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Digitizôd by

portage des animaux malfaisants ou nuisibles à ragricultupe, dont la destruction a été régulièrement autorisée. >

30. Les riiches à miel deviennent immeubles comme faisant partie de lexploitation agricole. Cependant, il sera souvent difficile de les considérer comme rattachées à un do-* maine envisagé dans son ensemble, et U vaudra mieux le» traiter comme affectées au fonds p^irticulier ou à la pi^ce de terre où elles ont été établies.

Avant la loi du 4 avril 1889 on décidait que le maire seul avait le droit de prendre des mesures préventives à l'effet de garantir les personnes et les propriétés contre les accidents ou les dommages pouvant être causés par les abeilles (1). Ai^iourd'hui , d'après Tart. 8 de la loi précitée :

c Les préfets détermineront, après avis des conseils généraux, la distance à observer entre les ruches d'abeilles et les propriétés voisines ou la voie publique, sauf, en tout caa^ Taction en dommage s'il y a lieu. >

Il ne peut donc plus y avoir désormais controverse sur le point de savoir si le propriétaire d'une ruche doit être tenu pour responsable des accidents occasionnés par ses abeilles. La jurisprudence, d'ailleurs, avait déjà plus d'une fois admis le principe de cette responsabilité (3),

Les ruches à miel placées par le propriétaire sont donc immeubles par destination, et à ce titre ne peuvent être saisies mobilièrement (art. 592, C.pr. c.)* Mais quand elles ont été placées par un fermier elles demeurent meubles, et par conséquent peuvent être saisies. C'est cette hypothèse qui est envisagée par l'art. 10 de la loi précitée, ainsi conçu :

< Dans le cas où les ruches à miel pourraient être saisies séparément du fonds auquel eUes sont attachées, elles ne

(i) Cens. d*£tat, 30 mars 1867, S. 68, 2, 124. (3) Limoges, 5 déc. 1860, S. 61, S, 0; Trib. Bordeaux, 6 juin 1809, D. 70, 3,37.

CHAP. I. IMMIIIBLES, AAT# 524. 39

poarrOBt être déplacées que pendant les mois de décembre, janvier et février. •

Enfin, l'arU 9 de la même loi reproduisant une disposition analogae de la loi de 1791, porte :

c Le propriétaire d'un essaim a le droit de le réclamer et de s'en reasaisir tant qu'il n'a point cessé de le suivre; aatrement l'essaim appartient au propriétaire du terrain sur lequel il s'est fixé. >

31. Le Code, intentionnellement, ne parle pas des vers à soie. Ce ne sont pas en effet des animaux utiles à l'agriculture, quoiqu'ils servent à consommer la feuiUe du mûrier. Hais comme l'énumération donnée par l'art. B24 n'est pas limitative, quelques auteurs estiment que les vers à soie peuvent être considérés comme immeubles par destination, quand ila ont été placés sur le fonds, par le propriétaire, pour s&n exploiktHon (1). Mais nous ne voyons pas le rapport qui peut exister entre VexploiêaHan d*un fonds et l'éducation des vers à soie, industrie spéciale, ne touchant que de fort loin aux intérêts agricoles, et pouvant être pratiquée en chambre.

Les vers à soie ne sont donc pas immeubles. Dans le cas de vente d'une exploitation rurale sur laquelle se trouverait une magnanerie en activité, la question de savoir si les vers se trouvent compris dans la vente, serait donc une question défait

L'art. 11 de la loi du 4 avril 1889 reproduit une disposition de la loi de 1791 et décide que : c les vers à soie ne peuvent être saisis pendant leur travail. 11 en est de même des feuilles de mûrier qui leur sont nécessaires. >

32. Les poissons des étangs^ mais non ceux des réservoirs sont encore des mimeubles par destination. Ils forment le revenu normal du fonds exploité comme étang. Mais ils

(1) Voy. Baudry-Lacantinerib, 1. 1, n* 1094.

ir :- '

40 ilV. IX, TIT. 1. DISTINCTION DBS ÔIBNS.

deviennent meubles aussitôt que la bonde a été levée pour mettre Tétang en pèche, car ils se trouvent alors à la disposition du propriétaire comme ceux des réservoirs.

De même les pigeons des colombiers et les lapins des garennes deviennent meubles aussitôt qu'ils sont pris.

