AUT

ipî la loi , étaient limitées par leur nature même ; ({oelles embrassaient le plus souvent des contestalions de peu d*importance ; qu'en matière d'indem- Mes pour non -jouissance, réclamées par le fermier, le débat sur le fond même du droit, restait toujours étranger au juge de paix ; qu'il ne s'agissait pour ce magistrat , relativement à cet objet :omrae aux dégradations et pertes, que d'une quesion de fait , d'une appréciation , vidée ordinairement Kir les experts plutôt que par le juge lui-même.

y* Voilà , selon moi , le vice de la distinction |a'on veut établir : voici l'inconvénient grave que présente le système que nous soumet aujourd'hui ! gouvernement. Lorsquir s'agira d'indemnités pour ion-jouissance , de dégradations ou pertes, elles eront portées devant le juge de paix , qui ne pourra iger que jusqu'à 1,500 fr. Eh bien! vous fournisez un élément à la chicane, vous donnez à un laideur de mauvaise foi les moyens d'enlever à la iridiction des juges de paix la connaissance de la tlupart des contestations; il lui sufBra, en effet, e conclure à une indemnité plus élevée que celle [ui peut être jugée par le juge de paix , ou simpleoent de demander une indemnité à régler^ par ex- ^t$, La demande , formulée de cette maiiière , rend e juge de paix incompétent. Yous allez ainsi ôter ^ sa juridiction sommaire des contestations en général peu importantes, et pour lesquelles elle est surtout corivenable : c'est là une iimovation grave ^ qui peut avoir de fâcheuses conséquences. La dis- Position qu'on. nous propose me paraît être inspi-

r^ par un sentiment de prudence exagérée. En vut de quelques rares hypothèses où des int^ts^fort graves pourraient s'agiter devant le juge de psJx, et qui auraient au surplus la garantie de Tappdt on offre à rhomme de mauvaise foi l'occasion d'éluder la compétence du juge de paix, et de porter devant la juridiction ordinaire des contestations sau importance. La loi de 1790 n'a, je le répète, fait naître aucun abus ; il n'existe pas de suffisants iiu>tifs d'innover.

» Les deux paragraphes de l'article en discussion devraient, selon moi, être transportés dans l'article suivant : je crains d'en faire la proposition fm^ melle. Ce qui se passe sous mes yeux me doont trop lieu de penser qu'il n'y a quelques chances de succès que pour les amendements auxquels la conh mission ou le gouvernement auraient donné leur assentiment; je me borne à leur soumettre mei observations. »

La crainte de M. Jobard était bien fondée; car ses observations furent repoussées sans réponse! fondées et solides.

Le rapporteur se contenta de rappeler son court exposé des motifs : « Nous avons cru devoir main* tenir la disposition de loi telle qu'elle a été pré* senlée; il y a un motif que la chambre appréd^ik Pour ce qui est relatif aux réparations locatives, 3 n'y a aucun inconvénient à laisser la compétent telle qu'elle était fixée par la loi de 1790. Déjà k bail a commencé, il y a un fait acquis, et (f^ ^ert de point de départ, il ne s'agit que de répt-

rations de pur entretien extrêmement minimes ; mais , poui* l'indemnité , la somme rëclamëe peut être con* sklèable, quelquefois même le bail na pas commence réellement. Le juge est sans aucune base , et s*il y a une demande d'indemnité pour non-jouissance, cette demande doit être portée devant le tribunal de première instance. »

Ce fut en vain que M. Jobard répondit : « D'après la loi de 1790 les actions pour indemnité de nonjonissance et pour réparations locatives doivent être portées devant les juges de paix. Eh bien , d*après ^otre projet de loi , le demandeur n'aura qu'à con. clore à une indemnité à régler par experts. Il y aura deux procès au lieu d'un ; l'un devant le tribunal de première instance ^ l'autre devant le juge de paij. Vous aUez faire que des contestations qui avaient de la coonexité et se traitaient ensemble à l'expiration d'un iMiil , seront divisées et soumises à des magistrats diflérents. »

Cette réponse resta sans écho , et la chambre , Wse de la discussion adopta l'article tel que l'avait fendu la dernière rédaction de la chambre des pairs.

