Cet article parle des fruits recueillis

DK BIENS IMMEUBLES. 123

tandis que l’ancien code de procédure parlait des fruits échus. Il est vraisemblable que le législateur a eu l’intention , en employant cette nouvelle expression, de faire cesser les difficultés qui pouvaient s’élever, à l'occasion des mots fruits échus, sur les fruits naturels et les fruits civils.

140. — L’immobilisation a lieu de plein droit. Il suffit que la transcription ait été faite. C’est la seule condition imposée par l’art. 682.

141. — Quid, si la saisie des fruits pendants par racines avait eu lieu avant la récolte? L’immobilisation ne pourrait pas avoir lieu. Les fruits auraient été, en effet, distraits du fonds par la saisie, et ils seraient devenus meubles.

« Art. 683. Le saisi ne pourra faire aucune coupe de bois, ni dégradation, à peine de dommages-intérêts, auxquels il sera contraint par corps, sans préjudice, s’il y a lieu, des peines portées dans les art. 4oo et 434 du code pénal. »

A la chambre des députés une longue discussion s’est engagée sur la question, bien futile selon nous, de savoir si on désignerait les art. 400 et 434 du code pénal, ou si on se contenterait de mettre, comme l’avait voulu la chambre des pairs, que suivant la gravité des circonstances ou pourrait poursuivre le saisi par la voie criminelle. L’avis de la commission Unit par prévaloir. La difficulté n’était pas bien grave. Que les articles fussent ou non désignés, peu importait. 11 aurait fallu toujours les appliquer , puisque ce sont eux qui punissent les cas que l’art. 683 veut réprimer.

k Art. 684- Les baux qui n’auront pas acquis date certaine avant le commandement, pour-

DES V ENTES JUDICIAIRES

ront être annulés, si les créanciers ou l’adjudicataire le demandent. »

La chambre des pairs, d’accord avec le rapport de sa première commission, n’avait pas fait un devoir aux magistrats de prononcer la nullité des baux qui n’auraient pas acquis date certaine avant le commandement . Elle leur laissait le droit d’examiner les faits, de voir s’il y avait eu fraude de la part des parties intéressées au maintien du bail , et de prononcer la nullité, s’ils le jugeaient convenable.

La commission de la chambre des députés avait adopté ce principe. Mais la chambre, après une longue discussion, changea le projet de la chambre des pairs, devenu celui du gouvernement. Elle ne laissa plus aux tribunaux la faculté de maintenir ou d’annuler le bail, selon qu’ils l’auraient trouvé honnête ou déloyal , mais elle voulut leur imposer l’obligation de prononcer la nullité des baux qui n'auraient pas acquis date certaine avant le commandement, si les créanciers ou l’adjudicataire le demandaient. Seulement pour le cas où l’exécution des baux aurait commencé avant le commandement , on avait cherché à adoucir la rigueur du principe par la concession des dispositions posées par les art. 1739 et 1174 du code civil.

La commission de la chambre des pairs, chargée d’examiner le projet de la chambre des députés, n’adopta pas la décision de celle-ci, et elle maintint sa première opinion. Voici comment M. Persil s’exprimait dans son second rapport (1).

« La rédaction, adoptée par la chambre des députés, de l’art. 084 a amené un nouvel examen de ses dispositions au sein de votre commission.

< 11 s’agissait des baux qui n’ont pas acquis date certaine, avant le commandement. L’art. 691 du code de procédure portait : La « nullité pourra en être prononcée, si les créanciers ou 1 ’adjudica- < taire le demandent. * L’art. 084 du projet présenté l’année dernière et adopté par vous sans discussion, contenait la même disposition. A la chambre des députés, une rédaction nouvelle a prévalu : d’une part on a converti la faculté de demander la nul*

)i(é, qui pourrait être accordée ou refusée suivant les circonstances, en une nullité de droit, nullité absolue, que la justice ne pourra pas se dispenser de prononcer, si les créanciers ou l’adjudicataire le demandent. D’autre part, si l’exécution des baux avait commencé avant le commandement, elle ne pourrait cesser que par le congé à donner au fermier dans les délais fixés par l’usage des lieux, conformément aux art. 1736 et 1771 du code civil.

«Cette double résolution n'a pas paru i votre commission conforme aux véritables principes du droit.

