La folle enchère est poursuivie devant le tribunal

556. L'adjudicataire d’un immeuble vendu en justice est autorisé à re-

fuser le paiement du prix , s’il craint l'éviction , quand bien même le procès-verbal énoncerait [que toutes les formalités voulues par la loi pour arriver & la vente ont été exactement remplies.

iîS2. — L’art. 747 ne figure pas dans la nomenclature des articles auxquels renvoie le législateur. Cette omission a eu lieu à dessein. En voici le motif, donné par le rapporteur de la chambre des pairs (4).

« Les droits des vendeurs ne nous ont pas arrêtés « long-temps : aucun motif ne saurait les atteindre. «Quoique faite en justice, l’adjudication n’est qu’une

(I) Rapport de M. Persil, p. 110.

DES VENTES JUDICIAIRES

« vente volontaire qui laisse à l’acquéreur les moyens « de se procurer les titres de propriété établissant la <r situation des mineurs, à la différence d’un adju- « dicataire sur saisie immobilière qui n’a pas d’autre « titre que le cahier des charges , lequel ne fait rien « connaître de la situation vis-à-vis des précédents « vendeurs. Par rapport à eux, l’adjudication est un « acte étranger qui ne peut avoir la puissance d’atté- « nuer leurs titres. La réserve de ce droit n’a pas « besoin d’être faite de nouveau; il suffit que le pro- K jet la respecte par son silence.

« Les ventes judiciaires volontaires, disait M. Pas- « calis dans son rapport (1), offrent dans leurs effets « des différences nécessaires avec les effets des ventes « forcées. Les droits des tiers qui se trouvent éteints « par le seul résultat de celles-ci, ne le sont point à « la suite des premières.

« Ainsi, le précédent vendeur, non payé, conserve « la facultéde faire résoudre le contrat. Déjà nous en « avons donné la raison principale; c’est que l’adju- « dicataire a pu se mettre en rapport avec les précé- « dents propriétaires qui vendent eux-mêmes, ou par « ceux qui les représentent. Il a eu le moyen de con- « sulterles titres et de s’enquérir si les transmissions « antérieures de propriété étaient soldées. La règle « générale est que le droit du vendeur ne périt point « par l’aliénation de son gage ; il n’y est dérogé qu’en « vente forcée. Le silence de la loi suffit ici pour que K ce droit demeure entier. »

5153. — La loi a fait sagement de déclarer positivement que les enchères pourraient avoir lieu devant

DK BIENS IMMEUBLES. 4<> I

le notaire sans ministère d’avoué. Elle a ainsi ôté tout prétexte aux prétentions exclusives des officiers ministériels.

554. — Que l’adjudication ait lieu à l’audience des criées ou devant un notaire , le véritable contrat qui lie les parties est toujours le cahier des charges. Les affiches ne sont que des moyens de publicité dont la rigoureuse exactitude n’est pas un des éléments constitutifs de la vente. Si, par hasard , une erreur se glissait dans les placards, qui doivent pourtant contenir la désignation des biens telle qu’elle a été insérée dans le cahier des charges, si la contenance de l’immeuble vendu n’y était pas suffisamment indiquée, il n’y aurait pas lieu pour l’acquéreur de demander une diminution de prix. C’était à lui à ne pas se rapporter exclusivement aux indications données par les affiches et à consulter le cahier des charges. Il y a eu négligence de sa part à n’en pas prendre connaissance. Car il devait savoir qu’en définitive les affiches n’ont de véritable but que celui d’annoncer la vente, et non de lier les vendeurs et les acheteurs, et qu’il faut toujours, pour les causes obligatoires, s’en référer au cahier des charges, qui est la loi de tout le monde, et de celui qui fait la vente et de celui qui se rend adjudicataire (1).

555. — Il peut arriver que l’adjudicataire ne remplisse pas les conditions consignées au cahier des charges , et à l’accomplissement desquelles il s’est obligé en se faisant adjuger l’immeuble. Dans ce cas, il y a lieu à folle enchère.

(1) Arrêt de la cour royale de Pari». Jour». Pat. . 1840. 1. 376.

DES VESTES JUDICIAIRES

La poursuite sera portée devant le tribunal. On peut ajouter au motif de cette disposition jdonné par le rapporteur de la chambre des pairs , que le tribunal a seul le droit de prononcer contre l’adjudicataire la condamnation par corps au paiement de la différence entre le prix de l’adjudication et celui de larevente. En outre, Userait dangereux de permettre la revente devant notaire. L’adjudicataire pourrait, en effet , en annuler complètement le résultat en faisant enchérir par un prête-nom insolvable. Ce péril n’est pas à redouter devant la justice, puisque les avoués seuls ont le droit d’enchérir, et qu’ils ne peuvent le faire pour des personnes notoirement insolvables (i).

t»o6. — On a décidé que l’adjudicataire d’un immeuble vendu en justice était autorisé à refuser le paiement du prix , s’il apercevait des nullités dans l’adjudication, et s’il craignait par suite une éviction, quand bien même le procès-verbal d’adjudication énoncerait que toutes les formalités voulues par la loi pourarriverà la vente ontété exactement remplies.

