PARTIE- CHAP. II. ART. III. DE JLA JOUISSAXCE

le locataire on feriiriep, m cas qu'il soît entpéché éw» la îMiissanGe de cette chose. Gela est cooforme mx principes établis ea notre Tr^ié 4^$ Obliga-^ It(ww(»),a»i33 et 136.

fl I . De même mi'oo ne peot acheter sa propre clioce, Ams rH majoHê «mi valet.LAû^ fT. de Contrah. empl,; Traité du Contrat de Vmtt^ n«8;de même on ne peut prendre à loyer on W ferme sa propre cbose, ilei êum eondmtio ntdla esti L« 15, (T. Depos.; L.^,Cod. eod. Ut.; ce qui Mt s'entendre d'une chose dottf cefoi qui la prend à loyer ou ^ feroie a la pleine propriété, qui renferme le droit d'en jourr $ car tt n'est pas douteux que le pcopriétaire d'une chose qui n'en a que la nue propriété, peut la prends^ à loyer oii à ferme de l'usufruitier à qui le droit d'en jouir appartient

I>e ce principe que ^i ntm eùndu4tio mUla ett 9 il suit que> si Je vous al donné à loyer ma maison pour le prix de 300 livres de loyer par an, avec re« nonciation au droit de la loi JEdêy et qu'ensuite* au bout de quelque temps, il soit intervenu entre noua une convention par laquelle il est dit que vous me l'aves sousbaillée pour le prix de 350 livres par an» pour le temps qui restait à expirer du bail; cette seconde convention n'est pas nu contrat de louase ou de sous-bai) que vous me fassies de ma maison, cum rfs mea à me conduci non possit; mois c'est nn contrat sans nom, par lequel, pour obtenir de vous la résolution do bail que je vous avais fait do ma maisan« je m'oblige à vous payer la somme de 50 Hvres par chacune année du temps qni en reste à expirer ; et cette créanoe n'est qu'une créance ordinaire, qui ne doit p^s vqus donner les droits des locatevrs des maisons (*).

AMP» m. *^ :

l'wir* Wl «fil Mre Toldet 4a

%%. n est de f essence dvr contrat de louage, qu'il y ait uno oertatno jouissance où un certain usage d'une chose, qne le locateur s'engage de faire avoir au locataire pendant le temps convenu; el c'est proprement co qui fait l'objet et hi mat ièfe du contrat do louage*

L'espèce de jouissance on d'usage qo'oR aeoorde par le bail, on y est exprimée, 00 elle ne l'est pas. Lorsqu'elle y est exprimée , le loeataire ne peut pas se servir de la chose pour un autre osa|$e que pour cekn qui est exprimé par le bail (»).

Par exemple, si l'on yous a loué un ehetal pour faire ua voyage k Lyon» il

(*) F. art. 1726, C. civ., même disposition.

Art. 1726 : a Si le locataire ou le « fermier ont été troublés dans leur « jouissance par suite dtine action « concernant la propriété du fonds , a ils ont droit à une diminution « proportionnée sur le prix do bail <c à loyer ou ^ ferme, pourvu que « le trouble et l'empêchement aient tt été dénoncés au propriétaire. »

(') La disposition delà loi ^de est abrogée nar te Gode : mais ce que dit Pothief dans cet alinéa est applicable

tous les baux. La seconde convention serait une résolution totale ou partielle du premier bail.

(») F.art. 1728, $l«, et 1729 (LcLt.

Art. 1728 : « Le preneur est tenu « de deux obligations principales: — !• « D'user de la chose louée en bon <c père de famille, et solvant hi desti- <c nation qui lui a été donnée par le bail, « ou suivant celle présumée d'après « les circonstances, a défaut de con- « vention ; — 2» Do payer le prix du it bail aux termes convenus, m

Art. 1729 ; « Si le preneur «mploie « la chose louée h on autre usage que M celni auquel eHe a été destinée , <t on dont il paisse résulter un dommage tt pour le bailleur, oelui*ci pe«t, sui- H vaut Iesetot90ostano«9, falro résilier « le bail. »

ne vous est pas permis de le mener plus loin. Si, voulant bonifier un champ, je l'ai donné a ferme à un laboureur pour un certain nombre d'années, afin qu'il y fasse du sainfoin et de l'avoine, il ne lui est pas permis de s'en servir pour un autre usage , et d'y semer de l'orge ou d'autres grains : s'il le fait, j'aurai l'action locati contre lui, pour qu'il lui soit fait défense d'y semer à l'avenir de pareils grains, et pour qu'il soit condamné en mes dommages et inléréis résultant de ce qu'il ne s'est pas conformé au bail.

%S, Lorsque l'espèce de jouissance ou d'usage n'est pas exprimée par le bail, le contrat ne laisse pas d'être valable; alors l'objet et la matière du contrat est l'espèce de jouissance ou d'usage auquel la chose est de sa nature destinée, et auquel on a coutume de la faire servir; et le locateur peut empêcher le conducteur de faire servir la chose à d'autres usages, lorsqu'il a quelque intérêt de l'empêcher.

Par exemple , lorsqu'une maison est donnée à loyer, on présume que c'est pour être exploitée de la même manière qu'elle Ta été jusqu'au temps du bail : c'est pourquoi le locataire ne pourrait pas y établir une forge, s'il n'y en avait pas eu auparavant, ni en faire un cabaret. Néanmoins la profession du locataire connue au temps du bail, doit faire suivre une autre règle, et doit faire présumer que la maison lui a été louée pour la faire servir aux usages qu'exige sa profession. C'est pourquoi, si ^'ai loué ma maison à un serrurier connu pour tel dans la ville, quoique ma maison n'ait toujours été occupée que comme maison bourgeoise, je suis censé la lui avoir louée pour la faire servir à tout ce qu'exige sa profession, et je ne pourrai pas l'empêcher d'y établir une forge, etc.

94. L'usage pour lequel une chose est louée, doit être un usage honnête, et qui ne soit pas contraire aux bonnes mœurs; autrement, non-seulement le contrat est nul, comme le sont tous les contrats contraires aux bonnes mœurs, mais le locateur qui a connaissance, au temps du bail, du mauvais usage que le locataire entend faire de la chose qui lui est louée, se rend coupable et participant de tout le mal qui s'y commettra.

