Ainsi encore le juge de paix n'est pas com

pëtent pour connaître des congés réclames en ' des art 1736 à 1740, lorsque Texpiration du est elle-même mise en question, car dès que question est soulevée , il s'agit de résiliatioi baux fondée sur des causes autres que le d de paiement, de loyers ou de fermages.

En un mot, comme le disait M. le Garde Sceaux , et après lui les cours et les divers ra[ teurs , le juge de paix n'a juridiction pour les gés que lorsque la demande se réduit à faire c une voie de fait

158. Mais doit-il en être de même dans le a l'art. 1 741 , qui porte que le contrat de louage s sout par la perte de la chose louée et par le dt respectif du bailleur et du preneur de remplir , engagements 9

II faut distinguer : dans l'hypothèse de la per la chose louée , non ; dans le cas de défaut res] du bailleur et du preneur de remplir leurs enj ments , oui , si le non accomplissement des en ments provient du défaut du paiement des loyei fermages ; non , dans tous les autres cas.

159. Il y a plus : quand même la convei n'est pas exécutée par défaut de paiement du du loyer, il n'en résulte pas pour le juge de obligation de prononcer la résiliation du bail, ce que fait observer avec raison M. Amilhau son rapport (v. ci-dessus p. 116), et ce qui n explicitement du principe général posé en l'art, du Gode civil.

Le juge de paix doit examiner les circonstançeft et ^ut accorder des délais , à moins que le bail ne renferme quelque condition contraire , comme celle par laquelle le preneur se soumet à voir le contrat résilié s'il ne paie pas à l'expiration du premier ou deuxième tetme. ( Y. arrêt de Dijon du 31 juillet 1817.)

130. Doit-on encore considérer comme rentrant dans le défaut de paiement des loyers ou fermages la résiliation motivée sur ce que le preneur aurait secrètement enlevé de la maison ou de la ferme les meubles et objets qui devaient la garnir , de sorte qu'il ne resterait plus de garantie au propriétaire?

131. M. Yictor Âugier, dans son supplément à l'encyclopédie .des juges de paix , v^ bail , se prononce pour l'affirmative, et il se fonde sur ce que « dans ce cas on découvre non seulement l'intaition du locataire de ne pas payer les termes à écheoir , mais encore la presque certitude que les poursuites du propriétaire seront inefficaces. Or , quand le l^slateur a voulu que les juges de paix prononçassent la résiliation d'un bail pour le seul dé&ut de paiement à l'échéance, lors même qu'il ^ste dans la maison ou dans la ferme des meubles Suffisants pour répondre de ce qui est dû , à plqs lorte raison doivent-ils la prononcer quand la fraude ^u débiteur ne laisse au propriétaire aucune espérance d'être payé du loyer courant.

» Dans ce cas , ajoute cet auteur , comme dans kcas prévu par la loi, il n'y a qu'un fait à con-

stater : le jugement ne peut présenter de difficulté sérieuse. Notre opinion d'ailleurs s'ëtaie de la disGQSsion qui s*ëleva à la chambre des députés' relativ^ ment aux expulsions de lieux. M. Taillandier atsii proposé un amendement ainsi conçu: « En casd'espulsion après vente du mobilier ou procès-yerbal <ie carence , l'expulsion sera ordonnée par simple ordonnance rendue contradictoirement par le juge de paix ou parties dûment appelées. Cette ordonnance sera exécutoire par provision et même sur minute, coiniDe en matière de référé. » Le rapporteur de la commission ayant combattu cet amendement comme inutSe, M. de Belleyme dit que l'objet de l'amendement serait rempli s'il était bien entendu que la disposition de la loi nouvelle s'applique aux expulsions des lieux i soit après la vente du mobilier , soit sur le procèsverbal de carence. Sur quoi le rapporteur ajouta « qw la loi ne distinguait point , et que, par conséquent, elle s'appliquait à tous les cas. Qr , si le juge à paix peut prononcer l'expulsion des lieux quand I( mobilier du locataire a été vendu , ou quand il a â( dressé un procès-verbal de carence , donc il a le droi de prononcer dans ces deux cas la résiliation di bail , et l'enlèvement furtif des meubles équivaut î la vente ou au procès-verbal de carence. »

