CHAP. II. MITOYENNITB, ART

ruine lorsqu'il est hors de son aplomb de plus de la moitié de son épaisseur/

Dans les cas où la reconstruction est reconnue nécessaire elle devra être effectuée eu égard uniquement à la destinalion que le mur avait antérieurement, et non eu égard à une destination quelconque nouvelle. Le locataire ne pourra s'opposer à Texécution des travaux. G*est un cas de réparation urgente régi par Tart. 1724.

328. Les divers propriétaires de mur devront, chacun dans la proportion de son droit, rembourser à celui qui en a fait l'avance, les frais de construction ou de réparation. Et ils ne pourraient pas soulever la prétention d'en être exonérés en renonçant à la mitoyenneté. Il s'agit en effet, d'une dépense effectuée» Or, cette dépense n'a pu être faite qu'en vertu du consentement de tous les intéressés, ou d'une décision de justice devenue définitive. L'obligation de contribuer a donc régulièrement pris naissance, et ne peut être éteinte que par le paiement.

Mais supposons que la dépense ne soit pas encore faite. L'un des propriétaires estime qu'il y a lieu de reconstruire ou tout au moins de réparer le mur mitoyen. Il s'adresse en conséquence à tous les co-intéressés pour régler ce point avec eux. L'obligation qui résulte pour eux des termes de Fart. 6g5 n'est pas douteuse en principe;

Art. 666. Cependant tout co* en abandonnant le droit de mipropriétaire d'an mur mitoyen toyenneté, pourvu que le mar peut se dispenser de contribuer mitoyen ne soutienne pas un bâaux réparations et reconstructions timent qui lui appartienne.

Dans ce dernier cas, Tabandon de la mitoyenneté ne pourrait avoir lieu, quand même il serait accompagné de l'engagement de démolir le bâtiment, les obligations résultant de la mitoyenneté ne pouvant cesser qu'après cette démolition (1).

(i) Cass. 16 déc. 1863, D. 64, 4, 109; Uubbnt, t. VII, n» 548.

408 LIV. II, TIT. IV. DBS SBHYITODES.

Il ne peut se produire davantage quand la reconstruction ou les réparations sont devenues nécessaires par le fait ou la faute de celui qui veut faire l'abandon, car ce dernier est personnellement tenu (1).

11 a été jugé dans cet ordre d'idées que Fadministration ne peut s'affranchir de l'obligation d'indemniser le propriétaire des frais de reconstruction d'un mur mitoyen entre sa maison et une maison démolie pour l'exécution d'un travail public, en abandonnant le droit de mitoyenneté de ce mur ; lorsque la nécessité de la reconstruction dérive, non de la démolition de la maison, mais des conditions nouvelles où se trouve placée la maison du réclamant, par suite de l'exécution du travail public (2).

L'abandon peut n'être que partiel. Celui qui a fait l'abandon ne peut désormais, sauf convention contraire, appuyer sur ce mur aucune construction (3). Si, après l'abandon, le voisin au lieu de réparer le mur le laisse tomber en ruine ou le démolit sans le reconstruire, l'abandon cesse d'avoir ses effets; le renonçant reprend ses droits, c'est-à-dire son terrain et sa part des matériaux.

L'abandon doit de plus être formel, et ne saurait, ni au point de vue des charges qu'impose la mitoyenneté, ni au point de vue des avantages qu'elle procure, être considérée conmie pouvant résulter des circonstances. Ainsi, le mur mitoyen qui, par suite d'un nouvel alignement donné à une maison, a cessé de servir à la séparation de cette maison d'avec l'immeuble voisin, ne cesse pas pour cela de demeurer mitoyen (4).

L'abandon a pour effet de transporter au voisin la propriété exclusive du mur. Mais cette transmission, qui se pro-

(1) Paris, 27 nov. 4877, D. 79, 2, 21.

(2) Cens. d'État, 14 mai 4888, D. 84, 3, 122. (8) Cass. 24 mars 4884, D. 84, 4, 387.

(4) Trib. civ. Seine, 44 déc. 4875, D. 77, 3, 84.