Par exemple, si un serrurier avait loué à un voleur des ferrements pour ouvrir les portes des maisons où il se proposait de voler, il n'est pas douteux que le serrurier serait coupable et complice des vols qu'aurait faits ce voleuf à l'aide de ces instruments, et qu'il serait obligé à la restitution des choses volées, conjointement et solidairement avec le voleur : il pourrait même être poursuivi criminellement, s'il y avait preuve du fait, et puni comme complice des vols (*).

C'est sur ce principe qu'il a été jugé, par arrêt du parlement de Toulouse du 19 mai 1759, qu'un homme qui avait loué sa maison à des vagabonds connus

(*) V. art. 60, C. pén., 2« paragraplie, qui consacre le principe.

Art. 60 : « Seront punis comme « complices d'une action qualiOée « crime ou délit, ceux qui, par dons, « promesses, menaces, abus d'autorité « ou de pouvoir, machinations ou ar- « tifices coupables, auront provoqué à « cette action, ou donné des insiruc- « tious pour la commettre ; — Ceux « qui auront procuré des armes, des « instruments, ou tout autre moyen « qui aura servi à l'action, sachant «t qu'ils devaient y servir; —Ceux qui

( auront, avec connaissance, aidé ou ( assisté l'auteur ou les auteurs do c l'action, dans les faits qui l'auront ( préparée ou facilitée, ou dans ceux ( qui l'auront consommée ; sans préc judice des peines qui seront spéc cialement portées par le présent ( Code contre les auteurs de complots c ou de provocations attentatoires à ( la sûreté intérieure ou extérieure ou c de l'Etat, même dans le cas où le ( crime qui était l'objet des conspiracteurs ou des provocateurs n'aurait ( pas été commis.»

r* PARTIE. CHAP, II. AUT. IV. DU TEMPS DU LOUAGE. 13

pour tels, pour leur servir de retraite, était responsable des désordres commis par ses locataires {*) .

C'est aussi conformément k ce principe, que l'ordonnance de saint Louis, d( l'an ISSi, porte la peine de la confiscation des maisons, contre les propriétaires qui les ont données à loyer pour en faire des lieux de prostitution (*).

%S. Il n'y a que le ministère public qui puisse être reçu à prouver que k propriétaire, lorsqu'il a fait le bail, avait connaissance du mauvais usage qu'on se proposait de faire de sa maison. Le locataire, pour se défendre de payer les loyers que le propriétaire lui demande, ne serait pas reçu à ofTrir la preuve que la maiSon lui a été louée pour cet usage; qu'en conséquence le contrat est nul, et que le propriétaire est mal fondé à lui en demander les loyers.

Mais, dans le for de la conscience, les loyers que le propriétaire de la maison a reçus de ces sortes de baux , sont un gain déshonnéte et illicite , qu'il doit employer en aumônes (■).

t^O. Le louage des masques et des habits de bal, est un contrat valable dans ■ le for extérieur; l'usage pour lequel ces choses sont louées n'étant pas défendu par les lois séculières. Mais la sévérité des maximes de l'Evangile ne permettant pas les bals, et autres semblables divertissements, on ne peut douter que, dans le for de la conscience, le commerce que font les marchands qui louent ces sortes de choses , ne soit un commerce déshonnéte et illicite, et que le gain qu'ils y font ne soit un gain illicite, dont ils ne doivent pas profiter. On ne doit donc les absoudre qu'en leur faisant promettre de renoncer à ce commerce, et d'employer en aumônes le gain qu'ils y ont fait (*).

A AT. IV. — Da temps da looare.

ItH, Les contrats de louage et de baux à loyer ou h ferme, se font pour un temps convenu entre les parties, et ils ne se font point à toujours : en cela ils différent des baux à rente, ou à longues années.

Il paraît que chez les Romains le temps le plus ordinaire des baux à loyer ou h ferme des héritages, était le temps d'un lustre , qui est de cinq ans, in quinquennium. Parmi nous le temps de ces baux varie.

Ceux qui sont faits pour un temps long sont présumés baux à rente , plutôt que simples baux à loyer ou à ferme; et ils sont censés faits pour un temps long, lorsqu'ils sont faits pour dix ans ou plus; ce temps de dix ans étant appelé en droit, longum lempus, comme il appert parla prescription de dix ans, qui est appelée prœscriplio longi lemporis.

Néanmoins si les parties avaient expressément déclaré par le bail,« qu'elles n'entendaient faire qu'un simple bail i loyer ou à ferme; »le bail, quoique fait pour un temps plus long que celui de neuf ans, ne sera réputé qu'un simple bail k ferme ou à loyer entre les parties contractantes.

Pareillement, quoique les baux à vie soient présumés tenir plutôt de la nature des baux h rente que des simples baux à loyer ou à ferme , et renfermer une constitution d'usufruit ; néanmoins on peut faire aussi de simples baux h

0) F. art. 61, C. pén., qui a érigé en loi ce principe.

Art. 61 : « Ceux qui, connaissant la (I conduite criminelle des malfaiteurs (t exerçant des brigandages ou des « violences contre la sûreté de l'Etat, « la paix publique, les personnes ou « les propriétés, leur fournissent ha- « bituellement logement, lieu de re*

<c traite ou de réunion, seront punis (c comme leurs complices. »

Ô) La législation est moins sévère aujourd'hui.

(•) Le conseil est bon, mais il sera rarement suivi.

{*) Voilh encore un conseil qui est trop sévère pour espérer qu'il sera mis en pratique.

14 TRAITÉ Oa CONTRAT DE LOUAGE.

loyer OH à ferme d'béiitages jpour le temps de U vie éà locataire ou fermier , ou pour le temps de celle du bailleur. Les baux que les cha^pitree de Sainte- Croix el de Sanâ-Aignan d'Ortéaas font k leurs èbanoines, nies maisons olaustraJes pour le temps de ieur vie casoniaie , soiiC de stiapies baux à loyer (*).

