PREMIER APPENDICE. DU QUASI-CONTRAT DE COMMUNAUTÉ

d'observer ce qui est prescrit par la coutume pour empêcher la filtration des eaux 0).

%l1$. Chacun des voisins, non-seulement peut se servir du mur mitoyen qui leur est commun, pour y appuyer ses b&timents, à l'exception des choses

Sue nous venons de voir qu'il n'y pouvait appuyer ; il peut aussi élever à ses épens ce mur, qui, pour la partie au'il aura élevée, lui sera propre.

La coutume de Paris, art. 195, le lui permet. Il y est dit: « 11 est loisible à un « voisin hausser à ses dépens le mur mitoyen d'entre lui et son voisin, si haut <c que bon lui semble, sans le consentement de sondit voisin, s'il n'^jr a titre au «I contraire, en payant les charges, pourvu toutefois que le mur soit suffisant « pour porter le rehaussement ; et s'il n'est suffisant, il faut que celui qui « veut rehausser, le fasse fortifier, et se doit prendre l'épaisseur de son « côté (*). n

La coutume accorde indistinctement h chacun des voisins la faculté de faire cette élévation. Elle ne la restreint pas au cas auquel il ferait celle élévation pomr bâtir. C'est pourquoi je puis , sans bàiir, élever le mur commun^ sans que mon voisin, qui souffrira de celle élévation par l'obscurité qu'elle causera à sa maison, puisse m'en empêcher; car je puis avoir un autre juste motif de faire cette élévation, pulà, pour empêcher les vues que mon voisin aurait sur ma maison. Goupi cite un arrêt du 5 février 1658, qui a jugé en faveur de celui qui élevait un mur commun, sans avoir dessein de bâtir contre.

Cela dépend néanmoins des circonstances; car si l'élévation du mur, et l'obscurité qu'elle cause à la maison voisine, étaient si grandes qu'elles rendissent celte maison inhabitable^ surtout s'il y avait lieu de croire que cette élévation se faisait animo nocendiy il pourrait y avoir lieu à réduire cette élévation ; et c'est apparemment l'espèce de l'arrêt de 1639, rapporté par Desgodets, qui fit réduire l'élévation.

A l'égard de l'arrêt de 1717, rendu en faveur des filles de VÂve Maria^ contre leur voisin, qui, par la grande élévation du bâtiment qu'il élevait sur le mur mitoyen, ôtait l'air à ces religieuses; cet arrêt étant fondé sur une raison de faveur que méritaient des filles renfermées^ qui ne peuvent jouir de l'air que dans leur monastère, ne doit pas être tiré à conséquence. •

^13. Quoique le mur soit suffisant pour porter l'élévation, la coutume oblige celui qui l'élève à payer à l'autre voisin les charges; c'est-à-dire, la valeur de ce dont le mur commun est déprécié par la charge qu'on lui fait supporter en élevant un bâtiment dessus : car il est évident qu'au moyen du fardeau au'on lui fait supporter, il ne durera pas tant, et aura plus tôt besoin d'être répare, que s'il n'avait pas de fardeau à supporter. 11 est donc juste que l'autre voisin avec qui le mur est commun, en soit indemnisé.

La coutume de Paris, art. 197, règle le prix de la charge qui doit être payé au voisin, à la sixième partie de la valeur de ce qui sera bâti au-de$su$ de dix pieds.

(*) F. art. 674, C. civ., qui consacre le même principe.

Art. 674 : « Celui qui fait creuser « un puits ou une fosse d'aisance près « d'un mur mitoyen ou non ; — Celui (t qui veut y construire cheminée ou « âtre, forge, four ou fourneau, — Y (c adosser une élable,— Ou établir con- « tre ce mur un magasin de sel ou « amas de matières corrosives, — Est a obligé à laisser la distance prescrite « par les règlements et usages particu-

« liers sur ces objets, ou à faire les ou- « vrages prescrits par lesjnémes rè- « glements et usages, pour éviter de « nuire au voisin. »

(*)F. art. 658, ci-dessus, p. 314, notel, et659,C. civ.

