Peine infligée au fol enchérisseur

387. Si des immeubles ont été adjugés en plusieurs lots, au même adjudicataire, il y a autant d'adjudications séparées que de lots.

388. L'adjudication sur folle enchère se confond avec la première vente pour les droits de mutation.

389. Le nouvel adjudicataire doit-il rembourser au fol enchérisseur les frais de transcription?

390. La surenchère est-elle admissible en cas d’adjudication sur folle enchère 7

391. Si le prix de la revente sur folle enchère est supérieur à celui do la première adjudication , il appartient aux créanciers qui ont produit dans un ordre ouvert et définitivement clos avant la poursuite sur folle enchère.

380. — La disposition de cet article doit s’entendre ainsi : si le prix provenant de la revente sur folle enchère est inférieur à celui de la première adjudication , le fol enchérisseur doit payer la différence. La contrainte par corps est même prononcée contre lui.

(1) Rapport de M. Persil ,p. 9t.

Si , au contraire , le prix de la revente est supérieur , l’excédant n’est pas pour le fol enchérisseur , mais bien pour les créanciers ou pour le saisi.

381. — Le fol enchérisseur est censé n’avoir jamais été propriétaire. La première adjudication est résolue dès son principe ; les fruits ne peuvent donc pas appartenir au fol enchérisseur (1) qui sera obligé de les restituer au dernier adjudicataire. Celui-ci, qui est substitué aux lieu et place du fol enchérisseur, reprend la propriété avec les droits de jouissance de ce dernier. La revente a un effet rétroactif au jour de la première vente ; le tout ne forme qu’une seule et même adjudication (2).

382. — Par suite déjà revente, le fol enchérisseur est si bien censé n’avoir jamais été propriétaire qu’il transmet à l’adjudicataire l’immeuble libre de toutes les charges qu’il aurait créées. L’immeuble est dans le même état que si la première vente n’avait pas eu lieu.

583. — Pourtant cette décision ne peut pas être trop générale, car il y a des tiers de bonne foi dont il faut respecter les traités. Ainsi, que le fol enchérisseur ait fait des baux avec des tiers, ces baux devront être exécutés , à moins que les tiers n’aient pas été de bonne foi.

Le fol enchérisseur a beau mériter le reproche d’imprudence , il est cependant présumé avoir eu ,

(1) M. Thomine-Desmazurcs , t. 2, p. 297.

(2) Arrêt de la cour royale de Paris , 1" chambre. Journ. Pal., 1825. 2. *53. — Conlrà. Arrêt de la 3* chambre de la cour royale de Paris. Journ. Pal., 1829. 2. 620.

318 DES VENTES JUDICIAIRES

en se fendant adjudicataire , l'intention d’àcqüérir sérieusement et de conserver. Cette présomption doit l’accompagner tant qu’il reste en possession de l’immeuble. Les baux qu’il a faits, quelle qu’en soit la durée, doivent recevoir leur exécution, si les locataires sont de bonne foi, tout comme s’ils eussent traité avec le propriétaire réel.

« Considérant, dit la cour royale de Pafis(l), qu’en « principe, les actes faits par le possesseur dans les « bornes du droit d’administration, doivent être « maintenus ; qu’ainsi l’adjudicataire qui a été dé- « possédé par une revente sur folle enchère avait, « avant sa dépossession, le droit et môme le devoir de « faire, dans l’intérêt de ^immeuble dont il avait « alors la possession , tous les actes d’administration « nécessaires :

« Que les baux consentis par lui doivent être con- « sidérés comme des actes de simple administration, « et maintenus s’ils ont été faits sans fraude et dans « de justes limites; qu’ils doivent être également « maintenus, lors même qu’il serait établi que le « preneur seul était de bonne foi.

384. — Pour notre compte, nous admettrions trèsdifficilement les baux qui excéderaient neuf années. Il faudrait bien examiner toutes les circonstances de la cause.

