Vente à réméré, contrat pignoratif, nullité

419. — Imputation des fruits, compensation, art. 9089. 490. ^ Comparaison de l'antichrèse avec le gage, art. 9090.

431. — Cas où l'immeuble donné à antichrèse était déjà greyé de droits réels, art. 9091.

407. Par l'antichrèse on donne, à titre de nantissement, la jouissance d'un inuneuble.

L*étymologie du mot antichrèse éveille l'idée d'une convention produisant une sorte de compensation entre les intérêts de la dette et les fruits ou revenus de l'immeuble (1). Dans le droit moderne le créancier reçoit les fruits non pour les compenser, du moins en principe, mais sous la condition de les imputer sur les intérêts d'abord et sur le capital ensuite.

C'est ce que dit la loi :

Art. 9066 . L'antichrèse ne créancier n'acquiert par ce cons'établit que par écrit. ^ Le trat que la faculté de peroevoir

(1) Voy. L. 14, C. 4, 89, De uiuris.

ANTICHRÀSE, ART. S085. 477

les fruits de Timmeuble, à la est dû, et ensuite sur le capital charge de les imputer annuelle- de sa créance f). ment sur les intérêts, s*il lui en

L'antichrèse est donc un contrat accessoire, réel et unilatéral, par lequel le débiteur, ou un tiers pour lui, livre au créancier un immeuble, avec autorisation d'en percevoir les fruits, à la charge de les imputer annuellement sur les intérêts d'abord, s'il y a lieu, et ensuite sur le capital, ou sur le capital seulement si la créance garantie n'est pas productive d'intérêts.

408. L'antlchrèse ne s'établit que par un écrit, dit le texte ci-dessus. Mais cet écrit n'est exigé qu'à l'égard des tiers. Il faut même la transcription vis-à-vis de ces derniers. Entre les parties la nécessité d'un écrit n'a d'autre but que l'exclusion de la preuve par témoins et par présomptions judiciaires, même avec un commencement de preuve par écrit, mais ne met pas obstacle à celle qui résulte de l'aveu ou du serment. L'art. 2 §3 de la loi du 23 mars 1858 sur la transcription, suppose d'ailleurs que l'antlchrèse peut être prouvée autrement que par écrit. Aux termes des art. 2 et 3 de cette loi, les actes contenant constitution d'antichrèse et les jugements déclarant l'existence d'un pareil droit en vertu d'une convention verbale, sont soumis à la formalité de la transcription, et ne peuvent être opposés aux tiers qui, avant l'accomplissement de cette formalité, auraient acquis des droits sur l'immeuble, et les auraient conservés en se conformaet aux lois (Voy. cep. art. 10 et 11 de cette loi).

Pourquoi, dans notre matière, a-l-on écarté la preuve testimoniale? Il est difficile de le savoir. Peut-être pourrait-on l'expliquer en rapprochant l'art. 2085 de l'art. 1907 qui consacrait la liberté du taux de l'intérêt conventionnel, mais en ordonnant, en vue d'un intérêt général, qu'il fût fixé par écrit. Quoi qu'il en soit, on doit admettre que la prohibition

O Art. 2085. — L. il 8 1, D. 20, 1, Depign. et hyp.

de la preuve te&limouiaJÊ fléchirait^ sL TacLe primitivemeûL dressé avait été perdu par l'effet d'un cas fortuit (art- 1348).

4QB. II résulie de L'art. â071 que le créaacicr antichrésïsle dnlt èlre mis en possession; cette possession peut aussi,, comme pour le gago^ être donnée à un tiers. On a soutenu que cette mise en possession u'est plus nécessaire depuis 1& loi de 1835 qui a eu pour but d'organiser une publicité da nature à avertir Les tiers. Il y am^ail donc, à ce point de vue^ double emploi entre la transcription et la mise en possession.. Cette dernière mesure serait donc devenue inutile (1). Mais rautickrèsey contrat réel, ne peut donner lieu à un acte valable que dans le cas de mise en possession du créancier (2) et est opposable aux tiers- Or, les créanciers cbirographaires sûut désintéressés en maiJéra de transcription, ai, donc, Toa supprimait la mise en possession, raaticïirèse ne leur serait plus opposable. La transcription ne remplace donc pas La mise ea possession. La majorité des auteurs recoxmaitr pour d'autres raisons, que les rédacteurs de la M de 1855 n'ont voulu faire ni fait une innovatioa (S)

41Û* L'anticlurésiste n'acquiert^ d'après Tart. 5Ù8Sj que la droit de percevoir Les fruits de TimmeubLe. C'est ce droit qui est constitué à titi^e de sûreté d'une créance. Sans djoute la créancier acquiert, en outrer le droit de retenir rimmeuble jusqu'à Tealier acquittement de la dette (art. 2Û87), mais la caf aelère spécial du contrat consiste dans le droit aux fruits; c'est pour cela que l'art* ±OSù s'en préoccupe surtout (4) et c'est encore pour ce motif que le créancier aaiichrésiâte n'a pas de privilège sur l'immeuble donné à antiebjèsew.