%9. Le temps que doit durer le bail est ordinaireraent exprimé par le oontrat. Si OQ d'Omis de l'exprimer, le bail ne laisse pas d'être valable; et si c'est le bail d'un béritage doutées fruits «erecuettlettt tous les ans, tel qu'est ua^ré, nbe vigne, etc.; le bail, lorsque le tenps n'est pas exprimé par le contrat^ est «ensé fait pour un an. Lorsque le bail est d'ufi béritage dont les fruits ne se Irecueiilent fo'après plusieurs antiées, le bail est censé éH*e £ïit pour t«ot le temps qui est nécessaire pour que le fermier en pinsse percevoir les ifuUs. Par 'exemple , si après avoir péché non étan^ , qu'on a coutume de pêcber tousf k6 trois ans, je le donne Atome à q«elqu'uii pour un certain prix , sans' exprimer pour quel temps, je suis censé l'avoir domié k fetsme pour ie temps de tr^ ans.

Lorsque les terres d'une métairie sont partagées en trois soles ou saisons, comme en Beauce» où une prtie s'ensemence en blé^ une autre partie en avoine, et autres menus grains qui se sèment au mois de mars » et une autre se repose ; si le te«Rps que doit durer le bail n'est pas exprimé par le contrat , et qu'il soit dit seulement q^ le bail est fait à râisim de tant par an, je |>cnse quç le bail doit être présumé être iait pour le temps 4e trois ans <*^.

0) Le Code fixe h neuf ans la durée des baux que le mari seul peut faire des biens de sa femme; l'usufruitier, des biens dont il a l'usufruit, le tuteur, desiûensdu tnioeur (F. art. 595, cidessus, p. 40^ note 2, 1429^ 1430 et 1718, C. civ., ci -après).

« A l'égard des autres baux, leur « durée est f)urement arbitraire <et ne (t dépend que de la convention,

« Si le bail à rente doit être regardé « comme une vente de propriété, si le A bail à vie est «mis vente ^'usufruit « ( F. ci-dessus p. S^tiote 1 , p. 4, note 2) « le bail à terme, quelque prolongé qu'il «r soit, ne transmet qu'one jouissance «temporaire, et, par conséquent, ne « sera tov^oursqu'nn bailpur etsimple.»

rapport fait parle tribun M^mrii0iuli. ■'

Et dans la séance du ^ janvier 1804, en parlant des renies foncières, i ^1. TroBdMt, éh2t^ e

a Ces sortes de rente étaient avan- « tapeuses aux personnes qui ne poua valent faire les frais d'une grande ex- « ploitation, et à qui l'ancienne jurisa prudence ne permettait pas de faire tt des baux au-dessus de neuf ans. Cette <t dernière difficulté n'existe phis au- « jourd'bui : on peut laire des banx, « même de cent ans, et dès lors le « colon a la faculté de s'assurer «ne « jouissance assez longue {K>ur ne pas,

« (îraindre de psrQte le frtrit flfe ses « améliorations. »

Art. 1429 : « Les baux que le mari « seul a faits des biens de sa femme «c pour «n temps qwi excède neuf ans, « oe sont, en cas 4e dissolution de la « communauté, obligatoires vis-à-vis « de kl femme ou de ses héritiers que R pour le temps qui reste à eoorir soit « de la première période de neuf ans, « si les parties s'y trouvent encare, « soit de la seconde, et ainsi de suite, « de manière que le fermier n'ait que « le droit d'achever la jouissance de la d période de neuf ans où il se trouve. »

Art. 1430 : « Les baux de neuf ans « ou au-dessous que le mari seul a « passés eu renouvelés <les biens de sa «c femme, pius de trots ans avant l'ex- « pirationdu bail courant s'il s'agît de « biens ruraux, et plus de deux ans « avant la même époque s'il s'agit de « maisons, sont sans effet, à moins que « leur exécution n'ait commencé avant « la dissolotion 4e la commtinaaté. »

Art. 1718 : « Les articles du titre iflEtt « Contrat de mariage ^t dei Mroils (( respectifs des éponx, relailifis aux fc baux des biens des femmes marrées, M sont applicables aux baux des biens « des «iifteurB. «

;•) r.art.l774, <:. cit.

^rt« 1774 : «c te fbail, sau^ écrit,

!'• PARTIE. CHAP. If. AKt. iV. DtJ TEMPS DU LOUAGE. 15

Par la même raison, dans le Val-de-Loire, où les terres sont partagées en de*ix saisons, idont Tanetourà tour est ensemencée, et l'autre se repose, lo temps du bai), lorsqu'il n'est pas exprimé par le contrat, doit être de deux ans.

De même, lorsque les bois taillis d'un domaine sont partagés en un certain nombre de coupes-, par exemple, -en douze troupes, dont il s'en fait une tous les ans; le bail, loi:squeIe temps n'est pas exprimé^ doit être eensé feit pour autant Cannées qui! y a de coupes.

904 A l'égard des baux des maisons 4e viHe^ il tauit suhre l'usage des freux.

A Paris, il y a qualre termes par cbaque année, d'où les baux commencent, et auxquels ils finissent; le premier janvier, le premier avril, le premier juillet et le premier octobre. Lorsqu'il n'y a pas de bail par écrit , qui exprime le temps que le bail doit durer, il dure toujours jusqu'à l'un de ces termes, pour lequel l'une ou l'autre des parties doit donner ou prendre cob^. Suivant un acte de notoriété du€bàlelel ée Paris, d« 20 mars 1713, ee congé dmt être signifié dans un déhù de six mois pleins avant le jour du terme, lorsque le loyer excède 1 ,000 livres. Demsard dit qu'il en est de même lorsque c'est le loyer d'une maison entière, ou d'une boutique ouvrant sur une rue, on lorsque le congé est donné ïk un cofluuissaire on a «n «aître ^'école, ifui, par son état, est obligé de loger daas le quartier, quoique dans tous «es oas le loyer fftt d'ime somme moindre de 1,000 livres. Hors ces cas , il suffît qu'il y ait un temps de trois mois pleins iusqu'au tenne$ et lorsque le loyer de l'apparlement est au-dessous de 300 livres, un temps de six semaines suffit (^).

Ce congé n'est pas nécessaire lorsqu'il y a un bail, où le temps qu'il ^C durer est exprimé (»).