383. — Mais pour que la revente libère complètement le fol enchérisseur, elle doit être réelle, sérieuse, suivie d’exécution et du paiement du prix pour lequel l’adjudication a été faite. Si le second adjudi-

(1) /ouf n. Pal. , 1839. 1. 585. — Voir aussi des arrêts de la Cour de cassation. Joum, Pal., 1821. 3. 111.

cataire ne satisfait pas aux clauses qu’il a acceptées , s’il ne paie pas son prix , le premier fol enchérisseur sera tenu par corps, non seulement de la différence entre son prix et celui obtenu par suite de la revente pratiquée sur lui-même, mais encore de la différence entre son prix et celui provenant de la revente sur un second fol enchérisseur. Supposons que Pierre se soit rendu adjudicataire d’un immeuble pour 42,000 fr. Il ne paie pas. Une folle enchère a lieu. Le second adjudicataire ne paie pas non plus. Une nouvelle poursuite de folle enchère est intentée , l’immeuble n’est plus adjugé que pour 8,000 fr. Eh bien ! le premier fol enchérisseur sera tenu de payer cette différence. Il pourra être poursuivi solidairement avec le second fol enchérisseur.

386. — Le paiement par corps de cette différence est la juste punition de la témérité de l’adjudicataire et la juste indemnité des retards- apportés par lui au paiëment des créanciers. Si la position du premier foi enchérisseur ne doit pas être aggravée par la témérité d’un second, il ne faut pas non plus que le fait de celuici améliore la position de celui-là jusqu’au point de le libérer complètement des suites de sa propre témérité. S’il en était autrement, l’insolvabilité du second adjudicataire priverait les créanciers des droits que, par le seul fait du premier adjudicataire , ils avaient acquis contre lui (1).

387. — La courïoyale de Rouen a décidé (2) avec raison quesi des immeublesontétéadjugésen plusieurs

(1) Cour de cassation. Jour n. Pal., 1838. 1. 398 [ (2) M. Chauveau , n» 651.

DBS VENTES JUDICIAIRES

articles au même adjudicataire, il y a autant d’adjudications séparées que d’articles mis en expropriation, autant de contrats de vente judiciaire. Les dispositions de l’art. 740 doivent donc s’appliquer à tous ces contrats distincts. Si donc il existe sur les uns des différences en plus , sur les autres des différences en moins , il n’y a pas de compensation à l’égard du fol enchérisseur qui est tenu de payer la différence en moins, sans pouvoir profiter de la différence en plus.

588. — L’adjudication sur folle enchère efface les effets de la première vente. Elle se confond avec elle pour les droits de mutation.

Le nouvel adjudicataire supporte le droit proportionnel. Il doit le restituer au fol enchérisseur , si celui-ci l’a déjà payé , et donner un autre droit proportionnel pour la somme qui excède le prix de la première vente , lorsque la nouvelle adjudication se sera opérée à un taux supérieur à la vente résolue par la folle enchère (I).

589. — M. Persil (2) pense , contrairement à la doctrine de plusieurs arrêts , que si le nouvel adjudicataire doit restituer au fol enchérisseur les frais de mutation, il ne doit pas rembourser les frais de transcription. Il donne pour raison de cette opinion que sous le code de procédure la transcription n’est

(1) Cour royale de Pau. Journ. Pal., 1837. 1. 551. — Plusieurs arrêts de cours royales et un arrêt de la Cour de cassation , cités dans le volume du Journal du Palais que nous venons d’indiquer, sont conformes à cette doctrine. — Voir aussi M. Merlin, Pèperl., v>* Folle enchère. — M. Persil, Quest. hypoth., t. 2, p. 393. — M. Carré, t. 2, n°25St.

(2) Loc. cil.

pas forcée ; que le fol enchérisseur doit s’imputer d’avoir fait cette dépense, et qu’il ne peut la rejeter sur l’adjudicataire postérieur.

Mais une jurisprudence constante est opposée à cette doctrine. On comprend dans la restitution à faire par le nouvel adjudicataire aussi bien les droits de transcription que ceux de mutation; en un mot, tous les frais qui sont inhérents à la vente, qui en sont les charges (1).

390. — La surenchère , autorisée par l’art. 708 , est-elle admissible en cas d’adjudication sur folle enchère ?