33. D*après l'art. 524, sont au nombre des immeubles par destination, les pressoirs, chaudières, alambicSy cuves et tonneSf placés par le propriétaire pour le service du fonds. C'est là une simple énumération qui doit être étendue aux foudres, tonneaux et barriques destinés à demeurer en cave pour la réception et la conservation du vin. Les futailles vendues avec le vin, et les tonneaux contenant la provision du propriétaire et de sa maison restent meubles.

34. Les exemples donnés par le texte sont tirés principalement de l'exploitation d'un domaine agricole. Il est certain cependant que l'arL 534, en déclarant immeubles par destination les objets mobiliers placés par le propriétaire sur son fonds pour le service et l'exploitation de ce fonds, s'applique aussi bien aux établissements industriels qu'aux domaines agricoles (i). La loi a cru cependant utile de mentionner spécialement :

Les ustensiles nécessaires à l'exploitation des forges^ papeteries et autres usines.

Cela ne veut pas dire évidemment que tout l'outillage sans exception dont se servent les ouvriers dans l'intérieur d'une usine sera immeuble. 11 faut combiner cette disposition de l'art. 524 avec celle de l'art. 528 ci-après qui contient la définition des meubles par nature.

11 faut d'abord distinguer entre les usines proprement dites, et les manufactures. Une usine est une construction spécialement destinée, d'après son plan, à utiliser une force motrice, telle que l'eau ou la vapeur. Si une usine est fixée

(1) Gand, 19 mars 1887, D. 89, 2, 118.

CHAP. I. DfMBITBLBS) ART. S24. 41

sur des piliers, elle est immeuble d'après l'art. 519; si elle est sur Teau elle est meuble d'après l'art. 831 expliqué plus bas. Par conséquent les ustensiles servant à Texploitation seront meubles ou immeubles suivant que l'usine elle-même est meuble ou immeuble.

Pour les manufactures, il n'est pas nécessaire de faire ces distinctions. La manufacture est en effet un établissement dans lequel les travaux industriels se font à la main, aidée ou non aidée d'une machine à coudre. Par conséquent l'édifice dans lequel se réunissent les ouvriers ne constitue pas un moyen d'exploitation. L'outillage ne sera donc jamais attaché à un immeuble, et par conséquent demeurera meuble.

n en sera de même, à plus forte raison, des ustensiles employés pour l'exploitation d'une industrie ailleurs que dans une usine. Ainsi, par exemple, les presses d'imprimerie, s'il s'agit d'un atelier ordinaire seront meubles. Mais s'il s'agit d'une imprimerie montée sur le pied d'une usine proprement dite, il en sera autrement : ainsi seront immeubles les presses et machines à vapeur placées dans un immeuble par le propriétaire pour le service et l'exploitation de l'imprimerie installée dans cet immeuble, ainsi que les rayons destinés à supporter les papiers imprimés (1). Les conduites de gaz passant sous les voies publiques ou privées sont encore partie intégrante de l'usine (2).

Il faut adopter la même solution pour les moteurs à gaz (3) et généralement pour toutes les machines qui fournissent la force motrice. Il y a même raison de décider pour les chevaux placés dans les écuries d'un établissement industriel, mais seulement dans la mesure des besoins réguliers et normaux de cet établissement (4). Cette précision est même

(1) Limoges, 29 juin 4888, S. 88, 2, 205.

(2) Caen, 26 mai 1886, P. 87, 2, 81.

(S) Lyon, 40 août 1888, S. 88, 2, 113. (4) Gand, 49 mars 1887, D. 89, 2, 418.

textuellement faite, pour les mines, dans les paragraphes S et 3 de Tart. 8 de la loi du 21 avril 1810, ainsi conçus :

c Sont aussi immeubles par destination, les chevaux, agrès, outils et ustensiles servant à Texploitation. Ne sont considérés comme chevaux attachés à Texploitation que ceux qui sont exclusivement attachés aux travaux intérieurs des mines. »

35. Le principal intérêt que soulève la question de savoir si un objet mobilier est ou non immeuble par destination, consiste en ce que, si cet objet mobilier est devenu immeuble, il a pu être hypothéqué et devenir ainsi le gage des créanciers ayant une hypothèque sur le fonds, à l'exclusion des créanciers simplement chirographaires. Or, étant reconnu que l'hypothèque acquise sur un immeuble s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué (article 2133), il peut se faire que l'amélioration résulte précisément du placement dans le fonds hypothéqué d'un immeuble par destination. L'hypothèque existant déjà s'étendra de plein droit sur ce nouvel élément (1). En outre, pour apprécier ce résultat, il n'y a pas à distinguer si l'affectation immobilière dont il s'agit émane du débiteur principal lui-même, ou d'un acquéreur subséquent, tiers détenteur de l'immeuble; le droit de ce dernier se borne, en effet, à répéter le montant de ses impenses, à concurrence de la plusvalue, s'il y en a (2).

