Parlons d'abord des immeubles par nature

a LIV. n, TIT. I. DISTINCTIOM DES BIKNS.

Art. S18. Les fonds de terre par leur nature. et les bâtiments sont immeables

C'est par leur incorporation au sol que les agrégats de matériaux constituant des bâtiments deviennent immeubles comme le sol dont ils sont l'accessoire. Il importe peu que les constructions ainsi incorporées au sol aient été élevées par le propriétaire lui-même ou par un tiers, par exemple par le preneur (1). Les questions d'indemnité qui pourront être débattues entre le propriétaire du sol et le constructeur n'enlèvent pas son caractère immobilier à la construction.

Mais les constructions qui ne sont pas définitivement in« corporées au sol, qui ne reposent pas sur des fondements, telles que les édicules et estrades établis sur champ de foire, les chalets rustiques dont l'emplacement toujours provisoire peut être changé à chaque saison, etc., conservent leur caractère mobilier.

Ce caractère mobilier peut même être uniquement envisagé dans les constructions ayant d'ailleurs la qualité actuelle d'immeubles, mais qu'il s'agit de détruire. Ainsi, lorsqu'un bâtiment encore debout est vendu pour être démoli, à un entrepreneur chargé de nettoyer le sol, la vente est mobilière, et la demande tendant à l'exécution de ce contrat a un caractère purement mobilier (2).

10. Faudrait-il admettre la même solution quand 11 s'agit de constructions faites par un locataire ou par un fermier, en vertu d'une clause formelle du bail qui l'autorise à construire et à demeurer propriétaire des constructions pendant la durée du bail, sauf, à l'expiration du bail, à rendre le fonds dans son état primitif?

Il s'agit de savoir quelle est, pendant la durée du bail, la nature des droits du preneur sur les constructions élevées par lui, et quelle est, par suite, la nature du droit conféré à

(4) Paris, i nov. 1886, S, 88, 2, 126. (2) Cass. â5 janv. 1886, D. 86, 6, 89.

CHAP. r. IHMBUBLVS, ART. S17, S18. iS

un achelenr, si les constructions sont vendues pendant la durée du bail.

Il n'y a, ce semble, qu'une seule solution acceptable :

D'abord, il est certain que la construction élevée par le premier est un immeuble ;

En second lieu, il est certain que le preneur est, d'après la teneur de l'acte de bail, reconnu propriétaire de la cons^traction, pour toute la durée du bail; il est dotic propriétaire d'un immeuble*

Par conséquent, si, pendant la durée du bail, il vend cette construction à un tiers, il vend bien réellement un immeuble.

Donc, pendant la durée du bail, le droit du preneur sur la construction dont il s'agit est un droit immobilier, et la vente qu'il peut en consentir à un tiers est une vente immobilière.

Celte solution est consacrée par de nombreux arrêts de la Cour de cassation, et elle nous paraît être une application aussi simple qu'exacte des principes les plus certains (1).

Elle est cependant combattue par tous les auteurs qui soutiennent que, dans la situation envisagée, le droit du preneur est purement mobilier, et que par suite la vente par lui consentie à un tiers est purement mobilière.

M. Laurent, qui défend énergiquement cette solution, reconnaît cependant que, dans le cas examiné, le droit paraît être en opposition complète avec la réalité (2) : « Voilà, dit-îl, une de ces subtilités juridiques qui sont en opposition avec la réalité matérielle des choses. Il y a un bâtiment qui est attaché au sol, donc immeuble ; néanmoins, le droit du propriétaire de cet immeuble est mobilier ; la subtilité juridique domine le fait (3). > L'aveu, on en conviendra, n'est pas de nature à recommander la solution préconisée.

(I) Cass. 19 avr. 4869, D. 69, i, 427; comp. Lyon, 18 fév. 1871, S. 71, 2, 81.

(8) làid., p. 518.

16 LIV. Il, TIT. I. DISTINCTION DES BIENS.

Quoi qu'a en soit, il n'y a en réalité qu'une seule raison produite en faveur de cette solution, et voici comment elle est formulée par Demolombe :

< Que le droit du tiers constructeur soit mobilier, cela nous parait certain. Ces bâtiments, en effet, ne lui appartiennent pas, dans leur nature même de bâtiments et considérés comme tels; il n'est propriétaire ni du sol, ni de la superficie; il est vrai qu'il exploite les bâtiments dans leur état d'immeubles et d'après la destination qui en résulte. Mais c'est là ce que fait tout preneur, fermier ou locataire ; et pourtant le preneur n'a qu'un droit mobilier. Or, telle est précisément la position du tiers constructeur; il jouit des bâtiments qu'il a construits, au même litre qu'il jouit du sol^ en vertu de son contrat de bail, qui comprend désormais en effet les bâtiments aussi bien que le sol (1). >

M. Laurent revêt la même raison d'une formule un peu plus nerveuse : « Quelle sera la nature du droit que le preneur a sur ces constructions pendant la durée du bail? Le droit du superficiaire est immobilier parce qu'il est réel; par contre le droit du preneur est mobilier parce que c'est un droit d'obligation. Cela est admis par tout le monde^ pour ce qui concerne le droit du preneur sur les biens qui font l'objet du baiL Or le droit du preneur sur les constructions qu'il fait est identiquement le méme^ ce n'est pas un droit réel, donc ce n'est pas un droit immobilier; c'est un droit d'obligation, donc un droit mobilier (2). » Si le preneur vend la construction : c Ce n'est pas au moment de la vente que le droit sur la construction devient mobilier; il l'était, d'après la rigueur du droit, au moment même où le locataire a construit (3). >