Art. 659 : « Si le mur mitoyen n'est « pas en état de supporter l'exhausse- « ment, celui qui veut l'exhausser doit « le faire reconstruire en entier à ses « frais, et l'excédant d'épaisseur doit « se prendre de son côté. »

ART. V. S II. DU MUE MITOYEN. 32t

Elle dit au^sius de dix piedi, en supposant que )e mur n'est commun que Jusqu'à cette hauteur; parce que c'est la hauteur ordinaire des murs de clôture à Paris. II eût été plus exact de dire au dessus de ce que le mur est commun , car ce n'est que pour cette sur-élévation que le paiement de la charge est dû.

L'obligation guimpose la coutume de Paris à celui qui élève le mur, d'indemniser le voisin de ce dont le mur est déprécié par l'élévation qu'il lui fait supporter, est prise dans les principes de l'équité naturelle, et doit par conséquent avoir lieu partout, quoique les coutumes ne s'en soient pas expliquées.

Mais il n'en est pas de même de la fixation de cette indemnité que fait la coutume de Paris par cet article 197. Cette fixation est de droit arbitraire, et ne doit par conséquent avoir lieu que dans le territoire régi par cette coutume. Dans celles qui ne s'en sont pas expliquées, l'estimation de cette indemnité doit se faire par arbitres.

!( 14. Lorsque le mur commun que je veux exhausser est ruiné, et a besoin d'être reconstruit indépendamment de l'exhaussement que je veux faire, je puis contraindre le voisin à contribuer aux frais de la reconstruction, comme nous le verrons infrà. Mais si, pour l'exhaussement que j'y veux faire, il est nécessaire de le faire plus épais, et de le fonder plus qu'il n'aurait besoin de l'être sans cela, je dois seul porter ce qu'il coûtera de plus» et prendre sur mon terrain l'augmentation de l'épaisseur.

MIS. Lorsque le mur commun qui est bon pour mur de clôture, oo même pour le soutien des bâtiments qui sont des deux côtés, n'est pas suffisant pour soutenir l'exhaussement que je veux faire, et les nouveaux bâtiments que je veux élever, la coutume de Paris, art. 196, me permet de le démolir, et d'en construire à mes dépens un autre qui soit suffisant, en prenant sur mon terrain, de mon côté, ce qu'il faudra pour lui donner une plus grande épaisseur que celle qu'il avait; et, en ce cas, je ne devrai pasles charges, ayant reconstruit et fortifié a mes dépens le mur commun.

Si le voisin a des bâtiments de son côté, qu'il ait fallu pour cela étayer, j'en dois pareillement supporter les frais; car ils font partie des frais de là reconstruction.

Si le voisin était un maître paumier, qui eût, de son côté, contre le mur commun un jeu de paume^ dois-je aussi le dédommager des profits de son jeu de paume dont il a été privé pendant le temps nécessaire pour la démolition et reconstruction du mur, pendant lequel il n'a pu faire usage de son jeu de paume?

Desgodets décide que je n'y suis pas obligé ; et quoiqu'il soit en cela repris par Goupi, qui prétend que j'y suis obligé, je trouve Pavfs de Desgodets régulier; car je ne fais qu'user de mon droit que me donne la loi et la communauté au mur. La \o\, en me donnant le pouvoir de démolir et de reconstruire le mur commun, pour soutenir l'exhaussement que je veux faire, ne m'oblige qu'à payer tous les frais de cette démolition et reconstruction : on ne peut pas m'obliger à autre chose qu'à ce à quoi la loi m'oblige. L'état de maître paumier qu'a mon voisin, ne doit pas me rendre plus onéreux mon droit de communauté au mur. Là privation du profit de son jeu de paume, qu'il souffre pendant le temps nécessaire, n'est point un tort (tue je lui cause ; car ce n'est pas faire tort à quelqu'un, que d'user de son droit.

Si par ma faute j'avais mis plus de temps qu'il ne fallait à cette reconstruction, en ce cas, il n'est pas douteux que je serais tenu de le dédommager de la priva^on du profit de son jeu de paume pendant le temps que j'ai mis de trop à faire cette reconstruction.

