcer « l'autre à l'exécution de la convention a lorsqu'elle est possible, ou d'en de- « mander la résolution avec domma- « ges et intérêts.— La résolution doit « être demandée en justice, et il peut « être accordé au défendeur un délai a selon les circonstances. »

[ps par le prepeur, jusqu'au jour qu*il a qi^Ué la jMssessiop de Yhént^ : e surplus oesâ its^arrérages ^ni êtrç exig^ par le bailleur, quoiauïl ^it ren« |ré dans rhërilaje.

S IL Se V'Obligati^ d^enir$tenir l'héritage en èon ékif^

#«• Le preneur cuntraete enepw p^r le bail à repte robllgaiipn (f'eptrelenir en bon îm i'bériiage baillé I rep^e- C^Ue obligation ^ comume d'élr^ exprimée par les baux. Mais quand ipéqie elle n'y 3er4i( P^ ejfpripiees elle y sgrsH spPf-^D^Çndpç, parce qu'i^llf^ est de I9 palpre du bail à rente^

11 p'y ^' que celui qui a |a propriété parfaKc d'une iphQ^e, qui ajf )e droil 4'ep wésûser : or le preneur ne u pas, puisqu'il n'est prpprie^ire de rhéri- Ugi^ qp'^ la charge qe la rente que le1i)ai!lcur s'y est rdeppe; il doit donc^ pour U| s4re(é de cette rente, ei^treteqif l'héritage en bon état, afin qu'il puisse produire ae quoi la payer.

Celte obligaiipp consiste ^ faife ^u:^ bâtiipcpts toutes les réparati9n$ néccs-

rent, etc.

De cette obligation naft une action qu*a le bsiîHeur contre le preneur, faute par lui de remplir cette obligation, pour faire ofdqnn^r la résplution du bail, et faire condamner le preneur ^ rendre l'héritage aq bailiet|r, et aux donmia-

Ses et int^réti^ résultant de ce que l'héritage vaut moins que h rente par les égradaiiop^ qu'il y a faites Q).

43. 11 nous reste à observer deux différences entre le preneur et un usufruitier, p^r rapport à l'ohligaiion d'entretenir l'hérit^^e en bon état*

La première es| jqu'un usufruitier n'est tenu que des réparations qu'on appelle viagères. Il n est pas tenu de celles qu'on appelle gro^es reparussions, telle qu'est ta rérection d'un gros mur, qui, par Yéltisié,ctnon par défaut d'entrclien, a besoin d'être recpnsiruit. Voy. Paris, art. 2B2; et Oi le^qs, art» 222.

Au contraire, [e preneur étant propriétaire, est tenu de faire les grosses réparations aussi bien que les viagères. Par exemple, si l'un dos gros murs d'une maison baillée à rente, devenait caduc par vétusté, le preneur et ses successeurs seraient obligés de le r<^con^truire.

Néanmoins si la maispq baillée |i reqte étai^ dans sa tqtfilité ^eyenqe caduque par vétusté, et noq par défaut (J'entreiiep , Loyseau, liv. 5, chap. 8, n^ 9, enseigpe que le preqeur et ses successeurs ne sept pas en ce cas ppligés à la reconMfPlre î car par |e t)^\U le preneur s'oblige 4 ehlretènip^ 4 maintenir en bon éiat^ et ces termes ne renferment pas une réédificailon entière. Le b:|illeur ne peut 4^nc pas exiger cela du preneur, si ce n'est dans le caf auquel i) voudrait déguerpir» comfpp nous Ip verrpps infrà.

0) Les o|)ligjftiops du preneur, énupiérées ipi par Pothier étaient incon- (esiables dans les anciens principes, puis(;[ue le bailleur restait jusqu'à un certain point propriétaire, qu'il avait la certitude dp conservfir sa rente, ou de rentrer danç l'immeublp : mais aujourd'hui* qpc le droit 4u créancier est dénaturé, qu'il n^est plu$ qu'un droit jnobilipr, qu'une simple créance, que |'^ljénf|t|oq de l'ipupeuble est complète ^ le créancier i^ )a x^ntfi n'a pas

plus k s'occuper de la conduite du débiteur à l'égard de l'jniineuble , qu'uri vendeur en ce qui concerne l'acheteur : sauf, dans tous les cas. l'application de l'art. 1|B8, §'il y a Uinjinutioh de sûreté.