On dit, pour l’affirmative , que la folle enchère est un incident; qu’il n’y a de vente véritable qu’après la dernière adjudication. Le but de la loi, ajoute-t-on, est de faire élever le plus possible le prix de la vente; la surenchère est un moyen pour arriver à ce but; elle doit donc être autorisée dans tous les cas où les termes de la loi ne la prohibent pas (2).

La réponse à cette argumentation se trouve dans un jugement du tribunal de Rouen , confirmé par arrêt de la cour royale (3) :

« Attendu que le droit de surenchère est un droit « exorbitant , qui doit être exactement restreint au u cas où la loi l’autorise; que d’après l’art. 708 du « code de procédure civile cette mesure ne peut avoir « lieu que dans la huitaine de l’adjudication défi- « nitive; que toutes les formalités de la revente par « folle enchère étant indiquées en détail par la loi ,

(1) Voir tous les précédents arrêts.

(2) Arrêt de la cour royale de Paris. Sirey , 86. 8. 824.

(3) Sircv, 84. 2. 802. — Voir M. Thomine-Desmazures , t. 8, p. 298.

3'i2 DES VENTES JUDICIAIRES

« on ne peut y ajouter une mesure exorbitante, que « le législateur n’eut pas omise, s’il l’eût regardée « comme nécessaire. »

Cette décision nous paraît conforme à l’esprit de la loi. Sans doute elle a voulu le plus grand avantage possible des créanciers. Mais elle a voulu aussi qu’un contrat légalement formé ne pût être dissous que dans les cas qu’elle avait prévus.

Après la vente par suite de la folle enchère , la position n’est plus la même que lors de la première adjudication. Il n’y a plus à craindre la vilité du prix. Le fol enchérisseur est d’ailleurs tenu par corps de la différence entre le prix de la première adjudication et celui de la seconde, s’il y a une différence en moins. Les créanciers, et après eux le saisi, profitent de l’excédant, s’il en existe un. Il n’y a donc pas lieu de croire qu’ après ce dernier effort, l’augmentation puisse encore être poussée plus loin. On a fait pour l’immeuble tout ce qu’il était permis de faire.

391. — Si le prix de la revente sur folle enchère est supérieur à celui de la première adjudication , l’excédant doit être payé aux créanciers qui ont produit dans un ordre ouvert et définitivement clos avant la poursuite sur folle enchère , à l’exclusion de ceux qui n’y ont pas produit , malgré leurs hypothèques antérieures.

L’art. 753 du code de procédure prononce la déchéance contre le créancier hypothécaire qui ne produit pas à l’ordre. Cette déchéance lui enlève le droit de critiquer les collocations faites en son absence.

La revente sur folle enchère ne change pas celte position; car elle ne forme qu’une seule vente avec

DH BIKHS IMMEUBLES.

la première adjudication. L’ordre réglé et clôturé lors de la première adjudication doit recevoir son effet après la revente sur folle enchère. Il règle même l’excédant qui en provient. Car il ne peut pas plus y avoir deux ordres que deux ventes , et l’ordre définitivement clos ne peut pas être subordonné à l’inexécution des conditions de la vente de la part de l’adjudicataire (1).

« Art. 74 1. Lorsque , à raison d’un incident ou pour tout autre motif légal , l’adjudication aura été retardée , il sera apposé de nouvelles affiches et fait de nouvelles annonces dans les délais fixés par l’art. 704.»

Cet article ne peut offrir aucune difficulté. Toutes celles qui auraient pu exister sur l’art. 704 se représenteraient ici, puisque la disposition est la même. C’est donc à cet article qu’il faut recourir pour connaître les difficultés que fait naître son interprétation.

« Art. 742. Toute convention portant qu’à défaut d’exécution desengagements pris envers lui, le créancier aura le droit de faire vendre les immeubles de son débiteur sans remplir les formalités prescrites pour la saisie immobilière, est nulle et non avenue. »

«Cet article est sans contredit un des plus importants de la nouvelle loi. Il met fin à un état de choses qui , dans certaines con-

(1) Arrêt de la cour royale de Pau. Journ. Pal., 1834. 2. 113.