Je ne puis partager cette doctrine. Cest excep tionnellement que le juge de paix connaît des rési liations de baux, et seulement quand la demandées formée pour le défaut de paiement de loyèr^ Aùss M, Augier avoue-t-il lui-même que le cas nest p^ prévu par la loi. S'il en est ainsi, ce ne serait î*^^

par analogie qu'on pourrait attribuer compétence au joge de paix dans cette hypothèse. Or rien ne serait pbs dangereux que de procéder par analogie lorsqu'il s'agit de déterminer une compétence à raison de la matière, et de la donner à un tribunal qui pour cette matière n'en connaît que par exception à une règle générale qui lui interdit toute juridiction après des débats solennels. Où s'arrêterait l'analogie? Ne ficrait-ce pas mettre la volonté du juge à la place de la Tolonté de la loi ?

Mais il y a plus , lanalogie n'existe pas ; car dans le cas prévu par la loi , le légidateur n a donné compétence au juge de paix que parce que la dette est exigible par l'échéance du terme , et qu'il n'y a plas qu'à fixer la conséquence du défaut de paiement , à la différence de l'hypothèse proposée , où aucune dette n'existe encore puisqu'aucuu loyer n'est dâ , puisque tous ceux échus sont payés , et qu'il ne s'agit que de l'appréciation d'une crainte , d'une ^tualité qui donne à résoudre des questions , qu'évidemment le législateur n'a pas voulu soumettre au jugement d'un seul magistrat , surtout quand on pense aux conséquences qu'elles peuvent avoir sur Tîndastrie ou l'état du locataire , seulement soupçonné de vouloir soustraire ses ' meubles à la Créance future de son bailleur. (1)

(l)aLe contrat de loaajge est ce' qui constitue le domicile i le foyer ' ^ b famille , et un jugement qni enlève à une famille le domicile ^^^eDe exerce l'industrie qui la fait vivre, est une chose digne dé 'Unité la sollicitude da lëgislatear, et qui. ne doit qn'avec prudence ^^tre abandonnée à la seule garantie d'on juge unique. y> Observations ^ îa COUT de cassation.

1 32. Ce n'est pas que la loi désarme le propmudre ; il a son action devant les tribunaux civils , et en outre il peut y avoir lieu à la saisie-gagerie Ofi à l'expulsion des lieux , lorsque le Ëtit du défaut de meubles résulte d'un acte non contesté , tel que la vente du mobilier par suite de saisie, ou qu'un procès-verbal de carence a été dressé , car alors la présomption devient une certitude , et c'est un fak dont la preuve peut être facilement rapportée. Cest donc dans ce sens seulement qu'il faut entendre l'amendement proposé par M. Taillandier et l'explication donnée par le rapporteur. Leur attribuer une portée plus grande , serait retomber dans les inconvétiients signalés en ce qui touche les congés.

133. Cependant, si le juge de paix ne peut connaître des demandes en congés qu'autant que le titre n'est pas contesté ^ et que la cessation du louage est motivée sur le défaut de paiement de loyers ou fermages , il a compétence pour statuer sur tous les incidents qui peuvent s'élever à l'occasion de la régularité du congé, tant en sa forme qu'au fond.

D est donc compétent pour juger s'il y avait Heu à congé , s'il a été donné par une personne ayant pouvoir à cet effet, s'il l'a été dans les délais voulus par les usages des lieux , ou si même il T^ été réellement. Sur ces divers points , dont l'exaraen emporterait celui de plusieurs titres du Code cinl et du Code de procédure; je ne peux que renvoyer aux ouvrages de M. Toullier, tdm. 9 • n^ 34 à 36» et Duranton, tom. 17, et au dictionnaire de W*

Armand Dalloz, v® louage, n^* 577 à 626. On y trouve résumé l'état acluel de la jurisprudence de la manière la plus satisfaisante.

