Nous recommandons au poursuivant de

(2) Voir les art. 1614 , 1642, 1649.

(8) Cour de cassation. Journ. Pal., 1817. 1 . 62.

DÉ BtfeftS tMStïÜBlES. 455

mettre dans le icahier toutes les charges qui grèvent là propriété, ainsi les servitudes , les baux qui auraient été faits , les rentes viagères ou perpétuelles dont le paiement est garanti par le bien soumis à l’adjudication. S’il omettait ces énonciations indispensables, il s’exposerait à être condamné à payer des indemnités.

176. — Le cahier des charges, rédigé par le poursuivant, forme un véritable contrat judiciaire entre tous les intéressés. Il est donc permis à chacun, tant qu’il n’a pas donné son acquiescement , de faire modifier les clauses de ce contrat. Mais une fois qu’il a été accepté soit tacitement , soit expressément , il est irrévocable; personne ne peut obtenir la rectification d’une de ses clauses , et encore moins la nullité des poursuites (1).

Si le poursuivant , qui n’est pas astreint par la loi à insérer dans le cahier des charges telle condition plutôt que telle autre, en met une qui puisse léser les intérêts soit du saisi , soit des créanciers , c’est à celui qui pourrait avoir à se plaindre , de demander la modification delà clause qu’il croirait devoir lui être préjudiciable. Mais il ne serait pas admis à se faire de l’insertion de cette clause contraire à ses intérêts, un moyen de nullité contre la procédure en saisie.

177. — Peut-on imposer dans le cahier des charges à l’adjudicataire lacondition de fournir caution?

Pour notre compte , nous ne voyons pas pourquoi

(1) M. Cofïinières , Code sur la saisie immobilière par M. Chauveau , n» *22.

DBS VENTES JUDICIAIRES

cette clause serait prohibée. Rien dans la loi ne la défend. La caution est une garantie de plus donnée au poursuivant et aux autres créanciers. Or, le poursuivant a le droit d’insérer dans le cahier des charges qu’il dresse seul , comme il l’entend, toutes les précautions qu’il juge convenables pour garantir ses intérêts d’une manière certaine.

La cour royale de Colmar, qui a déclaré nulle (1) la clause qui n’admettait à enchérir ou surenchérir que moyennant caution, qui a même décidé que cette nullité était d’ordre public, la cour royale de Colmar a prétendu qu’une pareille clause était une violation des art. 710, 712, 713ducodede procédure civile. En effet, dit son arrêt, l’art. 710 admet toute personne à surenchérir; l’art. 712 circonscrit le concours pour l’adjudication entre l’adjudicataire et la personne qui a surenchéri (2), et condamne par corps ce dernier , en cas de folle enchère , à payer la différence de son prix d’avec celui de la vente. Aucun article, dans le titre relatif à la saisie immobilière, ne force l’adjudicataire à donner caution. Les art. 710 et 713, qui parlent de la surenchère exigent que la personne qui surenchérit ne soit pas notoirement insolvable et qu’elle soit tenue par corps de verser son prix.

L’arrêt prétendait aussi que si cette clause qui imposait la caution à l’adjudicataire était déclarée valable, on ferait une confusion des règles qui régissent les aliénations volontaires, et de celles qui sont faites

(1) Journ. Pal., 1834. 3. 896.

(î) Il n'en est plus ainsi maintenant. Voir l’art. 710.

pour les expropriations forcées. L’art. 832 exige la caution ; mais il figure dans le titre qui concerne les aliénations volontaires. Ses dispositions ne doivent pas être arbitrairement imposées à la saisie immobilière.

Toutes ces raisons données par la cour royale de Colmar, ne nous touchent pas et ne nous paraissent pas de nature à ébranler l’opinion que nous soutenons.

Le grand argument de l’arrêt est que le titre de la saisie immobilière ne parle jamais de la caution imposée à l’adjudicataire; que dans le cas de surenchère il ne prononce que la contrainte par corps.

Mais si ce titre n’impose pas la caution, il ne la défend pas non plus. Toute la conséquence qu’il y a à tirer de ce silence , c’est que le poursuivant n’est pas obligé d’en faire mention dans le cahier des charges, c’est que l’adjudicataire n’est pas obligé de donner caution si elle ne lui a pas été imposée.

Mais pourquoi donc le poursuivant n’aurait-il pas le droit d’exiger ce surcroît de garantie? Cette condition n’est pas contraire au texte de la loi. Est-elle contraire à son esprit? Non , le législateur , qui a pris tant de précautions dans l’intérêt du saisi et des créanciers, n’aurait pas pu avoir l’intention de prohiber des mesures que le poursuivant croirait utiles à ses intérêts et à ceux des créanciers, pourvu qu’elles ne fussent pas de nature à compromettre gravement la marche de la procédure.

