TON. IT
210 inAITi DU CONTRAT DE BAIL A RENTE.
Il se fait auâsî une résolution du bail li rente pour Uatenir, lorsque» ii défiiut de paiement, le créancier (le la rente fonderie renlfè dans t'héritafé, fuivaàt le droit qu'il en a, comme nous l'avons tu suprà, n* 89 et suit. j Cette résolution du bail à rente se fait aussi nar le déguerpls^eqîéilt, dont' nous allons traiter dans la section suivante.
Elle se faijt encore lorsqu'il survient, par une force majeure, une destnictiop totale de l'héritage sujet ât la rente, nous parlerons de ce cas dans la section troi$ièm,e»
SECT. II. — Qd pÉGOBE^nSBHMIT.
1 1?. On peut définir le iéguerpUsemenê, un acte par lequel le possesseur d'un héritage chargé d'une rente foncière , pour se décharger de cette rente, abandonne en justice l'héritage au créancier de la rente.
I^ous verrons sur le dégueruissement s — 1^ qui sont ceux qui Miif enl dé* ^uerpir :— 2® ce qui doit être déguerpi ; — d^ comment et à qiH se h\i lé déguerpissement ;--4* des conditions sous lesquelles le preneur au ses bërilié» sont admis au décuerpissement;— 5<^ de celles sous lesquelles y est admis le tiers qui a acquis a la charge de la r«ote, ou qui en a eu ûMinaissaQ#e ;<*-tft de
' « sous lesquelles y est admis l^acquéreur qut n^a pal eu cMMèissail
celies sous lesquelles y est admis l^acquéreur mit n^a pal eu eraaèissailc* ite Mfi renie ;— 7» de l'elTel du dégueipisseasent ; <--* 8» âss clauses qui empêchent h déguerpissement.
4»T. ?•'. - Qui fppit ««ffK m^ peii¥0»t «fffifrpir.
isy. On a douté autr#fQi3 si le preneur ou s(ss Ixéritiers pouyaieQt n^ iér dianger piour l'^véï^ir /d'iine r/enie fpncière en dégu^rpij$saut rhéritaj||;e. ^ccur^ç et la plupart des anciens aoeteurs pensaient que le prepeqr contract^ijl^i^r le bail upe oi^Ugatioi^ personnelle de payer touiours la rente, dont lui ni ses héritiers ne pouvaient se libérer par le déguerpissement de i'hériiage.
JHotre ancienne coutiin^e d'Orléans ^yait suivi ,ceUe .opinioni Par 1% réforim^lion Uile en i^, noixe nouvelle /coutuin^ a i^mbrassié rppinion cppfrairjç ^ et en conservant pour les^an^ à cens^ et pour }iss bau^ ^ rente fai^ avant Ifi réfor^aiioA, l'angen droit suivi en cette ppQvinpe^ qui refiisj^it^u preneur lei à ses héritiers la faculté de se libérer par le deguerplj^^emen^, .ell^ a ^iccor^^ ceUe facuJté au preneur et à se3 hérliiers^ k Téj^ard dés baux qui seraient faits depuis la riéfornjation. C'est ce qui résulte des ari. J3* et 412 de notre nouvelle coutume» La raison de cette seconde opinion £sjt, que le droit de rente foncière étant un droit réel retenu dans I'hériiage , et* la rente Une charge réelle due principalement par l'héritage, le preneur pe contracte par le bail l'oWkaiion de to payer qu'a cause de f héritage et en quufité de poslessèur de rhéritage. Cette obligation doit donc cesser lorsqu'il cessera d'en être le possesseur, par l'aliénation ou par le déguerpissement qu'il en fera. ^
La coutume de P^aris H plusieurs autres, o»l am^i ^no^ra^^ cette seconde opinipn, et ont permis expressément le déguerpissement aux preneurs. Elle est autorisée par l'ordonnance dei44l, art. 20 et 4d, qui portent e^presslifient que tous propriétaires, et mêmemeat les preneurs k rente, pourront reaiMicar aux maisons, en les laissant en aussi feen état qu'elles éteâeâl au irâm ê0 la prise.
Êile doit être suivie dans les coutumes qui aeeofdoDt MKstfnctetteiit la faculté de déguerpir aux délen^eurSy sans l'accorder nommémeiil aux pc^ heurs; carie terme délenteur, dans sa généralité, eomprèad tes preneurs aussi bien qpe les tiers détènieurs. Elle doit pareittenent l^étre daos les couluniésqui ne se sont pas expliquées du tout sur le déguerpissement. C'est ce qui a aé jugé parphî»eurs«rréts rapportés par firodeati ^r€ott«t, lettre D, chap. 4i«
CUiP. VI. S£CT. II. DU Di61IE&«IS3fillC]IT. %H
LoyiMii, li¥. 1*, cliap. 10, n^ 6 et 7, ya ^Uis Iûî]^$ el U prétend girt , »toe dans les coutumes qui portent expressément que ceuj^ aui SiPB^ obligés pimA9nellement à la rente, ne peuvent déguerpir , la faculté du déguerpissement D*est pasinterd^ jn4l|tiiipUi)[).ei»$ à U>u$ }ei» iifrepeura, e^ fl^*^ <^^s termes ne doivent être entendus que de ceux oui ,' par quelque clause particulière du l^il, tei|efli^ celte de fou/rnir et)[aice y^lpir la rentQ, px^ ^^ ^^^ sembl^Mey oat contracté upe obligation persopnelle de payer a i^ujôurff fa rjenle (*)•
ifÀ* Le (dégue^issement lit^ iiq aJ^aindoQ e| iiq^ a^ic^oa 4a la prpprii^ d(s )'béri|^e dégMerpi) U i^mi^*^ qu'il o^ peut être valablement fait qiie par le propri/é^ri^ derb^ritage.
C'est pourqji^i va u^ufrMÎtier ne peut pas déguerpir. Il peut bien se déchar* 1^ delà reate pour l'avepir, ei) re^pnçant à son droit d'usufruii; mais rberitage continuera d'être cbai^é de la req/e, et elle doit être acquittée par |e propriéuirç de Tb/éntag^ , à q.ui Tusufrwt se coQsolide p^r )a renonciation q^e ('usufruitijejr a fai)^ 4^ ^ 4r(H^
1195. Un mari n'étant pas le vrai propriétaire de rbéritage propre de sa ièaiine, il ne peut le dégv^rplr ii^ue conjoinjt.ement avec sa femmC; qui en est deipeurée, pendapt Je mariage, là véritable propriétaire.
QtM^ el la fe^une, par mauyaise bumeur contre son paari , et par collusion avec le créapicierde r^ente foq^ièrje, refuse à soq mari .dé concourir avec li^i au dégM.erpi^emeot de spa héritage cbargé 4'iiDe rente onéreuse > et qui en excède de beaucoup le revenu ?
Loysea^, ly, 6, 13, pense qve le ipari n'a aupvn moyen de se défendre de (;DnUnuer la rente, quelque onéreuse ip'eUe 9^}^^ pendant tout le lemp$ qne ibiriera le mariage, ^ qu'U .4oilt s*iinp«f^r aa pt^iUaniinité e| anp peu d'autor^é sur l'esprit de sa femme.
t»a. Le proprié^ire, quoique |[reyé i^ j^HiMioP* étan^levraî propriétaire de rhériiagç compris en la substit^ition pei4le déguerpir : mais l'béiîlage déguerpi demeure cbargé .de la subs|^t|nni et h^n de son ojAireriMre, les siÀstitues pourroAit revendiquer l'bérîtaige Aégaerpî > f^ 9» cbargeant de la rente ; yoy. infrà, art. 7. '
PareUlemeut, rbéritier bénéfipjiaifie pe.14 iéguerpjr lea bérîtages 4e la ave* jce$^Qn bénéjiciairie.
199. Le propriétaire de rbéritage 6uje( à rente i^ncière n^/en étant pas proprement dépossédé pr la saisie reeUe qn'en ont ftâte les créanciers , ^eut le déguerpir au créancier de rente foncière ; Loyséau, ilfidemy n* 14. Mais les créauiûèrs saisissants et opposants» en offrant de se charger de la rente, et de faire vendre l'héritage à la charge de 4a rente, peuvent empêcher TelTet de ce déguerpissement et suivre leur saisie.
