CHAPITRE IV

JDes différentes clauses qui sont apposées quelquefois dans les contrats de bail h rente^ et des obligations qui en naissent.

49. Le bail à rente est susceptible de la plupart des clauses qui se trouvent dans les contrats de vente, telles que celles qui concernent la contenance ou les qualités de l'héritage qui liait l'objet du contrat, ou de quelque partie de cet héritage : elles produisent les mêmes obligations et les mêmesactionsqne dans le contrat de vente. Par exemple, si la contenance de Théritage baillé ï rente, ne se trouve pas telle qu'elle a été déclarée par le bail, si l'héritage baillé à rente n'a pas quelqu'une des qualités énoncées par le bail, le preneur a action pour demander une diminution de la rente, au dire d'experts, ou même quelquefois la résolution du bail. Tout ce que nous avons dit à cet égard pour le contrat de vente, en notre Traité du Contrat de Vente, part. % chap. 3, art. 1 et 2, peut s'appliquer au contrat de bail à rente : nous y renvoyons.

Outre ces clauses, il y en a qui sont particulières au contrat de bail à rente i nous allons rapporter les plus ordinaires. Nous commencerons par celles qui sont en laveur du bailleur $ nous verrons ensuite celles qui se mettent en Isit veur du preneur.

SECT.r*.— Des clacsbs qui sont br faveur du bailleur.

$ I. De la clause par laquelle on stipule des deniers d*entrie,

à». Souvent par les baux à rente, le preneur s'oblige adonner au bailleur une somme d'argent, ou d'autres choses. Lorsque c'est une somme d'argent ou d'autres choses mobilières qne le preneur s'est obligé de donner, le contrat de bail à rente est en ce cas mêlé de vente : il donne ouverture aux profits de vente pour ces deniers d'entrée , bUroduction wu Titre des Fiefs de la eau-* tume d'Orléans, n» 151.

Cette clause a aussi l'eiïet de rendre le contrat de bail à rente sujet au retrait, comme étant en ce cas mêlé de vente. Plusieurs coutumes en ont des dispositions; c'est la disposition de l'art. 389 de notre Coutume d'Orléans. Nous avons observé dans une note sur cet article, qu'il fallait pour cela que les deniers d'entrée excédassent la moitié de la valeur de l'héritage.

Enfin, la somme due pour deniers d'entrée par un contrat de bail à rente, produit des intérêts ex naturâ contraciûs^ sans que le preneur ait été mis en demeure de payer; de même que le prix d'un héritage dû par un contrat de vente.

«le prix d'un immeuble , Il a le droit i « renoncé dans le contrat à la faculté de demanderla rescision delà vente, 1 « de demander cette rescision, et qu'il quand même il aurait expressément! « auraitdéclaré donner la plus-v9tlue.>r

GHAP. IV. SBGT. 1**. CLAUSES EN PAVEUR DU BAILLEUR.i89

S II. De la clause de fournir et faire valoir la renie.

50. La clause de fournir et faite valoir ^ est aujourd'hui très comaranedans les baux à rente. Par cette clause, le preneur s'oblige envers le bailleur à lui payer à perpétuité la rente créée par.Ie bail, dans le cas auquel il ne pourrait en être payé sur Théritage baillé à rente.

L'obligation qui résulte de cette clause , est une obligation personnelle que le preneur contracte, laquelle est subticfiaire à Tobligation de l'héritage.

5t. L'effet de cette clause est, 1* que le preneur, qui, sans cette clause $ pourrait se libérer de la rente foncière pour l'avenir, en aliénant l'héritage qui en est clhrgë, ou en le déguerpissant, nVst pas reçu \ le déguerpir, et ne cesse pa^, lo^u'il l'a aliéné, d'être débiteur de la rente.

Mais il n'en est débiteur que siibsidiairemenl (^). C'est pourquoi si le propriétaire de la rente demandait au preneur le paiement des arrérages de la rente courus depuis qu'il Ta aliéné , le preneur pourrait lui opposer qu'il doit «cporavant discuter les possesseurs de l'héritage qui en sont les principaux débifeors; Loyseau, liT. 4, chap. 13, n? 3.

Tout oe que nous avons dit sur cette discussion en notre Traité du Contrai deve$Ue,u^566 et suiv., reçoit ici son application.

