Noire article s'applique aux baux écrits comme

aux baux verbaux , et pour que le juge de paix $oit compétent en vertu de cette disposition , il £aut que l'existence même du bail ne soit pas dëniëe, autrement il ne pourrait connaître de Faction que dans les limites de Fart. 1 de la loi , si Faction reste pu* rement personnelle ou mobilière.

115. SI le prix du bail est conteste , et qu il n'existe pas de quittance pour le déterminer , le juge de paix ne cesse pas d'avoir juridiction , à moins qu'il n'y ait lieu à interprétation de la convention lorsqudle est écrite, autrement le juge doit faire l'application de l'art. 1716 du Gode civil, c'est-à-dire admettre le propriétaire au serment , si mieux n'aime le locataire demander Festimation par experts ; mais dans ce cas les frais de Fexpertise restent à sa cbarge , si Festimation excède le prix qu'il a déclaré , mais on ne pourrait admettre la preuve testimoniale , puisque cet article la repousse. ( V. Duvergier , Traité du louage, t- 1 , no 258 , p. 231 et 232 j. Cet auteur pense même que jamais ni Fexistence du bail , ni sa durée ni ses conditions ne peuvent être prouvées par témoins , soit qu'il y ait , soit qu'il n'y ait pas commencement d'exécution. ( Loco citato ^ n^ 260 1 p, 233. )

116. Mais comme Fart. 1716 suppose qu'il y a eu commencement d'exécution du bail , si la personne dont on réclame le prix du loyer oppose qu'il n^ a pas eu d'exécution , et que dès-lors cet article n'est pas applicable , cette exécution peut être prouvée p^^

ABT. 3. i93

loins (y. arrêt de Bruxelles du M août 4807; ey, 7, 2, p. 663; Dalloz , \^ louage, p. 910), ce que, comme le dit M. DuTergier, Texécution un fait ou plutôt résulte d*une sërie de faits it la valeur du bail ne change pas le caractère, qu'il ne dépend pas des parties de se procurer I preuve écrite des faits à mesure qu'ils s'accom- £ient, tandis que, hors quelques cas rares et pour [uels aussi une exception est admise (y. art. 1 348 , 3), on peut toujours constater les conventions des écrits. (Loco citatOy vP 263.) t. DurantoQ pense également que le commencent d'exécution peut être prouvé par témoins; s il donne une trop grande portée à cette preuve, qu'il lui accorde pour effet d'établir en même ps l'existence du bail ainsi que sa durée ( tom, 1 7 , 55 et 56); car, comme le dit M. Duvergier, rquoi sur ces points la preuve testimoniale se- •elle admissible, lorsqu'elle est formellement re- %^e pour tous les autres .'^ Ni le texte, ni Tesde la^loi n'autorisent une pareille distinction.

17. Cependant il ne faut pas perdre de vue que justices de paix ne sont compétentes qu'autant

la contestation porte sur une demande en paieit de loyers ou de fermages , ce qui présuppose jours le commencement d'exécution du bail , et

le législateur n'a été conduit à adopter cette derpe rédaction , que pour ne laisser aucun doute

l'intention de laisser , dans les termes du droit ïïniun , toute autre espèce d'action qui serait

relative aux baux; c'est par ce motif et sur Tobservations de plusieurs cours royales (t. celles des cours de Poitiers et de Bastia) (1)^ qu'il a ainsi modifie la rédaction proposée par la première commission de la chambre des députés en 1835, qui saisissait les juges de paix de toutes demandes et actions relatives aux loyers et fermages , conr gés, etc. (2)

118. En ce qui concerne les époques de paiement des loyers, lorsque le bail ne les indique pas, il faut suivre les usages des lieux, et, à cet éguà, les juges de paix sont les magistrats le mieox placés pour les constater et les appliquer.

119. La prescription, en matière de paiement de loyer, s'établit par cinq ans, conformément à l'art ââ77 ; on s'est demandé, à l'occasion de l'application de cet article 3 si la prescription commençait à courir à dater seulement de l'expiration des baux* comme sous l'empire de l'ordonnance de 16â5, oa si, au contraire, il ne fallait pas Ëiire partir le délai de l'expiration de chaque terme de paiement? Aujourd'hui, tous les auteurs sont d'accord pour admettre que le texte de l'art. 2277 ne se prêle qu'à cette dernière interprétation ; ainsi , chaque terme constitue une dette, dont la prescription commence à dater du jour où le prix est dû. (V. spé-

(1) V. ci-dessus p. 107.