199. Pionseulement il n'y a que te propriétaire qui puisse déguerpir; le propriétaire même ne ie peut qu'autant quMt a le pouvoir de disposer dé ses héritages et de les aliéner. C'est pourquoi les héritages des mineurs el ceux de l'Eglise et des communautés, ne pouvant s'aliéner sans le décret dti juge , un mineur ne peut, par le ministère de son tuteur, déguerpir son héritage pour se décharger de la fente foocfère dortt il est chargé, qu'en vertu d'un décret du juge qui aura permis ce désuerpissement sur un tivIs de parents , et sur une'eslim&tion de l'hëritage, qm aiiroîit constaté l'utifité du déguef pifse- Oient. Pareillement, l'Eglise et les communautés ne peuvent déguerpir qu'en
(^) Le débiteur de la rei^te étant {avait Ja dause de fournir H fairfi va-
personnellement tenu du service de cette rente, étant au moins dans la même position qu'autrefois, lorsqu'il y
loir, il est évident qu'il ne peut se M* bérer de ses nbligauoiAi^ par i'abandnn ou le déguerpissement.
vertu <l*aii décret du juge, et eu observant les formalités requise naiioa des biens d'£giise«
ART. n.— Q«f Mi-ce qoi doit être éérmrpi*
If 9. Pour que le déguerpissement soit valable, et quil opère la résolution du bail pour l'avenir, et Textinction de la rente , il faut que tout rhéritagc chargé de la rente soit déguerpi ; car la charge de la rente foncière est imposée par le bail sur l'héritage , non-seulement dans sa totalité , mais dans chacune de ses parties. Le créancier delà rente peut donc, en n'acceptant pas le déguerpissement qui lui est fait de partie de l'héritage, conserver la totalité de sa rente dans la partie qui n'est pas déguerpie ; puisque chaque partie de l'hérilage est, comme nous l'avons dit, charsée de la tolalité de la rente : mais en ce cas, le créancier de la rente est obligé de subroger en ses droiis les autres débiteurs de la rente qui n'ont pas déguerpi leurs portions , pour qu'ils puissent en sa place se mettre en possession de la portion déguerpie , comme nous le verrons infrà,
f 80. Quoique le déguerpissement fait par celui qui n'est possesseur que d'une partie de l'hérilage chargé de la rente, n'opère pour aucune partie l'extinction de la rente, qui subsiste contre les possesseurs des autres parties qui ne les ont pas pareillement déguerpies, au moins il est valable quant à l'eiïctde décharger et libérer de la rente le possesseur de la partie de l'héritage qu'il a déguerpie.
Mais il faut pour cela qu'il déguerpisse tout ce qu'il possède de cet héritage, et ou'it n'en retienne rien ; carie peu qu'il en retiendrait le ferait demeurer sujet a la rente, parce que cette petite portion resterait toujours chargée du total de la rente.
181 . Cela est sans difficulté, lorsque par le bail l'héritage a été donné per aversionem pour une seule rente de tant par chacun an.
Il y a plus de difficulté lorsque par le bail, la rente que le bailleur s'est retenue, a été distribuée et répartie sur chaque arpent de Thérit ige baillé à rente ; comme lorsque trente arpents ont été, par une même baillée, donnés pour une pistole de rente chacun. Il semblerait qu'en ce cas chaque arpent n'est chargé que d'une pistole, et non de trente pistoles de rente, et ûu'en conséquence le possesseur qui posséderait les trente arpents, et qui n'en (iéguerpirait qu'une partie, pti^d, qui en déguerpirait vingt arpents et en retiendrait dix, ne devrait plus être tenu que de dix pisioles de rente dont sont chargés les dix arpents par lui retenus, et qu'il devrait être déchargé des vingt pistoles de rente dont étaient chargés les vingt arpents par lui déguerpis.
Néanmoins, même en ce cas, Loyseau, en son Traité du Déguerpistemenf^^ liv. 5, chap. 2, n<» 23, décide <iue le possesseur ne doit |)as être reçu au déguerpissement,. sll ne déguerpit tout ce qu'il possède, n'étant pas juste qu^il fasse porter au créancier de la rente foncière la perte survenue dans la partie qu'il lui déguerpit, pendant qu'il proûte de TausmenUtion qui peut être survenue dans la partie qu'il retient. Quand même il ne serait arrivé aucune perte ni augmentation sur lesdites terres, le bail ayant assigné un prix commun à chaque arpent, quoiqu'ils ne soient pas d'égale bonté, il ne serait pas juste qu'il fût au pouvoir du possesseur de choisir et de retenir les meilleurs arpents et de déguerpir les momdres.
f 89 . Doit-on déguerpir ce qui a été, depuis le bail, uni à l'héritage baillé h rente?
Il faut encore distinguer trois espèces d'union ; Vunion purement nalurelley Vunion industrielle^ et l'unton de simple destination. L'union purement naturelle est celle qui se fait k un héritage sans aucun fait du possesseur, telle que celle qui se fait par alluvion à un héritage voisin d'une rivière. L'tenion indus^
GHAP. VI. SEGT. II. OU DÉGUERPISSEMENT. 213
trielle est celle des bâtiments que Ton construit sur un héritage, ou des arbres qu'on y plante, ou qu'on y sème. Vunion de simple destination est lorsque le propriéuire d'une métairie, qui a acquis des terres contigués à celles de sa métairie, les unit à celle de sa métairie, en les iaisant valoir ou en les affermant conjointement, et comme ne composant désormais qu'un même tout avec celles de sa métairie.
Il est évident que les terres qui n'ont été unies que de cette dernière manière ï la métairie qui lui a été baillée )i rente, peuvent être par lui retenues, lorsfju'il la déguerpit; car ces terres n'ayant été unies à cette métairie que par la destination de sa volonté, elles peuvent en être désunies par une destination de volonté contraire : elles n'y sont pas réellement unies, et elles en sont aussi réellement distinguées qu'elles Tétaient avant que le propriétaire de la métairie les eût acquises. Ennn celle union de simple destination ne donne pas aux terres que le propriétaire d'une métairie y a unies de cette manière, les qualités de cette métairie. Par exem|)le, si la métairie était un propre, les terres qui y ont été unies de cette manière, ne sont pas pour cela un propre, mais de simples acquêts dans sa succession ; et par la même raison celte union De les rend pas sujettes à la rente foncière dont est chargée la métairie à laquelle elles ont été unies de cette manière.
Il fout décider le contraire àTégard de l'union naturelle, telle que celle d'une alluvion. L'accrue qui se fait par aliuvion est réellement une partie et uo accessoire de riiéritage auquel elle accroît; elle en prend toutes les qualités, suivant la maxime, Accessoriuni sequilur naluram rei principalis.KWe est par conséquent sujette à la rente à laquelle est sujet l'hériuse auquel elle est accrue, et le propriétaire de rhéritage, pour se libérer de Ta rente, doit déguerpir cette accrue avec l'héritage dont elle fait partie.
Ajoutez que, si l'héritage eût été diminué, et que la rivière en eût emporté «ne pjtftie. il eût suffi au preneur de déguerpir ce qui en restait, et le bailleur en eût supporté la perte. Le bailleur doit donc» dans le cas contraire, profiter de Taugmentation, suivant la maxime : Ubiestpeiieulim, ibi est lucrum.
Il faut décider la même chose à l'égard de l'union industrielle. Les bâtiments construits sur l'héritage baillé I rente, les planutions qui y ont été faites, font réellement partie de cet hériuge> et elles en sont un accessoire, suivant la mxxime: ^difieium solo cedil. Ils ensuivent par conséquent la nature, ne faisant qu'une seule et même chose avec l'héritage auquel ils sont unis : ils en ont toutes les qualités : ils sont sujets à la rente à laquelle l'héritage est sujet ; et le nropriétatre qui, pour s'en libérer» déguerpit rhéritage, ne peut les en déiacber.
La question paraît néanmoins d'abord souffrir quelque difficulté. Ces bâti- ^inent:i avant été faits aux dépens de celui qui déguerpit , ou de ses auteurs , estil juste que le créancier de la rente en profite ? Cela n'est il pas contraire à cette règle de l'équité : Neminem œquum est cumallerius dtlrimenlo locuple* tari?