Enfin, les animaux et instruments attachés à l'exploitation d'un immeuble rural frappé de saisie réelle, sont implicitement compris dans la saisie (3).

Les immeubles par destination perdent ce caractère, et reprennent leur caractère mobilier quand le propriétaire les

(i) Caas. 2 août 1886, D. 87, i, 293.

(2) Ibid.

(3) Cass. 42 nov. 1890, S. 91, 1, 70.

GHAP. I. nmiOBLBfi, ART. 528. 43

donné im les vend séparément (1). n en est autrement quand la vente du fonds et des immeubles qui y sont attachés est faite à la même personne par un seul et même acte. Dans ce cas, les immeubles par destination conservent ce caractère, quand même des prix distincts auraient été convenus pour le fonds et pour les immeubles par destination, si ces derniers ont été considérés comme devant rester attachés au fonds après la vente (2).

36. Uart. 524 établit une seconde classe dlmmeubles par destination, ce sont : tom effets mobiliers que le propriétaire a (attachés au fonds à perpétuelle demeure.

Cest seulement à Tégard des objets rentrant dans cette catégorie, qu'il peut être question de perpétuité. La loi ne l'exige pas quand il 6*agit d'une immobilisation résultant d'une destination industrielle ou agricole. Ce qui n'empêche pas que les objets immobilisés à ce point de vue peuvent en outre se trouver attachés au fonds à perpétuelle demeure, et alors on a pu décider que ces objets doivent être considérés comme immeubles par destination, soit en raison de ce qu'ils ont été destinés par le propriétaire à l'exploitation du fonds, soit à raison de ce qu'ils ont été attachés à ce fonds à perpétuelle demeure (3).

La difficulté, en cette matière» consiste à dégager avec précision l'intention qu'a eu le propriétaire d'attacher certains objets à son fonds à perpétuité. La loi présume cette intention dans certaines circonstances prévues; ainsi :

Art. B35. Le propriétaire est et détériorés, ou sans briser ou censé aToir attaché à son fonds détériorer la partie du fonds à des effets mobiliers à perpétuelle laquelle ils sont attachés. — Les demeure, quand ils y sont scel- glaces d*un appartement sont lés en plâtre ou à chaux ou à ci- censées mises a perpétuelle dément, ou lorsqu'ils ne peuvent meure, lorsque le parquet sur être détachés sans être fracturés lequel elles sont attachées fait

(1) Alger, 40 mars 1884, D. 85, S, 134.

(2) Limogea, 29 juin 4888, S. 88, 2, 20K.

(3) Cass.8 déc. 1885, S. 86, 1, S02.

une niche pratiquée exprès poor les recevoir, encore qu'elles poissent être enlevées sans fracture ou détérioration 0*

corps avec la boiserie. — Il en est de môme des tableaux et autres ornements. — Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans

La première partie de rarticle pose un principe, dont l'application est faite ensuite successivement aux glaces d'ua appartement, aux tableaux et aux statues. Si ces objets sont placés comme Tlndique le texte, il n*y aura pas de doute ; dans le cas contraire les juges, auront à apprécier si, malgré cette circonstance, ils ne peuvent pas être considérés comme attachés au fonds à perpétuelle demeure. La doctrine et la jurisprudence sont en ce sens (1). Il est vrai que, d'après Texposé des motifs (2), le législateur parait avoir eu la pensée d'établir pour les tableaux, les glaces et les statues des règles précises afin de prévenir toute difficulté ultérieure. Mais par la force des choses le législateur n'a pu réaliser son intention reposant sur cette hypothèse que le système de construction par lui envisagé demeurerait toujours le même.