« Une disposition qui était dans le code de procédure, et que vous aviez maintenue sans discussion, noos a d’abord frappés. Elle concerne l 'adjudicataire. Nous nous sommes demandé pourquoi le projet s’occuperait ici de ses droits? S’il s’agit de la période qui précède l’adjudication, et du temps où il importe de rendre nette et disponible la possession de l’immeuble offert aux amateurs, il n’y a pas encore d’adjudicataire, et il ne convient pas dès-lors de déterminer ses droits relativement A des locataires et fermiers. Après l'adjudication, toute décision nouvelle à cet égard serait superflue, en présence de la disposition de l'art. 1743 du code civil qui n’interdit à l’acquéreur le droit d’expulser le locataire ou fermier que lorsque celui-ci a un bail authentique ou dont la date est certaine. Tous les autres baux sont comme s’ils n’étaient pas. L’adjudicataire n’a pas besoin de demander la nullité, et sous le prétexte de lui accorder un droit, on l’astreindrait à un procès auquel il n’a pas besoin de recourir, d’après les dispositions du code civil ; il lui suffira de donner congé aux époques déterminées par l’usage, conformément auxart. 1738 etl774 que nous venons de citer, pour faire cesser la jouissance du preneur.

«Ainsi le nom de l’adjudicataire doit être rayédel’art. 684 : ses dispositions ne concernent que les créanciers du saisi.

«A l’égard de ceux-ci, la question que soulève la nouvelle rédaction , peut être posée de la manière suivante : La nullité des baux n’ayant pas date certaine avant le commandement, sera-t-elle absolue, obligée, de façon que le tribunal ne puisse pas se dispenser de la prononcer, même lorsqu’il reconnaîtra qu’il y avait eu entière bonne foi de la part des parties? ou au contraire, n’aura-

126 DES VESTES JUDICIAIRES

t-elle lien qu’en cas de fraude? La rédaction qui a prévalu à la chambre des députés porte : « Les baux seront annulés. » Le code de procédure et l’arUele conforme que vous aviez adopté disposaient que la nullité pourrait être prononcée si les créanciers le demandaient. Cette dernière opinion a paru A votre commission plus conforme aux principes généraux du droit et 4 la raison. Il n’est pas défendu défaire des conventions verbales ou sous signature privée; ceux qui les font s’exposent A voir nieriez unes et à restreindre aux signataires et à leurs ayants-droit l’effet des autres; mais quand elles sont avouées, elles doivent recevoir leur exécution, si d’ailleurs elles ne sont pas entachées de fraude; il n’y a que les tiers à qui il ne soit pas permis de les opposer, & cause des difficultés qu’ils pourraient rencontrer è découvrir la fraude ; mais ici les créanciers ne sont pas ce que la loi appelle des tiers; ils représentent le saisi, ils n’ont pas plus de droits que lui, et ils ne sauraient, de leur chef, prétendre é une nullité qui lui serait interdite. Les créanciers n’ont d’autres droits que ceux de l’art. 1 1 67 du code civil qui les autorise en leur nom personnel A attaquer les actes faits en fraude de leursdroits. L’ancien article du code de procédure ne faisait pas davantage pour eux; et la pratique n’a jamais signalé d’inconvénients. Comment, en effet, en aurait-H existé, aveci’arl. 1745 du code civil, qui autorise l’adjudicataire à ne pas reconnaître les baux sans date certaine? On n’aurait intérêt è les déclarer nuis à priori qu’autanl que par la modicité du prix ou la nature des conditions souscrites en faveur du preneur, la valeur de l’immeuble saisi se trouverait atténuée. Or, l’art. 1745 a pleinement obvié 4 cet inconvénient en autorisant l’adjudicataire à expulser le fermier.

«Le dernier paragraphe de cet article, encore ajouté par la chambre des députés, ne nous a pas paru non plus de nature 4 être adopté. Il prévoit le cas où le bail serait annulé après agoirreçu un commencement d’exécution; et alors il propose d’appliquer les art. 1736 et 1774 du code civil, rclatifsà la sortie du preneur aux époques déterminées par les usages des lieux. Il nous a paru que ce serait 4 la fois annuler et valider le bail : le valider pour tout le temps nécessaire 4 l’expulsion, l'annuler pour les temps postérieurs ; le bail, déclarénul, ne doit laisser aucune trace et, s’il y en a d’inévitables 4 cause de son commencement d’exécu-

lion, c'est aux tribunaux qu’M appartient d'en régler les snites ; la loi n’a pas besoin d'intervenir, le juge connaît seul de l'exécu. tion de ses jugements.