324 DES VENTES JUDICIAIRES

trées, annulait complètement le titre des saisies immobilières.

Le projet présenté par le gouvernement introduisait ce principe dont la rédaction seule a été modiûéo par la commission de la . chambre des pairs.

Le rapport de M. Persil (1) s’expliquait ainsi sur les motifs de cette nouvelle disposition.

«L'art. 743 interdit toute convention par laquelle le créancier se réserverait le droit de faire vendre les immeubles de son débiteur, à défaut de paiement, sans remplir les formalités de la saisie immobilière. Onpcutdire, pour combattre cette disposition, qu’elle porte atteinte à la liberté des conventions qu’on ne doit pouvoir attaquer que pour des causes et des considérations graves. L'emprunteur a le droit absolu de propriété sur ses immeubles. La loi lui reconnaît le droit d'en abuser : pourquoi ne lui laisserait-elle pas celui de régler le mode d’en disposer pour le cas où il n’accomplirait pas ses engagements envers le préteur? Il est majeur , puisqu'on suppose qu’il a pu valablement s’engager. Ne serait-ce pas une contradiction que d’élever ainsi une tutelle sous laquelleon le placerait malgré lui ?

(Ces considérations n'ont pas paru à votre commission de nature à pouvoir faire rejeter le principe que l’art. 742 se propose de consacrer législativement. Quoique non encore écrit dans la loi, elle a penséqu’il Hélait déjà dans l’espritde notre jurisprudence. Sans doute il ne faut pas facilement restreindre la liberté générale des conventions, mais vos souvenirs vous fourniront aisément une multitude de cas , dans lesquels, par des considérations d’ordre public, le législateur a été conduit à interdire certaines conventions. Nous n’en citerons qu’un exemple qui rentre dans la matière qui nous occupe. Est-ce que le code civil, art. 2078, hésite à défendre la stipulation par laquelle le créancier serait autorisé ù s’approprier le gage ou à l’aliéner sans les formalités de justice? C’est une disposition analogue que présente l’art. 742; et les motifs qui ont fait admettre, sans critique, la prohibition de l’art. 2078 du code civil , relativement au gage mobilier , se réunissent avec une égale force pour empêcher de soustraire à la surveillance delà loi le gage immobilier. C'est un devoir pour

la tutélaire puissance de la lui de défendre l’emprunteur contre les exigences du capitaliste qui vient à son secours. Au moment où l’engagement est souscrit , rien n’est plus aisé que d’abuser des besoins où les circonstances peuvent placer le futur débiteur. 11 sera d’autant plus facile de souscrire à toutes les exigences du préteur, qu'il sera de bonne foi et qu’il se croira plus assuré de remplir ses engagements à l’époque convenue. C’est i peine s’il fera attention à la dispense des formalités de justice qui deviendrait de style , tant le débiteur se croirait assuré de son exactitude et de sa fidélité.

• L’intérêt de l’emprunteur n’est pas d’ailleurs le seul qui doive préoccuper la scrupuleuse sollicitude de la loi. 11 y a, ou il peut y avoir d’autres créanciers qui ont aussi des droits sur l’immeuble, c-l à qui il importe de le faire vendre publiquement, judiciairement, afin qu’il atteigne à sa plus haute valeur et que le paiement de leurs créances soit d’autant plus assuré. Ne serait-ce pas porter préjudice à leurs droits qui peuvent être antérieurs à celui de ce créancier trop vigilant, que d’autoriser une convention qui mettrait le débiteur commun et sa fortune à la discrétion de ce dernier?