5^. 2^ L'héritier du preneur, soit qu'il soit médiat ou immédiat, peut être obligé k passer reconnaissance , (|Uoiqn'tl ne soit pas possesseur de l'héritage ehatrgé de la tente. Mais il ne doit pas, par l'acte de reconnaissance , s'obliger directement au paiement de la rente : il doit seulement reconnattre qu'en sa qualUé d'héritier du preneur, il est tenu de l'obligation contractée par le preneur, de fournir et faire yaloir la rente ; et en conséquence s'obliger à ia paver pour la part de laquelle il est héritier, et hypothécairement pour le total (s'il est bien-tenant) , dans le cas auquel le créancier ne pourrait s'en taire payer sur l'héritage qui est chargé.

S9. 3* Le preneur , qui s'est obligé de fournir et faire valoir la rente, et ses héritiers demeurent obligés à perpétuité à la prestation de la rente , ores que, dit Loyseau , ibid.^ n* 2, V héritage fût entièrement perdu; e'est-à-dire quand mênîe l'héritage chargé de la rente ne subsisterait plus , par une force majeure ; putà, s'il était voisin d'une rivière qui l'eût emporté en entier.

S 111. Des clauses de payer la rente à toujours et à perpétuité.

A4. Ces clauses sont équivalentes ii celles de fournir et faire-valoir ia rente.

Par ces clauses, le preneur contracte pareillement, comme par la précé* dente, une obligation personnelle de paver à perpétuité la rente, dont il ne peut se libérer par le déguerpisseoient. Cxst l'avis de Loyseau, liv. 4, chap. 1 1 ,

Cet auteur se fait cette objection : Ne pourrait-on pas dire que ces clauses doivent s'entendre pro subjectémateriâ, et selon la nature du contrat de bail h renie, en ce sens que le preneur s'oblige à payer à toujours et à perpétuité la rente, tant qu'il possédera l'héritage*

Non, répond Loyseau ; car le sens naturel et littéral de ces termes , à <oujours et à perpétuité^ n'admet pas cette restriction, tant qu'il sera possesseur ; et on ne doit s'écarter du sens littéral des termes que lorsque ce sens présenterait quelque cîiose d'absurde, ou qui serait manifestement contraire à l'intention qu'ont eue les contractants j ce qu'on ne peut dire du sens littéral de ces clauses, n'étant point une chose insolite dans les baux à rente, que le preneur s'oblige personnellement à la prestation de la rente, et renonce à la faculté du dcguerpisseroent."

0) C'est aujourd'hui sa principale et même unique obligation.

idO TIlAItË DU GOUT&âT OC BAIL A KENTE.'

L'obligation personnelle contractée par ces clauses n'est que subsidiaire ii l'obligation réelle, qui est toujours la princit>ale dans les baUx li ffente (})•

S IV. De laelauMdêméliorer V héritage, ée manière quHt vaille toviQurs la

renie et plue*

55. Cette clause renferme une obligation personnelle subsidiaire de paje^ k toujours la renie.

Un effet de cette clause esi que le pretieur, après avoir aliéné l'héritage, demeure ^ubsidiairement tenu de la rente, dans le cas auquel le cl'éahcièr de lai rente hé pourrait s'en faire payer sur l'hérilage.

Un autre effet est, qu'il n'est pas reçu h le déguerpir. Senlis, art. 386;SeUS, art. 237, en ont des dispositions qui doivent être suivies dans les autres coutumes. Cela a été jugé par arrêt du 27jmllet 1599, cité par Loyseau, liv. 4, fchap. \% n« 11. Il en donne celle raison, que le prfedeur éiattt par cette clause bbligé à toiijotirs de suppléer ce que l'héritage produirait de moitisque la rente^ le deguerpissement ne pelit^pas l'en libérer.

541. L'obligation qui résulte de cette clause, s'éteint par là destruction totale de l'héritage; cair le prèheur ne peut pas être obligé k méliorêr ce qui n'existe

S lus : en cela» cette obligation diiïère de celles ^ui résultent de$ clauses précéentes.

$ V. De la eUxuee par laquelle le preneur e'oblige de faire certainee mélio^ ratiom à Vkériéage*

SV. Dans les contrats de bail à rente, le bailleur, pour às^drer davàniâsé la tente dont il charge l'héritage c(u'il baille k rente, stipule souvetit que le

Ï)reneur sei'a obligé de faire certaines mclidrations : putà, de construire âar 'héritage baillé à rente des bâtiments de valeur d'une certaine somme, de planter une certaine quantité de terres en vignes, etc.