Le privilège, eu eËtet, ne pourrait porter que sur la dioae

(t) MoDJ^LCHf, De la tranMCriptiim^L l, np âû. C2) Lauebnt, t. XXVllI, n-542.

(^ Flahdin, l^anscnptton^ L I^ n" 407; Ptoiir, fîw. crî., L H, nM232; GurLLouABDi n"* 27 1".

(4) GuiLLOCJARûi n^ 207.

AKTIGHBJBSE} ÂBT. 2085. 41ft

donnée eu nantissemeaL Or» ce n'est pas^ en réalité^ Timmeuble qui est donné en nantissement, c'est seulemenl un droit détaché de L'immeuble, le droit aux fruits, et sur cft droit le créancier a plus qu'un privilège puisqu'il devieni attributaire des fruits eux-mêmes^ et qu'il peut chaque année les absorba au moyen des imputations qu'il a le droit de. âûre. Par conséquent» il n'a pas besoin d'un privilège, ea tant que ce privilège devrait porter sur les fruits, et il ne peut pas en avoir en tant qu'il s'agirait de le faire porter sur la pleine propriété de l'immeuble, puisque cette pleine pro* priélé ne fait pas partie du nantiss^nent qui lui a été conféré*»

411. On peut seulement agiter la question de savoir si Tantichrèse donne seulement un droit personnel de jouis^-^ sance, analogue à celui qui résulte d'un bail ainsi que le. soutiennent quelques auteurs (1), ou si ce droit de jouissance constitue un droit réel. La question est controversée* Pour la résoudre on fait intervexùr dans la discussion dea aperçus tirés de l'ancien droit et la loi de 18S& sur la transcription; nous pensons qu'il faut éliminer ces prétendus arguments tirés de la législation antérieure ou postérieure à ]a rédaction des textes du Code, et qui ne peuvent donner lieu qu'à de simples considérations.

L'antichrèfie est une variété du nantissemânt. Or, il résulte de l'arL 2071 que le nantissement est un contrat par lequel le débiteur remet au créancier une chose pour sûreté de la deAU. L'antichrèse constitue par conséquent une sûreté. La aâreté coaoLsiste non pas dans le droit de réteation,. qui n'est pas le but final du contrat et qui n'existe qu'à l'occasion du contrat, mais dans la possibilité d'être payé sur les fruits. Or une sûreté non réelle ne serait pas une sûreté, puisqu'elle HA protégerait pas celui au profit de qui eUe exiaidi (2)v La

(1) Laurent, t. XXVIII, n^ K40; Arntz, t. IV, n» 1604; Comp. Èjawt «1 Rau, s 438^ teaie et aala 9 \ aiuiiRY-LAGèjfnHBBUB» t. III» tt> 1018.

(2) Valettb, Priv. et hyp.^ n« 7.

480 LIY. m» TIT. XVII. DU NAMTISSEIfINT.

bail, quoique donnant le droit de recueillir les fruits, n'engendre pas un droit réel, parce que le droit aux fruits n'a pas été constitué à titre de sûreté. D'ailleurs, comme le fait remarquer Laurent, qui cependant soutient que l'antichrèse ne donne pas au créancier un droit dans l'immeuble^ < il y a (dans rantichrèse) un des droits inhérents à la propriété qui en est démembrée... Le propriétaire seul peut démembrer la propriété...»» Puisque l'antichrèse démembre la propriété, la constitution de l'antichrèse dépasse par cela même le pouvoir d'administration (1). » Mais comment admettre que le créancier^ anlichrésiste, acquéreur d'un démembrement de la propriété, ne devient pas acquéreur d'un droit réel? Concluons donc, sans avoir besoin de chercher une autre raison de décider, que l'antichrèse procure au créancier un droit réel (2).

412. Nous ne dirons pas que la conséquence directe de cette conclusion est de rendre le droit du créancier antichrésiste opposable aux tiers, puisque cette possibilité d'opposer aux tiers un tel droit est admise par certains auteurs partisans de la personnalité de ce droit (3). Mais voici quelques conséquences qui découlent directement de notre doctrine :

l"" Le droit résultant de l'antichrèse est immobilier et doit être traité comme tel, il ne tombe donc pas en communauté;

2* Le créancier antichrésiste peut exercer en son nom personnel les actions possessoires. Il pourra aussi intenter l'action en bornage, mais seulement comme pourrait le faire

(1) T. XXVin,:n« 680.