La réponse est, que la règle opposée ne reçoit ici aucune application : car, ou la rente vaut autant ou même plus que l'héritage qu'on déguerpit, avec les bâtiments qu'on y a construits, ou bien elle vaut moms. Dans le premier cas, ledéguerpissement qui en est fait n'enrichit pas le créancier, puisqu'on suppose que sa rente qu'il perd par le déguerpissement, valait autant que l'héritage qu'on lui déguerpit. Dans le second i^as, le déguerpissant n'est pas recevable a se plaindre que le créancier s'enrichit â ses dépens par le déguerpissement qu'il lui fait, puisqu'il ne tenait qu'à lui de ne le pas faire, et aue voUnti non fit injuria. D'ailleurs il ne doit pas être écouté à dire que l'héritage qu'il déguerpit avec les bâtiments, vaut plus que la rente; car le déguerpissement qu'il en fait est une preuye du contraire : s'il valait plus, il ne |e d^oerpin|it p9S.
m ttiAltÉ tfti COUtàAt D« BAIL X RËNTCi
fia. Lé dëgûél'fjîésèàërit (leùt $e tairef de gré i ^é et HbN }iistf6é, tbfêcjtié le créancier d^Tlsl réiiie tbdcièf'e cotisëtii fle féhirëi^ datis PHêritàsë qd'dfl Idt dëgùei^i^li. Màié lorsque le fci'éâhcier rie ëo^èëtit pàâ au flêgtiëf>^iâ$erijèrit, il
fau7, pour qu'il soit valable, et qu'il opère la résolulicfh Ûû tiall pdùf l'âVehii^; et l'extiiiëtidii ai Ift i'èhté, qtfil ddit nflt ëtt justice; c'est-H-dirê, qoè le possèsseiir qui tèdt éMiéffiity al^sigiië le créâtieierde la Petite, pddr lui toir donner âciè de àdn flëgiuH-ptèkeinénti et de ses offres de paTèr ee qd'il doit. C'est ee que déëidëiit hé tedtdtries. Paris, art. 109^ dit t 8i aucun tt pfinM tin hMta§e, il ir pm HHënéér eii ibiSsilËNT, pAHiè prëièfitë «u appelée. Notre coututne d'OHéàdil; àHé 412$ est dans lé» rtlêmes lermes.La bonne M, doflt la prestatldli êàt i*equisè dans le touitzi de bail à rente, de même que ëtfna tras les auirëit eedtiratài èïige eeiâ.
ili4. Lbrsqdë \i retlte fotidère èsi ddé h plusieiirs, il té ^bfltt fjd^ d'S^sU gtiér l'un d'eux. Il est bieil vrai que, st celui qdi â été assigné étccèdië lé dé-
dëgi
^essèsèibn de l'héi'irâgë <jui Idl est déguerpi, dévient débltetir dé la rente ëfa- ^ers lèâ autbès ct'éanciers de iâ i*ente pour lès parts qu'ils y btit| et en déebargé le dégUérnissant. Mais é'il ai-rivait qUe celui qui a été asslgdé dé vcfulfit pas accëpier le dégUéi>^i^sëdiëbt (Jui idi à été ftiit; le déguerpissant M serait déchargé d^la l'ente qu'envers të tréabeier, et dob envers les adirés eréàneiers de la ^nte qu'il d'à pas assigiiéil;
tSS. Lorsque Tbéritage kki chat'gS de ))lusiéUrs rentes, le dëgbèrt>l§sàfli ddit bareillebient faire dod déguerpissemebt aux èréanciers des différentes rentes^ et iel asëiguei^ tbùsi; adtréttient le déguerpissement de léëdéèhargera que de la rebté due ft eelui qu'il a désigné.
Néanmoins, si, b'àyabt a^slfehe ^ue le btéafiëier de la renie dernjèrë e)*ééë^ oelui-ei àtatt bied voulu accepter le déguerpissement^ et redtrer.dunsl'béritage, à la charge des rentes préeédenteë, le dégdérpissant sei^lt libéré de toutes les rentesa
Ait. if. - iDlëi CMdiiiôiii ibé» iMqlàèliéà le i^tekéh^ dii à«l kéHtléM éoilt adiiàlè mû Aéf aerpiilèmèiii
iSé. Le ftfeneiit^ ou sëd béritiei^^ pouf être admiç au .dégue^pi8senledt^ doivent satisfaire préalablement pour le passé à toutes les obligations du bail k redid que le éégue^pissehient doit résoudK^ peur Tavehir, et ils doivent reb* dre indemnes le bailleur bu ses successeurs eréàneiers de la rentei
Ils doivent doué, ed premier lieU) payer tons les arrérages de la rente dus et éehus jusqu'au |Dur duiéguerpissementi
13». Les coutumes de Pariset d'Orléans, etquelques autres, veulent enôdfe que,' bbtifé tes ahréWgëè édhtiè jusqu'au joUr dtt dernier tèi-itté dé paiement qbi a l^eëédé le dëjjuélrbissemént, le déguerpissait paie encore W lêrtnè ensutbàfiti c'eSt-S-dité, lotit lé terme ëodrarii, quoiqu'il be ëoît pas ettcOre etitièreraerit éëhtt fôft db déjJiiërpiSsemeht. Par eielnple, si le 25 de févHer 1773 l'ai dôgnel-M m héHtage pour ibe décharger d'une l-eilte fonëiêre de 100 livres par att, payable éftx termes de Noél et de là Saint- Jean, je dois payer, outre lès aj^ré^agéà ê(ihds jusqu'au terme de Noél 1772, 50 livres pdur tout le terme courant eBtiëf , quoi4u'il n'y eût qdë dëUic mois de courus brs du déguerpissement ; et si le^ arréragés étaient piayables en Un seul terme d'ube année, je devrais pairet' tout ce qui reste à coorii^ de l'année.
81 fë S^uëk-pissemeirt ëé ^sail le jëâl" inéibe tfë réëbéAuee de la fente, le déguerpissant n'aurait pas de terme à écheoir à payer. Poitou, art. 42 ei Mi
CHAP« Yf* SECT. II. DU DfiGUfiRPIS$£M£NT. SIS
Je ne croit pat ^le celle oUligatîoD de fuiyer ee qui fette du teraw eeumat, doive avoir heu daas les coulâmes qui ne le disent pas*
1S9« Lorsque le eréaneier k qui le déguerplssemeut est fillc^ refuse d'accepter le déguerpissement et de recevoir les arrérages qui lui sont offerts, quelque» eoutumes» ceouoe Anjou» le Ifaine^ )e Dunoie^ requièreot ea ee cas la codsignaiion des arréragei par le démerpissanti
C'est une question, si, dans Tes coutumes de Paris et d'Orléans> qui disent seulement que le preneur peut déguerpir bn payant leiM /es arréragée^ ete.^ la coDsigtiaiion est dans ce cas nécessaire pour rendre le déguerpissemeDi va« iable, et libérer pour l'avenir de la rente le dégMerpissani ?
Loyseau,^ traili du DéguerpUiément, liv. 5, eh» 9^ n** 13 et Suiv.^ décide que la consignation n^èst pas en ce cas nécessaire, parce que le crésnoier ayant été tm par ces offres en demeure de recevoir, raocomplissemeni de là condition de payer les arrérages ayant été empêché par lui, la condition doit vis-àvis de lui être réputée pour accomplie, suivant la règle de droit, tu oiiint6tM catifif pro facto id accipUurf quolietper aliquem mora iil quûminUê iâ /lal| L. 3d^ ff. de R$g, jur., et il ne doit pas être reeevable à en opposer le défaut.