CIIAP. n. MITOYENNETÉ, ART. 6o6« 409

duit comme étant une conséquence nécessaire de l'abandon, est Tœuvre de la loi, et le consentement du nouveau propriétaire, s'il intervient quoiqu'il soit inutile, ne saurait y rien ajouter. L'abandon seul est donc passible d'un droit d'enregistrement qui est fixe (3 fr.), celui d'une déclaration pure et simple en matière civile (L. 28 avril 1816, art. 45, n^ 9) (1). Mais il est perçu 6 fr. 80 0/0 sur l'évaluation portée à l'acte, quand l'abandon est accepté par l'autre partie.

329. C'est maintenant le cas d'examiner une question fort débattue que les auteurs posent en général de la manière suivante (2) :

La faculté de s'affranchir par l'abandon de son droit des obligations qu'entraîne la mitoyenneté, s'applique-t-elle même au cas où il s'agit d'un mur situé à la ville ou dans un fau^ bourg? Les coutumes de Paris et d'Orléans ne l'appliquaient qu'aux murs situés à la campagne. Pothier donne la raison de cette distinction. Dans les villes et faubourgs où la clôture est forcée c Le voisin ne peut point, dit-il, s'exempter des charges de la mitoyenneté en offrant d'abandonner sa part du mur et de la terre sur laquelle il est assis; car il pourrait être contraint d'en faire un neuf, s'il n'y en avait point. A la campagne, oà cette raison n'existe point, le voisin peut s'exempter de la réfection du mur, en abandonnant sa part (3). »

Il s'agit de savoir si cette distinction a été écartée ou maintenue par le Code.

La question ainsi posée est fort controversée :

Pour les uns, l'art. 656 est conçu en termes généraux et absolus et ne comporte que la seule exception mentionnée dans le texte, celle où le mur soutient un bâtiment appartenant à celui qui voudrait abandonner la mitoyenneté. Cer-

(\) Voy. RiGAUD et Championnière, 1. 1, n** 585 et î)86.

(2) Voy, MooRLON, 1. 1, n» 4739.

(3) Coût. d*OrL, art. 284 ; Sociélé, !•' append., art. 5 $ 3.

410 tiv. n, TtT. ir. des sbrvitodbs.

laines déclarations faites au cours de la discussion peuvent être invoquées dans ce sens (1). C'est le système de la Cour de cassation et de la majorité des Cours d'appel (2).

Mais dans l'opinion contraire on fait remarquer que l'art. 663 est également conçu en termes généraux et absolus, et qu'il serait en quelque sorte annulé si Tart. 656 devait prévaloir; qu'en réalité l'art. 656 n'est applicable qu'à la clôture volontaire, alors que l'art. 663 doit s'appliquer à la clôture forcée (3).

En définitive on soutient dans le premier système que Tart. 656 modifie l'art. 663, alors que, dans le deuxième système, on soutient que l'art. 663 doit modifier la règle posée en l'art. 656.

330. Nous croyons au contraire que Tabandon autorisé par l'art. 656, lequel est absolu et général, comme le déclare la Cour de cassation, peut bien être fait dans les villes et faubourgs, mais qu'il aura uniquement pour résultat d'affranchir le renonçant des obligations ayant leur source dans la mitoyenneté, et non des obligations dérivant de la clôture forcée édictée par l'art. 663.

En d'autres termes celui qui renonce à la mitoyenneté d'un mur est affranchi de l'obligation de contribuer à la reconstruction du mur si cette reconstruction est ou devient nécessaire, mais il n'est pas affranchi de l'obligation de contribuer à la construction d'une clôture commune dans le sens de l'art. 663. Ces deux obligations sont loin d'être sem-

0) LocRÉ, t. IV| p. 168; Voy. Toullibr, t. III, n» 918; Aubbt et Rau s SOO, texte et note 6; Marcadé, sur l'art. 663.

(2) Cass. 26 juill. 1882, S. 84, 1, 79; Orléans, 24 mai 1873, S. 74, %

(3; Demoloiibb, t. XI, n* 379; Demante, t. II, 517 bis; Ducaurbot, BoNNiER et RousTAiM, t. II, Ti* 297; Laurent, t. Vif, n*.802; Baodby- Lacantinerie, 1. 1, n" 1499; Trib. de l'Empire d'Allemagne, 8 avr. 1885, S. 88, 4, 15.

GHiP. U. MITOYENNETÉ, ART. 656. 411

blables, et c'est la confusion qui a été faite entre elles qui a rendu possible la controverse dont nous venons de parler.