154. Les objections présentées par M. Jobard ne sont pas les seules que notre article peut soulever, rt je m'étonne qu'aucune observation n'ait été faite «tir le renvoi aux seuls articles 1732 et 1735 du Code civil en cas de dégradations et de pertes.

On se rappelle en effet que ce fut la première commission de la chambre des députés qui proposa ^ substituer l'indication de l'art. 1732 à la nomen-

dature des personnes auxquelles ces d^^radarions.i pertes pouvaient être attribuées , et que ce fut saJ Tobservation des cours que M. le Garde des Sceaux crut devoir ajouter Tart. 1735. (Y. ci-dessus , pag. 147. ) Mais en remplaçant la nomenclature personnelle par rindication des articles du G>de , on oublia le dernier paragraphe de l'article du projet qui porte: <c Néanmoins , le juge de paix ne connaît def pertes causées par incendie ou inondation que danc les limites posées par Tart. 1 de la présente loi»; car si on y eut Ëiit attention , on aurait nécessairement compris Fart. 1733 qui est le seul qui vgÀ le preneur responsable des incendies.

Faut-il tirer de cette omission la conséquence (pu le l^islateur de 1838 na pas voulu > attribuer cm& pétence aux juges de paix dans le cas prëvu p» Fart. 1733 ; c'est ce qui ne saurait se soutenir 0 présence du dernier paragraphe. C'est un vice à rédaction , et le juge de paix n'en est pas moini compétent pour connaître des pertes causées par io cendie jusqu'à 100 francs en dernier ressort,. c âOO francs en premier ressort.

155. Quant aux inondations qui ne sont meo tionnées dans aucun des articles du Code relatiii aux dégradations et pertes , elles ont été comprise dans l'article sur une observation de la cour i Rennes. Je lis en effet dans l'analyse des observation des cours y ce passage : « Si l'article de la CO10 » mission était adopté, il faudrait ajouter au dei » nier paragraphe le cas d'inondation. (Cour ^ Rennes.) » (V. p. 21 de ces observations.)

ART. 4. iBl

^. Moreau (de Yaucluse) fait oLserver avec raisou , sur Fadjonçtion du mot inondation daus Farùc^e, qua la différence des cas prévus par les art. 1732, 1733 et 1735, qui ne parlent que des faits dont les locataires doivent être responsables, les mpndatipns ne peuvent fournir qu'au locataire une action pour réclamer contre son propriétaire une diminution ou labandon entier de la rente, connue uulemnité de la perte que cette inondation lui a causée.

156. Mais cet auteur a-t-il également raison, lorsqu'il ajoute qu'il est incontestable que le l^islateur a voulu que le juge de paix connût des contestations qui pourraient surgir à ce sujet entre le ferimer ou locataire d'une part , et le bailleur de l'autre , en tant seulement que l'indemnité réclamée ne monterait pas au-dessus de deux cents francs dans les départements, et de 400 fr. à Paris? (1) C'est ce dont il est permis de douter.

Je crois qu'ici M. Moreau fait confusion entre l'art. 1 et l'art. 4 , dont il oublie même l'économie.

S'il y a quelque chose d'incontestable, c'est que l'art 4 ne donne compétence aux juges de paix , pour les pertes causées par incendie ou inondabon , que dans les limites posées par l'article pre- ^kr de la loi , ce sont ses termes. Comment donc le juge de paix pourrait-il en connaître jusqu'à 200

W V. son examen critique et commentaire de la loi sur les jus- ^ ^ paix, p. 98 et 99.

16â JUSTICES iy£ PAIX.

fr. dans left di^partement» et 400 fr. à Paris, poisque Fart. 1 ne donne juridiction, en dernier msort, que jusqu'à 100 fr«, et, en premier ressort, que jusqu'à 200 fr. ?