11 prétend même qu'il n'est pas nécessaire que ces offres aient été accompà|Dées d'une exhibition de deniers, si ce n'est dans les coutumes qui la requièrent expressément 9 car c'est, dit-il, une cérémonie inutile et superflue vis-à-vis d'un créancier qui refuse de recevoir*
Celle opinion de Loyseau^ que le déguerpissant, dans ta coutume dé Paris et aiires semblables, n'est pas tenu de oonsigner les arrérages de la reilte, sur le refus du créancier k qui il les a offerts, me paraît souffrir beaucoup de diflficttltéj C'est un principe que les formalités requises pour la validité des actes sont de rigueur, et que celui k qui elles sont prescrites doit, au ineins ^«Hfiltîiii ta se est, les accomplir» Or, la coutume de Paris et ses semblables, par ces termes^ «n payant tou$ les arrérages, prescrivent le paiement desdits Arrérages eomme une condition et une formalité du déguerpissement t le déguerpissant doit donc Taoeomplir guaniuiii tu te ni. Or, on ne peut pas dire qu^il ait satisfait à cette condition quantum tu ee eel, par les offres qu'il a laites au créancier do la rente. Les offres, quoique réelles^ ne sont pas un paiemBni ; Il n'y a que la consignation qui est faite sur le refus du créancier de recevoir, qui en tienne lieu. L'acte de déguerpissement, faute de cette consignation, ne doit doQO pas être valablé# En vain le déguerpissant allègue-t-il en sa foveiir la règle de droiii in omm6tîf eauiis, etc., ci-dessus citée. Le refus fait par le créancier de recevoir les arréragesqu'il lui a eflertt, ne lui a pas été le pouvoir de satisfaire au paiement desdits arrérages, que la loi exige pour condition de déguerpissement, puisqu'elle ne lui a pas été le pouvoir d'en faire laeonsignatidn, qui lient lieu de ee paiement. En matière de retrait lignager^ le refus, fait par l'acquéreur sur qui le retrait a été adjugé, de Recevoir le prik qui lui a été offert par le retrayant^ ne dispense pas le retrayaut de la consignation, mêdie dans les ooutumes qui ne font pas mention de consignation, et qui disent seulement que le retrayant sera tenu de payer : il semble qu'il y a parité de raison pour le déguerpissement. Je ne propose ces raisons contre Tavis de Loyseau, que oomme raison de douter t j'en laisse le jugetnentau leetetir.
Même dans l'avis de Loyseau, le refus fait par le créancier de recevoir, ne dlmense le déguerpissant de payer ou consigner, que tant que le refbs dure. Mats si le eréaiieier, après atoir refusé de recevoir, fait au déguerpissant une signification, par laquelle il lui déclare qu'il est prêt k recevoir, le déguerpissant doit payer incontinent; faute de quoi son déguerpissement sera nul, et n^aufà pas arl'êté le cours de la rente : car par cette signification le déguerpissant est Inié en demeure de payer et de satisfaire k la condition du déguerpissèmeut, et celle en laquelle èlaii le créancier de recevoir est purgée t Poeîeriôr fM>ra pur^âl ptiùren; Loyseaui t^id, n* 32.
Le déguerpissant qui n*aura pas satisfait à cette signification du créancier, sera donc tenu de signifier au créancier une réitération de son déguerpissement, et de lui oiïrir les arrérages courus jusqu'au jour de la réitération, et le lerine courant.
Loyseau observe fort bien, loep dtato, qne le créancier peut se faire payer des arrérages, quoiqu'il débatte le déguerpissement.
1S9. Lorsque par le bail on a stipulé des deniers d'entrée qui sont encore dus, le preneur et ses bériiiers doivent les payer avec les intérêts, pour être reçus à déguerpir. Mais, dira-t-on« ces deniers étant en partie le prix de l'héritage, n'est-il pas injuste que celui qui déguerpit l'héritage, soit privé tout à la fois et de l'héritage et du priit, contre cette règle d'équité : Nemo débet ca^ rere re et pretio ?
La réponse est, que c'est une des conditions du déguerpissement, que le déguerpissant, pour y être reçu, satisfasse au préalable à toutes k*s obligations du bail; que, quoique, en payant ces deniers d'entrée, il se trouve privé tout à la fois de l'héritage et d'une partie du prix, il ne souffre aucune injus« tice, parce qu'il est en son pouvoir de conserver l'héritage qu'il déguerpit ; le déguerpissement qu'il en fait est volontaire, et volenti non fit injuria.
A plus forte raison doit-on décider que le déguerpissant n'a pas la répéti tion de ces deniers d'entrée, lorsqu'ils ont été payés; car le titre en vertu duquel le bailleur les a reçus, subsiste, et n'est pas détruit par le déguerpissement, qui en opère seulement la résolution pour l'avenir.
140. Enfin le preneur et ses héritiers doivent, pour être reçus k déguerpir l'hériiage, l'avoir remis en aussi bon état qu'il était lors du bail.
Il faut à cet égard distinguer avec Loyseau les réparations de simple entretien qui sont à faire à l'héritage qu'on veut déguerpir, et celles qui consistent en des reconsiructions ou nouvelles plantations qu'il faudrait faire pour remettre l'héritage qu'on veut déguerpir, en aussi bon état qu'il était lors du bail.
Celui qui veut déguerpir, ne peut se dispenser de faire au préalable toutes les réparations de simple «entretien qui sont à faire à l'hériiage qu'il veut déguerpir, de quelque cause qu'elles procèdent, quand même elles procéderaient de quelque force majeure ; putà, si une grêle extraordinaire avait cassé les vitres et les ardoises de la maison que je veux déguerpir, je serais tenu, pour être reçu au déguerpissement, de faire remettre des vitres et des ardoises à la f^ace de celles que la grêle a cassées. La raison est, que c'est une des obligations que le preneur contracte par le bail, d'entretenir l'héritage de toutes réparations pendant le temps qu'il en sera jouissant et possesseur, cet entretien étant une charge de sa jouissance.
A l'égard des réparations qui consisteraient k faire des reconstructions ou nouvelles plantations qui sont nécessaires pour (|ue l'héritage soit remis eu aussi bon état qu'il était lors du bail, il faut sous-distinguer.
Le preneur est tenu, pour être reçu au déguerpissement, de faire au préalable toutes celles auxquelles lui ou ceux dont il est héritier médiat ou immédiat ont donné lieu par leur fait, ou même simplement par leur faute et par leur négligence.
Par exemple, s'ila arraché des vignes pour agrandir un jardin voluptuaire; s'il a abattu quel(]iie bâtiment; s'il l'a incendié par sa faute ou celle de ses domestiques (ce qui se présume lorsqu'il ne parait pas d'autre cause de l'incendie) (^}; il est obligé, avant que de pouvoir déguerpir, de remettre en bonnes
(^) Présomption un peu exorbitante, mais que le Code applique au locataire. (Art. 1733. Cod. dv.)
Art, 1733 : « Il répond de l'incenc die, à moins qu'il ne prouve que
« l'incendie est arrivé par cas fortuit « ou force majeure, ou par un vice « de construction, ou c(ue le feu a « été communiqué par une maison «voisinet »
CUAP. VI. SeOT. II. Dtl DÉGUÉRPlSSEMEiNT. 217
vignes le lerreln où il les t arrachées, et 2i reconstruire les bltiments qu'il a déoiolis ou qu*il a laissé brûler.
11 y a plus ; si la maison baillée 2i rente devenait totalement caduque, quoique ce fût par vétusté qu'elle Tût devenue en cet état, et non par défaut d'enuetien, ni par aucune faute du preneur, et que le preneur en ce cas ne soit pas oblicé et ne puisse être contraint li la reconstruction telle qu'elle était lors du bail, tant qu'il ne déguerpira pas, comme nous l'avons vu nipril, n* 43, néanmoins il ne serait pas reçu à déguerpir qu'il ne l'eût reconstruite : caries coutumes ne permettent le déguerpissement que sous la condition de laisser Vkéritage en aussi bon élat qu'il élait au temps de la fnise ; et il ne serait pas juste qu'un preneur à qui on aurait donné une maison neuve, après en avoir joui pendant tout le temp« qu'elle était bonne, la déguerpit lorsqu'elle serait devenue caduque» et qu'il n'en pourrait plus tirer de profit. C'est ce qu'enseigne Loyseau, iiv. 5, ch. 8, n^ 9.
Pareillement, quoique ce soit par vétusté que les vignes sont mortes, il ne laisse pas d'être oblige de remettre Théritage en bon état; parce qu'il devait renouveler les vignes à mesure qu'il en était besoin ; et c'est de sa part une faute d'y avoir manqué.
Mais si c'est par quelque force majeure que les plantations et les bâtiments ont été détruits; comme si, en temps de guerre, les armées ont abattu les arbres, ou si le feu du ciel a incendié les bâtiments qui étaient sur l'héritage lors du bail ; le preneur, pour être reçu à déguerpir, n'est point obligé de reconstruire d'autres bâtiments à la place de ceux qui ont été incendiés, ni â faire de nouvelles phn talions à la place de celles qui ont été détruites. C'est ce qu'enseigne Loyseau, v, cfaap. 6, n* 17.
La raison de diiïérence est que le cas de la vétusté a dû être prévu : le preneur a du s'attendre que la maison qui lui a été donnée k rente ne pouvait pas toujours durer. Mais ces accidents sont des cas de force majeure qui n'ont pas dû être prévus, et dont on ne doit pas charger le preneur, suivant la règle : îiemo prœstal casus forluHos.