^10. Lorsque le mm commun n'a pas besoin d'être démoli et reconstruit pour soutenir rexhaussement que je veux faire, et qu'il suffit pour cela d'augmenter la profondeur de la fondation, je dois pour cet effet faire^à mes dépens

TOM.IV. 2t

3S3 PREMIER APPENDICE. OU (}UASÎ-CONXi|AX W COMMUNAUTÉ.

par sottê'œttfre cette angitientatioa de fendatiûB4 Mafaieii C6 i»i8 j» o# dow pas payer en entier les charges, mais sduiemeot dans Ja proportion de U luiuteu): du mur commun depuis son ancienne fondation, avec ia banteur^onll^rè d4 ce mur Jusqu'à l'eibanssement, en j eomprenant h nouveUa (ond^itlon que il ai ajoutée par sous-œuvre.

Par exemple^ si le mur^ depuis son ancienne fondatioui était de \$ blMtful de douze pieds^ y compris l'ancien fondement^ et que j'y aie âyp^nté par soua* œuvre une fondation de quatre pieds à mes dépens; te murcon^mun qui nor* tera l'exhaussement, ayant en entier, en y comprenant la nouvelle fondation, une hauteur de seize pieds, dont les douze pieds qu'il avait avant la nouvelle fondation font les trois quartd^ je dois payer à mon voiain |e« trois quarts aeulement de la charge. G^est ce que décide Desgodets sur l^art, (96, n"" 6,

La raison eat évidente* Ayant fait seul âmes dépens lea quatre pled^ de b pou*' velle fondation, le mur, pour ces quatre pieds, qui en font le quart, m'est propre ; il n'est commun avec mon voisin que pour les trois autres quarts ; e^ par conséquent il n'a part au prix de la charge que pour ^ mpJUé dans lesdits trois quarts.

tiilf. Lorsqu'apres avdir payé k mon voisin i'indemnUo à^ W di^rjj^e de notre mur commun, ce voisin i par la suite, veut construire qMelqueb&li*ment contre l'exhaussement^ il doit me payer non-seulament U moitié de )a valeur de cet exbau^semeut, dans la partie de cet exhaussement dont il veut se servir ; mais cet exhaussement que j'ai fait sur le mur compiPQ ^ mes ié^pens, m'étant propre, il doit encore, à proportion de la partie d^ Texhaii^sement dont il se servira» me rendre ce qu'il a r^u de moi pour l0$ tbargeS dyi mur commun»

Par exemple, si mon exhaussement a une sunierficle àe trente tôifies Carrées, et que le bâtiment qu^il a, de son côié, appuyé contre, en occupe Vingt, il doit me rendre les deux tiers de ce que je lui di payé pour les Cbarg^i^f

Par la même raison, s|, sans paver de cnarges/i'ai démoli e| reconstruit seul h mes dépens le mur commun, afin uu'll fût sumsant pour soutenir t^etnaus- «ement; lorsque mon voisio youdra pàtir contre rexbausSemëtit» )1 ^^t^ tenu de me payer, outre la moitié de la valeur de Pëxhaussemeult, la moitié de ce qu'il m'en a coàté pour mettre le mur commun en élàt de Soutenir l^éSLh^utôement 0).

919* Les murs mîtoyenis étant tftits pour s'enclore, f^t pour flif^on y appi^e ce qu'on jyge à propos d'y appuyer {suprâ^ n® 20*7)1 chacun oea. voisins ne peut, sans le consentement de l'autre voisin, s'en servir pourd autriç$ usages; c'est pourquoi il ne peut pas, sans le consentement de l^auire» ymT% 4^ Irons et fenêtres sur l'héritage du yoisin (') ( Paris, 1 99«

$ tlL i)e$ obligations qUe forme ïa commumiiû iu mut mitàj/isH^

1I10. Là commui^auté i\\ kiiui* mitoyen formé emrè ced)t SiutquébtleM commun , les mêmes obli^aiiôus qoe forme la communauté des autres t^bo^l. Voy. ce que nous avortfe dit àuptà, ch. 5.

Chacun des voisins est Aot}c obligé d^âpponer b la conservation du mittr

r. art. 660, Cod. civ.

Art. 660 î «rr Le voisin ^xA tt^a fia^ rt contribué à l'èxhaussemettl, peut en tt acquérir la mitoyenneté en payant la « moitié de la dépense qu'il a coûté, a et la valeur de la mbitté dû eol ~c fourni pour l'excédant d'épaisseur, « «'il y en a. » '

(>)Fi art. f75^ Oi «iv«, mime dM- SfOn.