{2) y. ci-dessus cette rédaction p. 102.

cialement Troplong, Traité de la prescription, toni. 2, n« 1005, p. 597 et 598.)

iSO. Les demandes en congés, ou à Toccasion des congés , ont pour objet la cessation* du louage : elles peuvent avoir plusieurs causes ; en cas de perte de la chose louée ou de non accomplissement des conventions du bail (art. 1741 du Code civil), si les réparations sont de telle nature qu elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille (art. 1724); en cas d expiration de bail dûment signifiée, lorsque cette signification est nécessaire d'après la nature ou les termes du bail , ou d'après les usages des lieux ( t. drt. 1736 à 1740); en cas de perte de Timmeuble loué, lorsque le bailleur s'est -réservé le droit de résoudre le contrat par le bail lui-même. (Art. 1743.)

1S1. Mais une première question s'élève sur l'a'plocation de ces diverses causes de congés à notre article. £n effet , il est certain que le législateur n'a ^oula donner aux juges de paix que la connaissance des demandes en résiliation de baux , fondées sur ^ seul défaut du prix du loyer ou fermage ; le texte de l'article se trouve justifié et parfaitement expli- ^é par les débats législatifs auxquels a donné lieu .^We restriction, il s'agit donc de savoir s'il faut distinguer entre les -congés et les résiliations de W, et si les auteurs de la loi n'ont pas voulu

établir une différence dans la portée de ces deux

^pressions.

193. Le congë est la dëclaradon que le proprUî taire ou le principal locataire d'une maison ou cTai héritage fait à un locataire ou à un sous-locataire , fer mier ou sous-fermier , qu'il lut donne congé et qa'î ait à vider les lieux et à en sortir au terme le phi pirochain ou autre, suivant la nature et la quafif de rbéritage loue ou sous-loué.

133. On appelle aussi congé la déclaration quoi locataire ou fermier fait au propriétaire d'une maison ou d'un héritage, qu'il n'entend plus habita les lieux , et qu'il donne congé pour le terme le plus prochain ou autre, suivant la qualité de l'b^ ritage. (V. Perrière, Dictionnaire de droit, v** louage.)

1 34. Le congé en lui-même n'est donc qn'une àé^ claration de cessation de louage, fondée sur l'exp* ration de ce louage; mais le louage peut cesseï par différentes causes, comme je viens de le démontrer, et on ne saurait saisir les juges de pau de toutes les contestations qui pourraient naître i l'occasion de cette cessation , sans méconnaître l'intention de la loi. Dans notre article, les congés ib< paraissent se lier particulièrement aux expulsions à lieux , et j'en trouve la preuve dans le résumé fai par M, le Crarde des Sceaux des observations à^ cours , où je remarque ce passage : « 3^ Des cot gés et expulsions de lieux , il n'y a pas à cet éffti de contestation; il s'agit, comme le fait obsenrei la cour de cassation, défaire cesser une simple "Voie de /ait : personne ne peut y parvenir pl«'

ART. 3. i$ni

npdement et a^ec plus d'économie que le juge de piix. » La cour de cassation exprimait aussi la même pensée lorsqu'elle disait : « L'attribution de compétence est sans difficultés quand il ne s'agit ^ de petits loyers arriérés , de congés et expulsion de lieux , parce qu'il ne s'agit que de faire respe/ot&r. un titre non contesté , ou l'usage des lieux , ou à faire cesser une voie de fait. » ( V. Analyse des obsernitions des cours , p. 46 et 18.)

iâ5. Il résulte de ces divers passages que le juge de paix ne peut connaître des congés qu'autant que le titre en vertu duquel il est donné n'est pas conteste ; qu'autant que la cessation du louage ne fait pas l'objet de la contestation , à moins cependant quelle n'ait pour cause le défaut de paiement de loyers ou de fermages , auquel cas elle rentre dans la résiliation des baux dont la connaissance est défibrée par exception à la juridiction de paix.

196. Ainsi le juge de paix ne peut être saisi des actions auxquelles pourraient donner lieu les congés rAJamés en vertu des art. 1724 et 1743, toutes les fois que le litige portera en même temps sur les questions de résiliation de baux dont il est parlé dans ces articles , car la loi n'a pas voulu leur attribuer la connaissance de ces questions, la plupart ^t^s , et où des droits importants peuvent être compromis.