141. Loyseau, •6t(f.,cb.5, n* 21, observe très judicieusement qu'il n'est pas nécessaire que le preneur ou ses héritiers, pour être reçus au déguerpissement, remettent l'héritage précisément dans la même forme qu'il était lors du bail; car le droit de propriété qu'ils avaient dans l'héritage leur donnait le droit d'en disposer et d'en changer la forme : il suffit qu'ils le remettent en aussi bon état. C'est pourquoi tes coutumes de Paris et d'Orléans disent, en laissant Vkéritage en aussi bon état et valeur qu'il était au temps de la prise. Elles ne disent pas, dans le même état.
Cet auteur, ibidem^ n° 22, enseigne que, lorsque le preneur ou quelqu'un de ses successeurs a converti la forme de l'héritage en une forme plus précieuse que celle qui était au temps du bail ; putà, lorsque d'un jardin baillé à rente, il en a fait une maison ; il n'est plus tenu qu'à entretenir l'héritage dans sa nouvelle forme. Il prétend qu'il n'est point tenu, lorsqu'il veut déguerpir, des accidents survenus sur cette nouvelle forme; et que, par exemple, si, dans l'espèce proposée, la maison qu'il avait bâtie à la place du jardin baillé à rente, avait été incendiée par le leu du ciel, il pourrait déguerpir la place^ quoiqu'elle ne fût pas, au temps du déguerpissement, en aussi bon état qu'elle rétait au temps du bail, dans la forme de jardin qu'elle avait alors. Il avoue néanmoins que la question est problématique.
En effet, la décision de Loyseau me paraît souffrir beaucoup de difficulté. C'est un principe reconnu par Loyseau, que, pour être reçu au déguerpisse* oient, il faut rendre indemne celui à qui il est fait, et que sa condition ne doit pas être pire que s'il n'eût pas fait le \m\ à rente. Ce n'est pas une chose contraire à ce principe, que, lorsqu'une maison a été baillée à rente, et que depuis le bail elle a été incendiée par le feu du ciel, le preneur soit reçu
ttS TEâlTÉ OU CONTRAT HE BAIL A ftEMTI;
Il dégnerpir Itf fHice et lémialériaux qm ont échappé auk flammei^ 4è«ii|d«j
en ce cas, il ne rende pas Thérilage en aussi bon éiat «(u'îl étail loirs do Mil > car la condition du bailleur créancier de la rente n'est pas pire duo s'il n'eût pas fait le baili puisque s'il e*t èonsenré l'héritage^ il aurait soufTert oet âecidenL Mais lorsque Theritage baillé à rente étuii un jartiini sèr lequel il • pllf 9|ti preneuf do bAtir une maison qui a été brûlée par le feu do eiel^ id pfêtiééi^ qui dégiierpii la place M'indemnise pas le bài|lettr, S'il itë retnél la piaêe êfi 9u6si bon état de jardin qu'elle était lors du bail; car^ Si le bailleof n'eût |iâû fait le bail, il aurait coùserf é rberiiage dans sa forifae t II it*y aufiil pas bfttl de maison^ el il n'Aurait pAs été etposé à l'aoeldent ^ue le preneur a soiiffen«
149. Ces termes ëh Mêèi bon éial ël miëièr, slghiOètft (jue l'héHia^e d'à\t èifèbù dans la niénie forme, ou d&ns une fbrine ab^^i flucttieuse^ intills ilS; lié SlgdifieAt pas qu'il ddit être aussi pfëcii^Uit (|ùMI l'était lors de la pfisé. Uhë maison qui était neuve lorsqu'elle a été baillée à rente, n'est pas si précieuse qu'elle l'étail lors du bqiî, lorsqu'on la déguerpit cètit ans après ; tilie vieille maison Uiê pouvaût pas être aussi précieuse éi de même valeur qu'une neutë, le déguét'pisseinëni néanmoins eli est valable, pourvu qu'elle ait été bleU ëhtreteoue et qu'elle soit en bon état de réparations j Loyseau, t, chdp. 5, n* 2.
téà. Il ne sufflfait pas b celui qui véUt déguerpi^*, d^^ffMr la sbmfné à laquelle sëraiëhtesiittiées les dégradations. Les coutumes l'obligent préciséraeni h remettre l^heHtage en bdU état, avaUt que de poUvoir le déguerpii^« £h vain bpposôrait-on la maxlhié, Nèmo polesi côgt ad fiittuni : elle n'est Vraie que lorsque c^est pai* voie dVllort (]U'bn demande h qdelqu'Un qu'il fassô quelque chose; ibais le déguerpissant |;)ëut, par Vole d'exception, être exclu de là faculté de déguerpir, que la loi lui accorde, jusqu'à ce qril ait sailsfâii précisément aujt cdtiditions qu'elle lui Idlpo^è.
144. Lorsque le déguerpissant OU ses auteurs ont, depuis le bail Ji rente, Ifeposé des servitudes sur l'héHtage, Loyseau, liv. 5, çbap. 3, n** 6, décide qu il doit lés tabheiei' avâiUt què de pouVoir être reçu au déguerpissemehi : autrement il ne rendrait pas l'héritage en aussi boii état qu^il était lors il\i bail; puisqU'au Heu d'un héHiàgO libre qui lui A été baillé, il rendrait uri héritage ehargéde servitude!
Ne pourrait-on pas dire que le déguerpissement éteint ces éèrtitddés, pAIhi règle» Solult^ juré dahlU^ ëùlMurJus aceipieniiê?
Non, cAr cette i*égle n^a lieu que lorsque le droit de ëelui qui A imposé 1^ servitude se résout ex ëaiiêâ nêtetiûrià; mais lé dégUel^piSSeOieUt qui Hkbtit le droit du déguerpissant^ est purement volUnlliire.
Si ceux à qui appartiennent les droite de Servitude, n'«h voulaient pal souffrir le rachat; comme le décuerplssant ne doit pas être obligé à l'iraposâible. Loyseau, ibidem^ décide quMI sufQt en ce Cas qu'il offre restimatioD de ee doht l'héritage qu'il déguerpit^ en est dépréciéi
I4&i  l'égard des hypothèques que le déguêrpissaht bn ses auteorà ont knnoséés sur l^érltage^ le déguerpissant n'est point bbligë de les pUi^er, lé créancier de la rente fodelèrë à qui le déguërpisseméiit est fait; ayant utt moyen de s'eô défendre) car le preneur et ses successeurs n'âyâUt pu htp<)« théquer l'héritage qUe Jusqu'à concurrence dé sa plus Value AU delh dé là rehie, lé bailleur ou son successeur, créancier de la rente, (jUi est rentré dahS l'héritage qui lui a été déguerpi; peut obtenir le eohgé dëS demandéir hypothécaires des créanciers, si mieux n'aiment les créanciers hypothécaires de charger de ihire vendre l'héritage à la charge de la rehte^ sans que le bailleur ou son successeur soit tenu d'aucuns frais*
44dk Le déguerpisdeméni ae faisant pour l'intérêl de eélUl qd! déguei*plt, doit se faire A sel frais le'eét pourquoi si celui à qui le déguérpiàsèniëilt est fait, ti'a fait AUcdne mauvaise contèstâtidn> lis déguërplissmt d^it étM bondatnné aux dépeus«
CHAP. Vl. SEOt. 11. 110 DÉGUEItPlSSEMÉNT. ïi^
A&V4 V. — Det «ottiitiôst f ott» lei^aoUM le tien d itèatévr qai à acfiiii à la eharf e de U raata« •■ 4«i éa a •• coànaliMBcaf étt racé âa défaerpiMcaiaBl.
149. Il n'est pas deatem que le tiers détenteuf dé l'Hérttslge chargé â*tiné j-eote fobcière, qui l*a acquit à là chafge de' fa rente, ou qui en ai cotinâissance, doit, pour être reçu au déguerpissement, payer tous )e^ ar^rages cburtii de|)Ulé éàn acquisition, et le terme ëbsiltvant, puisqu'il ïei doit tiersôntielie' ment.
Il n^ëst t>as douteux, )[>ar la même i*aiso6, qu'il doit féparét* toates les dé* gradaiipns survenues depuis son acquisition, par son fait ou piar sa faute.