A Orléans, nous n'avons qu^un terme d'où les baux des maisons commeneent, et aiDxquels iTs finissent, savoir : celui de 8aint-Jean pour les maisons de la tille, et celui de la Toussaint pour la campagne. Lorsque les parties ne se sont pas expliquées sur la durée du bail, il est censé fait pour un an, à commencer du prochain terme; et si le locataire est entré en jouissance avant le terme, il est censé fait tant pour le temps qui doit courir depuis qu'il est entré en jouissance, jusqu'au terme, que pour un an depuis ledit terme : il expire de plein droit au bout de l'année, sans qu'il soit nécessaire de signifier de congé anparavant.

30. Al'égiNrd des baux -des «chambres 'gainries On de nenbles, dans lesquels lelempsdubail n'est pas exprimé, s'il est dit que c'est à ra«i<m 4etanipar «n, le baU est censé fait pour «n an^ s'il est 4il n raison de lovrt par mois, ou de UtfUpar êèmaine, ou nde tamtpmr;f9W^ le Ml «st censé Ml Mwlement prrar le temps d'un mois, on d'Anne semaine, -on é\m jour : les parties ne s'oMigent réciproquement l'une envers l'autre que pour cetem^; tet si 4e locataire co4ltiflfne la jouissance pendant plusieurs mois ot phisienTS semaines, leccr, ce sont

« d^Hi fends rural, est censé fait pour « le temps qui est nécessaire, afin que « le preneur recueille tous les fruits de ti fhéritage affermé. -^ Ainsi le bail à « ferme d*nin pré, d'une vigne, et de « tout autre fonds dont les fruits se re- « cueillent en entier dans le cours de u l^née, est censé fait pour un an.

f( .u. ]Le h2à\ des terres hbourables, « ^rsqu'elles se divisent par soles on « saisons, est censé fait pour autant « d'années qu'il y a de soles. *

;*) r. mrt. 173«, €. crv.

rt 1736 : « Si le bail a été fait sans « écrit, Tune des parties ne pourra « donner congé à l'antre qu'en obser- « vant les délais fixés par IHisage des 181 Keux. *

(«) F. art. 1737, C. tW.

Art. 1737 : * Le bail cesse de plein (c droit 'à l^piration du terme fixé, n lorsqu'il a éié fait par écrît, sans ««[u^ soft nécessaire ^ donner « congé. 1»

auiantde tacites reconductions qui sont censées intervenir entre les parties(^).

31. Néanmoins quoiqu'on m'ait donné à loyer des chevaux et une voiture h la journée, s'il est dit par le bail que c'est pour faire un tel voyage, le bail est censé fait pour le temps nécessaire pour faire ce voyage, et il n'est pas douteux que le locateur ne serait pas fondé à demander que je les lui rendisse avant ce temps.

Mais si mon voyage avait manqué, serais-je fondé ^ lui rendre les chevaux et la voiture avant la fm du temps qu'aurait dû durer le voyage pour lequel je les avais pris à loyer ? Je pense que je suis tenu, en ce cas, de le dédommager de ce qu'il a pu souiîrir de l'inexécution de notre marché.

SECT. II. — Du PRIX,

9%, Il ne peut y avoir de contrat de louage sans un prix convenu pour la jouissance et l'usage de la chose louée, lequel prix est appelé loyer ou ferme. Si l'on accordait l'usage d'une chose, sans exiger de celuiàquion l'accorde aucun prix, ce ne serait pas un contrat de louage, mais une autre espèce de contrat que nous appelons prêt à usage, et qui est appelé en droit coinnio(to(tim(*).

33. Ce prix, comme dans le contrat de vente, doit être un prix sérieux qui ait été convenu, avec intention qu'il pourrait être exigé. 11 n^estpas sérieux, si par te même contrat le locateur fait remise au conducteur du prix qui y est exprimé : ce n'est plus un contrat de louage, puisqu'il n'y a point d'obligation de la part du preneur de payer le prix; c'est, en ce cas, un contrat de cornmodat,

34. An reste, pourvu que le conducteur ait contracté l'obligation de payer le prix, quoique par la suite, et ex intervallOy le locateur lui en ait fait remise, le contrat de louage ne laisse pas de subsister, de même que le contrat de vente subsiste, quoique le prix ait été, ex intervallo^ remis à l'acheteur.

De Ih naît la décision delà question suivante.

Un tapissier a loué des meubles h son neveu pour le temps de six ans, à raison d'un certain prix d'argent par an ; son neveu s'étant marié peu après, il lui a, pour présent de noces, fait remise des loyers pendant tout le temps que devait durer le bail. A la fin de ce temps on demande par quelle action le tapissier peut demander la restitution des meubles, et ses dommages et intérêts pour ceux qui se trouvent gâtés; si c'est par l'action ex conducto, ou par l'action ex commodato, ce qu'il importe de savoir : car, suivant les principes établis en notre Traité des Obligations, n<^ 142, dans l'action ex commodato, le débiteur est tenu de la faute la plus légère ; au lieu que dans l'action ex conducto, il n'est tenu que de la faute commune, tenetur de levi, non de levissima culpâ; L. 5, $ 6, ff. Commod,

Il faut décider, en ce cas, qu'il y a lieu à l'action ex conducto^ et non à l'action ex commodato\ car le contrat de louage ayant reçu, dans l'espèce proposée, toute sa perfection par le consentement des parties, la remise du prix qui en a été faite depuis au locataire, n'en a changé ni la nature ni les obligations.

(«) F. art. 1758, C. civ.

Art. 1758 : « Le bail d'un anparte* n ment meublé est censé fait a l'an- <i liée, quand il a été fait h tant par an ; n ^Au mois, quand il a été fait à tant « par mois; — Au jour, s'il a été fait à « tant par jour. — Si rien ne constate » que le bail soit fait h tant par an, « par mois ou par jour, la location est

« censée faite suivantl'usage des lieux . » (■) Commodata autem res tune proprié intelligitur, si nullâ mercede accepta vel constitulâ res ttbi utenda data est ; alioqui mercede intervenienie locatur tiln usus res videtur , gratuitum enim débet esse commodatum : Justin. $ 2, quibus modis ro Contrah. Obfff/,

r* PARTIE. CHAP. II. ART. II. DE CE QUI PEUT ÊTRE LOUÉ. 17

. 35. Pour que ce prix soit un vrai prix, un prix sérieux, et qui puisse former un contrat de louage, il faut aussi qu'il soit de quelque considération, eu égard à la valeur de la jouissance ou usage de la chose louée: car, s'il n'était d'aucune considération, comme si une métairie était louée pour un écu, ce ne serait pas un contrat de louage, mais un contrat de prêt à usage, commo-^ dalum,

36. Il n'est pas pourtant nécessaire que ce prix égale la valeur de la jouissance ou usage de la chose donnée à loyer : si le prix ou loyer est au-dessus ou audessous, il y aura, à la vérité, iniquité dans ce prix ou loyer, qui oblige, dans le for intérieur, à restitution le locateur ou le conducteur (*); mais cette iniquité du prix n'empêche pas q^ue le contrat ne soit valable.

