Cet article a fait disparaître une difficulté

DE IIIK.VS IMMECBLES.

qui embarrassait les auteurs. On &e demandait si le précédent propriétaire devait être appelé à l’adjudication.On soutenait (l)lja négative, parce que,disaitr on, ce serait rendre souvent le droit de surenchérir illusoire en obligeant le surenchérisseur à faire des frais considérables pour parvenir à l'adjudication , et parce qu’il ne s’agit plus d’exproprier le précédent propriétaire, mais sou acqnpreur.

Aujourd’hui la question est souver^ineipept tran-r chée. L’ancien et le nouveau propriétaire doiyent être appelés à cette nouvelle adjudication. La présence efp l’un pt de l’autre est utile, pn le conçoit facilement. Les frais ne seront pas énormes , puisqu’il ne s’agit que d’une simple sommation.

Il était aussi utile d’appeler le créancier surenchérisseur, si la poursuite avait lieu au pom du nouveau propriétaire, ou d’un autre créancier sqbrpgé.

480. — Dans cette procédure, pour arriver à la revente sur enchère, il n’est pas dressé de cahier des charges : c’est l'acte d’aliénation qui en tient lieu. Il doit être déposé au greffe, et pour qu’on le consulte et aussi parce qu’il sert de minute d’enchère.

481 — C’est l’acquéreur qui doit déposer le contrat de yentp. $’il ne se conformait pas à cettp obligation, on pourrait réclamer la nullité de la notification faite aux créanciers inscrits , et le poursuivre comme tiers détenteur qui ne s est pas pais en demeure dans le temps légal de purger l'immeuble qu’il ^ a acquis (2). .

(1) M. Grenier, t. », n» 466. — M Tliominç-Desipiuares, t. S, p. 441.

(î) M. Pigcau, t.î, p. $37, n° 3.

DES VENTES JUDICIAIRES

482. — Si l’acte d’aliénation remplace le cahier des charges, il est évident qu’il ne doit pas être permis d’en dresser un nouveau, à moins que ce ne soit pour expliquer les clauses du contrat de vente (1).

M. Troplong (2) pense que ce principe général doit souffrir quelquefois exception . Il est des cas, suivant cet éminent jurisconsulte, où le surenchérisseur n’est pas tenu de satisfaire à toutes les charges contenues dans l’acte d’aliénation. Si, par exemple, la vente a été faite moyennant un prix, à la condition de payer une somme à un créancier délégué , non hypothécaire , et que dans la quinzaine de la transcription divers créanciers dont les hypothèques n’étaient pas inscrites en demandassent l’inscription, l’acquéreur ne serait pas tenu, dans ce cas , d’acquitter la somme due au créancier délégué. La raison de cette décision, suivant M. Troplong, est que les créanciers qui ont requis inscription saisissent le montant de la délégation, et que si l’acquéreur n’était pas déchargé de la somme déléguée, il serait tenu de payer deux fois, ce qui ne peut être.

M. Troplong cite un passage de Bourjon (3) ainsi conçu :

« L’acquéreur est obligé de payer les créanciers « délégués , parce qu’il est, par son contrat , obligé « envers eux. Mais il n’est obligé envers eux que con- « ditionnellement et à cause de son acquisition et de « son prix seulement. En effet, si les créanciers délé- « gués étaient postérieurs en hypotheque aux oppo-

(1) M. Troplong, Priv.ethypoth., t. 4, p. 253, n° 961 bis.

(1) toc. cil.

(3) Droit commun, (. 2, p. 753, col. 2, n« 38.

« sans, la délégation ne leur donnerait aucune action « contre lui. H ne serait tenu de rien envers eux, « l'action personnelle contre lui n’étant qu’accessoire « à l’hypothèque. Ainsi, le prix étant absorbé par « des créanciers antérieurs , ces créanciers délégués a n’ont plus aucune action contre l’acquéreur. Il reste i< donc constant que ce dernier n’est tenu envers eux, « en conséquence des délégations, qu’autant que les h créanciers délégués priment les autres opposans a au décret par la force de l’hypothèque. C’est cette h priorité d’hypothèque qui décide, tant par rapport a à l’acquéreur contre lequel l’action est plus réelle « que personnelle, que par rapport aux créanciers. »