149. II y a plus de difficulté à l*égard des arrérages courus àtânt son ac^ quisiliôn : il n'en est tenu qu'hypothécairement, et ftoti t^^rsottnèllement, cjifflmé nous l'avons vu iuprây n» 90. Il sefnble donc dù^eh déguerpissant l'héritage, il ne doit pas élre [enu de les acquitter. Par la même raison, Il semble quMl ne devrait t)a$ être tend deâ dégradations faites; k Théritâse avant toii acquisition, puisqu'elles ne proviennent ni de son f^it, hl dé ^ faute, et qu'il D'est pas teiia des obligations de son auteur, à qui il n'A sdccédê qti'k titre feineulier.
Neanmoiftèi Loyseaii, llv. 5, chap. 4, n«» 7 et suivants, et chàp. 7, n* ♦ et çnlvanls, enseigne que ce tiers détenteur tie doit être reçu dli dégiierpis^ Setnentqtt'en payant t6d^ lés arrérages, thème ceux échus dvant son acquisition, et en remettant Théritage en aussi bon ëiat qu'il était lo^ft du bail^ quoique lés dégradations soient survenues avant son acquisition ) il ikut enfin qu'il décharge ou indemnise le créancier de la rente, dès servitudes et charges imposées depuis le bail sur l'héritage déguerpi, quoique ce ne soit pa» iui^ mais ses auteurs qui les aient Imposées.
Le principe sur lequel se fonde Loyseau est que eè tiers détenteur ê'étant volontairement obligé à la continuation de la rente foncière, en acquérant l'iiéritage li la charge ou aveé la connaissance dé la rente, il ne peut s*en décharger que de deux manières, ou en aliénant sans fraude l'héritage à quelqu'un qui es soit ehairgé à 8a pldce^ ou en faisant le déguerbissement de l'héïitage.
Mais de déguerbissement ne peut se faire que sous les conditions sotts lesquelles la loi permet de le faire : et la principale est que le bâilleur ou ses successeurs créanciers de la rgntç. foncière, auxquels se fait le déguerpissement, soient rendus indemnes. Or Ils 41e le seraient pas, si l'heHiage né leur était pas rendu en aussi bon état qu'il était lors ()u bail« a moins que la dégradation ue fàt survenue par une fprce majeure que le bailleur eût égalemeut soufferte, S'il n'eût pas donné à bail l'héritage. Pareillement le baijieur ou ses successeurs ne seraient pas indemnes^ s'ils n'étaient pas pavés de tous les arrérages courus depuis le baiU qui doivent leur tenir lieu des fruits qu'ils auraient eus, si le bail n'eût pas été fait.
. Loyseau autorise son opinion de l'ordonnance de' 1440, art. {20, qui, sans distinguer les tiers détenteurs et les héritiers des preneurs, dit indistinctement que les propriétaires des maisons chargées de rentes, seront reçus a y renoncer, en les délaissant en l'état qu'elles étaient au lempt de la prise
}1 se fonde pareillement sur les textes des coutumes d'Anjou, du Maine, du Poitou, qui ont traité ex professa de la matière des expansés ou dé^uerpissements : or ces coutume^, sans faire aucune distinction entre les uerjtiers du preneur et les tiers détenteurs, exigent pour condition du déguerpissement qu'on paie tous lés arrérages dus et échus, sans distinguer s'ils sont échus dû temps de la possession du déguerpissement, ou auparavant.
Il y a lieu de penser que dans les coutumes qui ne s'en sont pas expliquée^ oh y doive suivre ce sehtinientdé Loyàeau.
146. Mais notre boutuitië d'Orléan^, art. I3i, paratt avoir embfasâé un
sentiment contraire. Elle dit que le tiers détenteur pourra renoncer 2i l'héritage, pourvu quHl ail payé les arrérages du cen$ et autres redevances qui sont dues et échues pendant et durant le terme que ledit détenteur aura tenu l'héritage. Donc elle ne Toblige pas à payer ceux échus auparavant : Inclusio unius est exclusio alterius»
En doit-on conclure que, dans notre couiume d'Orléans, le tiers détenteur lui a acquis à la charge de la rente et qui déguerpit, n*est pas non plus tenu les défl'radations survenues dans riiérilage, par le fait ou la faute de ses auteurs, avant son acquisition ?
Je ne le pense pas; car c'est un principe que le bailleur ou son successeur Si qui le deguerpisseuient est fait, doit être rendu indemne. 11 faut donc lui rendre l'héritage en aussi bon état qu'il était au temps du bail : il ne serait pas indemne si le déguerpissant, pour les dégradations faites avant son acquisition, pouvait le renvoyer contre ceux qui les ont faites, que souvent on ne connak plus. Si notre coutume n'assujettit pas le tiers détenteur qui déguerpit, à payer les arrérages courus avant sou ac(|uisition, c'est qu'il a paru a notre coutume qu'en cela il ne fait pas de tort au créancier de la rente, k qui il était facile de se faire payer par ceux qui les devaient; que c'est la faute de ce créancier de ne s'en être pas fait payer, etc.; que quod auis culpà sué damnum sentit^ non videtur sentire» Mais il ne lui était pas également facile d'empêcher les dégradations faites par les prédécesseurs du déguerpissant.
150. Il nous reste une question au sujet du tiers délenteur qui a acquis à la charge de la rente, qui est de savoir si ce détenteur qui, pour déguerpir, a été obligé de réparer les dégradations faites par ses auteurs, a recours contre ceux qui les ont faites, pour en être par eux acquitté ?
Loysean, chap. 4, n* 20, tient la négative. La raison est que l'héritage Ini a été vendu dans l'état qu'il était lors du contrat. L'héritage lui ayant été vendu à la charge de la rente, le déguerpissement qu'il en a fait pour s^en décharger, est volontaire; les conditions de ce déguerpissement sont des charges auxquelles il s'est volontairement soumis, et dont son vendeur ne s'est pas obligé de le garantir.
Il n'en est pas de même des arrérages de la rente courus avant son acquisition, et qu'il a payés. Son vendeur, en le chargeant de la rente, ne l'en a chargé que pour l'avenir; Il est tenu de l'acquitter des arrérages du passé, quand même il n'aurait pas déguerpi.
151. Loyseau propose encore cette question : Dans les coutumes qui requièrent pour condition du déguerpissement, le paiement de tous les arrérages, même de ceux courus et échus avant la possession du détenteur qui déguerpit, si le créancier de la rente a accepté le déguerpissement sans se faire payer desdils arrérages, conserve-t-il l'action pour les demander, non-seulement contre les auteurs de ce détenteur qui en sont personnellement tenus, lesdits arrérages ayant couru de leur temps, mais même contre le détenteur qui a déguerpi?
Loyseau, F. chap. 9, n* 7, décide pour l'affirmative. La raison est, que les coutumes ayant obligé le détenteur à payer lesdits arrérages lorsqu'il veut déguerpir, il s'est, en déguerpissant, soumis^ cette condition, et il a contracté ^obligation de les payer. Le créancier, en acceptant le déguerpissement sans s'en fair& payer, ne doit pas être censé pour cela l'en avoir déchargé, mais plutôt lui avoir accordé terme pour les payer; personne ne devant être facilement présumé vouloir donner et remettre ce qui lui est dû. H est vrai que le créancier aurait fait prudemment, s'il en eût fait réserve ; mais un défaut de réserve n'emporte pas remise de ce qui est dû. F. notre Traité des Obli^ gâtions, n« 613.
159. Tout ce que nous avons dit dans cet article, du tiers détenteur qui a acquis à 1^ charge de la rente^ doit s'appliquer ^ celui qui, ayant acquis sang
GHAP. VI. 4£CT. II. DU OiGUBRPISSEliENT. 281
chaque uî counaissance de la rente, s'y est depois Tolontairement soumis par on titre nouvel qu'il en a passé.
AmT. TZ. - A 4«ol mt obllfé te tftri «éconSMr ««I défMrplt« torafiTA aTa pM •• eo— isaa«co ém U i
1S8. Il faut, à l'égard de ce détenteur, distinguer deux cas : le premier est celui auquel il n'a pas eu connaissance de la rente jusqu'au temps de la de* mande donnée contre lui ; le second, auquel la connaissance de la rente loi est survenue depuis son acquisition, et avant la demande.
5 !•'. Premier cas.