134. Les observations que j'ai présentées sur les fimites de la compétence du juge de paix, relativement aux congés, s'appliquent aux expulsions de Keux.

E& effet, si l'expulsion des lieux doit être ordonnée par le juge toutes les fois que le bail , ayant pris fin de quelque manière que ce soit, le locataire ne veut pas déguerpir , ce n'est pas à dire pour cela que le juge de paix soit compétent pour statuer sur toutes les causes qui peuvent faire ordonner la cessation du bail ; il ne doit connaître de ces causes que lorsqu'elles portent sur le défaut de paiement de loyer ou de fermage; dans tous les autres cas , il ne peut statuer sur la demande en expulsion de lieux , qu'autant qu'on lui présente un titre non contesté, qui porte avec lui les preuves que le bail a pris fin. £n un mot , il n'a compétence , je ne saurais trop le répéter , que pour réprimer une simple voie de fait (1), et encore qu'au- ^^l que l'expulsion est réclamée contre un fermier ou locataire.

135. Ce serait ici le lieu de m'occuper des de- ^uAts en validité de saisie-gagerie ; mais je renvoie

(t) V. ci-dessus observations de la cour de cassation et de M. le Garde ^ Sceaux , B. 124 , p. 126 et 127.

13d JUSTICES ]>£ PAIX.

iexameu des questions qu'elles peuvent soulever mon commentaire sur Fart. 1 0 de la loi ; car o ne comprend pas comment le législateur a pu s* parer ces deux dispositions , et placer dans Tart. les demandes eu validité de saisie-gagerie , et dai lart. 10 les cas où le juge est compétent pour o donner la saisie-gagerie ; mon commentaire fourm au surplus une nouvelle preuve que le législata n'a pas voulu mettre dans les attributions des jugi de paix le droit de prononcer la résiliation des bai pour déplacement du mobilier , sauf l'exception doi jai parlé ci-dessus au n^ 132.

136. La loi a cru devoir fixer elle-même, dai les deux derniers paragraphes de l'art. 3, le moye de déterminer le chiffre de la compétence; ces p ragraphes exigent quelques explications. £t d'abor que doit-on entendre par prix principal du bail On ne trouve aucune interprétation de ces expre! sions dans les discours et les débats législatifs bien que l'adjectif principal ait été ajouté depui le projet primitif et , sans doute , sur les obserrî lions faites par la commission ministérielle réuni en 1 836 , puisqu'il se remarque pour la premier fois dans la rédaction du projet présenté aux chaffl bres le 6 janvier 1 837 ; en l'absence de ce secours je pense que par ces mots : prix principal à bailj il faut entendre tout ce qui forme le pn du bail , y compris les faisances ; sur ce point on ne peut que reproduire les motifs donnés l'appui de son opinion par M. Marc-Deffaux ; « »

Les faisances sont Vaccessoire du prix principal , et doivent, suivre en tout sa destination : comme lui elles font partie de la valeur locative de la propriété; â^ la disposition principale de Fart 3, la première , dont les deux autres sont le complément, parle de 400 fr. et de SOO fr., sans dire que ces sommes ne comprendront que le prix principal, et qu*il ne sera pas question de faisances : foù il suit que ces mêmes sommes doivent se composer de tout ce qui est payé au propriétaire et qui forme le prix du bail ; 3** enfin , s'il pouvait rester quelques doutes, la troisième partie de farticle les lèverait entièrement , puîsquelle veut qu'on prenne pour déterminer la compétence la valeur locative intégrale de la propriété , représentée par cinq fois le principal de la contribution foncière , à défaut d'autres moyens d'appréciation y> ( v. son commentaire sur lart. 3 , p. 72 ) ; tnaîs je ne pense pas qu'on doive ' éten- 4^ les expressions prix principal aux accessoires qui, bien qu'étant une conséquence du bail^ ne font pas partie intégrante de son prix y par exemple le sou pour livre , et même les contributions qui » pour être une charge de ce bail et en réduire le prix , ne peuvent être considérées comme formant une partie du prix principal; je pencherais même à croire que c'est spécialement en vue des contributions foncières , souvent laissœs à la charge des fermiers , ^si que des contributions mobilières et des portèâ ^ fenêtres ( conséquence du prix de la locaflon ) , que le législateur a voulu ne parler que du prix Principal du bail.