Qi qui a jetë M. Moreau dans rerreor qu'il eom* met ici , c'est qu'il ne Toit , dam l'action qui peut naître d'une perte occasionnée par Tinondatioii , qu'une demande en paiement de lojfers ou fienmges, ce qui n'est pas, parce que, dans le cas de Fart 4 , c'est la dégradation ou la perte qui fait Fol^ de la demande en indemnité, lorsque, dans l'espèce de l'art. 3, c'est le défaut de paiement de loyer qui forme la base de Faction; mais il y a plus dans ^ Topinion même de M. Moreau, il oublie que k chiffre de 200 cl de 400 fr. ne porte que sur lei baux dont les contestations peuvenf être soumises ] aux juges de paix , et ne sert nullement à détefntt* j ner les sommes jusqu'où il peut prononcer, pm^ j qu'en premier ressort l'art. 3 donne compétence, i j quelque valeur que la demande s'âère.

157. Il existe entre la rédaction de la loi de 1790 et celle de la loi de 1838, une difSérence qu'on ne doit pas laisser passer inaperçue , parce qu'elle prouie que le législateur a touIu circonscrire la compétence des juges de paix dans des limites mieux tracées.

La loi de 1 790 portait : « Le juge de paix con* * naîtra des indemnités prétendues par le femûcf » ou locataire pour non-jouissance, »

Dans la nouvelle rédaction, ce membre de phrase a été ainsi modifié : « Des indemnités récUxndts

ART. 4. f63

par le locataire ou fermier, pour non-jouissance provenant du fait du propriétaire. »

158» Cette rédaction est celle que M. Billion proosait dans son ouvrage sur les justices de pair , t il k motivait en ces termes : « La compétence ainsi définie , ainsi limitcfe , sera sans équivoque et sans Qconvënient; elle s'exercera seulement chtns le cas rà le locataire deman<kra une indemnité , parce qu'il mra, par le fait du propriétaire, été empêché dans ion entr^ en jouissance, ou privé temporairement le cette jouissance pendant la durée de son bail.

» Il nY d en cela qu une question de fait à rétooàne : elle est dès4ors , par sa nature ^ du ressort de la justice de paix.

» Mais si la privation de jouissance a pour cause )iQe usurpation , une invasion ,. un débordement de iinère, une intempérie de saison ou toute autre cause étrangère au propriétaire, die doit rentrer ^ la classe ordinaire des actions. »

Cest donc à M. Billion qu'appartient la première pensée de ces modifications, et c'est un fait que je i&e plais à rappeler , car il est d'une bonne justice de rendre aux auteurs d'une proposition sanctionnée pr la législature la juste part qui leur en revient, prisque c'est pour eux la plus douce récompense de leurs travaux.

^59. La loi exige encore une condition pour que le jiige de paix soit compétent en matière d'indemnités réclamées par le locataire ou le fermier , c'est

que le droit à une indemnité ne soit pas conteste'.

Cette condition se trouvait également dans la lo de 1790, et sa portée a été examinée par les au teurs. Aussi me contenterai-je de rapporter ici Topi nion de M, Henrion de Pansey, parce quelle es adoptée par M. Carré (Justices de paix, t. â, n 1681, et Compétence, tom. 6, art. 317, p. %ii suiv. ) : « Je crois, dit ce savant magistrat, que pour qu'il y ait lieu au déclinatoire , il faut que 1 défense du propriétaire soit telle , qu elle forme ut fin de non-recevoir contre la demande du fermiei c'est-à-dire qu'il lui réponde : <c Telle est la natui » des engagements que j'ai contractés envers voui » telles sont les causes de votre bail, que, quai » même vous n'auriez pas joui intégralement, ( » que votre jouissance serait suspendue pendant t » temps plus ou moins long, je ne vous dois a » cun dédommagement. »

P Alors le procès présente à juger une questi< d'interprétation d'actes, problème dont la soluti< exige le rapprochement des différentes clauses i bail et l'application des lois sur l'interprétation à conventions , et c'est ce que la loi ja'a pas von soumettre aux juges de paix. » (Compétence d justices de paix, ch. 29, p. 299. V. aussi Dura ton, t. 17, n° 73.)