(2) Casa. â4 janv. 1873, S. 7â, 1, 31; Trib. Seine, 81 mai 1889, Pand. franc., 90, 3, 79; Duranton, t. XVIII, n»560; Mourlon, Tramcription^ t. I, n® 93; Pont, loc. cii., t. II, n« 1377; Gdillodaed, no 343.

(8) Voy. AuBRT et Rau, S 488, texte et note 9; Comp. Baitort-Laisaih nNBRiB, U III, n\i048.

ANTIGHRSSB, ART. 2088. 481

l'usufruitier^ c'est-à-dire que le bornage opéré ne sera pas obligatoire pour le propriétaire (Voy. t. IV, n® 209), sauf au voisin, assigné en bornage par l'antichrésiste, à mettre le débiteur en cause pour avoir avec lui un bornage contradictoire (1).

Dans le système qui admet la personnalité du droit de l'antichrésiste, celui-ci ne peut agir en bornage, mais il peut agir en réintégrande en son propre nom. Pour [les autres actions possessoires, il ne peut les exercer qu^au nom de son débiteur (2).

3^ L'action naissant de l'antichrèse est une action réelle immobilière, le tribunal de la situation de l'immeuble est compétent pour en connaître (3).

413. Dans les deux opinions qui se sont produites sur la nature du droit résultant de l'antichrèse, on reconnaît que pour constituer cette sûreté particulière, il faut être propriétaire ou, tout au moins, usufruitier de l'immeuble envisagé. L'antichrèse créée par un usufruitier ne peut évidemment avoir une durée plus longue que l'usufruit lui-même.

Par conséquent, le mari usufruitier en vertu du régime matrimonial adopté par les conjoints pourra, pour toute la durée du régime, donner à antichrèse les immeubles de la femme dont il a l'usufruit. Mais le mari ne pourrait pas donner à antichrèse l'immeuble dotal, à cause de son inaliénabUité (Voy. t. IX, n^ 447, 2*).

On admet encore dans les deux opinions ci-dessus rapportées que pour constituer l'antichrèse il faut être capable d'aliéner. Ce pouvoir n'appartient donc pas à ceux qui ont seulement la faculté de poser des actes d'administration

(1) Dbxoloxbb, t. XI, n<» 256, 257; Guillouard, n« 247; Voy. cep* Pont, lœ. eii.^ t. II, n« 1235.

(2) UuBBNT, t. XXVIII, n«« 547, 548.

(8) Guillouard, n» 248.

M2 Liv. m, TiT, -xvn. m nAimssEiiiNT.

comme le lutemr {i) et Te mineur émandpé. Il fatrt en dire «ntant de la femme simplement séparée de Mens (2).

«4. Le créancier qui jouit, dans les termes de Tart. ÎW85, de Timmeuble engagé, doit respecter l'état de choses étahfi par le propriétaire. Il ne peut apporter aucune iimoTathm dans la condition de l'immeuble ni en changer la destination ou le mode d'exploitaâon.

Suivant Popinicm presque unanime des auteurSy il peut ]ouiT par lui-même de rimmeuble engagé ou le donner à bail (3). Nous croyons aussi que le créancier est împBcitement autorisé par la irature du contrat à donner à bail nmmeuble sur lequel repose la sûreté par lui stipulée. Cette faculté est le complément naturel de Tutillté que peut pro- •curer Tantichrèse. Le débiteur est intéressé à ce qu'a en soit ainsi, car il pourrait ne pas trouver les capitaux dont il a besoin, si celui qui ne veut prêter que sur antichrèse était obligé d'exploiter lui-même Timmeuble offert. C'est donc en vertu d'une sorte de mandat implicite contenu dans Fantîchrèse que le créancier pourra louer l*immeuble à un tiers.

L'étendue rationnelle que comporte un tel mandat pennel de décider sans difficulté que le créancier antîchrésiste, comme administrateur contractuel de la chose d'autruî, aura pu valablement louer pour une période de neuf années Hmmeubte du débiteur, et que s'il Tient à être remboursé pendant la durée du bail, le bail continuera de produire ses effets pour toute la période convenue (4). Pour justifier une telle solution il est inutile, il est surtout dangereux d'invo-

(1} Paa^ 9 août 1887. S. 88, 2, 850.

(2) Gass. 23 nov. 1841, D. Bépert., v« Nantiaemeni, n« 88 ; Acbet et Rau, s 437; Port, loc. cit., t. II, n* 1324; LAuasNT, t. XXVIII,

DP WO; GUILLOUAKO, Tfi 254.