Si l’acquéreur n’est tenu de payer les créanciers délégataires qu’autant que le prix n’est pas absorbé par des créanciers hypothécaires, il doit à plus forte raison en être ainsi à l’égard du surenchérisseur qui ne veut que se procurer son paiement et qui n'agit que pour porter l’immeuble à sa véritable valeur. La clause de délégation insérée au contrat de vente n’existe contre lui qu’à la condition que le prix ne sera pas absorbé par les créanciers hypothécaires. Ainsi, il peut se présenter un cas où le surenchérisseur ne sera pas obligé de satisfaire à toutes les charges de l’acte d’aliénation.

Cette opinion nous paraît conforme à l’équité ainsi qu’aux principes.

L’équité veut en effet qu’on ne soit pas obligé de payer au-delà du prix fixé pour l’acquisition d’une propriété. Or , il en serait ainsi, si une fois le prix absorbé par les créanciers hypothécaires, l’acquéreur était encore obligé de solder la somme réservée aux

des Ventes judiciaires

créanciers délégataires. Il est évident que l’aéqiiéreur ne l’avait promise que conditionnellement , c’est-àdire qu’autdnt qüe les choses resteraient dans l’état où elles ëtaierit àti moment du contrat, avant que les créanciers hypothécaires eussent pris inscription.

Les principes veulent que si l’acquéreur a suivi toutes les règles prescrites pour arriver à la purge, il he soit pas terni au-delà dë son prix. Si on l’oblige à payer toutes les dettes hypothécaires * ce n’est que lbrâqd’il hé S’eSt pàs Conformé aüx règles établies pbür purger la propriété; C’est là une exception au principe géiiéral , infligée à titre de peine à l’acquéreur qiti a négligé d’avertir les créanciers de la positibn ÜanS laquelle l’acquisition le mettait à leur

egard.

Si, cbmiUe le dit M. Troplong , il en est ainsi pour l’àëquërëüP; il dbit en être de mêiUe à plus fbrte raisbh pour le surenchérisseur qui ne veut qu’arriver éti paiement de Sa créance en faisant porter l’imftiëüblé à sa Véritable valeur. On ne peut pas lui imposer la clause de délégation contenue dans le contrat dé vente , quartd l’acquéreur n’y a été soumis que cdhdttiMhéllèmetit , et pour le cas où tout le prix hë serait pàè absorbé parles créanciers hypothécaires, et où il resterait de l’argent pour acquitter la Sottirhe due aii créancier délégàtaire.

483. — Le débat s’établit sur le prix porté dans l’ftcte ou la valeur déclarée et le montant de la Surenchère.

484. — Mais l’abte d’aliénation dblt-il être respecté dit pblHt que, sans en changer les conditions , on ne puisse admettre , pour arrivera l’adjudication, uti

ne mens immrvblbb.

mode autre que celui indiqué par le contrat? Ainsi sera-t-il défendu de diviser par lots les immeubles achetés en masse par l’acquéreur?

M. Troplong (t) prétend que la surenchère a été établie pour tirer de la chose le plus grand avantage possible dans l’intérêt des créanciers} que cet intérêt passe avant celui de l’acquéreur qui n’est que secondaire, et qui doit s’effacer devant le droit de suite»

Nous ne pouvons adopter l’avis de cet honorable auteur. U nous paraît que, l'acte d’aliénation remplaçant le cahier deB charges, il doit être auéai respecté que le serait celui-ci. Or, personne ne penserait à demander l'adjudication par lots d’immeubles que le cahier des charges aurait déclarés devoir être vendus en masse» Pourquoi serait-il permis de faire visà-vis de l’acte d’aliénation, qui tient lieu du cahier des charges, ce qu’il n’est pas permis de faire vis-à-vis de ce dernier? Il faut que l’adjudicataire prenne l’immeuble aux mêmes conditions que l’acquéreur. Car, comme l’a dit la cour de Kouen (a), lo droit dë Surenchérir n’est pas celui de dénaturer le contrat, mais seulement d’en débattre le prix , pour faire profiter les créanciers de toute la valeur qui sera tirée du contrat surenchéri.

