CHAPITRE VI

De la reseinon et de la résolution du contrat de bail h rentCy et de PexlincHon des rentes foncières.

Nous traiterons dans une première section, en général, de la rescision et de la résolution du contrat de bail à rente.

Le déguerpissemenl qui est une des manières de résoudre le bail h rente, étant une matière qui mérite d'éire traitée avec quelque étendue, bous en traiterons en particulier dans une seconde section.

Nous parcourrons dans une troisième section, les différentes manières dont s'éteignent les rentes foncières ;

Et dans la quatrième section, nous traiterons en particulier de leur prescription.

SECTé I'*.*->Db LA RESCISION ET DB LA RtSOLtmON DU BAIL A RBNTB. $ !«'. De la rescision du bail à rente,

lin. Le contrat de bail à fente , de même que les autres contrats, peut être rescindé par la sentence du iuge sur quelque action rescisoire, lorsqu'il s'y trouve quelque vice qui peut donner lieu à la rescision.

Sur les difTérents vices qui donnent lieu k la rescision do contrat, voyez ce que nous avons dit en notre Traité des ObligatHms, part. 1, chap. i, secL l,art.3«

La lésion énorme, c*est-^-dire celle qui excède la moitié do juste prix (*), est dans le contrat de bail à rente, de même que dans les autres contratscommutatifs, un vice qui donne lieu à la rescision du contrat.

Ce que nous avons dit en notre Traité du Contrat de vente j\aiti.Zf chap. 2, sect. 2, art. i, sur la nature de l'action rescisoire qu'a le vendeur en cas de lésion d'outre moitié du juste prix contre le contrat de vente, reçoit application à Taction rescisoire qu'a le bailleur en pareil cas contre le bail ^ rente. Nous y renvoyons.

(^) Comme la rente n'est plus une charge du foods^ mais de la personne, la perte même totale du fonds immobilier, dont la rente est le prix, ne li-

bère point le débiteur: Ineendium œr$ alieno non libérât.

(*j Aiyoord'hoi, ftti s^de les sept douxièmes.

CB AT. VI. SëCT. I. D£ hk RESCISION ET OË LA RÉSOLUTION. 809

1 f 9. Quoique nous y ayons observé après Dumoulin, que la faculté qu'avait un acheteur contre qui Faction rescisoire était intentée, de se faire ren-> Toyer de cette action en offrant de suppléer le jiiste prix , ne devait pas s*é- • tendre aux autres contrats commutatifs , néanmoins je crois qu*elle peut aussi avoir lieu h l'égard du bail k rente, et que le preneur peut éire reçu à se faire absoudre de Taclion rescisoire , en consentant que la rente foncière soit augmentée jusqu'à la somme à laquelle on estimera qu'elle eût dû être équilablement portée, lors du contrat de bail à rente. Il me paraît qu'il y a même raison : mais le preneur ne devrait pas être reçu à offrir de suppléer en une somme d'argent le juste prix de rhéritase ; car le bailleur n'a pas voulu aliéner à prix d'argent son hériuge, mais par bail à rente.

119. La question si l'augmentation de rente offerte par le preneur pour réparer l'iniquité du bail à rente, doit avoir lieu du jour du bail, ou seulement du jour de la demande en action rescisoire donnée contre lui, doit se décider nar les mêmes règles, de la même manière que nous avons décidé en notre Traité du Contrat de Vente, au lieu cité, la question si l'acheteur devait les intérêts du supplément du juste prix du jour ducontrat^ ou seulement du jour de la demande. Nous y renvoyons.

i19. Pareillement, la plupart des choses que nous avons dites en notre Traité dm Contrat de Vente, sur les cas auxc|uel$ le vendeur devait être admis ou non à cette action rescisoire, reçoit application au bailleur. Néanmoins ce que nous avons dit, que le vendeur y était admis, quoiqu'il fût justifié qu'au temps du contrat il eût une parfaite connaissance de la valeur de son héritage, ne doit pas s'étendre au bail h rente; car la raison sur laquelle nous avons appuyé cette décision , qui est qu'il y a lieu de présumer que c'est un besoin pressant d'argent qui a porté eu ce cas le vendeur à vendre, ne peut recevoir d'application au bailleur , à moins que par le bail il n'eût reçu une grosse somme de deniers d'entrée.

t%Q. Pareillement, presque tout ce que nous avons dit sur l'effet de cette action rescisoire, et sur les prestations auxquelles elle donne lieu, lorsqu'elle est donnée par un vendeur contre un contrat de vente, reçoit application k celle donnée par un bailleur contre un bail à rente ; excepté qu*on ne peut appliquer au preneur ce que nous avons dit, que l'acheteur qui pourrait être réputé avoir acheté de bonne foi, n'était pas tenu des dégradations de l'héritage causées par sa négligence.

La raison de différence est sensible. L'acheteur qui croyait avoir une pleine et entière propriété de la chose, se croyait permis de la négliger : mais le preneur, qui ne pouvait s'en croire propriétaire qu'à la charge de la rente, ne pouvait pas se croire permis de la négliger jpuisoue, quand même le contrat eût été valable, et qu'il eût été vrai propriétaire de l'héritase, ne l'étant qu'a la charge de la rente foncière, il eût été obligé de ne pas détériorer l'héritage et d'en avoir soin, comme nous l'avons vu suprà^ n^ 42.

i II. J>e ta résolution du contrat de bail à tente.

191 • 11 y a une grande différence entre la simple résolution et entre la rescision du contrat de bail à rente. Lorsque, sur une action rescisoire, le juce prononce la rescision du contrat, le contrat est anéanti, et réputé comme s'ii n'était jamais intervenu. Au contraire, la sentence qui, sur quelque action résolutoire, prononce la résolution du bail» ne résout et ne détruit le bail que pour l'avenir.

On peut apposer dans un contrat de bail à rente les mêmes clauses résolutoires qu'on appose dans les contrats de vente; et tout ce que nous avons dit en notre Traité du Contrat de Vente, part. 5, chap. % sect. 3 et 4. sur ces clauses, et sur les actions qui en naissent, peut s'appliquer au contrat de bail à rente.