Lorsque le tiers détenteur assigné pour reconnaître la rente dont son bé« rilage est chargé, produit son contratd'acquisition, par lequel il n'est pas chargé de la rente, et qu'on ne peut d'ailleurs lui justifier qu'il en ait eu connaissance, ni lors du contrat, ni même depuis, il est réputé avoir eu, jusqu'au temps de la demande donnée contre lui, un juste sujet de croire que rbérilage lui appartenait sans aucune charge de la rente, et en conséquence avoir eu, en sa qualiié de possesseur de bonne foi, le droit de percevoir les fruits sans aucune déduction de la rente. C'est par cette raison que les coutumes l'admettent à déguerpir l'héritage sans payer les arrérages de la rente, même ceux de son temps (^) ; Paris, art. 102 ; Orléans, art. 409, etc.
154. Par la même raison, il peut déguerpir Théritage en l'état auquel il se trouve, sans qu'il soit tenu des dégradations, quand même elles procéderaient de son fait : car il a pu mésuser d*un héritage dont il croyait de bonne foi avoir la pleine propriété (*) ; Qui quasi rem iuam neglexit^ nuUi queretm tubjee-» tus est ; L. 31 , $ 3, fr. de Petit, hœred.
Néanmoins si ces dégradations étaient des dégradations dont il eût profité, comme s'il avait abattu des futaies pour les vendre, s'il avait démoli des bâtiments dont il eût vendu les matériaux, il serait tenu de rendre les sommes dont il a profilé.
155. Ces décisions doivent avoir lieu dans les coutumes qui ne s'en sont pas expliquées, même dans celles qui disent indistinctement que celui qui déguerpit, doit payer les arrérages, et remettre l'héritage en b<m état ; car elles doivent s'entendre du déguerpissement que quelqu'un fait pour se libérer de Tobligaiion qu'il a déj^ contractée de payer la rente à la charge de laquelle ou avec la connaissance de la<|uelle il a acquis l'héritage, ou h la prestation de laquelle il s'est soumis par un titre nouvel; non du déguerpissement qui se fait pour éviter de contracter cette obligation ; Loyseau, liv. 5, chap. 4, n* 11.
150. Il n'est pas douteux que le détenteur qui produit son contrat d'acquisition, par lequel il n'a pas été chargé de la rente, est réputé n'en avoir pas eu connaissance, si on ne le lui justifie.
Mais si le détenteur qui prétend n'avoir pas été chargé et n'avoir pas eti connaissance de la rente, n'avait pas pardevei*s loi son contrat, suffirait-il qu'il oiïrfi d'affirmer qu'il ne l'a pas, et que ce n'est point par dol qu'il a cesse de l'avoir, pour être cru à dire qu'il n'a pas eu connaissance de la rente, et eu couséquence être admis à déguerpir sans payer les arrérages ?
(*) Il ne serait considéré que comme un tiers délonfeur.
n F. arl.-2175,Cod. cîv.
Art. 2175 : « Les détériorations qui R procèdent du fait ou de la négligence \ « que jusqu'à concurrence de la plus « du tiers détenteur, au préjudice des ' « value résultant de l'amélioration. •
« créanciers hypothécaires ou prîvilé- « giés, donnent lieu contreluiii une ne- « tion en indemnité; mais il ne pentrc- « péter ses impenses et améliorations
.nilTÉ nu fiOWTiAf DR BAIL Jk RENTE,
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cordé cette „ ,
wilf, c?â4 ^ Pô d^Wieiir qui veut u«pr fie iceUe f^ef|Ué, ^ fifo^^r» fi^J jp F^ port de son litre d'aiJqttisiiiûn, qu'il le^ flans l§ pas de là poulume. Si le titre par lequel l'acquéreur n'est pas chargé de la irente, établît sa bonne foi, le défaut de titre doit au contraire faire s.oMp$oi}iaer ^ majuyais^ fgï.
il59. Pouf que le tiers détenteur de bonne loi soit dispensé, en déguerpis? sant, du paiement des arrérages et de la réparation des dégradaltoas, il faut qu'il déguerpisse avant cûiUeitation en catue; Paris, ait. ii03; OrUaos, art. 412.
Est-il pareillement nécessaire qu'il ait auparavant sommé en garantie son vendeur qui lui a vçndu l'béritage sans déclarer |^ repte doi)t il esf; clergé ?
La raison de douter esii, que les coutunfies, aux articles .ci-d|$ss||s cités, disent, après qu'il a somme le garant, lequel lui dêjat^^ ^e garantie. £*iéaumoins Loyseau, liy. 5, cji^p. f , n? 23; pbap.. }0, n^ 2, ùénim ijort l^ien que le déguerpiss/emeat.esjt valal^len^ent fait, quo^uefe détenteur u'ajt pas$oinmé eu {[arantie son vendeur. (CeUe jSQiuipation e$t ^i^jt à Iai4 é^r;^u£èjre au cré^acie^ : il n'y a point d'intérêt, et m P^«t eu apposejr >e défaut au déi^pleur qui a déguerpi. Les CjOtttumes, |paf ce$ tçrm^, q^prè^ qtf'pl a Bçm^é, etc.^ n joizt pas entendu pr/g^cf ire au (jLçguerpissapt une con^Uipn piQur re^dr^ ^n dé^u^erpissèment valable, mais seuleiQ.epj lui don^^er m copseij. En effjE^, ije détenteur a grapd intér^ d'appeler son g^r^njt àvanjt )e diéguierpiss^^mept : car si^ après ^voir faiJt ko^ d,éguerpis^,emenf, qui ^ été accepté par le créancier de la rente, l)e détenteur a^ijgne sop vendeur eu garantie ^u^ fins de reslilution dû prix de Vhéni^g^, ^ .d.e ses dorpwaaes eîi^çréjç, Ip vendeur po^rria lui opposer qu^jj a déguerpi mal à propos l'héritage, qu'il soutiendra valoir beaucoup plus (fu^ la rente. <» §1, ljfu.te dje vous avpjr djçcjané j^ rente, lui dira Je vendeur, il y a l^^èû à la résolution du coptral, eji si je suis jeu conséquence j^nu Idç vous rendre le prix, y.oui êtes, |(Jç votre côté, tenii de me rendre l'hériiage ; et faute par vou^ de me le rendre, vous étant mis par votre fait hors d'état de pouvoir me le rendre^ en le déguerpissant sans n>'appeler, vous ne pouvez plus demander la résolution du contrat, mais seulemept lé quanto ^inoris\ c'est-à-dire, la somme qu'on esliiuera que cet héritage valait dé moins, par rapport à la charge de la rente, qu'il n'a été vendu. »
t$j9. Lo^'sq.ue le détenteur ne déçuerpijt qu';après la contestation en cause, I^jcoutpme de Paris, ?iri. JOS, p% celle d'Orléans, art.' 409, l'obligent k payer tous les arrérages courus depuis le temps 4<s sa détention; non pas néanmoins absolument, mais seuleiiieni jusqu'i concurrence <jies fruits qu'il a perçus. C'est une peiné de sa mauvaise côniesiation.
f ^9. Qupiqqe nos coutumes ne se soient pas expliquée^ sur les dégradations de son temps, néanmoins, comme Tobéerve fort bien Loyseau, il doit être tenu, tant desdiles .dégradations oue des arrérages, jusqu'à concurrence des fruits qu'il a perçus j l'esprit de ces coutumes étant qu'en peine de sa mauyaise contestatioii, il ue puisse rien retenir des fruits aux dépens du créancier de rente foncière.
160. Il y a co,ntestation en cause par le premi^er appointement au règlement qui intervient après les défenses fournies; Paris, art. 140; Orléans, ar4. 411 ; ordonnance de 1^7, iit. U, art. 13. Lorsque Tinstanee, depuis la contestation, est tombée en péremption, c'est comme s'il n'y avait pas eu de contestatiou en cause ; car la péremption détruit tout l'effet de l'instance.
161. Si l'acquéreur qui ne déguerpit qu'après contestation en cause, est tenu de tous les arrérages de son temps jusqu'à )a concurrence des fruits, à plus forte r^son en est tenu celui qui nç déguerpit qu^après la seiUence définitive f}ui l'a condamné à reconnaître la rente ^ ce c^ui a lieu ([uand même cette
G9#Pi yi. si^Tr lit 9U eéoyEoeissEMSNT. fSS
Hï4^m$ n'uniïsâ.t iité précédée d'aucun spi^iBlemenl dfiDttniAtioii, là emse élgpt, en c« c^, çoDte^é^ en méine lempe iiii-islli tst définUîvemeot jugée.