(8) Contra, Arntz, t. IV, n» 4606; MàTOK, Did., y iimfcArte, n*» 4 et 5.

(4) Contra, Laubbht, XXVIII, n* 545.

CHARGES 9U CRÉANCIER ANTIGHRlisiBTB, ART. 30S6.

^j»er ce quB quelques ^lïteurs ont ffppeté nne nécesBUi wociakii).

Si le 4él>îteur ne Teul pas s'erposer % wftir les mStes de V^ventualîté qm ^nt S'être ■signalée, il devra faire insérer dans le -conlrat d'antichrèse ime clause interdisant mu créancier de donner Timmeuble à bail.

Vantichrèse est cessîifle avec la créance dont elle forme une sûreté accessoire, -éBe e^ transmîssîble dans les mêmes cOTiditîons, et peut Se même é^Te exercée par les tréanciere de celui qui en est investi. La loi de 1885 ne contient aufîime (fisposition tpri «soumette la cession de l'mrtîchrese a la formalité de ht transcription (ï).

415. Le tîréancîer percevra les fraîts pour les rarputer, comme cda a déjà été indiqué. Nous aurons d'ailleurs ^ revenir sur ce poànt a propos de Tart. Î0B9. Mais la perception des fruits entraîne avec elle tîerlaines charges.

ifinn, s'il n'en est autrement ^ok réparations utiles et i^es-

convenu, de payer les contrîbu- saires de l'immeuble, sauf à pré-

tionB et ^B «nargei annuelles de le^er sur les truits toutes ^

l'immeuble qu'il tient en anti- dépenses relatives à ces divers

chrèse. — Il doit également, objets. BOUS peine 4e dûmmages-inié-

Ces (fiverses décisions sont une application du mandat implicite contenu dans le contrat d'an^tichirèBe (3), Quelques auteurs prétendent que c'est un mandat légàL Cela importe peu. L'anticbrésiste n*fisi pas débileur,personnûL Si les fruits ne suffisent pas pour acipiitteries contcibuiii>nfi€tles^cIuLrga8 l'anticbréaiste &ra les a¥.a£ices ei aura wn recouss contre Je débifcear.

D'une manière génoukle, ies jsumaBe& (ue rantieàràuflte

((1| V«y, GnuJSVMB, WF Me.

Contra, Flandin, 1. 1, n** 404, 410.

(8) Voy. Pont, loc. cit., t. II, n* 4286; Lauremt, t. XXVIII, n» IM\ GUILLOUARD, n* S60.

484 uv. ni, TiT. xyn* du nahtissemest.

paie pour les contributions el autres charges annuelles, comme aussi celles qu'il dépense pour frais d'entretien el de conservation, viennent en déduction sur le montant des fruits qu'il perçoit, et l'excédent constituant le profit net de Tantichrésiste, est seul soumis à l'imputation prescrite par l'art. 2085 (1).

11 est d'ailleurs obligé de percevoir les fruits, et comme il doit les percevoir pour les imputer dans l'intérêt du débiteur, il serait responsable des fruits dont il aurait négligé la perception.

En même temps, il devra veiller à la conservation matérielle de l'immeuble. Il doit aussi empêcher l'extinction des droits et avantages attachés au bien au moment où il lui est donné à antichrèse. Ainsi donc, si pendant sa possession une servitude active venait à s'éteindre par le non-usage, il serait passible de dommages et intérêts. Il ne sera pas responsable s'il n'a pas connu l'existence du droit qu'il a laissé s'éteindre.

416. Il a du reste le droit de demeurer en possession tant qu'il n'a pas été désintéressé. En effet, conformément à la loi du contrat.

Art. 2087. Le débiteur ne des obligations exprimées en

Seat, avant rentier acquittement Tarticle précédent^ peut toujours,

e la dette, réclamer la jouis- à moins qu*il n'ait renoncé à ce

sance de l'immeuble qu'il a droit, contraindre le débiteur à

remis en antichrèse. — Mais le reprendre la jouissance de sou

créancier qui veut se décharger immeuble.

La première partie du texte consacre ce qu'on a, fort improprement à notre avis, qualifié droit de rétention. Le droit de garder l'immeuble jusqu'à l'entier paiement de la dette existerait en vertu du contrat, quand même une disposition générale viendrait supprimer le droit de rétention dans tous les cas où il existe véritablement. Théoriquement le droit de rétention ne devrait porter que sur la chose objet du nantissement, c'est-à-dire sur la jouissance. Mais comme il n'est

(1) BAUDRT-LAGAIfTniBRlB, t. III, n» 1049.