Il est , en effet, équitable de ne pas forcer l’adjudicataire à se dessaisir de son prix tant qu’il n’est pas certain que l’immeuble restera réellement sa propriété. La déclaration faite sur le procès-verbal n’est pas une fin de non-recevoir insurmontable, qui ne doive céder à des preuves contraires (2).

(1) M. Thomine-Desmazures , t. 8,p. 698. — La cour royale de Paris avait, avant la nouvelle loi, rendu un arrêt opposé à cette doctrine. Sirey, 1885. 8. 171. — C’està cette jurisprudence, contraire aux vrais principes, que l'on doit la disposition formelle qui existe maintenant, (î) Arrêt de la cour royale d’Agen , Sirey. 1815. î. 188.

« Art. y65. Dans les huit jours qui suivront l’adjudication, toute personne pourra faire une surenchère du sixième, en se conformant aux formalités et délais réglés par les art. 708, 709 et 7 1 o ci-dessus.

« Lorsqu’une seconde adjudication aura lieu après la surenchère ci -dessus, aucune autre surenchère des mêmes biens ne pourra être reçue. »

• Le silencedu projet (1) a fait nailrela question de savoir si une adjudication de biens immeubles appartenant s à des mineurs pourrait £tre frappée de la surenchère du sixième autorisée par l’article 708, en matièred’adjudication sur saisieimmobilière. Le doute existe sous l’empire du code de procédure, et c’est un devoir de le faire cesser lorsqu’on travaille à une réforme aussi sérieuse que celle dont nous vous entretenons. Pour écarter celte surencbère, il n’y avait , à vrai dire, que le silence du code à invoquer. C'est un moyen certain d’élever le prix de l’adjudication au moins d’un sixième. Pourquoi n’en ferait-on pas jouir les mineurs conQés à toute la sollicitude du législateur? Le code de commerce n’a pas hésité à entourer de cette faveur les ventes d’immeubles appartenants à des faillis. Quelle raison pourrait-on donner d’une différence aussi notable entre eux et les mineurs? Nous n'en connaissons pas, et c’est pour cela que votre commission n’a pas hésité à vous proposer un article additionnel destiné à ouvrir celte voie de la surenchère à toute personne qui offrira de porter le prix de l’immeuble à un sixième en sus du montant de l’adjudication. Si vous partagez son sentiment, les art. 708 et suivants , relatifs à la surencbère, à ses conditions, è ses formes, seront déclarés applicables à la vente des biens immeubles appartenants à des mineurs.

• L’adjudicataire est obligé de notifier son titre aux créanciers

(1) Rapport de M. Persil, p. 110.

404 DES VENTES JUDICIAIRES

hypothécaires , s’il veut purger leurs hypothèques. Cela est encore de droit et n’a pas besoin d’être exprimé. Hais si, à la suite de l’adjudication et dans la huitaine, il est survenu une surenchère qui ait fait porter le prix de l’immeuble à un sixième en sus et donne lieu è une adjudication nouvelle, les créanciers- auxquels auront été faites les notifications conserveront-ils la surenchère du dixième , autorisée par l’art. 2185 du code civil ? Les raisons que nous avons précédemment données pour établir cette maxime : Surenchère tur turenchère ne vaut, reviennent ici avec toute leur force. Ce n’est pas pour jouer ridiculement avec l'instabilité de la propriété que l’on attaquerait coup sur coup les droits d'un adjudicataire; il faut que ce concours d’adjudications ait une fin. On ne peut vouloir qu’une chose dans l’intérêt des propriétaires comme des créanciers; c’est porter le prix d’un immeuble à sa juste et véritable valeur, et, quand par une double adjudication on a deux fois subi la chaleur des enchères, il est juridiquement probable, il est certain , que le prix correspond 6 la valeur de l’immeuble, s'il ne l’a dépassée. Après cela, admettre encore une surenchère, ce serait outrer la mesure et s'éloigner, au grand détriment de tous , d’une fixation de prix que nul n’avait intérêt à contrôler (i). »

SOMMAIRE

557. C’est h tort que l’on a critiqué la disposition de l’art. 965.

557. — Un jurisconsulte (2) qui a commenté la loi du 2 juin 1841, reproche vivement au législateur d’avoir proscrit , la surenchère du sixième une fois exercée, le droit de surenchérir d’un dixième accordé aux créanciers hypothécaires par l’art. 2185 du code civil. Il critique la raison donnée par le rapporteur de la chambre des pairs , surenchère sur surenchère ne vaut. On a sacrifié, selon lui, les créan-

(1) Voirie rapport de M. Pascalis, p. 7ï. (î) M. Paignon , t. 2, p. 68.

ciers hypothécaires, qui ne sont pas suffisamment avertis. Il leur prédit tous les malheurs ; il les voit victimes de la fraude, de la collusion entre l’adjudicataire et un surenchérisseur factice.