Par conséquent, pour les glaces, par exemple, il suffira que des signes extérieurs, qui pourront être autres que ceux indiqués par le texte, donnent la certitude d'une adhérence permanente, et démontrent ainsi la volonté du propriétaire de les attacher à perpétuité à la décoration de l'appartement (3).

Les objets mobiliers placés par le locataire avec l'autorisation du propriétaire, et faisant corps avec la boiserie de l'appartement, ne deviennent pas immeubles s'ils doivent demeurer la propriété du locataire à la cessation du bail, mais

O Art. 525. — L. 47, § 8, et 7, D. 19, 1, De acL empt.; L. 21, D. 33, 7, De instr.

(1) Demolombe, t. IX, n" 809 et suîv.; Aubry et Rau, g 16* ; Baudry-Lacantinerie, t. I, n* 1228; Contra, Laurent, t. V, n» i69.

(2) LOGRB, t. in, p. 30.

(3) Limoges, 29 juin 4888, S. 88, 2, 205.

CHAP. I. IMlfKUBLKS, ART. 526.

il en serait autrement s'ils devaient demeurer la propriété du bailleur (4).

L'immobilisation dont nous parlons cessera quand le propriétaire séparera définitivement les meubles immobilisés du fonds auquel ils ont été attachés à perpétuelle demeure. Hais une séparation momentanée ne leur fera pas perdre le caractère immobilier (2).

§ 3. — Antres espèoes d'immeubles.

S7. — Immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, art. 526 ; des

actions tendant à reven^qner un immeuble. 38. — Immeubles par une détermination de la loi.

37. Tous les objets qui, d'après les définitions et précisions qui précèdent, rentrent soit dansja catégorie des immeubles par nature» soit dans celle des immeubles par destination présentent tous ce caractère qu'ils constituent des éléments matériels ou corporels du patrimoine. Il est vrai qu'il en est ainsi uniquement à raison des droits dont la personne peut se trouver investie à leur occasion. Mais nous savons, que, sauf pour le droit de propriété qui a été confondu avec son objet, la loi a envisagé les autres droits en eux-mêmes, d'une manière abstraite, et les a distribués dans la classe des meubles et des immeubles.

Ce point de vue a donné naissance à une troisième classe

d'immeubles:

AjETT. SS6. Sont immeubles, par ces fonciers; — Les actions qui

robjet auquel ils s'appliquent, — tendent à revendiquer un im-

L'osufruit des cboses immobiliè- meuble.

res — Les servitudes ou servi-

A cette nomenclature il convient d'ajouter le droit d'hahU lotion et le droit d'usage quand il porte sur un immeuble.

Quelques précisions sont nécessaires en ce qui touche les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

(i) Cass. 43 nov. 4878, D. 79, 4, 447. (S) Casa. S fév. 4878, D. 78, 4, 450.

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On peut réclamer un Immôuble en qualité de propriétaire; on exerce alors Faction proprement dite en revendication : c'est l'action par laquelle on se prétend propriétaire d'un immeuble dont on réclame en conséquence la possession.

On peut encore réclamer un immeuble en qualité de créancier. Il est vrai que dans le droit français moderne, la propriété) étant transférée par le seul effet des obligations (art. 711, 1138), les cas dans lesquels le créancier d'un immeuble n'est pas devenu par ce seul fait propriétaire de cet immeuble sont assez rares, mais cependant il peut s'en pré* senter. Il peut surtout arriver qu'une action personnelle ait pour résultat final de reconstituer un droit de propriété immobilière sur la tète du demandeur. Ce sont des actions de cette nature qui sont principalement envisagées par le texte; seulement l'expression ret^endiquer n'est pas employée dans son sens propre.

D'après l'opinion généralement admise les actions présentant un caractère immobilier dans le sens qui vient d'être indiqué seraient les suivantes :

i^ Les actions en nullité ou en rescision d'un contrat translatif de propriété immobilière, ou d'un droit réel immobilier;

2<» L'action en révocation d'une donation immobilière;

30 L'action en délivrance d'un immeuble dans les cas où cette délivrance doit rendre le demandeur propriétaire;

4^ L'action de réméré dérivant d'une vente d'immeubles;

8® L'action en résolution d'une vente d'immeuble pour défaut de paiement du prix ;

6<> L'action en rescision d'une vente d'immeubles pour lésion de plus des sept douzièmes (1).

Les difficultés que soulèvent certaines de ces actions seront examinées en leur lieu.