Il y a même celte différence entre ce contrat et celui de vente, que celui-ci est sujet à restitution pour cause de lésion énorme, lorsqu'un héritage a été vendu pour un prix au-dessous de la moitié du juste prix, comme nous l'avons vu en notre Traité du Contrat de Vente, part. 5, sect. 2. Au contraire, le contrat de louage, même d'un héritage, n'est pas sujet k restitution pour la seule cause de lésion, quelque énorme qu'elle soit. La raison en est, que, dans le contrat de louage, la lésion ne peut tomber que sur les fruits de l'héritage, qui sont quelque chose de mobilier, et que, suivant les principes de notre droit français, il n'y a pas lieu à la restitution en aliénation de meubles. C'est ce qui nous est attesté par Masuer, tit. 23, n** 44, où il dit : « que par coutume géné- « raie de France, on ne donne jugement rescisoire pour fait de meubles, encore « que la lésion d'outre moitié de juste prix fût manifeste, ni pour ventes de « fruits ou louage de quelque possession. » Dumoulin, ad Cons. par,, $ 22, gl. 1; n« 41, atteste la même chose. Notre coutume d'Orléans, art. 446, en a une disposition. La coutume de Bretagne, art. 29, a néanmoins suivi des principes différents; elle admet la rescision des contrats de choses mobilières, pourvu que l'objet ne soit pas au-dessous de 100 livres (*).

39. Le loyer doit être certain et déterminé, de même que le prix dans le contratde vente, et ce que nous avons dit à cet égard au sujet du prix du con» trat de vente, reçoit ici une pareille application.

Doit-on suivre, à l'égard du contrat de louage, la décision delà loi fin, G6d. de Çontrah, empt., qui prononce la nullité d'un contrat de vente, quasi exdefectu conditionis, lorsque la vente ayant été faite pour le prix qui serait réglé par un tel, ce tel a refusé de faire l'estimation, ou est mort avant que de ravoir faite?

La loi paraît décider pour l'affirmative; car il y est dit à la fin : quod eliam in hujutmodi locatione locum halere sancimuê. Néanmoins je pense qu'on ne doit pas décider la même chose indistinctement dans le contrat de louage, et que la décision de la question y doit beaucoup dépendre des circonstances. Lorsque cette clause se trouve dans un contrat de vente, ne paraissant pas que les parties aient été pressées, soit de vendre, soit d'acheter, on peut facilement présumer que leur volonté a été de faire dépendre le contrat de l'estimation que ferait la personne désignée, comme d'une condition ; et qu'elles n'ont pas voulu s'en rapporter à celle qu'en pourraient faire, à son défaut d'autres personnes, n'ayant eu confiance qu'en elle. Mais dans le contrat de louage.

(^) S'il n'y a eu aucune mauvaise manœuvre, nous ne pouvons comprendre cette obligation même dans le for intérieur.

(») L'art. 1674 C. civ., n'est relatif qu'aux ventes d'immeubles.

Art. 1674 : « Si le vendeura été lésé

<c de plus de sept douzièmes dans le <t prix d'un immeuble, il a le droit de « demander la rescision de la vente, (c quand même il aurait expressément « renoncé dans le contrat a la faculté « de demander cette rescision, et qu'il « aurait déclaré donner la plus-value, n

IS

putà, d'une ma«6on ou d'une métairie, le locateur qui n'csl f»as ù portée de l'occuper ou de Texploiter par lui^wérne, étant pressé de la louer, et le conducteur, de son côié^ ayant besoin de se pourvoir; on doit présuiqer au contraire que, lorsque les parMess'en sont rapportées à une personne pour le prix du louer ou de la ferivie, leur intention n'a pa« été que le conirain'eOtpas lieu, si elle ne faisait pas Testimation : mais qu'elle a été au contraire qu'i) aurait lien pour le prix qui jserait estime par d'autres experts»

€ette décision doit surtout avoir lieu, si^ lorsque la personne désignée a refusé de faire son estimation, ou est morte avant que de l'avoir faite, le conducteur était déjà entré en jouissance, ou que le terme pour y entrer fût si prochain et si imminent, que le locateur ne pût facilement trouver à la louer à d'autres, ni le conduidteur trouver à se pourvoir d'une autre maison ou ferme (^).

Par la même raison, quoique, suivant la loi 33, $ 1 , de Contrah, empt^y le contrat de vente fait quanti velU, quanti œquum putaveris, quanti (t$limaveri$, ne soit pas parfait jusqu'à ce que les parties se soient plus expliauc.cjs, n'y ayaui pas encore de prix certain, et c[u'il y ait même raison de le décider pour \^ contrat de louage; néanmoins si, avant que les parties &e soient plus expliquées, le conducteur «st entré en jouissance, le contrat doit être jugé pariait, e.t Je prix laissé à l'arbitrage de la j[>artie, non Uinquàm innierum arhitrium^ ffid tanquàm in arhitrium bçni vin ; Caroçciu3, p. 72 et 73.

%%. Enfin, te fkrfx «u loyer doit sfxamitt ei argent; ant^iemeatee n'esi pi« un contrat de louage, mais une autre espèce As copiât. Parex€«iple» Wsqu'un pauvre laboureur qui n'a qu'aa dieval a m «ooviNtfioii «vec son voisin « que son voisin Ijii donnerait l'usage de son c^ev»! pendant un ««nMii uûmbnb de journées, à la charge qM'il 4ooneKai;t à soa voisin l'usage du ^en soldant autant de journées ;* ne oofitiai n'iest pas uiifioodral 4» Aeuage^ feute d'ao prix 4tti consiste ea une soHtme d'ai^ni; c'«6t un eaotnat isans aan* Mais si le louage fait pour un prix qui ne icoasi&to pas eo «Ae somm^ d'aiigeni, n'^st pas prc^cement a selon la sublàlité dudr^t oonUratde louage, il &sX jeonirat équipoUent à louage, et il produit les poèmes obligations. 4e ^me que l'écbaiige d'un héritage contre des meubles, es$ contrat equipoJlen]t à ycj^e (*}.