160. Sous l'empire de la loi de 1790, les auteu s'étaient demandés si le défaut de contestation i droit à l'indemnité ne se rapportait pas aussi ai

cl^radatioiis et pertes ^ parce que ]a rédaction de la loi semblait prêter à cette interprétation par la réunion des indemnités pour non - jouissance et des actions pour dégradations dans un même membre de phrase. Aujourd'hui tout doute doit cesser , puisfie le législateur a eu soin de faire un paragraphe séparé pour chaque nature d'actions , et n'a exigé la condition de la reconnaissance du droit à l'indemnité que pour la nan-jouissance.

i61. La loi de 183&, comme celle dé 1790, ne parie que des indemnités réclamées par le locataire ou le fermier. On a élevé la question de savoir si les juges de paix étaient compétents pour connaître des indemnités qui seraient réclamées par les souslocataires et les sous-fermiers vis-à-vis des locataires ou fermiers principaux. Il ne saurait y avoir difficulté pour résoudre affirmativement cette question ; car^ comme le dit M. Carré ; « Le fermier principal ^ est obligé envers le sous-fermier comme le pro- » priétaire l'est envers lui, aux termes de l'art. 1719 » du Code civil , de délivrer la chose louée , d'en- » tretenir cette chose en état de servir à l'usage pour » lequel elle i^ . été louée ; d'en faire jouir paisible- » ment le preneur pendant la durée du bail. Sous » le rapport de ces obligations , il est à l'égard du » ^us-fermier substitué au propriétaire ; et il nous » semblerait absolument déraisonnable de contester » conape'ieuce au juge de paix à l'effet de connaître ^* ^e Faction formée contre lui pour non-jouissance. »

(Gompëlence , t. 6, quest 443 , p. â7S ; *-^ Ji de paix, t. 2,n°168S. )

163. La nouvelle rëdactioa donnëe à rartî sa limitadon , en oe qui est de la compétence d de paix, à la noa-jouissance provenant ^dujt prcpriétaire y laisse aujourd'hui sans intërêt les tions que soulevaient les causes de non-jouissanc Tenant du fait d'un tiers pour lesquelles le ji paix na plus de principe de compétence que les limites de larticle 1 de la loi , lorsque la de la contestation la £aiit rentrer xlans la cal des actions purement personnelles ^ou mobiliè

163. Ainsi disparaissent aussi les dif&ct]fki naissaient de ta mise en cause du tiers gs car si ce tiers n'est pas le propriétaire luî-c le juge -de paix cesse d'avoir compétence quani tîon pour non-jouissance est intentée par le s< cataire ou le sous-fermier contre le locataire ou 1 mkr prmcipal.

164. Mais en serait-il de même si Tactioc motivée pour dégradations et pertes ?1^'

Dans le cas de ce paragraphe , le législal laissé subsister quant aux personnes toute la h de compétence que donnait la loi de 1790; seulement limité Taction aux causes -spécifiées les articles 1732 et 1735, articles auxquels il ajouter lart. 1733 avec la modification apporta

le dernier paragraphe 4e notre arlîde pour le ckîffine de la compétence*

Ainsi , bien que ces dispositions se rapportent à la responsalnlité du preneur , cependant comme ils établissent une présomption l^ale qui ne cesse dans le cas de Tart \ 732 que sur la preuve contraire , cW«à^dire sur la preuve que la d^radation ou la perte ne provient pas de sa faute , et comme ces ar* y' ticles étendent la responsabilité dans cette dernière \ . hypothèse, même aux fautes qui arriveraient par le y £dtdes sous-locataires ou des personnes de la mai- ^' Mm du preneur , il est évident que cdui auquel ' incombe la preuve de la justification peut la faire : par lactioa en garantie contre celui qui serait réellement l'auteur ou la cause du fait qui lui est re* proche, et ^nt il est responsaUe.

165. C'est par des considérations toutes semblables çie je pense , contrairement à l'opinion de M. (^rré (1), que dans le cas de dégradations et de perles, on doit décider comme dans celui d'indemnité pour non-jouissance , que l'action peut être in- ^tée par le locataire principal contre le sous-loca- ^re ou sous-fermier , dans toutes les espèces ou le propriétaire 'pliurrait l'intenter contre le locataire ou fennîer principal. Cest en vain qu'on invoque un ^nrét de la cour de cassation du 18 janvier 1810 ( Dalloz , v<^ compétence , p. 293 ) , qui a décidé

W Compétence, t 6, n. i42, p. 270 : - Justices de paix , t. 2, n. 1683

168 JUSTICES DK PAIX.

qu'on ne peut ëtendre la compëtence du juge Aï paix aux actions pour non-jouissance formées par un usufruitier , ou à celles en indemnité de dégradations qui seraient intentées contre lui, car en ce qui concerne l'usufruitier , la question se complique de suite par la nature réelle de ses droits sur Timmeuble , cç qui n'a pas lieu pour le locataire ou le sous-locataire.