Il y a la même raison de décider en ce qui cerne les pots de vin, qui sont d'usage dam grand nombre de localités à chaque renouvellei de bail , quand même ils pourraient être consic comme ayant influé sur le prix annuel de la 1 tion.

137. Lorsqu'il y a lieu, pour déterminer la < pétence, à évaluer le prix principal du bail d'î les mercuriales, la loi établit une distinction vant que l'action est intentée pour le paiement fermages ou pour les autres espèces de dema dont l'article est l'objet ; dans le premier cas prix doit être fixé suivant les mercuriales du de l'échéance de chaque terme de loyers et ferras dans le second, c'est-à-dire lorsqu'il s'agit de gés , de résiliation de baux , d'expulsion des li de saisie-gagerie , ,ce prix doit être déterminé d\ les mercuriales du mois qui a précédé la denu

138. Lorsqu'il n'y a pas de marché dans commune, on doit prendre les mercuriales du ché le plus voisin (v. art. 1â9 du Code de p dure civile), et lorsque le prix doit être fixé d's tes mercuriales d'un mois , on doit prendr moyenne de tous les marchés du mois.

139. Ih résulte des diverses modifications ap tées à la rédaction du dernier paragraphe , que au juge de paix à déterminer lui-même la coi tence lorsque les prestations ne sont pas af ciables d'après les mercuriales ; on se rappelle

éfi^, que la première commission de la chambre des députés avait proposé d'imposer au demandeur lobligation d'évaluer les prestations, laissant au défendeur à les contester , et , dans ce dernier cas , au juge à statuer sur les prétentions respectives des parties ; mais la cour de cassation fit observer que ce serait introduire une nouvelle contestation, et nmltiplier sans motifs les incidents ; et , faisant droit sur ces observations , le gouvernement décida ^e ce serait au juge seul de faire ces évaluations, parce qu'il ne s'agissait que de poser les limites de la compétence : de là la rédaction définitivement adoptée. Il existe néanmoins une lacune qui ne se disait pas remarquer dans l'article proposé par la cour de cassation ; cet article disait explicitement ^ue le juge de paix déterminerait sa compétence par le même jugement , mots qui ne se retrouvent plus dans la dernière rédaction ; mais il ne faut pas en tirer la conséquence que le juge doive d'ai>ord statuer sur sa compétence par jugement sépare; s'il agissait ainsi , il retomberait dans Tincon- ^énient auquel le législateur a voulu parer , et , bien {Qe ce ne soit plus dit d'une manière aussi explicite )Qe dans le projet de la cour de cassation, il est évident que le juge doit statuer sur la compétence ^ sur la contestation elle-même par un même et seul jugement.

UO. Il ne faudrait pas cependant tirer de cette ^nière de procéder la conséquence que le juge P^Qt ainsi paralyser l'action légitime des parties ;

caFi comme le dit M. le Garde des Sceaux dax 6on résmnë des observations des coqrs : a So opinion ne changera rien au droit des parties, qi n'en pourront pas moins se pourvoir par appel , elles pensent que le juge de paix la dépassée. (Y. p. 19.) Cest seulement une involution de pr< cédure inutile et frustratoire qu on a voulu éviter.