39. Le principe que, dans le contrat de iamage, k firtx doitooftsiister eniine somme d'argent, reçoit une exception à l'égard des baux à leme d'héiitage; car le prix ouJa ferme de ces baux |>eut, au lieu d'une %omf9^ d^ai^gent, consister en une «ertaiae quantité de Iruits, iels que i'béritage qui est loué ies produit. Par exemple, les métairies se louent souvent pour une certaiAequaatité de grains par chacun an ; les «lignes, pour une certaine quiaiHité de via ; les terres i^antées en oliviers, ^ïour une ^certaine quaalÂté d'huâe; L 2l»£od.4« Loeai. Ces sortes de lèraies s'appelient nuiûoftf.

(«) L'an. 1592 reproduit, pour la vente, la décision 4e la loi romaine : mais fie» de se4ad)lable n'est dit pour le louage ; la 'Quesliatn examinée par Potbier «peut doue s'élever aujourd'hui; la solution doit dépendre des circonstances gui feront présumer telle ou^»telle iatentiondes parties.

Art. 1592 : « 11 (le prix 4e la vente) « p^eut cependant étr.e laissé à l'arbi- « trage d'un tiers : si le xiers ne veut « ou ne peut faire l'estimatioAyi) n'y a « point de vente. »

X^) F. Inat., S 2, de lomiom et

€onducUone, 11 «est bsieaucoup moins important cbee nous iqfjiA chez les romoios de dis^tinguer si le contrai est un k)nage ou s'il es^ imwfiméy ^r la convention sera ^ans l'un en l'autre cas obligatoire.

Art. il 34 : « Les cooTentionsIéga- « lement formées l^iennent lien de loi « à ceux qui les ont faites. — Elles ne « peuvent être révoquées que de leur « consentement mutuel, ou ppur les « causes ^que la loi autorise. — £lles « doivent &x^ exécutées de bonne (« foi. »

IMPARTIE. CHAP. II. SEG. lil. hV CONSENTEMENT. 19

Quelquefois aussi les héritages s'afferment pour une portion aliquote des fruits qui se recueilleront; par exemple, à la charge que le fermier donnera au locateur la moitié des b(é$ oui seront recueillis par chacun an, ou le tiers ou le quart : ces sortes de baux se nomment des baux partiaires.

40. Il ne peut y avoir, à la vérité, de contrat de louage sans un prix conire;^u entre ie$ parties; mais il n'e$t pas nécessaire (|u'il soit exprimé par le contrat, il suIGt qu'il y fin ai,t m tac^ement convenu ^i soûs-entendu.

Par exemple, lorsque le prix du loyer de certaines choses est réglé par l'u- 89^ du Reii^ comn^jB à Orléans te loyer des chevaux esjt de vingt-cinq sous par jpjiir, lorsqu'on 1^ lojue pour plusieurs jours, et ie trent^e sous lorsqu'on les Ipgie pour ^^ jqur, il n'/est pj^s nécessaire que, dans le contrat de louage de ces dioçes, ies'parjU^s s^^expliquent^ur H pri^^ du loyer; elles sont censées convenir du prix jiisi^é.

Dans les reconduptions, le pirix est censé être le même que celui de la location précédente : lorsque des ouvriers se louent à la journée sans s'expliquer sur le prix, les parties sont censées être convenues du prix que les autres ouyiiers ^^gneraient dans le lieu. C'est ce qui arrive au tepps des vendanges : on loue quelquefois une troupe de vendanjgeuses sans s'expliquer sur le prix ; les parties sont censées être convenues du prix que Les autres vendangeuses gagaeraient ; et si elles se «ont louées pour des prix différents, le louage de /ee&es qui se sont louées sans s'expliquer sur le prix, est censé fait au prix qui D^/sst ni le plus cher, ni le plus bas, mais le prix mitoyen.

Papon, liv.6, tit. 12, v. 9, décide au contraire que le louage doit être censé lait liu plus bas prix^ il cite, pour son sentiment, un arrêt du Parlement de jBf enol^Ie, et H se fonde sur lia loi : Semper in obscuris quod minimum est sequimfir. Mais cette loi n'a pas ici d'application : car ^e n'est pas une chose X)b$pure ^i jj^jcertaine, que lorsque Le$ parties $Kmt ca^venues du prix que gagoeraiei^t les autres, ;diles ont entiendû )e prix xniu>ye)a.

ijloti^e senUmenji ecft c/ooforme à l^'iusage qui se pratique coos^mmeot.

SECT. m.T-PlJ iCONSpiïTBMENI.

41. il est évident que ie coasentement des parties eontrad^ntes est de l'essence àâ contrat de louage, de même que de tous les autres contrats.

De & deux questions; !<> quelles sont les perspnnes entre lesquelles peut intervenir le contrat de louage^ 2^ sur quoi leur consentement peut intervenir.

AET.i*'.-- Qliçlle» nom les ppri^opnp^ tntrp itsqveilei po«t iitttrYoïar le contrat do lonoi^o.

49. Le contrat de louage , de même que tous les autjres contrats , ne piCUt intervemr qu'entre Jes per^.nn.e^ quf «o^t capables de contracter. Voyez à cet égara les pr'vacjpes que nous ^vons établis af* Jong en nôtre Truite des OblijlçLtions, part. î, ,çhap. 1, sect. 1^ arjt. 4.

Mais il y a certains contrats de louage qui soat interdits ^ certaines personafiS, iiuoiqu'elles soieiU jd'aiiieurs eapables de contracter.

Par exemple, l'* il y a plusieurs personnes auxquelles il n*est pas permis de se rendre preneurs de baux judiciaires. Voyez quelles sont ces personnes, en noire Introduction m titre des Criées delà Coutume d'Orléans y n*54, .55 et 56.