«Cnfin, Messieurs, il ne vous échappera pas que cette clause aurait pour résultat, pour effet de mobiliser, en quelque sorte , la propriété, en en rendant la transmission aussi prompte, aussi expéditive, aussi facile que la tradition des meubles et des espèces monnayées. Dans.un bon système hypothécaire, la disposition du gage immobilier ne doit pas être surchargée d'obstacles et de formalités, pour dégoûter les prêteurs et éloigner des placements territoriaux; mais aussi la facilité de la réalisation en espèces ne doit pas mettre ces biens sur la même ligne que les autres. Le caractère dominant de la propriété immobilière, c’est la conservation. La maturité, l'examen cl la discussion doivent accompagner sa mutation. C’est à concilier ces éléments , en apparence contradictoires, que s’applique une bonne loi sur l’expropriation. Vous vous en éloigneriez si vous permettiez les clauses de vendre sans formalités judiciaires. C’est pour cela que votre commission vous propose d’adopter la disposition prohibitive de l'article 742.»

DES VENTES JUDICIAIRES

«Aucune discussion n’eul lieu à la chambre des pairs sur cel important article.

«La commission de la chambre des députés admit la prohibi lion proposée par le gouvernement (1).

« Lors de la discussion, plusieurs orateurs , attaquèrent vivement la disposition de l'art. 742. La question de droit , il faut le dire, n’était que secondaire dans les attaques des adversaires du projet présenté par le gouvernement. On se servait des raisonnements judiciaires, mais pour arriver à la garantie de certains intérêts.

«Ainsi tous les notaires ne voulaient pas de l’art. 742, parce qu’il gênait un peu leurs habitudes , parce qu’il leur enlevait le droit de faire vendre les immeubles d’un débiteur de leur client sans avoir recours à In justice , le droit par conséquent de faire des actes qui énonceraient les formalités destinées à remplacer celles que la loi a exigées.

«Lesdépulés des arrondissements où la coutume était d’insérer dans tous les contrats la clause de voie parée sont entrés dans la lice. Des orateurs influents n’ont pas dédaigné de présenter le cornbalpour une cause qui nedevait pas avoir un grand retentissement ni beaucoup d'éclat. Mais il n’y a pas de petites causes avec des talenlB élevés. Desuilc l’horizon s'est agrandi, la discussion s’est élargie, les spectateurs ontfait silence, le tournoi estdevenu imposant. Pour s'en convaincre, il suffît de lire les discussions qui ont eu lieu, les discours de MM. Dupin, Dufaure, Teste (2). M. Teste surtout s’est élevé è une grande hauteur, il a su être éloquent en ne maniant que des argumentsjudiciaires. Sa logique et sa verve ont été entraînantes. C’est un des plus beaux succès que cel orateur ait obtenus. Aussi est-il parvenu à faire consacrer par la chambre un moment ébranlée le système que le premier il avait présenté comme ministre de la justice.

< Il ne nous reste rien à dire sur cet article. Sa disposition formelle ne permet pas de soulever une difficulté sérieuse. •

« Art. 743. Les immeubles appartenant à des

(1) Rapport de M. Pascalis, p. 55.

\ï) Moniteur, 17 janvier 1841.

majeurs maîtres de disposer de leurs droits, ne pourront, à peine de nullité , être mis aux enchères en justice, lorsqu’il ne s’agira que de ventes volontaires.

« Néanmoins, lorsqu’un immeuble aura été saisi réellement etlorsque la saisie aura été transcrite, il sera libre aux intéressés, s’ils sont tous majeurs et maîtresde leurs droits, de demander que l’adjudication soit faite aux enchères ? devant notaire, ou en justice, sans autres formalités et conditions que celles qui sont prescrites aux art. 908, 909, 960, 961 , 962, 964 et 965, pour la vente des biens immeubles appartenant à des mineurs.

« Seront regardés comme seuls intéressés, avant la sommation aux créanciers prescrite par l’art. 692 , le poursuivant et le saisi , et, après cette sommation, ces derniers et tous les créanciers inscrits.

<t Siunepartie seulement des biens dépendant d’une même exploitation avait été saisie, le débiteur pourra demander que le surplus soit compris dans la même adjudication.»

«La seconde manière par laquelle les parties voudraient encore arriver à vendre sans les formalités de la saisie immobilière, résulte d’une convention postérieure à la saisie et à sa transcription (1). Là ne se présentaient pas les mêmes inconvénients, puisque le débiteur ne contractait plus sous la foi d’espérances chimériques et que le besoin de vendre était né. Tous les intéressés

(t) Rapport de M. Persil , p. 95.

