De indemnité à la charge de Tacquéreur

dil. — La mutation de propriété, dans le cas de l'art. 661, a lien à titre de vente volontaire ou forcée.

843« — Conséquences; le privilège et Inaction résolutoire appartiennent au vendeur non payé de la mitoyenneté.

8id. — En Tabsence de tout règlement conventionnel ou judiciaire antérieur, le fait de prendre possession de l'usage d'unmnr non mitoyen est une usurpation; le propriétaire a l'actioD en revendication.

344. — Dans le même cas le propriétaire a Faction en revendicatloo contre tout tiers détenteur. Opinions diverses sur ce point.

34tf . -* Le droit commun est contraire à tous ces systèmee.

846. — Le tiers détenteur et le constructeur n'étant pas codébiteun»

ne peuvent être tenus ni solidairement, ni conjointement

847. — Enfoncements dans le mur mitoyen, appui, etc., art. 661

335. La loi n'a pas limité au cas d'exhaussement la faculté d'acquérir la mitoyenneté :

Art. 664. Tout propriétaire valeur, ou la moitié de la valeur

joignant un mur, a de même la de la portion qu'il veut rendre

faculté de le rendre mitoyen en mitoyenne, et moitié de la valeur

tout ou en partie, en remboursant du sol sur lequel le mur est

au maître du mur la moitié de sa bâti.

Cette disposition constitue une atteinte fort grave apportée à rintégrité de la propriété individuelle. Elle est principalement fondée sur l'intérêt privé : un seul mur étant suffisant pour soutenir deux immeubles, il a paru expédient d'autoriser celui qui veut bâtir à se servir d'un mur qu'il trouve tout fait. L'intérêt général, mais seulement par voie de conséquence (1), 7 trouve également son compte, car il est bon que la dépense des terrains et des capitaux ne soit pas ainsi doublée en pure perte. La coutume de Paris n'autorisait, en effet, celte sorte d'expropriation pour cause d'uUlité privée, que pour le cas où le voisin voulait élever une construction (art. 494). Les rédacteurs du Code civil ont évidenunenl statué dans la même supposition. Mais l'art. 661 ne le dît

(1) Dbmolombb, t. Xly a" 813.

GHAP. II. MITOTENNSTXy ART. 661. 419

pas ; le voisin par conséquent peut acquérir la mitoyenneté quand même il n'aurait pas Tintention de bâtir, quand même il agirait uniquement pour faire fermer les jours de souffrance existant dans le mur (1), et sans avoir besoin d'ailleurs de faire connaître ses motifs (2).

Le droit d'acquérir ainsi forcément la mitoyenneté n'est attribué qu'au propriétaire joignant un mur^ dépendant d'ailleurs du domaine privé, et non d'un édifice apparte-* nant au domaine public. C'est là une règle exorbitante, qui doit par suite être appliquée d'une manière rigoureuse et restrictive.

De là il suit :

V Que l'expression niur doit être considérée comme employée dans un sens limitatif et non démonstratif; elle ne devrait donc pas s'appliquer aux clôtures composées de pieux, lisses, planches, etc. (3) ;

2o Que la faculté d'acquérir la mitoyenneté cesse, lorsqu'il existe un terrain intermédiaire de minime étendue^ même insuffisant pour l'égout des eaux pluviales (4) et alors même qu'il aurait été laissé uniquement pour éviter, pour éluder si Ton veut, l'application de l'art. 661 (8)« Il faut en effet qu'il y ait véritable contiguïté entre les deux immeubles (6).

De bons auteurs se sont énergiquement prononcés dans un sens contraire. Us estiment qu'un propriétaire ne saurait se soustraire ainsi, par une véritable fraude à la loi^ à l'ap-* pUcation d'une disposition fondée sur un motif d'utilité pu-

(1) Trib; civ. Seine, 10 nov. 4888, Gaz. Pal., 89, 422.

(2) Bordeaux, 81 mai 4882, D. 86, 4, 79.

(3) Caen, 3! janv. 4877, D. 77, 2, 94 ; Cass. 45 déc. 4857, 6. 58, 4, 271 ; Voy. aussi D. 82, 2, 8, note 2.

(4) Douai, 7 août 4845, D. 45, 2, 452.

(5) Cass. 26 mars 4862, S. 62, 4, 673 ; V. dans le même sens : Aubry et Rau, s 222, texte et note 50; Dsmamte, t. II, n* 545 bis; Bâudry- Lagantinerib, 1. 1, n» 4483.

(6) Bordeaux, 3 janv. 4888, S. 89, 4, 70.

blique et par conséquent d'intérêt général (i). Mais cela est manifestement exagéré. En pareille matière c'est rintérèl privé qui est principalement en jeu. La loi n'impose pas aux propriétaires Tobligation de bâtir exactement sup la ligne divisoire et de n'avoir qu'un seul mur pour deux immeubles; chacun demeure libre d'agir dans la plénitude de son droit

Si un propriétaire veut avoir un mur à lui dans lequel il pourra ouvrir des vues droites, il devra le construire à 19 décimètres au moins de la ligne divisoire (art. 678).

S'il veut se contenter de simples jours de souffrance, il pourra établir son mur exactement sur la ligne divisoire, en joignant immédiatement l'héritage du voisin (art. 676). Mais alors il demeure exposé à subir l'abandon forcé de la mitoyenneté au profit du voisin qui exigera la suppression des jours de souffrance.

336. Pour se soustraire à cette éventualité il n'a qu'à établir son mur de manière à ce qu'il ne joigne pas immédiatement l'héritage du voisin, les textes sont formels (art. 661 et 676). Quelque peu important que soit le terrain intermédiaire, il suffit pour maintenir le droit que le propriétaire a entendu se réserver. Mais peut-être qu'il a agi par malveillance, sans utilité réelle pour lui. La Cour de cassation répond d'une façon péremptoire qu'on n'a pas le droit de s'enquérir des motifs qui le déterminent à agir ainsi; il use de son droit de propriété et le juge n'a pas à rechercher les motifs pour lesquels il en fait tel ou tel usage (2). C'est là une vérité manifeste qui devrait suffire, dans tous les cas, pour écarter les actions ayant pour base unique une prétendue fraude à laloi(voy. 1. 1, n»201).

11 faut donc que le mur joigne immédiatement l'héritage du voisin pour que ce dernier puisse le rendre mitoyen. Cette

(1) Demolombe, t. XI, n* 354; Margads, sur Tart. 661 ; Laurent, t. VII, n^ 807.

(3; Arrêt précité du 26 mars 4862.