Art. il 88 î « Lp débiteur ne peut « plus réclamer le bénéfice du terme « lorsqu'il a fait rajilite, op lorsque par «c son fait il a diipinué les sûretés qu'il «e avait données par Iq çpptr^t 2) ^çn H créancier, y

CHAr. W. ART. ir. OBLIGATIONS DU PRBNBUR. 167

44. Ihitt MMNide diliérMce Mt> qu^QO uiofeoitierne f^tc^ânfer la fbnne âé l^bérit^ge dont il jouit par usufiruit; au lieu que le pipen^up étapt ppoprié* taire, peut chanser la forme de l'héritage baillé à rente, pourvu qu'il la coa» verlisse en une forme aussi utile, et qui assure la rente que le bailleur s'est réservée, autant que s'il était resté dans ht forme dans laquelle il était lors du bail.

Il y a plus : le bailleur Q'aygn) ^'iptérét gue poyr la sûreté de sa rente, et l'exécution des obligations que le preneur contracte d'entretenir l'héritage, le preneur ne pourrait pas être empêché de supprimer une partie des bâtiments baillés à fente, sans rien suppléer à la place, en offrant au bailleur de l'obliger il* lui fournir à toujours sa rente sous de bonnes hypothèques; Loyseau,

§ m. De l'obligation de rendre à la fin du bail Vhéritage en bon itaty lors^ que le bail n'es^ jhu fait à perpHuiié*

45. Lorsque le NI i renie p'est pas f^it à perpétuité, m^îs pour un long lemps, le preneur ou ses successeurs sont obligés de rendre, lors de l'expiration du temps dM bail, l'héritage en bon élat. Celle obligation à l'égard des bâtiments, consiste li les rendre en bon état de toutes réparations. S'ils ne s'y trouvent pas, \^ preneur doit f^^re condamné à les faire faire dans un certain tempi^, qui lui sera fixé parle juge; sinon, permis au bailleur de les faire faire aux diépens du preneur. Il doit aussi être condamné aux dommaj;cs et intérêts du bailleur, si, faute d'avoir fait les réparations au temps de l'expiration du bail, le bailleur avait été priyé de 1^ jouissance de la maison ou d'une partie considérable de la maison.

Pareillement, si les terres, lorsque l'héritage doit être rendu, se trouvent dégradées, le preneur et ses successeurs doivent être condarnnés aux dommages et intérêts 0).

S IV. Des obligations du preneur qui naissent de la bonne foi, ou des

Çhwe^ d^ bail,

441. De même que, dans le contrat de vente, la bonne foi oblige l'acheteur à n'user d'aqcup mensonge n\ d'aucune réticence ^ITeaé^ pqur engagçv le vendeur à vendre, ou h vendre moins cher ; de même ; dans le contrat de bail à rente, la bonne fol oblige le preneur à n'user d'aucun mensonge ni d'aucune réticence pour porter le bailleur i bailler son héritage à rente» ou k en faire meilleur marché. Ce que nous avons dit à cet égard en n#tre Traité du CwUrat de Yente^ part. 3, «ect. S, art. iv, peut s^appliquer au contrat de bail à rente.

Le bail II rente étant un contrat commutatif, où chacune de$ parties entend recevoir aq^nt qu'elle donne, la bonne foi oblige 1^ preneur d^ ce charger par le haïr d'une repte qw\ ne soit pas au-dessous d^ la jqste valeur 4e h propriété de l'héritage qui Ui est transférée par le bail.

lésion

tié du juste pri3^(*),

(*) Dans le cas où l'immeuble n'est concédé que pour un temps limité , nous ne yerrions dans cette convention qn'qn bail à longues années , |a propriété m MF^^it jpoipt transférée, et s.iuf les conventions particulières >

nous n'appliquerions que les règles relatives ail louage. Tel nous paraît être l'esprit de qps lois nouvelles*

(»)F.art. 167|.,C.iiiy.

Art* 1674 : tt Si le vendent a été « lésé de plus de sept douzièmes dans

188 TIIAITK DU CONTRAT DE BAIL A BBNTÊ.

49. Enfia il y a des engagemeoudu preneur qui naissent des clauses par* ticuUères qui sont apposées au bail à renie : nous en traiterons en parlant de ces difTérenies clauses.