Dans quelle position mettrait-on l’acquéreur qui voudrait soutenir la surenchère? ne serait-il pas exposé à nô retirer que des lambeaux d’une propriété qu’il n’avait acquise qu’eti raison de sa contenance? Qu’il se- porte le plus offrant et le dernier enchérisseur de chaque lot, dit M. Troplong, et il consen*

(1) Priv. et hyputh., t. 4, n" 961 ter.

(î) Joum. du Pal., 1808. 1. 44. — M. Bernat, t. S, p. 858, note lt.

DES VENTES JUDICIAIRES

vera sa propriété. Mais ne peut-il pas arriver qu’il reste adjudicataire d’une portion et qu’il ne puisse pas soutenir la concurrence pour une autre portion ! croit-on qu’il eût acheté s’il avait prévu la position qu’on lui impose aujourd’hui ? s’il avait pensé qu’on lui ôterait le seul moyen de consolidation que la loi lui offrait !

Cette division par lots ne figurant pas dans l’acte d’aliénation , le surenchérisseur n’a pas le droit de demander la revente par lots des immeubles vendus en masse. La loi a établi un ordre de choses positif, qu’elle a cru convenable pour obtenir l’avantage qu’elle voulait atteindre : cet ordre doit être respecté.

Il n’est pas plus permis d’ajouter aux formes prescrites que d’en retrancher quelques-unes.

485. — Une fois la lutte engagée, l’immeuble reste à celui qui offre le prix le plus élevé. Celui-ci est proclamé adjudicataire, c’est-à-dire propriétaire définitif de l’immeuble.

486. — Si l’acquéreur se rend ajudieataire, il aura son recours, tel que de droit, contre le vendeur pour le remboursement de ce qui excède le prix stipulé par son titre, et pour l’intérêt de cet excédant, à compter, du jour de chaque paiement (1).

Le vendeur avait pris l’engagement de céder à l’acquéreur, pour une somme qui a été dépassée £ par les enchères ; il doit donc l’indemniser de l’inexécution de son obligation. L’acquéreur, en soldant le surplus, a désintéressé les créanciers de son vendeur ; il a été , comme le fait remarquer M. Trop-

(1) Art. 2191 du code civil.

long (4), son negotionm geslor , en payant une dette à son acquit. U poursuit donc, par suite de subrogation , la restitution de ce qu’il a déboursé au-delà de la somme fixée par son contrat.

487. — Quid, s’il s’agit d’une propriété donnée? Dans ce cas, le donataire qui aura payé le créancier du donateur, aura contre celui-ci un recours à exercer, une action en répétition du prix qu’il aura versé; car il sera subrogé aux droits des créanciers, tout comme un tiers qui a acquitté la dette d’un débiteur (2).

488. — Si l’acquéreur a été dépossédé par le jugement d’adjudication , il a un recours en garantie pour éviction contre son vendeur.

Il ne l’exerce pas en vertu de l’art. 2478 du code civil , qui ne l’accorde que dans le cas où le tiersdétenteur paie la dette hypothécaire ou délaisse l’immeuble hypothéqué, ou subit l’expropriation de cet immeuble; mais il jouit de ce droit en vertu d’une cause antérieure à la vente et personnelle au vendeur. Si celui-ci avait , comme c’était son devoir, désintéressé les créanciers , ces derniers n’auraient pas eu alors le droit de surenchérir. Si l’acquéreur a été évincé , c’est par l’exercice du droit qui a précédé la vente , et dont le vendeur devait le garantir. Peu importe que l’acheteur ait su avant la vente que les créanciers inscrits pourraient user de la faculté de surenchère que la loi leur accorde ; car il a dû sup-

(1) Prit), et hypoth., t. t, n°968.

(î) Pothier. Introd. au titre 15 de la Coutume d’Orléans, sect. 4. — M. Grenier, Dorât. , t. 1 , u* 97. — M. Troplong, Prit’, et hypoth., t. 4 , n»969.

DES VfeMfeS JünidAlÜES

poser que le tendeur acquitterait des obligations qui pesaient SUr lui * qu’il paierait les créanciers , et que par Suite la Surenchère n’aurait pdS lieu (4).

Ainsi donc , pas de doute que si l’dCquéréüf avait payé l’imthetible acheté et qu’il fût ensuite évlhcé par une surenchère, il fût reçu à réclamer à son vendeur la restitution dè sbh prix; Comme le dit M. Troplong, le botl sens indiqué que cette restitution né peut lui êtfë refusée.