10^. Loyseau va plus loin : il soutient (liv. S, cbap. 11, n*» 13 et suiv.) que eetw qui ne déguerpit qu'après la sentence, est tenu de tous les arrérages dç À^n tempe, non pas seulement eomme celui qui déguerpît après la coutçstation, lequel a'en est tenu que jusqu'à coneurrenee des fruits qu^ a perçus; nais qu'il en est tenu absolument, parce que la condamnation le rend débiteur personnel de ces arrérages, quum {njudieiU quasi eanîrahamus, ei ex juâieiê Mi§mnur,
Cû sentioept de Loyseau n'a pas été suifi. Bacquet, en son Traité des Droits de Justice^ ebap. 31, n<» iCfl, rapporte deux arrêta qui aqt Jugé le tierç détenteur recevable à déguerpir après un arrêt de condamnation, sans être tenu des arrérages, en comptant des fruits. Bouguier en rapporte un semblable, rendu eon§uUk Chusilmt F* Lalaode, aur i'art. 410.
La réponse à la raison de Loyseau est, que le détenteur étant condamné en sa qualité de détenteur, est censé condamné h reconnaître la rente, et à payer les arrérages, sous Talternative, si mieux il n'aime délaisser l'héritage, gui fiok toujours #re#<ws-en|eiidue daos le jngemeol de condi^naiion.
les. Lorsque la sentence de condaimnatieR a été rendue par défaut contre le ^lenleuf qui y a été depqis reçu opposant, cette sentence étant détruite par lAopposition, c'est comme si elle n'ayait point été rendue. C'est pourquoi si eHe a'a été précédée d'aucun appoiotemeot d'instruction, le déguerpissement 6ÎC depuis cette aentence, sera censé iai^ avant contestation.
S IL Sectmd ea§.
Xe4* Lorsque le tiers détenijei^r^ acqv|i5 $^njS€har|[e4e h ffifit^t et sans en ayoir eu connaissance lor#4^ son acquisition ; sice^e connaissance |ui est survenue depuis, avant la demande laopQéç ^ntre lui, il ei^t incontestable que, depuis le temps que celte connaissance lui est survenue, il n'a pu posséder l'béritape qu'a la cbarge de la rente ; <}u'il en doit les arrérages depuis ce tëmpç, el qu'ij ne peut être reçu h déguerpir Hiéritage sans les payer (').
Lby^aii v^ plus loin, liv- 5, chap. lO^ a* 26 : il prétend que ce détenteur, lorsqu'il déguerpit, est tenu de payer tous les arrérages, non seulement depuis que la connaissance de la rente lui .est survenue, mais même tous ceux courus depuis sa détenijoh ; car, dit Loyseau, si' la coiitestation en cause, qui n'est que fictatnata fides, oblige ceiui qui a déguerpi après avoir contesté, à payer tous les arrérages depuis sa détention, au luoins jusqu*à la concurrence des fruits gu*il aperçus, à fortiori la connaissance qui lui est survenue delà rente, éénnarsèanee quœ est vera mala fides, doit-elle l'obliger au paiement de tous les arrérages. Elle doit même, suivant Loyseau, l'y omij^er absolument, et non pas se^eâient jusqu'à la concurrepce des fruits ; caria mauvaise foi en laquelle Il a été constitué par la connaissance qui lui est survenue, et qu'il a dissimulée, i<M| avoir & cet égard plus d'effet que la mauvaise foi oui n'est que feinte^ et qui ne résulte que dé la litiscontestation.
Ce sentiment de Loyseau ne me paraît pas suffisamment fondé. Il jne semMe qu^oh peut répondre que, si le détenteur qui ne déguerpît qu'aj)rès Jia litiscontestation, .e&t tenu de payer touç le.sarr,éra^es depuis sa détenti,on jusqu'à conenrr^nèë des fruits, ce n'est pas parce que la litiscontestation est ficia mala
«dès, cette raison seule ne devant Fobliger qu'au rapport des fruits du jour dû I demande; mais c^est eh punition de la téméraire contestation : pr^ les peines ne doivent pas être étendues hors du ca? pour lequel elles put ét($ prononcées.
(y) Itêfli^ daB$ ce cas i^ pos^ieasaur légation peiaotsielleiiourluidA payer #^ i^nûl «ncotre ç^m ^m^ Aéà^^A\i^ arr^éragcâ éc^tts depuis la oonnaistenr, «( il a'f aunijl a«ec»re aMewne 1 sapi^ a^^q&se*
165. Il reste à observer que la connaissance do la rente, pour obliger le détenteur à la payer, doit être bien plus formelle lorsqu'elle ne survient que depuis son acquisiiion, que lorsqu'il Tavait avant son acquisition; car, en ce cas, il devait s^en éclaircir avant que d'acquérir. Mais ayant une fois acquis de bonne foi, sans aucune connaissance de la charge de la renie, il n'est pas obigé de s'y soumeitre, à moins qu'on ne la lui fasse connaître bien clairement.
La copie que le créancier de la rente a donnée de ses titres en tête d'une denaande qu'il a faite contre le détenteur, et qu'il a depuis laissé tomber en péremption, n'est pas censée avoir donné au détenteur une sufTisaute connaissance de kl rente : car il a eu sujet de croire qu'il y avait quelque défaut dans ces titres, et que la demande n'était pas fondée, puisque le demandeur l'a abandonnée; Loyseau, liv. 5, cliap. 1, n*>* 27 et 28.
àRT. VU. — De l'affM ém AéfMrpiMenettt.
$ I. De l'effet du déguerpissement à V égard de celui qui déguerpit.
ittll. Le déguerpissement opère la résolution du bail k^ente. Par le bail, le bailleur avait aliéné et transféré au preneur et à tous ses successeurs, tant à litre singulier qu'à titre universel, le droit de propriété de Théritage baillé à rente, à la charge de la rente imposée par le bail sur ledit héritage. Le déguerpissement, par l'abandon que le déguerpissant fait de Tbériiage, éteint ce droit de propriété, et l'aliénation que le bailleur en avait faite : il éteint en conséquence la rente à la charge de laquelle l'héritage avait été baillé.
lHY.Le déguerpissement n'opère la résolution du bail h rente que ponr l'avenir : il n'en opère pas la rescision et l'anéantissement, et il n'empêche pas qu'il ne paraisse avoir subsisté pour le passé. C'est pourquoi les profits seigneuriaux auxquels le bail à rente a donné ouverture, sont dus, quoique le preneur ait déguerpi.
10$. L'effet du déguerpissement n'est pas seulement de libérer de la rente foncière celui qui déguerpit; il fait revivre les droits de servitudes ou d'hypothèques que le déguerpissant avait dans l'héritage déguerpi, lors du bail ou de l'acquisition qu'il a faite de Tliéritage.
Cette décision ne souffre pas de difficulté, lorsque celui qui déguerpit est un tiers détenteur qui a acquis sans la charge de la rente. La demande donnée contre lui pour reconnaître la rente sur laquelle il a fait le déguerpissement, renfermant une éviction, l'acquisition qu'il a faite de l'héritage n'a pas été une acquisition irrévocable, et n'a pu produire une confusion irrévocable des droits qu'il avait dans l'héritage.
11 y a plus de difficulté lorsque le déguerpissement est fait par le preneur ou par un acquéreur qui a acquis à la charge de la rente; leur déguerpissement est purement volontaire, et ne peut passer pour une éviction. On ne peut pas dire que l'acquisition qu'ils ont faite de l'héritage n'ait pas été irrévocable, puisqu'il n'a tenu qu'à eux de le retenir sous les conditions sous lesquelles ils l'ont acquis, et par conséquent elle a dû opérer une confusion irrévocable des droits qu'ils avaient dans l'héritage.
Néanmoins Loyseau, liv. 6, chap. 4, décide indistinctement à l'égard de tous ceux qui dé&uerpissent, soit qu'ils soient preneurs, soit qu'ils soient tiers détenteurs a la cnarae ou sans charge de la rente, que leur déguerpissement fait revivre les droits réels qu'ils avaient dans l'héritage lors de Tacquisition qu'ils en ont faite. Il prétend que |)ar l'acquisition, quoique parfaite et irrévocable, que quelqu'un fait d'un héritage, il se fait une suspension plutôt qu'une extinction absolue des droits réels qu'il y avait, et que les règles, Nemini tes iua 9ervit; nemini reg sua pignori esse potesij sur lesquelles on veut établir la confusion desdits droits, doivent s'entendre en ce sens, guandiù esisua.