^ Il Q'e^ fia^ S^ii^î^ j^ttx j^ges ni aux procureurs fiscaux d'être fermiers desauiendeset autres émolumeiû^ delà iustîce où iis sont ôMciers; àrrét de

la Cour du 22 juin 1602, rapporté par Peleus, vu; autre arrêt du 2 décembre 1617, rapporté par Bouchel, iv, 9.

3^ Il est défendu par les ordonnances aux officiers du roi, à leurs femmes, k leurs domestiques, et aux gentilshommes, de prendre à ferme les biens dépendants des bénéfices; Edit d'Amboise de 1572, art. 8} Ordonnance de Blois, art. 48.

4<^ Suivant les lois romaines, il n'était pas permis aux soldats de prendre à ferme des biens de campagne, ne à gignis avocarenlur; L. 31, et L. fin. Cod. Locat,

Gela ne doit pas avoir lieu parmi nous. La sévérité de notre discipline militaire suffit pour empêcher les soldats de s'absenter de leurs corps, sans qu'il soit besoin de leur interdire de prendre à ferme des biens de campagne, s'ils en prenaient (ce qui n'arrive guère) le bail serait valable , pouvant les faire valoir par d'autres que par eux-mêmes. Il y a néanmoins un arrêt du Parlement de Dijon, du 3 juillet 1563, qui a suivi à cet égard la disposition des lois romaines.

5<* Suivant les lois romaines , ceux qui avaient été fermiers des impôts et revenus publics, et qui n'étaient pas quittes de leurs fermes, n'étaient pas reçus à les prendre a ferme de nouveau; L. 9, $ 2, iï.de Public.

Pareillement tous ceux qui étaient chargés de quelque tutelle ou autre admi* uistration, n'y étaient pas admis; L. 49, ff. local.,- L. 1, $ 9, ff. ad L. Corn, de faU.;L, tinic.God. ne tut. vel curât. vect.cond,;ce qui n'est pas observé parmi nous : les cautions qu'on exige de ces fermes font cesser les raisons sur lesquelles ces dispositions étaient fondées.

Suivant Bacquet, Traité du Droit d'Aubaine, part. 2, art. 15, n^8, les étrangers ne doivent pas être admis à prendre la ferme des revenus publics, afin qu'ils ne portent pas hors du royaume le profit qu'il y a à y faire (*}.

48. L'usufruitier d'une chose a le droit de la louer, à l'exclusion du propriétaire qui n'en a que la nue propriété; mais il a cela de moins que celui qui a la pleine propriété de la chose j que celui-ci ayant le droit d'user et de mésuser de la chose, jus utendi et abutendiy il peut louer sa chose pour servir à des usages auxquels elle n'avait pas auparavant servi. Il peut louer, pour faire un cabaret, une maison qui avait toujours été auparavant occupée comme maison bourgeoise ; au lieu qu'un usufruitier ne peut louer la chose que pour servir aux usages auxquels elle a coutume de servir. Si la maison dont il a l'usufruit est une maison bourgeoise > le propriétaire a droit de s'opposer au bail qu'il en ferait à un cabaretier pour y tenir un cabaret, ou à un maréchal pour y établir une forge (*); L. 13, § fin. (f. de Usufr.

Il en est de même d'un locataire : il a le droit de sous-baillcr pour le temps de son bail ; mais il ne peut sous-bailler la chose que pour servir aux usages auxquels elle est destinée ('}, comme nous le verrons infrà, chap. 4, seci. 2.

44. Les tuteurs et autres administrateurs peuvent faire des baux à ferme et à loyer, des biens dont ils ont l'administration , et ces baux sont valables, pourvu qu'ils soient faits sans fraude.

Ils ne peuvent les faire par anticipation, c'est-k-dire qu'ils ne peuvent, avant l'expiration du bail, les affermer, soit au même fermier, soit à un autre, plus longtemps qu'il n'est d'usase dans la province de le faire; ce qui doit dépendre de la différente nature des biens.

(») Toutes ces prohibitions ne peuvent se présenter aujourd'hui.

(*) F. 595, C. civ., ci-dessus, p. 10, note 2.

0) F. art. 1717, C. civ.

Art. 1717 : « Le preneur a le droit

a de sous-loucr, et même de céder son « bail à un autre, si cette faculté ne « lui a pas été interdite. — Elle peut « être interdite pour le tout ou partie. « — Cette clause est toujours de ri- « gueur. N

1" PARTIE. GHAP. II. SEGT. UI. DU CONStr^TEMENT.

Ces baux faits par anticipation obligent bien le preneur à qui ils ont été faits, qui n'est pas recevable à en opposer le défaut; mais ils n'obligent pas la personne dont celui qui a fait le bail administrait les biens, cet administrateur ayant en cela excédé son pouvoir j c'est en ce sens que nous disons que ces baux ne sont pas valables {}).

45. Un bail fait par une personne qui n'a aucun droit , n'est pas à la vérité valable, en ce sens qu'il puisse donner au locataire le droit de jouir de la chose, que le locateur n'avait pas lui-même ; mais il est valable en ce qu'il oblige le locateur qui fait le bail comme d'une chose à lui appartenant , à remplir son obligation, sinon aux dommages et intérêts du locauire, s'il ne peut la remplir; et qu'il oblige même le locataire au paiement des loyers, tant qu'il n'est pas empêché de jouir.

Aet. ZZ. " Gonmieiit et sur quoi doit intervenir le consentement des parties eontractantes.

$ I. CommenL

46. Dans le* contrat de louage, de même que dans le contrat de vente, et dans les autres contrats qui sont du pur droit des gens, le consentement des parties contractantes peut intervenir, lorsqu'elles sont l'une et l'autre présentes, aussi bien verbalement que par écrit; les actes qu'on en dresse, soit sous signature privée, soit par-devant notaires, ne sont point de la substance du contrat, et ne sont interposés que pour servir à la preuve du contrat, ou pour acquérir des droits d'hypothèques et d'exécution (*).

Si néanmoins l'intention des parties, en contractant, paraissait avoir été que le contrat ne fût conclu qu'après la perfection de l'acte par-devant notaires, (jumelles ont voulu qui fût passé, le contrat, en ce cas, ne recevrait sa perfection que par la confection de l'acte^ Voyez notre Traité des Obligations, n^ 10 et 15.