141. Ces évaluations ne doivent pas non plus io fluer sur le mérite de la demande en dle-méroe. elles ne se rapportent qua la limite de la coiDp& tence , comme le disait M. le Garde des Sceaux. Cette compétence une fois assise , le juge rentre dans Is plénitude de ses droits sur l'examen du fond.

1 49. Dans . le cas du dernier paragraphe , le JQg< doit prendre pour base de son évaluation le principa de la contribution foncière. Ces expressions conduisent à rechercher ce que la loi a entendu comprendre sous cetle dénomination de principal de \'* contribution. M aidant sur ce point de TinterprétatioD que j*ai donnée ci-dessus aux mots « prix principal ibibail^ je crois qu*il faut défalquer des contributions les portes et fenêtres et l'imposition mobilière Au surplus , comme le mode le plus simple à* conuaiire ce principal sera de la part du demandeu: lie solliciter du percepteur un certificat constatant 1* principtfl de la contribution foncière pour Tanné coortnle « ce certificat rendra la décision du juge d paix beaucoup plus facile , et au besoin il devra ei <^x^»er b reprcsenlation du dauandeur*

143. Cependant il y a lieu de craindre que dan$ la pratique cette disposition n'engendre plus d'une

gnve difficulté. Ainsi il se peut que les parties diverses du même immeuble soient louëes à plusieurs personnes différentes , et que la contestation ne s'élève qu'entre le bailleur et Tun jdes locataires à Toccasion de la chose qui lui est louée personnellement , et dans cette espèce, qui se présentera peut-être trop souvent dans les cantons ruraux, on se demande comment le principal de la contribution de Timmeu- Ue entier pourra être de suite divisé s'il y a urgence.,.? Il mç semble qu'alors le juge de paix doit ' faire son appréciation dans la proportion du loyer delobjet litigieux au loyer de l'immeuble entier.

144. Quel sera le juge de paix compétent pour connaître des actions portées en notre article ? Je pense qu'il faut encore distinguer et s'écarter des règles générales en matière de compétence pour appliquer celles que le législateur a voulu indiquer..

Toutes les actions dont parle notre article ont ^ jusqu à un certain point , un caractère de personnahté que la jurisprudence semblerait confirmer. Ainsi la demande en paiement de loyers ou de fermages est personnelle ou mobilière ; ainsi il en est de. Baême de la demande en validité , en nullité ou en ^'^siliation de bail , ainsi que de celle en congé et expulsion de lieux , et dès-lors on pourrait supposer ^ue c'est le juge de paix du domicile du défendeur qui se trouve compétent. Mais bien que le plus souvent " en sera ainsi , cependant il se rencontrera en-

iàO JUSTICES DE PAIX.

core de nombreux cas où le défendeur ne sera pas domicilié dans le canton du lieu de la situation de l'immeuble , et c'est le juge de paix de cette situation que le législateur a voulu saisir pour les conter tations relatives aux loyers. Je rappellerai , pour dissiper les doutes qui pourraient s'élever à cet ^rd, les paroles mêmes de M. Amilhau : « Il est à remarquer que les contestations relatives aux loyers appartiendront principalement aux juges de paix des villes qui connaissent les usages et règles de cette matière ; et les questions sur les fermages plus souvent de fait que de droit , seront dévolues aux juges de paix des cantons ruraux qui sont sur le lieu du litige , et ont sur ces matières des lumières pratiques dont beaucoup de personnes éclairées dans les villes se trouvent dépourvues. La conséquence ainsi expliquée n offre aucun inconvénient. »

M. Victor Augîer qui partage cette opinion , en donne encore une autre raison qui me paraît p^ remptoire : « Supposons , dit-il , qu'un individu domicilié à Marseille ait loué uii appartement à Paris, et qu'il faille procéder à l'expulsion des lieux. Le propriétaire sera-t-il obligé de poursuivre cette expulsion devant le juge de paix de Marseille ? Mais s'il y a urgence , si le mobilier a été enlevé , si c'est k cas d'ordonner l'exécution du jugement sur la minute , comment ce magistrat pourra-l-il vérifier ks faits et satisfaire à ce besoin ?» (Y. supplément & l'encyclopédie des juges de paix , v^bail , p, 19. )(»)