An. <75 I « L'un des voiaiBi ae « pettt, sans le noneentemeat de l'ali- « tre-, pratiquer dans le mur mimyan «aucnne feîiétre en ouviertufe» en « quelque neaiiàré que ee «ia«t| méiiie « A verre doriMUiU •

ART. y. $ III. DU MUR MITOnN*

oommnD le soin ordinaire que les pères de famille ont eoulome d'apporlelrli la conservation de ce qui leur appartient. C'est pourquoi si le mur oomniua était déflradé ou entièrement ruiné par la faute de Tan des voisins^ fu$à, ponr avoir été fréquemmefll froissé par les charrettes de ce voisin, ou par celles qu'il reeevait é^û8 sa cour, faute par ce voisin d'avoir mis des bornes en autres choses qui auraient pu préserver le mur de ces froissements ; l'autre voisin avec qai le mur est commun, aura action contre loi pour qu'il soit tena de réparer ou de reconstruire le mur à ses dépens.

%%0, Cest eocore une des obligations que forme la communauté du mur,

2ue, lorsque par vétusté ou par quelque accident qui ne nrovient pas de la faute 'aucun des propriétaires du mur , ce mur a besoin d'être réparé , ou même reconstruit, chacun des voisins est obligé de contribuer pour sa par| aui ft'ais de la réparation ou reconstruction (^).

Chacun des voisins a pour cet effet l'action communi divldundo contre Tautre voisin qui refuserait ou serîiil eu demeure de concourir et de frayer à cette réparation, sur laquelle, après que la nécessité de la réparation aura été constatée par experts, dans le cas auciuel le défendeur n'en aurait pas voulu contenir, le demandeur doit obtenir sentence qui Pautorise h faire marché avec des ouvriers pour la réparation , en présence du défendeur^ ou lu! dûment appelé, et qui condamne le défendeur à payer sa part da coût, après que i'oii*vrage aura été fait.

9^ t. Il y a à cet égard une différence entre les villes et la campagne.

A la campagne, et dans les lieux où la coutume n'oblige pas les voisins de l^enclore par un mur, le voisin peut se décharger de Tobligation en laquelle Il est de contribuer à la réparation ou reconstruction du mur, en abandonnant sa part à la communauté dudil mur ; car cette obligation n'étant formée que par la communauté qu'il a au mur, Il peut s'en décharger en abandonnant cette communauté : et c'est un principe général , « que lorsqu'on n'est obligé qu'^ câiuse d'une chose que l'on possède , on peut s'en décharger en abandonnant la chose.»

Suivant ces principes , la coutume de Paris , art, 410 , décide qu'on peuf contraindre le voisin à l'entretenement et réfection nécessaire de$ murs anciens, selon l'aneienne hauteur desdits murs ; si mieux n^aime le voisin quitter £on droit de communauté au muç, et à la terre sur laquelle il est assis.

Pourquoi ne' suffit^! pas qu'il abandonne le mur? Pourquoi doit-il encore abandonner tout le terrain sur lequel ce mur est assis , puisque la moitié de ce terrala qui était l'extrémité de cet héritage , est un terrain qui lui apparte*^ Mit?

La repense est, que le terrain sur lequel le mur commun est nssis , ne h\i qu'on tout avec le mur. Il est vrai qu'avant que les voisins on leurs auteurs eussent construit ce tmxr sur les extrémités de leurs héritages, chacune de ces extrémités appartenait séparément k chacun d'eux. Mais eti faisant construire ea commun le mur sur le terrain composé de ces ^ux extrémités , ils sont eensés les avoir mises de port et d^iutre en communauté, pour en composer un terrain commun sur lequel le mur commun serait b^tt. Ce terrain ét»nt donc ^vena commun, et toat la prtficipale partie du mûr commun, avec lequel il ne fait qu'un même tout, l'abandon que le voisin fait de la part qu'il a dans le aNHT oomolufi) reoferme l'abandcHi de «e terrain (*).

(») F. «1.655, C.tiV.,quî consacre

Art. 6&$ : « L» réparation et la re- « construction du mur mitoyen sont à « la charge de tous ceux qui y ont

« droit , et proportlonnellemeùt au te droit de chacun. »

(*)II est de remarque mie Pothier donne cette décision p<Hir les localités où la ddture fC^si peiaft oUi|$ée»