< Par ces considérations, votre commission a pensé que la nouvelle rédaction de l’art. 684 ne devait pas être admise, et que celle du code de procédure était préférable. En conséquence, elle vous propose de rétablir l’art. 684, voté A la session dernière, en en retranchant seulement la désignation de l’adjudicataire. *

La chambre des paire a adopté l’avis de la commission, à l’exception delà partie relative au retranchementdu mot adjudicataire qu’elle a maintenu. Elle a pensé qu’il fallait tenir compte des usages, des habitudes. Or, tout le monde sait que lorsqu’il s’agit de locations peu importantes, l’usage est de ne pas faire enregistrer les baux. Il y aurait eu de la rigueur à exiger des magistrats qu’ils prononçassent la nullité de tous ces baux, même en l'absence de toute fraude, parce que la formalité de l’enregistrement n’aurait pas été observée. Les tribunaux examineront tes faits; ils verront si dans la conduite du saisi il y a eu quelques dispositions à la fraude, et ils statueront d'après les inspirations de leur conscience.

SOMMUIRM.

148. Le commandement dont parle l’art. 684 est celui qui précède la saisie.

143. S’il y avait date certaine avant le commandement, au cas où le bail serait à long terme et consenti depuis l’inscription des hypothèques, ce bail devrait être déclaré valable, s’il avait été consenti de bonne foi.

142. — Le commandement dont parle l’art. 684 est celui qui précède la saisie. La loi ne pouvait pas exiger que le débiteur saisi fût tenu de justifier la date authentique des baux de l’immeuble, antérieurement à tous les commandements de payer qui auraient

pu être faits précédemment pour d’autres causes , et dans des instances différentes (1).

143.— S’il y avait date certaine avant le commandement , au cas où le bail serait à long terme et consenti depuis l’inscription des hypothèques, ce bail devrait être déclaré valable , s’il avait été consenti de bonne foi.

te Suivant le code civil, dit M. Toullier(2), les « baux authentiques ont acquis un caractère de réa- « lité qu’ils n’avaient pas autrefois, puisqu’ils ne sont « point résolus par le changement de propriétaire, « même à titre singulier. Le droit du fermier une « fois légalement établi est authentiquement prouvé (f sur l’héritage , en quelques mains qu’il passe , <( quand même l’aliénation serait faite par une vente « judiciaire. »

M. Delvineourt (3) soutient une opinion opposée. Il pense que « les créanciers pourraient, sans alléguer « la fraude , demander la nullité d’un bail , même (< ayant date certaine, qui préjudicierait à leurs inet térêtsj putà , s’il était à longues années, et qu’il « restât encore beaucoup de temps à courir. En effet, « ajoute cet auteur, comme nous l’avons déjà fait « observer , ces sortes de baux sont comparés , sous « beaucoup de rapports, à des aliénations (4). »

L’opinion émise par M. Toullier , adoptée par M. Carré (5), nous paraît celle qui doit prévaloir.

(1) Arrêt de lacour royale de Rennes du 7 décembre 1818. — M. Chauveau, Saisie immobilière, n° 530.

(3) T.2, p. 178, notes.

(I) M. Duranton, t.17, p. 129, exprime un avis conforme à celui de M. Delvineourt.

En présence de la loi qui laisse tout pouvoir aux magistrats d’examiner si le bail est fait de mauvaise foi, et de prononcer suivant les renseignements qu’ils auront recueillis , il ne faut pas déclarer nuis les baux qui dépasseraient le terme de neuf années, quand bien même ils auraient été loyalement passés. Au moment où le propriétaire, saisi postérieurement, les a consentis, il avait faculté de les passer, pouvoir même de vendre sa propriété malgré l’inscription des hypothèques, il a donc agi dans la limite de son droit. Pourquoi donc plus tard, s’il n’a pas agi dans l’intention de nuire à ses créanciers , annulerait-on les baux qu’il a faits, pourquoi les réduirait-on arbitrairement à neuf ans. C’est que ce terme, dit-on, appartient à celui qui administre , et que le propriétaire, même antérieurement au commandement, ne doit faire que des actes d’administration. Dans quel article de loi prend-on donc la faculté de limiter ainsi le pouvoir du propriétaire? On agit, il faut le dire, arbitrairement. Quand on est dans cette voie, on ne s’arrête plus. On fait plier toute l’économie de la loi au système que l’on veut à toute force introduire.

Nous nous rallions à l’opinion de M. Toullier, parce qu’elle nous paraît conforme à la loi et à l’équité.