Je ne puis non plus admettre avec M. Carré qoe la question des d^adations n'intéresse que le propriétaire , parce qu'il s'agit de dommages causés à la propriété, puisque l'art. 1735 du Code civil rend le locataire responsable des faits du sous-locataire pour dc^radations et pertes. Aussi cet article suffirait-il pour détruire toute l'argumentation qui tend à enlever au locataire principal une action qu'il lai importe d'intenter , sans attendre qu'il soit lui-même actionné par le propriétaire à l'yard duquel il se trouve toujours responsable.

166. La loi, en spécifiant que les indemnités réclamées par le locataire ou fermier ne sont de la compétence du juge de paix qu'autant que la non* jouissance provient du fait du propriétaire, laissa aux juges à rechercher quelles sont H^ obligatiopi du bailleur , car il ne peut encourir de condamna tions pour indemnités , que dans les cas où la \c ou le bail ne l'autorise pas à agir ainsi qu'il 1' fait.

On comprend facilement combien ces causes d'ai tîons peuvent être nombreuses, et combien il seirai

difficile d'en donner ici une nomenclature satisfai* santé. Je* me contenterai donc de rappeler quelques principes généraux tirés de la loi.

167. Ces principes sont basés principalement sur les art. 1719, 1720, 1721, 1722, 1723, 1724, 1725, 1726 et 1727 du Code civil, et tous ces articles ont eux-mêmes pour fondement celte règle posée en Fart. 1719 : que le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, ce qui le rend responsable de tout obstacle apporté par son fait à cette^ jouissance de la part du preneur.

Le bailleur doit donc tenir la chose en bon état; u doit donc y faire toutes les réparations que son iisage . exige ; il doit par conséquent indemniser le ptneur pour tous les vices et les pertes qu'éprouve la chose et qui en entravent ou en diminuent la jouissance; il ne peut non plus en changer la forme sans le consentement du preneur, et il doit répondre même de la souffrance qu'éprouve lé preïieur dans l'exercice de son droit, par suite des prétentions que des tiers peuvent exercer sur la chose.

Mais cepenknt, de son côté, le preneur est obligé de supporter les conséquences des obligations ^ bailleur , et de souffrir les privations que commande la nécessité de tenir la chose louée en bon état de réparation ; cependant , si ces privations devaient avoir une longue durée, la loi autorise le preneur à résilier son bail.

168. A cet égard, je dois faire une obser^atioD capitale : c'est que le juge de paix o'a compëtence^ en vertu de notre article, qa autant que FactioQ a pour objet rindemnitë réclamée; car si elle portail eu mène temps sur la résiliation da bail, il cesserait aussitôt de pouvoir en connaître , à momi qu elle ne rentrât dans les limites de Fart. 1 , parci que , d après Tart. 3 , le juge de paix ne peut sbi tuer sur les résiliations de baux , qu'autant qu'elle sont fondées sur le défaut de paiement des loyer ou fermages, cas où elle est toujours intentée pe le propriétaire vis-à-yis du locataire , ou par le id cataire principal vis-à-vis du sous-locataire oo à sous-fermier, en un mot par le bailleur*

Or , dans lespèce du premier paragraphe de Y«tt & Faction est toujours exercée par le preneur^ et c'est i conservation de ses droits que ce paragraphe a po« objet , comme ce sont au contraire ceux du proprii taire vis-à-vis du locataire, qui sont r^lés par U deux derniers.

169* Déjà j'ai eu occasion de m'expliquer sur U limites du paragraphe relatif aux d^radations < pertes quant à la compétence du juge de paix; mé reste maintenant à présenter quelfues observ: tions sur la restriction que le second apporte lorsque des pertes sont causées par Fincendie, bic que, dans les limites où son action a été rei fermée, le juge de paix aura rarement à statuer td ces questions.