49. Dans le contrat de louage, de même que dans celui de vente, et dans les autres contrats, le consentement des parties contractantes , lorsqu'elles ne sont pas présentes, peut intervenir pernunlium aut per epistolam. Ce que nous avons dit dans notre Traité du Contrat de Vente, n® 32 , dans l'espèce

0) F. art. 1718, C. civ., ci-dessus, p. li, note 1, remarquons que le tuteur ne peut prendre à bail les biens du mineur qu'en vertu d'une autorisation du conseil de famille ( V, art. 450, C.civ.)

Art. 450 : « Le tuteur prendra soin « de la personne du mineur, et le ren présentera dans tous les actes civils, (c — Il administrera ses biens en bon n père de famille, et répondra des -t dommages-intérêts qui pourraient « résulter d'une mauvaise gestion.

(( — Il ne peut ni acheter les biens du <i mineur, ni les prendre à ferme, à « moins que le conseil de famille n'ait » autorise le subrogé tuteur à lui en « passer bail, ni accepter la cession fc d'aucun droit ou créance contre son tf pupille. »

(•) F. art. 1714. F. aussi art. 1325, C. civ.

Art. 1714 : « On peut louer ou par « écrit, ou verbalement.»

Art 1325 : « Les actes sous seing « privé qui contiennent des conven- (c tions synallagmatiques, ne sont va- « labiés qu'autant qu'ils ont été faits « en autant d'originaux qu'il y a de c parties ayant un intérêt distinct. — Il « suffit d'un original pour toutes les « personnes ayant le même intérêt.

« — Chaque original doit contenir la « mention du nombre des originaux « qui en ont été faits. — Néanmoins « le défaut de mention que les origi- « naux ont été faits doubles, triples, fi etc., ne peut être opposé par celui « qui a exécuté de sa part la conven- «c tion portée dans l'acte. »

22 TRAITÉ DU COJ«TRAT DE LOUAdC.

d'une personne qiiî, après avoir proposé à ^uelqu'ub M Âiaréhé pit'rihe première lettre, aurait ensuite révoqué sa proposition par uhè deutiêîùé , avant que la première Ibi fût parvenue, petit s'appliquer egateiment à un marché de louage, comme kun marché de vérité;

S IL Sur quoi.

49. Il faut que lô consentement des eonlractàdld intervienne sur là diose qui est louée : il n'y au^a donc point de eèritrat , 6l je pense vi»us donfier à leritie une certaine métairie, et que vouspetislèz que c'en est iltie autre.

Il faut aussi qiie le ednsèntement intervieiltie sut* les qualités dubstatltielles de la chose. C'est pourquoi, si je vous donne à ferme une certaine pièce de terre qui était en pré, et qui a été convertie éti tèrfë labou^aible, et que vous la croyez encore en pré, il n'y a pas de contrat de louage y faute de consentement sur la qualité substantielle de la chose; ^

Mais Teneur sur les qualités accidentelles de la chose, n'empêche pas qu'il n'y ait un véritable contrat de louage; comme, si je crois prendre à ferme de bonnes terres, qui soient mauvaises; L'erreur sur le nom est encore moins considérable, lorsque la chose qui a été louée est constante.

40. L'usage pour lequel la chose est louée étant de la substance du contrat dé louage, comme nous l'avons vu, le consentement des parties contractantes doit aussi intervenir sur l'espèce d'usage pour Jéqùei la chose est louée, (a est pourquoi si l'une des parties comptait donner à loyer une chose pour un ceir tâin usage, putà, un cnevaï de sellé pour le monter, et l'autre partie c<>mptait lè prendre pour un autre usage, putà, pour le mettre a une voiture : il n'y a pas de contrat de louage » faute de consentement sur l'usage pour lequel la chose serait louée.

50. Le consentement des parties contractantes <loit aussi intervenir sur le temps que doit durer le bail. C'est pourquoi, si je veux vous donner à loyer ma maison pour trois ans, et que vous veuilliez la prendre pour neuf, lè eOBtrat est nul, faute de consentement; mais si le locataire est entré en jouissance, il doit continuer l'année commencée, pdu^ lè prix porté par le bail.

51. Le consentement doit aussi intervenir sur le prix , sans quoi il n'y a point de contrat. Par exemple, il n'y a point dfe eodtrat, si je veux vous donner à loyer une métairie pour 600 liv. de ferme, et que vous veuilliez ne la prendre que pour 500 livres. Le contrat ne sera parfait que lorsque vous aurez consenti à me donncir lés 600 livres, pendant que de mon bôle je persévère aussi dans la volonté de vous donner ma ferme a ce prix : jusqu'à ce concours des deux volontésj chacune des parties peut changer, car jusqu'à ce que nous soyons convenus de prît , il n'y a point de consentenient^ ni par conséquent de contrat.

Mais si, ab contraire, le locateur avait entendu louer pour 500 livres, et le conducteur pour 600 livres, le contrat serait valable, et la métairie sébâit Iodée 500 livras. Les deux parties sont tonvenues de ce prix t le conducteur^ qui en voulait donner 600 livres i voulait par conséquent; à plus forte raison, en donner les 500 livres que le locateur demandait : ces 500 livres que le locateur demandait, sont comprises dans les 600 livres , que le conducteur voulait donner, suivant la règle : In eo quod plus $iti temper %neH et fninus,* Lk 110, If. de Re§. jur,

5^. Enfin le bonsehtërïietlt doit intervenir siir lè louage même : il fàdt que l'une etl^aùtredes paHies âiebt eu l'intentiidfi de failrô tin eontrat de louage; , si l'un des dëUix crbVait lôû^r ; et l'autre âëhiiter ; lé contrat ëeràii hul par défaut de conseâtèmeiit ; F b^élB ce ^ue nous dVons dit éUir lé Cbntlrat <te Yehté.

!!• PARTIE. CHAP. I*'. 8ECT. l". DE LA TRADITION. 23

trjTii ^i^.ttf >

SECONDE PARTIE

DS» SNGAGBMBNTS DO LOGATBUa.

Les engagements que le locateur contracte proviennent , ou de la nature particulière du contrat de louage, ou de la bonne foi ^ui doit régner dans tous les contrais, ou des conventions oarticulières apportées au contrat.