Par cette clause, le preneur cotitracte envers le bailleur robligatibil défaire la mélioratidn qu'il s'est obligé de faite.

59. be cette obligaiiod naît une action personnelle qu'à le bâilleur contre le preneur, pour l'obliger à faire celle mélioralion ; et au caâ qu'il soit refusant ou en demeure de la faite , le baillent iëst fondé a conclure à la résolution dti bail, c'est-à-dire à ce que, faute par le preneur de satisfaire aux clauses du bail , il lui soit permis de l'expulser et de rentrer dans l'héritage , et à ce

3u'il soit condamné aux dommages et intérêts résultant de l'inexécation u bail.

69. Lorsque le tempâ dans lequel la mélioration doit être faite, a été fixé par la elause du bail, il est évident que le preneur doit jouit de tout ce tenlps^ et qu'il ne peut éire poursuivi qu'après qu'il est expiré. Si la clause n'a pas û%é le temps, le bailleur peut poursuivre aussitôt le preneur pour Texéeution dé son obligation pourvu que ce soit tempore congruo. Par exemple, lorsque le preneur s'est obligé il construire un bâtiment sur l'héritage qui lui a été baillé à rente , le bailleur ne peut le poutjîulvre pour l'exécution de son obligation , que dans un temps auquel on |)eut bâtir. L'assignation qu'il lui donnerait en hhrer poÉr ((u'il fit construire ce bâtiment ^ serait une demande prématurée.

Lorsque le ptretieut e^ assigné pour faire la mélioration qu'il s'est obligé de faire, ei que le bail n'a pas réglé le temps dans lequel II la doit faire , le juge en doit fixer un } et ce n'est qu'après l'expiration de ee temps ^ qui aura été

(0 II faut considérer aujourd'hui le 1 rente, et de la servir à toujours et à débiteur de la rente comme étant tenu I perpétuité, mais sous la faculté du ra-' de droit de fournit et bire valoir talchau

CHAP. IV. SECT. !'•. CtAtlSES EN FAVEUA DÛ BA1LLEUR.191

ûïi pàf lé Jbgé , que 1è bailleur peut prendre contre te preneur qui n^a pas satisfait, les conclusions ci-dessus rapportées.

« Quoique le temps dans lequel le preneur devait foire la mélioration i ait été fixé par le bail, et que le bailleur n'ait poursuivi l'exécution de la clause qu'après l'expiratinn de ce temps» le juge doit encore, avant que de p^onèueer la résolution du btil^ lui impartir un temps pour la faire.

Même après que, faute par le preneur d'avoir fait la mélioration dans le temps que le juge lui a imparti pour la faire, il a été rendu une sentence qui a permis au bailleur de rentrer dans rbériiage, faute par le preneur d'avoir satisfait à son obligation, le preneur peut encore , sur l'appel ; en faisant la aiëlioratlon qu'il s'est obligé de faire, faire infirmer la fienteàcé^sflttf quMldoit être condamné eu tous les dépens.

ëO. Mais le preneur ne pourrait pas se dispenser de faire fa tnélioratioti qu'il s'est obligé de faire, en offrant au bailleur de lui donner d^£(ulfes sûretés pour jSâ fente ;piiM, de lui donner des cautions qui s'obligent de foiii-nir et foire vàloif la l'otite sous l'hypothèque de biens considérables. Cela résulté de cette règle, que Aliud pro alio solvi invilo eredilori nofi potesL

Jlâ. L^âciîon qui naît de l'obligation résultant de cette clause, peut être âonnée non-seulement contre le preneur qui Ta contractée et contre ses héri-

détetiteur^ quoiqu'il ne soit pas personnellement oblige à l'exécution de cette clause, né peut retenir l'héritage qu'à la cliarge de de l'exécuter*

M. L'obligation qui résulte de cette clause produit aussi une exception contre le preneur et ses héritiers, qui offriraient de déguerpir l'héritage pour se libérer de la rente; exception par laquelle ils sont exclus du déguerpissement, jusqu'à ce qu'ils se soient acquittes de cette obligation*

413. Cette obligation s'éteint solulione, lorsaue le preiiëui* a fllft la mélioration qu'il s^est obligé de faife ; et quand même elle serait depuis détruite par quelque force majeure, le preneur ne pëurrait pas être obligé à la fi^ire une seconde fois , et ne pourrait plus être obligé de déguerpir l'héniage pour se libérer de la rente. En cela cette obll||atiOn diffère de celles qui résultent des clauses précédentes, lesquelles èbligent subsidiairement le preneur à payer la rente à toujours, et l'excluent pour toujours de Ui faculté de dégtîerpif.