Pour tranquilliser le lecteur, il suffira de lui donner connaissance de la réponse faite par M. Pascalis(l) aux craintes exagérées que l’on manifeste dans l’intérêt des créanciers hypothécaires.

« La sollicitude qu’inspirent les créanciers hypo- « thécaires ne doit pas être portée au-delà d’une u juste mesure. Sur la notification du contrat qui k leur est adressée, ils ont le droit d’offrir le dixième « au-delà du prix de la vente , pour faire arriver « l’immeuble à sa juste valeur. La seconde adjudi- « cation qui s’est faite, donne l’assurance que cette « valeur a été obtenue. C’est bien moins la réalisa- « tion d’une surenchère par chaque créancier qui « présente cette garantie, que l’épreuve d’une nou- « velle vente, profitable à tous les intéressés , à la- « quelle le public a été appelé, que les créanciers ont « pu connaître. Dépourvue de son but d’utilité, une « nouvelle procédure en surenchère ne servirait plus u qu’à troubler la foi due à la propriété. »

Article IV.

« Les art. 969, 970, 971 , 972, 973, 975 et 976 du titre VII des Partages et Licitations, livre II, deuxième partie du code de procédure civile , seront remplacés par les dispositions suivantes:

« Art. 969. Le jugement qui prononcera sur

DES VENTES JUDICIAIRES

la demande en partage commettra, s’il y a lieu, un juge , conformément à l’art. 8a3 du code civil, et en même temps un notaire.

« Si, dans le cours des opérations, le juge ou le notaire est empêché, le président du tribunal pourvoira au remplacement par une ordonnance sur requête, laquelle ne sera susceptible ni d’opposition ni d’appel (i). »

• Les partages et licitations (2) auxquels se refusent les majeurs ou qui intéressent des mineurs, se rattachant par leur procédure aux régies que nous venons de retracer, cela nous permettra d’exposer plus laconiquement ce qui nous reste à dire à cet égard.

< Ces art. 966, 967 et 968 du code de procédure que le projet laisse subsister, avaient réglé les conditions de la demande en partage. Selon l'art. 969, le même jugement qui l’admettait, commettait un juge et ordonnait l’estimation des immeubles. Celte dernière disposition ne serait plus en harmonie avec l’expertise facultative dont nous vous avons proposé , avec le projet, l’application aux ventes des biens immeubles appartenants à des mineurs. Si , dans ce dernier cas , l’expertise n’est pas obligatoire, à plus forte raison doit-elle être laissée à l’arbitrage, à la sagesse du juge lorsque le partage s’opère entre des majeurs, ou même lorsque des mineurs y sont intéressés. On pourrait bien dire que le concours des parties majeures et l’absence de toute délibération du conseil de famille, dans le cas où le partage est provoqué contre des mineurs, sont de nature à affaiblir les garanties auxquelles ceux-ci ont droit de prétendre ; mais la prudence et la sagesse du tribunal , la vigilance du ministère public ne permettent pas de redouter ce danger. Dans le doute, le tribunal n’hésitera pas à ordonner l’expertise, mais il faut le lais-

(1) Comme notre Commentaire ne porte que sur la loi du î juin 1841 , nous avons cru ne devoir transcrire que les articles qu’elle comprend. Mais nous avons fait rentrer dans nos explications les dispositions du code de procédure qui ont été conservées.

(î) Rapport de M. Persil, p. 113.

ser le maître de l'ordonner, afin que les majeurs ne soufTrent pas eux-mêmes du hasard qui a mêlé leurs intérêts avec ceux des mineurs, et que ceux-ci ne soient pas obligés de supporter les frais d’une expertise que tout le monde jugerait inutile. Le jugement qui ordonnera le partage pourra donc se borner i commettre un juge et un notaire. Le président pourvoira au remplacement du juge, s’il venait à être empêché, par une ordonnance sur requête non susceptible d'opposition ni d'appel. Le remplacement du notaire est confié au tribunal par le projet. Nous vous proposons d’en décider autrement. Ce serait plus de frais et de lenteurs. 11 nous a paru qu’il n’y aurait aucun inconvénient à confier ce soin au président du tribunal. > lOUUlBZ.

558. L’indivision est contraire à l'exercice du droit de propriété.

559. Si le partage peut se faire commodément, si les héritiers sont ma-

jeurs, maîtres de leur droit, et se trouvent d'accord, la division des propriétés se fait à l'amiable.

560. Si le partage ne peut se faire commodément, il y a lieu à licitation.

Définition de la licitation.

561. 11 faut que la perte qui résulterait du partage soit d'une certaine

importance.

56î. La licitation peut avoir lieu aussi bien pour des choses incorporelles que pour des choses corporelles.