(1) M. Giraudeau ëmet la même opinion , bien qu'il ne la dëyelopp^

ABT. 3. 14f

Ainsi donc, bien que d'après les principes genéixoL du droit , les demandes relatives aux loyers oient généralement personnelles et mobilières , il aut décider que dans le cas de la loi du 25 mai 1838 , cette loi a voulu faire une exception à cette règle, et que cette exception ressort des motifs qui l'ont déterminée à donner compétence aux juges de paix pour statuer sur ces contestations , puisque ces motifs sont l'urgence et l'économie des (rais.

145. Quant aux demandes en validité de saisie- ^agerie , il ne peut y avoir de difficulté. C'est le juge 'e paix du lieu de la saisie , puisque d'une part article 825 du Gode de procédure civile renvoie , îour les règles de la saisie-gagerie , à celles prescrites pour les saisies-exécutions, et que de l'autre art. 608 dit qu'il sera statué sur la validité de cette aisie par le tribunal du lieu de la saisie. Et en ffel il ne peut en être autrement.

Néanmoins M. Marc Deffaux suppose que le jugé de >aix du domicile du défendeur est seul compétent : ' S'il s'agit de paiement de loyers ou fermages , de ongés , de résiliation de baux et d'expulsion de lieux, Kt-il , l'action doit être portée devant le juge de paix lu domicile du défendeur , conformément au principe jénëral posé par l'art. 2 du Code de procédure. Les actions relatives à ces objets sont , en effet , pure-

?«. a Les actioiiB dont il parle (l'art. 3 ) doivent toujours être por- ^ tées devant le juge de la situation de Fimmeuble. s ( V. p. 72 de J**» commentaire.) Tel est] aussi le sentiment de M. Longchamp. (V. -^licatioD de la ioi, p. 5.)

f 43 JUSTICES DE PAIX.

meni personnelles et mobilières , et aucune loi d*a leurs ne les attribue au juge de la situation des biei affermes. » ( P. 74 de son commentaire. ) Cest dai cette dernière partie du raisonnement de M. Def&i qu'est son vice , puisque je crois avoir démontré q les auteurs de la nouvelle loi ont voulu accord compétence au juge de la situation des lieux ; sacela le but de la loi n'eut pas été atteint.

M. Masson , dans son commentaire, partage T reur de M. Marc Deffaux , sans même penser à np tiver son opinion : a L'action en résiliation de bau dit-il , pour défaut de paiement de loyers ou f mages , doit être portée devant le domicile du ju du défendeur. »

ABT. â. 143

« Les juges de paix connaissent , sans appel , » jusqu'à la valeur de cent francs, et , à charge d'ap- » pelf jusqu'au taux de la compétence en dernier » ressort des tribunaux de première instance:

» 1° Des indemnités réclamées par le locataire » ou fermier pour non-jouissance provenant du fait » du propriétaire, lorsque le droit à une indem- » nîté n'est pas contesté ;

» â^ Des dégradations et pertes , dans les cas » prévus par les art. 1732 et 1735 du Code civil.

» Néanmoins le juge de paix ne connaît des >' pertes causées par incendie ou inondation , que ^> dans les limites posées par l'art» 1 de la présente » loi. » -

SOMMAIRE

'46. Première rédaction des divers paragraphes

^ cet article.

'^^* Défaut de motifs des modifications de cette

rédaction dans les premiers projets.

48' Motifs donnés par M. le Garde des Sceaux pour substituer le renvoi aux articles du Code ^^\^il à la nontenclaiure des personnes ^ en ce 9^i concerné les dégradations Ou pertes. ^^* Modification Jaite lors de la présentation du P^€yet en 1837.

'^' Discussion devant la chambre des pairs et '^otes contradictoires.