« Art. 685. Les loyers et fermages seront immobilisés à partir de la transcription de la saisie, pour être distribués avec le prix de l’immeuble par ordre d’hypothèque. Un simple acte d’opposition à la requête du poursuivant ou de tout autre créancier, vaudra saisie-

130 1)ES VMtËS JUDICIAIRES.

arrêt entre les mains des fermiers et locataires, qui île pourront se libérer qu’en exécution de mandements de collocation, ou par le versement de loyers ou fermages à la caisse des consignations; ce versement aura lieu à leur réquisition, Ou sur la simple sommation des créanciers. A défaut d’opposition, les paiements faits au débiteur seront valables, et celui-ci sera comptable, comme séquestre judiciaire, des sommes qu’il aura reçues. »

a Cet article apporte une modification assez importante aux dispositions du deuxième paragraphe de l’art. 691 du code de procédure qui permettait aux créanciers de saisir-arrêter les loyers et fermages entre les mains des fermiers et locataires. Le rapport fait à la chambre des pairs donne les motifs de ce changement.

t Votre commission a vu dans cette faculté, que les créanciers tenaient déjà de leurs titres, uhc source d’abus qu’il importait de tarir au plus vite. Les saisies-arrêts, auxquelles les créanciers sont obligés de recourir pour empêcher que les fermiers et locataires se libèrent entre les mains du saisi, sont livrées à toutes les formalités en usage dans de pareilles instances. La saisie doit être dénoncée, suivied’une assignation en validité. C’est un procès accompagné d’une déclaration atlirmative, souvent contestée: Votre commission se serait écartée de l’esprit du projet, qui est la simplification des formes et l’économie des frais, si 'elle ne vous avait pas proposé de mettre les droits des créanciers et du saisi lui-même à l’abri de toutes ces procédures ruineuses. Elle a pensé qu’un simple acte d’opposition entre les mains des locataires et fermiers, soit par le poursuivant , soit à la requête de tout autre créancier, serait suffisant. Aucune procédure devra le suivre. Elus d’assignation en validité, plus de déclaration affir-> ■native comme l’entendait le code de procédure. Lorsque le locataire Voildrû ou sera contraint de consigner , ou bien quand il s’agira de phnAîdef à l’Ordre, il Sera temps d’apprécielr ce qh’il

doit. Tout fait présumer ou qu’il ne s’élèvera pds de contestation, ou que s’il s’en élève, elles pourront être vidées sommairement comme des incidents de la poursuite de l'ordre, sans fraise! sans diminution du gage des créanciers. Tout cela est ekprimé dans une nouvelle rédaction de l’art. 685 que la commission proposé à votre adoption (1).

< Aucune discussion ne s’éleva sur cet article dans le sein de l’une et l’autre chambre. Il contient une amélioration réelle, soit sous le rapport des frais , soit sous le rapport des délais. Tout le monde doit y trouver son compte. »

«Art. 686. La partie saisie ne peut, à compter du jour de la transcription de la saisie, aliéner les immeubles saisis, à peine de nullité, et sans qu’il soit besoin de la faire prononcer;»

Cet article a soulevé à la chambre des députés un débat important. On lui reprochait de ne pas trancher une question que le projet du gouvernement avait décidée. Mais pour adresser cé blâme à cet article, il fallait que les honorables orateurs qui s’en sont faits les éditeurs responsables, n’eussent pas lu le rapport de la commission de la chambre des pairs. M. Persil avait traité cette question si importante, celle de savoir Si le saisi, qui ne peut aliéner, conservait la faculté d’hypothéqUe. Il s’exprimait ainsi ; t Le projet du gouvernement étend l’incapacité du saisi au droit d’bypotbéquer les immeubles mis sous la main de la justice. Cette prétention, soulevée sous l’empire du code de procédure, avait été constamment rejetée. Elle s’appuyait sur l’art. 2124 du code civil, qui n’accorde le droit d’hypolhéquer ses immeubles qu’à ceux qui ont la capacité d’aliéner. Évidemment, c’était délourner l’art. 2124 du sens que ses rédacteurs avaient voulu lui donner. Ils n’entendaient s’adresser qu’à l’incapacité personnelle, et,, en ce cas, iis avaient raison de dire que celui qui était personnellement incapable d’aliéner

(1) Rapport de M. Persil, p. 27. — Voir aussi le rapport de M. Pascalis, p. 41.