•4. Cette obligation s'éteint encore par Ip destruction entière de l'hérîtagë ; car on ne peut pas méliorer un héritage qui n'cxist^^ plus.

Îfais elle ne s'éteint pas, quoique la mélioration ne puisse pas se faire dans orme portée par la clause ; et Tobligaiion doit en ce cas s'acquitter par équivalent. Par exemple, si par le bail a rente qui m'a été lait d'une maison , je me suis obligé d'exhausser d*un éta^ e un certain corps de logis de celte maison ; quoique, avant que je me sois acquitté de cett^ obligation, ce corps de logis ait été incendié par le feu du ciel, et qu'en conséquence, l'exhausseinent que je th^tais obligé de faire ne puisse pltis se fàihe, néanmoins je suis tenu d'acquitter mon obligation par un équivalent , en construisant un bâtiment de pareille valeur que l'eihaussement que je m'étais obligé de blre. Obserté^ que le preneur n'étant plus, ed ce cas, tenu de faire la chôae même

Êl'il s'était obligé de faire , laquelle est devenue im|K)SSlble, et n'étant plus bu ctu'à un équivalent, il peut, en déguerpissant avant que de s'en être acquitté, offrir cet équivalent en argent , suivant l'estituatioa qui en sera laite | Lèyseau, lii^. I, chap. 12, n^ 10.

HH. Il est évident ^de l'obligation de faire une certaine mélioration, s'éteîat aussi par lé rachat dé là rente; le créancier qui a reçu le rachat de sa rent«

n'ayant plus d'intérêt à celte mélioration, qui n'avait été stipulée que pour assurer sa rente (*).

S VI. De la elawe de payer les arréragea de la rente êane aucune diminution.

IW. Le bailleur, au moyen do droit de rente foncière qu'il retient dans l'héritage baillé à rente, étant contribuable à certaines impositions qui se lèvent sur l'héritage, comme nous le verrons infrà, l'effet de cette clause est que le preneur et ses successeurs soient tenus de les acquitter en entier, et de décharger le bailleur ou ses successeurs, créanciers de la rente, de la partdoiit ils pourraient en être tenus.

Cette clause s'éiend-elle aussi à charger le preneur des impositions des vingtièmes et autres impositions de même nature, que le bailleur doit au roi pour la rente ; et empéche-t-elle le preneur de pouvoir rien retenir sur les arrérages de la rente pour lesdites impositions ?

La question dépena de ce que les parties ont voulu ; et c'est par les termes dans lesquels la clause est conçue, qu'on doit estimer quelle a été à cet égard la volonté des parties.

Dans les anciens baux qui ont été faits avant la première création de l'impôt du dixième, quelque étendus et quelque généraux que soient les termes des clauses par lesquelles il est dit a que la rente sera payée au bailleur franche de quelques impositions que ce soit», ces clauses me paraissent ne pouvoir se rapporter qu'aux impositions particulières qui seraient faites sur les héritages, telles que sont les tailles d'Eglise, les tailles pour les fortifications, etc.; et j'aurais de la peine à croire qu'elles dussent s'étendre aux impositions des dixièmes et autres semblables, qui ne sont pas particulières aux héritages, mais qui sont faites sur tous les revenus de tous les biens des sujets du roi, de quelque espèce qu'ils soient; car ces impositions générales n'étant point connues au temps de ces baux, n'ont pu être prévues, ni pnr conséquent comprises dans les clauses de ces baux. Àrg. L. 9, $ fin. ff. de Trans. Voy. notre Traité des Obligalians^ n* 98.

Voy. sur ces clauses ce que nous en avons dit en notre Traité du Contrat de Constitution (*), chap. 4, art. 2, $ 2.

SEGT. IL — Dbs clauses apposées daks les baux a rente bu faveur