Peu importe que l’art. 832 ne soit relatif qu’à la surenchère sur aliénation volontaire. Nous nç nous appuyons pas sur cet article , mais sur le principe général qui permet de faire les stipulations qui ne

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sont pas défendues par la loi, ou qui ne spnt pas contraires à son esprit. Pour le cas prévu par l’art, 832, la caution est exigée, elle est nécessaire ; pour le cas que nous examinons, elle ne sera demandée que dans le cas où le cahier des charges l’aurait déclarée indispensable.

En résumé, nous pensons qu’il est licite d’imposer à l’adjudicataire l’obligation de fournir caution; que cette clause doit être permise, parce qu’elle est dans l’intérêt des créanciers et dans celui du débiteur saisi ; que la loi, en ne s’expliquant pas sur cette condition, a voulu laisser le poursuivant juge de son utilité et des avantages offerts par ce surcroît de garantie (1).

178. — Le cahier descharges contient encore une mise à prix fixée par le poursuivant. Cette mise à prix, quoiqu’elle soit ordinairement au-dessous de la valeur réelle des objets, doit être sérieuse. Car si elle n’est pas couverte par les enchères, lo poursuivant garde l’immeuble. Si le prix n’était pas en proportion avec la valeur réelle de la propriété, le poursuivant deviendrait, dans le cas prévu, trop facilement et à trop bon compte propriétaire du bien.

179. — Mais cette mise à prix forme-t-elle un contrat judiciaire entre le débiteur et le créancier , de manière que celui-ci ne puisse la restreindre ou la modifier ? La cour royale de Bordeaux (2) a décidé cette question par la négative, et a attribué au créancier le droit de changer la mise à prix , comme il l’entendrait.

(1) Voir dans ce sens, un arrêt de la cour royale de Grenoble du îî août 1832, cité par M. Armand Dalloz, v;. Saisie immobilière, n° 882.

(2) MM. Koche et Gouget , v>» Saisie immobilière , n° 308.

Dp pipNS IMMEUBLES. \ 59

Des auteurs se sont prononcés avec raison contre l’excessive liberté donnée par cette solution. Ils ont déclaré, et nous partageons leur avis, que ce pouvoir ne devrait être concédé au poursuivant qu’au cas où il aurait été trompé sur la valeur de l’immeuble , ou sur les charges à acquitter en sus de l’adjudication. Autrement, autoriser le poursuivant à réduire la mise à prix comme il l’entendrait, ce serait lui permettre de se faire adjuger l’immeuble à vil prix.

« Art. 691. Dans les huit jours, au plus tard, après le dépôt au greffe, outre un joui’ par cinq myriamètres de distance entre le domicile du saisi et le lieu où siège le tribunal , sommation sera faite au saisi , à personne ou domicile, de prendre communication du cahier des charges, de fournir ses dires et observations, et d’assister à la lecture et publication qui en sera faite, ainsi qu’à la fixation du jour de l’adjudication. Cette sommation indiquera les jour, lieu et heure de la publication. »

M. Persil explique ainsi dans sou rapport (1) la raison de cet article :

1 Le devoir fondamental imposé au poursuivant par lcsart, 691 et 692 du projet consiste à faire sommation à la partie saisie et aux créanciers d’assister à la lecture du cahier des charges. Votre commission n’a pas trouvé que le but de celle véritable assignation fût assez nettement défini. Ce que l’on doit se proposer, c’est le réglement préalable des clauses et conditions de l’enchère ; c’est la fixation, parle tribunal, du jour où doit avoir lieu l’adjudi-

DES VENTES JUDICIAIRES

cation. En se bornant à parler , dans la sommation , de la lecture du cahier d'enchères, le poursuivant laisserait ignorer des intéressés le véritable objet de leur convocation devant la justice. Pour mieux les éclairer, votre commission vous propose une nouvelle rédaction de l’art. 691, par laquelle le poursuivant serait obligé de faire sommation au saisi et aux créanciers de prendre communication du cahier des charges, de fournir leurs dires et leurs observations et d’assister ensuite, auxjour, lieu cl heure indiqués, à la lecture qui doit en être faite à l’audience , ainsi qu’à la fixation, par le tribunal, de l’époque où l’adjudication aura lieu. De cette manière tout sera disposé pour que chacun ne se présente devant la justice qu'en connaissance de cause et avec toute la préparation que peuvent exiger des actes aussi importants. *

« Art. G92. Pareille sommation sera faite, dans le même délai de huitaine, aux créanciers inscrits sur les biens saisis, aux domiciles élus dans les inscriptions.

a Si parmi les créanciers inscrits se trouve le vendeur de l’immeuble saisi, la sommation à ce créancier portera, qu’à défaut de former sa demande en résolution et de la notifier au greffe avant l’adjudication, il sera définitivement déchu, à l’égard de l’adjudicataire , du droit de la faire prononcer.»

180. Difficultés que l’art. 692 a fait naître dans les deux chambres,

lors de la discussion de la loi.

181. Renvoi à l’art. 717 de toutes les réflexions que peut faire naître le

second paragraphe de l’art. 692.