Il ne faut pas perdre de vue, en eflfet, que le mur mitoyen doit être reconstruit, quand cela est reconnu nécessaire, dans les conditions mêmes de sa destination originaire. Ainsi le mur mitoyen a été construit pour séparer et soutenir deux maisons à deux étages. L'un des propriétaires a retardé, n'importe pour quel motif, la construction de sa maison; ou bien, ayant construit sa maison, il l'a fait démolir pour donner une destination différente à l'emplacement sur lequel elle s'élevait. Dans les deux cas le mur continue d'exister avec la qualité de mitoyen dans toute sa hauteur. S'il y a nécessité de le reconstruire, les deux propriétaires devront contribuer chacun pour moitié, même celui qui, n'ayant pas de maison édifiée, ne tire aucun parti de la mitoyenneté. Les frais d'une telle reconstruction pourront être fort élevés, car le mur devra être refait en entier. Pour s'affranchir d'une telle charge, celui à qui le mur est inutile abandonnera la mitoyenneté en vertu de l'art. 686. Mais 11 demeurera tenu de contribuer à perpétuité, conformément à l'art. 663, à l'établissement et à l'entretien d'une clôture conforme aux prescriptions du même art. 663, c'est-à-dire d'une clôture dont la dépense est insignifiante si on la compare à la dépense qu'exigerait la reconstruction du mur mitoyen. Par conséquent, dans les villes et faubourgs, les deux art. 656 et 663 peuvent recevoir l'un et l'autre leur application d'une manière générale et absolue sans que l'un vienne modifier l'autre.

Ainsi, en reprenant l'hypothèse déjà produite, l'un des voisins renonce à la mitoyenneté. L'autre fait reconstruire le mur qui devient sa propriété exclusive. Mais ce nouveau mur est bientôt détruit par l'effet d'un accident, quelle sera alors la situation des deux propriétaires vis-à-vis l'un de l'autre?

Si les immeubles sont situés à la campagne, ils pourront demeurer indéfinunent sans clôture ; chacun des propriétaires

412 LIV. Il, TIT. IV. DBS 8IBVITI7DBS.

fera ce que bon lui semblera ; aucun ne pourra contraindre l'autre à établir une clôture commune, la clôture étant daos ce cas volontaire.

Si les deux immeubles sont situés à la ville ou dans un faubourg, Tun des voisins pourra contraindre l'autre à contribuer à la construction d'une clôture établie dans les conditions de Tart. 663 et celui qui a renoncé à la mitoyenneté ne pourra, pour s'en dispenser, opposer une renonciation qui a bien pu l'affranchir des charges de la mitoyenneté, mais non des charges moins onéreuses dérivant de la clôture forcée.

331. Au point de vue de la réparation et de l'entretien du mur mitoyen, les art. 6o5 et 656 traitent les deux voisins comme s'ils étaient copropriétaires d'une chose indivise. Mais quand il s'agit de l'usage effectif du mur, il ne peut plus en être ainsi, et la loi traite les deux propriétaires comme s'ils n'avaient chacun que la propriété divise de la moitié du mur qui regarde leur héritage.

En effet :

Art. 6S7. Tout copropriétaire qu'a le voisin de faire réduire à

peut faire bâtir contre un mur 1 ébauchoir la poutre jusqu'à la

mitoyen, et y faire placer des moitié du mur, dans le cas où il

poutres ou solives dans toute voudrait lui-même asseoir des

l'épaisseur du mur, & cinquante- poutres dans le même lieu, ou y

quatre millimétrés (deux pouces) adosser une cheminée Qprés, sans préjudice du droit

Ce sont là des changements apportés à la condition du mur qu'un communiste ordinaire ne pourrait pas faire sans le consentement de ses copropriétaires. Mais comme la mitoyenneté n'est pas une communauté avec indivision forcée, chacun des propriétaires pourra faire procéder à certains travaux sans avoir besoin d'en avertir l'autre, et sans avoir besoin, par conséquent, de lui demander son assentiment.

Cette première catégorie de travaux comprend ceux qui sont prévus par l'art. 657 précité, et par l'art. 688.

Il y a une seconde catégorie de travaux qui, pouvant nuire

O Art. 657. — L. 42, D. 40, 3, Communi divid.