DES VENTES JUDICIAIRES

ne pourrait pas hypothéquer ses immeubles. Hais il y a loin de celte défense générale, absolue, puisée dans l'inhabileté de la personne, à l’incapacité exceptionnelle, occasionnelle, née de la saisie d'un immeuble. Celle-ci ne peut résulter que de la défense de la loi, et elle n’était ni dans le code civil ni dans celui de procédure. Le projet propose de la faire entrer dans le nouvel art. 686. L’exposé des motifs garde le silence sur les considérations qui pourraient vous amener à adopter celte innovation; et votre commission n’en a trouvé que de contraires. L’aliénation est interdite au saisi, parce qu’elle tendrait à détruire la saisie qui ne peut se suivre que contre le détenteur actuel. Il faudrait la recommencer à chaque mutation. Mais la constitution de l’hypothèque, après la transcription de la saisie, et même après la dénonciation au saisi, ne présente aucun de ces inconvénients. Elle ne touche pas à la saisie qui ne s’en continuera pas moins contre le débiteur, après comme avant l'hypothèque ; elle ne dérange rien au rang des créanciers hypothécaires ni à leur intérêt, puisque celui à qui elle aura été accordée ne sera jamais colloqué qu’à la date de son inscription , c’est-à-dire, après tous ceux qui avaient des droits sur l’immeuble à l’époque de l’établissement de cette nouvelle hypothèque.

« Aucun des ayans-droits sur l’immeuble n’ayant à se plaindre des hypothèques postérieures, il n'existe aucune raison de les interdire, d’autant qu’il est des cas où des débiteurs de trèsbonne foi pourraient avoir intérêt à recourir à cette mesure. Ces considérations ont déterminé votre commission à vous proposer le retranchement, dans l’art. 686 du projet, de tout ce qui concerne la prohibition relative à l’hypothèque. En même temps, nous vous demanderons de prendre pour point de départ de la prohibition d’aliéner, la date de la transcription de la saisie. L’art. 692 du code de procédure ne parlait que de la dénonciation au saisi. C’était peut-être juste à cette époque où la transcription précédait la dénonciation; mais d'après l’article du projet, c’est le contraire, la transcription ne vient qu’après la dénonciation. Si nous ne considérons que le débiteur , ce serait

DE BIENS IMMEl'BLES.

i]u jour où il aurait eu connaissance légale de la saisie par la dénonciation qu’il faudrait lui refuser le droit d’aliéner l’immeuble mis sous la main de justice. Mais l'intérêt des tiers réclamait autre chose : n’ayant , avant la transcription , aucun moyen régulier de connaître la saisie, ils ont pu de bonne foi traiter avec le saisi. C'est la transcription qui leur révélera l’incapacité toute spéciale du saisi , et c'est aussi à sa date que nous vous proposons de faire remonter la prohibition d’aliéner. >

Les motifs donnés par le rapporteur de la chambre des pairs ont prévalu partout, dans la commission de la chambre des députés et lors de la discussion à laquelle donna lieu le travail de celle-ci. Ce sont eux que M. le garde-des-sceaux a présentés en réponse au discours de l’honorable M. Lherbelte qui demandait que l’on exprimât en termes formels que l'on laissait au saisi la faculté de concéder sur son bien des hypothèques qui ne pourraient jamais primer la créance des saisissants en principal, intérêls.et frais (1). Maintenant' le sens de l’art. 680 n’est pas douteux. Il n’est plus permis de discuter sur une question que les travaux des deux chambres ont tranchée définitivement.

144. En fait, le saisi1, malgré les termes de l’art. 686, reste propriétaire

de l’immeuble. Quand on a des actions à exercer, c’est contre lui qu'on doit les intenter.

145. C’est à dater de la transcription que le saisi perd le droit d’aliéner

l’immeuble.

146. L’aliénation queferaitle saisi le jour de la transcription, mais avant

qu’elle n’eût eu lieu,seraitannuléc.

147. A compter de la transcription, toute aliénation, quelque forme

qu’elle prenne, est nulle de droit. 11 en est ainsi quand bien même le bien serait indivis entre le saisi et un tiers.

148. 11 n’est pas plus permis au saisi de délaisser l’immeuble que de l’a-

liéner.

149. Quelles sont les personnes qui peuvent se prévaloir de la nullité.

150. Le saisi et les créanciers chirographaires ne peuvent l’invoquer.

151. Les créanciers ont le droit d’agir comme si la vente n’avait pas eu

lieu.