J'emprunte ces observations aux rédacteurs delà <

AKT. â. 171

Tue du notariat, qui me paraissent avoir adopte une opinion propre à concilier les deux opinions qui divisent les docteurs sur les conséquences de la présomption légale de responsabilité pesant sur le locataire en matière d'incendie, daprès les art. 1733 el mi du Code civil.

« Pour être rationnel et jusie en même temps , disent ces auteurs, il nous semble qu aucune des deux présomptions dont il s'agit (la présomption du cas fortuit ou force majeure et celle qui ressort de Fart. 1733) ne doit absolument Femporier sur iautre en toute circonstance ^ car si l'expérience nous enseigne, d'une part, que les incendies se ntanifestent le plus souvent par la faute de qnel- ^un; d'un autre côté, elle nous appr^id non seulement qu'il est des incendies par cas fortuit, mais encore que tout homme esl soigneux et pru* dent par intérêt pour sa chose. Or, dans une telle occurrence , il faut , pour être équitable , ^e décider d'abord d'après les circonstances, et, à défaut, d'après l'intérêt et suivant les devoirs des personnes dont la responsabilité est mise en cause par suite d'incendie.

» Parmi ces personnes , on compte principale- ^nt le propriétaire et le locataire.

170. tt S'agit-il du propriétaire dont la maison a ^té la proie des flammes.'* Il doit, en supposant ^*il l'habitât au moment de l'incendie, être envi- ^^ sous deux rapports ; car il peut être actionné ^^ par ses locataires et par ses voisins.

» Lorsqu'il est en présence de ses locataires, 3 faut distinguer le cas où soit ceux-ci, soit Fun d'eux seulement prouvent que l'incendie a commence dans l'habitation du propriétaire, ou même qoll n'a pu commencer chez aucun d'eux , des cas où ces preuves ne pourraient être faites.

» Dans le premier cas , il y a lieu à l'application finale de l'art. 1734, c'est-à-dire que les locataires qui feront les preuves ci-dessus, devront être d^ gés de toute responsabilité envers le propriétaire.

» Mais il faut bien se garder de croire que les locataires puissent alors argumenter du fait de l'habitation du propriétaire dans sa maison, pour invoquer contre lui la présomption légale de faute portée par l'art. 1733, pour se faire indemniser des dommages à eux occasionnés par l'incendie. L'intérêt qu'a le propriétaire à la conservation de sa maison et de son mobilier, doit le préserver de tout soupçon de négligence et de faute.

» Dans le second cas , c'est-à-dire si les locataires ne font pas l'une des preuves exigées pai l'art. 1734, ils sont tous responsables envers 1< propriétaire, en vertu de la disposition initiale d< ce même article ; alors la présomption de faut plane sur eux, sans qu'ils puissent la faire partage au propriétaire , considéré à son tour comme loca taire ; car la qualité de propriétaire domine en lui et les motifs ci-dessus énoncés ne permettent pa de douter de sa prudence. Les locataires doiven donc être condamnés aux dommages-intérêts, s'il ne prouvent le cas fortuit ou la force majeure.

» Le propriétaire se trouve-t-il en présence de ses voisins, le cas devient plus embarrassant, car si I intérêt qua le propriétaire à la conservation de la chose , ainsi que les privilèges portés en faveur de la propriété , peuvent être invoqués par lui et faire rejeter toute idée de Êiute de sa part , ces mêmes privilèges peuvent être à leur tour invoqués par les voisins, sur qui du moins ne peut s'élever le moindre soupçon de négligence ; et si Ton songe qu'un incendie peut être occasionné même par un vice de construction , toujours imputable au propriétaire , quelque caché qu'il soit, d'ailleurs, on serait peutêtre porté à laisser à sa charge la preuve du cas fortuit ou de la force majeure.

» Toutefois , cette faible présomption ne nous semble pas de nature à l'emporter sur celle qui résulte de l'intérêt attribué avec raison au propriétaire , ^Ues motifs déjà exposés nous paraissent suffisants pour^ repousser, dans ce choc de privilèges réciproques, toute présomption de faute invoquée contre le propriétaire habitant sa maison incendiée par les propriétaires voisins , dont les maisons ont été anéan- ^es ou dégradées par l'incendie. »