Mais il faüdrâit inèihe aller plus lUih , ët décider que la vendeur devrait une indemnité à l’acquéreuC évincé en raison de l’accroissement dans la valeur de la propriété. Ainsi , par éieihple , si l’immèiiblé Valait 100,000 fr. au moment dé l’ncquisitiOti , et qu’au moment dë l’éviction , pdf suite de circonstances fortuites, il valût 440,000 fi*.-, lé vendeur dévrait paÿer les 40,000 fr. qui fOflt Itt différence entre là valeur lors de l’acquisition et là valeur lors de l’adjudicà^ tion (2).

489. — Le nouvel adjudicataire n’ëst pas tenu dë faire transcrire lé jugement d’adjudicâtiou qui de^vient son contrat. Les personnes qui veulent lui im-1 poser cette obligation Soutiennent que téllé a été la volonté du législateur, puisquè l’art. 2489 du code ciVil n’en dispense qne l’acqüéreUr OU le donataire* qui conserve l’immeuble en se rendant dër-

(!) Ai+ôt de la Coût- de cassation. Sirey , S; !. 358. — Mi Dnzergier , Vente, t. 1 , n° 321. — M. Troplong, Vente, t. 1, n“ 416. — Prtv. et hypotli., t. 4, nu 967.— M. Rogron, Cod. proc., art. 837. C unir à .arrêts des cours royales de Paris et de Metz. — Sirey, 7. 2. 983. — Dalloz, 1821. !!. 134.

(2) M. Grenier , t. 2, n« 468.— M. Troplong, Prit), et hypoth., t. 4, n» 967.

■■aiqitizûcrby^OBgk1

de siens Immeubles.

nier enchérisseur. Mais dfc quelle Utilité Serait la transcription ? Il n’y a plus aucun résultat â eh attendre , puisque les hypothèques soht défihitivement purgées.

490. — L’adjudicataire * par suite dé Surenchère, ne doit les intérêts de son prix que dü jburdesoh adjudication, et non à partir de la vehte faite au premier acquéreur.

Les adversaires de cettè opinion soutiennent que la surenchère n’anéantit pas le contrat ; qu’elle le laisse, au contraire , subsister arec les mêmes charges et conditions. La Surerifchërë , suivant eux, ne fait que changer le prix du contrat de vente, ét substituer un nouvel acquéreur au premier. Le prix de l’imméuble, par suite de la surenchère* est porté à sa juste valeur. Voilà son unique but.

Mais on répond à cette argumentation par un principe qui ne permet pas d’adopter l’opinion qu’elle veut faire prévaloir. Il est de droit commun que l’acquéreur d’un immeuble ne paie les intérêts du prix de la vente que du jour de son entrée en jouissance de l’ihimeuble acquis. Aucun article, soit du code Civil , soit du code de procédure, relatif à la surenchère, rte déroge à ce principe.

Si on donnait à la loi rintërpèëtation tjuë veulent lui donner les partisans de l’opinion contraire, On arriverait à faire produire au prix de l’adjudication sur surenchère des intérêts avant qu'il existât : on forcerait, dit avec raison la troisième chambre de la cour royale de Paris, le nouvel acquéreur à prendre à ses risques l’action contre le premier acquéreur pour raison de la jouissance de l'immeuble entre ies deux

DES VENTES JUDICIAIRES

ventes, et on rendrait impossible l’exercice du droit de surenchère, lorsque les intérêts courus , joints au premier prix, égaleraient ou dépasseraient la valeur réelle de l’immeuble.

Pour imposer une pareille obligation au nouvel acquéreur, il faudrait que le cahier des charges la lui eût formellement imposée (1).

« Art. 838. Le surenchérisseur, même au cas de subrogation à la poursuite, sera déclaré adjudicataire si, au jour fixé pour l’adjudication, il ne se présente pas d’autre enchérisseur.

a Sont applicables au cas de surenchère les art. 701, 702, 705, 706, 707, 7 1 1 , 712, 713, 717, 731 , 732 , 733 du présent code, ainsi que les art. 734 et suivans relatifs à la folle enchère.