DES VENTES JUDICIAIRES

devenaient les maitres d’en régler la forme. L’art. 745 du projet, non plus que l’art. 747 du code de procédure , n’expliquent pas ce que l’on doit entendre par pariics intéressées. Votre commission a regardé comme une chose indispensable de le dire. C’est l’objet d’un amendement particulier. LasigniGcation de ces mots dépend de l’époque où est demandée la conversion. Si c’est avant la sommation aux créanciers, il sufGra de réunir le consentement du débiteur et du poursuivant ; si c’est après, comme les créanciers seront devenus parties présentes et intéressées à la poursuite, leur accession sera aussi indispensable que le consentement du poursuivant et du saisi. Celte distinction avait été déjà adoptée par la jurisprudence: en la faisant passer dans la loi , votre commission croit vous proposer une chose éminemment utile. >

M. Pascalis fait les réflexions suivantes à l'occasion de l’article que nous examinons maintenant (1). Il nous a paru utile de les rapporter ici :

c Par l’art. 743, qui reproduit l’art. 746 de la loi actuelle, le projet interdit aux majeurs , maîtres de leurs droits , la mise en vente de leurs immeubles par voie de justice, lorsqu’il ne s’agira que de ventes volontaires. Si l’on y réfléchit bien , on reconnaîtra que l’explication de tout recours à la justice se trouve dans la nécessité. Lorsque les intéressés disposent de leurs actions, et quand ils s’entendent, ouvrir les voies judiciaires pour la vente de leurs biens, ce serait fuire sortir l’institution des tribunaux de sa mission ordinaire et employer l’intervention du juge à des affaires qui l’empêcheraient de donner des soins à ses occupations naturelles.

« La même prohibition ne devrait-elle pas s’étendre aux ventes que des majeurs voudraient faire , par voie d’enchères publiques, mais sans formalités de justice et sans l’entremise d’un ofGcier public? L’usage de cette mise de lots d’immeubles è l’enchère paraît s'être introduit en divers lieux. Des circulaires ministérielles ont essayé de l’interdire et n’y ont réussi que pour un temps. La concurrence empressée qui s’établit entre les prétendants , et l’absence de tout conseil entre ceux qui vendent et achètent ainsi, entraînent des déceptions qui se traduisent en

(1) Rapport, p.r 50.

contestations judiciaires. Comment l'excitation donnée aux acheteurs par la criée, ne conduirait-elle pas à dépasser fréquemment lejuste prix? Comment ferait-on , dans cemoment, la vérification du droit de propriété , de ses charges réelles, des hypothèques qui la grèvent ? Les conventions se rédigent d’ailleurs , à la suite de ces sortes d’enchères, par des actes sous seing privé, qui renferment les déguisements de prix les plus exagérés, au préjudice des droits d’enregistrement. La loidu22pluviô$ean Vil défend la vente aux enchères des effets mobiliers autrement que par officiers publics. Un projet de loi sur la vente des biens meubles, soumis en ce moment à la chambre, reproduit cette règle. Les raisons de décider sont les mêmes , et l’on peut dire qu’il y a quelque contradiction à permettre pour les biens immeubles ce qui est défendu pour d’autres valeurs. La commission a cru devoir signaler cet état de choses; mais elle n’en fait pas le sujet d’une proposition formelle. Deux motifs ont commandésa réserve. D'abord, cette proposition eûtétéétrangère au projet en délibération, qui n’est relatif qu’aux venles judiciaires d’immeubles. En outre, une difficulté grave resterait à résoudre. Les circonstances qui entourent ces ventes irrégulières ne se constatent point par écrit. Les conventions sous signature privée ne font pas mention d’une enchère ni d’une adjudication. Il y a donc à réfléchir sur les moyens d’assurer une sanction à la défense qui serait faite. Un abus étant révélé par les faits, l’occasion a dû être saisie d'attirer surce point l’attention du gouvernement. »

SOMMAIHX.

SOS. Des auteurs regrettent que la conversion ne soit pas une nécessité quand les biens saisis sont d’une modique valeur.