« Les formalités prescrites par les art. 705 et 706, 832, 836 et 837 seront observées à peine de nullité.

«Les nullités devront être proposées, à peine de déchéance, savoir : celles qui concerneront la déclaration de surenchère et l’assignation , avant le jugement qui doit statuer sur la réception de la caution; celles qui seront relatives aux formalités de la mise en vente, trois jours au moins avant l’adjudication; il sera statué sur les premières par le jugement de ré-

(1) Arrêts de la cour royale de Riom , de la Cour de cassation , de la cour royale de Paris. Jovrn. Pal., 18-20. 3. 397. — 1833. 3. 223. — 1837. 3. 495.

ception de la caution , et sur les autres avant l’adjudication et, autant que possible, par le jugement même de cette adjudication.

« Aucun jugement ou arrêt par défaut en matière de surenchère sur aliénation volontaire, ne sera susceptible d’opposition.

« Les jugements qui statueront sur les nullités antérieures à la réception de la caution, ou sur la réception même de cette caution, et ceux qui prononceront sur la demande en subrogation intentée pour collusion ou fraude, seront seuls susceptibles d’être attaqués par la voie de l’appel.

« L’adjudication par suite de surenchère sur aliénation volontaire, ne pourra être frappée d’aucune autre surenchère.

« Les effets de l’adjudication à la suite de surenchère sur aliénation volontaire , seront réglés, à l’égard du vendeur et de l’adjudicataire, par les dispositions de l’art. 717 cidessus. »

« L'art. 838 ( 1 ) contient la sanction attachée à toutes ces prescriptions. C’est la nullité dans les cas qu'il énumère. Le temps pour la proposer est divisé suivant l'esprit des distinctions que nous avons faites pour les nullités des procédures de saisie. Ainsi, tout ce qui précède le jugement de caution, avant ce jugement; tout ce qui suit, frai* jours avant l’adjudication. Le projet avait proposé huit jours, la commission réduit i trois. C’est l'application du principe admis pour la saisie immobilière.

(1) Rapport de M. Persil, p. loo. — Voir le rapport deM. Pascalis, p. 6t.

404 DES VJÎSjfP JUDICIAIRES

Votre commission, toujours conséquente avec elle-même, a epr core fait une autre addition. Elle demande que les nullités antérieures au jugement de réception soient décidées par ce jugement, et les autres par le jugement d'adjudication. Il n’y a pas de meilleur moyen d'éviter les lenteurs et les frais , sans nuire à personne.

< Nous vous demandons encore, par le même amendement, d’interdire l’opposition contre tout jugement par défaut relatif aux surenchères, et de restreindre le droit d’appel au jugement qui statue sur les nullités et reçoit la caution. Tops les autres jugements, par les motifs que nous en avons donnés précédemment, seront en dernier ressort. »

SOMMAIRE

491. Motifs du paragraphe qui interdit Joute surenchère après l’adjudication par suite de surenchère sur aliénation volontaire.

491. — M. Pascalis (1) donne la raison du paragraphe que l’on a sagement ajouté pour couper court à toutes les difficultés qui s’élevaient à l’occasion des prétentions de certains créanciers qui voulaient , après la surenchère sur aliénation volontaire , faire admettre la surenchère admise dans les adjudications par suite de saisie immobilière. Comme ils avaient trouvé une cour royale , celle de Grenoble , pour admettre leurs prétentions (2), il était prudent de leur ôter tout espoir de succès.

« Après l’épreuve d’une adjudication à la suite de surenchère en vente volontaire , l’immeuble étant censé avoir atteint son juste prix, toute nouvelle

(2) Voir M. Bernat, t. 2, p. 655 , note 12, n“ S. L’arrêt a été cassé par la Coursuprême. — JJ devait l'être.

DE ISIESÈ I.HMEÜRLES.

surenchère en sera interdite, soit qu’un créancier ayant hypothèque légale voulût l’exercer, soit qu’un créancier inscrit en eût aussi la prétention , dans le cas d’une notification postérieure du contrat d’acquisition. w

ARTICLE ÏÏI.

« Les articles composant le titre VI de la vente des biens immeubles, du livre II de la deuxième partie du code de procédure civile, seront remplacés par les dispositions suivantes :