La loi présume d*abord que les constructions ou plan

(1) Paria, A nov. ISSd, S, 88, 2, 12iî.

(2) SoU Régie, 8 août 1885, S. 87, % 90.

(9) Trib. Sein<î, 15 juill, 1887, S, 88, % 235. (i) Nancy, S mars !8S9, S, 90, 9, 137.

laUons appartiennent au propriétaire du terrain qui les supporte, mais le contraire pourrait être établi : ainsi, par exemple, il pourrait être prouvé par litres que Tun des auteurs du propriétaire actuel du sol,* en a autrefois détaché la superficie, en tout ou en partie, au profit d'un tiers, ou bien qu'un tiers aurait acquis par prescription un souterrain pu un bâtiment.

La même preuve pourrait être faite au sujet des plantations : il pourrait être établi que les arbres qui s'élèvent sur le sol d'un propriétaire appartiennent à un autre que le propriétaire. Cela n'a rien d'étonnant ; ainsi les arbres plantés sur le sol des chemins publics peuvent appartenir aux riverains qui cependant ne sont pas propriétaires du sol, lequel est imprescriptible. C'est ce qui a lieu dans les cas prévus par les lois du 28 août 1792 et du 9 ventôse an XIII. — La propriété des arbres quand elle est ainsi séparée du sol ne perd pas son caractère immobilier. Elle peut dériver d'un titre, d'une convention et même de la prescription (1).

Voilà pour ce qui concerne la preuve contraire à la première présomption d'après laquelle le propriétaire du sol serait propriétaire des bâtiments et constructions ; il s'agissait donc d'une question de propriété.

139. Voyons la preuve contraire à la seconde présomption de notre art. 553, celle qui consiste en ce que le propriétaire du terrain est censé avoir fait Jui-mème et à ses frais, les constructions et plantations. Peu importe, bien entendu, qu'il soit ou non encore débiteur de ces frais. Or, il peut arriver que la preuve contraire démontre qu'en fait ces constructions ou plantations ont été faites par un tiers et aux frais de ce tiers. Que devra-t-il en résulter? Notons d'abord que cette circonstance est tout à fait indifférente à la solution de la question de propriété. Que les plantations et constructions aient été faites par le propriétaire lui-même et à ses frais, ou

(1) Cass. 18 mai 18^8, S. 58, 1, 662.

178 LIV. II» TIT* 11. DE LA PHOPHlÎTÎ.

qu'ellfis aient été faites par un tiers et aux frais de ce tiers, c'est tau jours le propriétaire du boL qui est propriétaire du dessus et du dessous, comme le dit l'art* 35â.

Mais alors pourquoi se préoccuper de la question de savoir qui a fait ces constructions et plantations et aux frais de qui elles ont été faites?

On s*en préoccupe, non pour trancher la question de pro^ priété qui est toute tranchée, mais seulement pour savoir si le propriétaire du soi ne doit pas payer une indemnité au tiers qui a fait flaire les constructions à ses frais, et dans quelle mesure 11 pourra devoir cette indemnité.

Par conséquent la deuxième présomption de notre article se réduit à ceci : en principe le propriétaire du terrain est censé avoir fait faire lui-même les constructions et plantations qui en garnissent la superficie, par conséquent, et jusqu'à preuve du contraire, il ne doit de ce chef d'îndem* nité à personne; mais si au contraire il est prouvé que ces plantations et constructions ont été faites par autrui, alors le propriétaire du sol pourra être tenu de payer une indemnité au tiers selon les distinctions consignées dans Tart. 555.

140. Mais avant d'étudier ce dernier texte qui prévoit le cas oit un individu a fait avec ses propres matériaux des constructions sur le sol d'autrui, il faut examiner le cas inverse, celui où le maître du sol a fait des constructions sur son propre terrain» mais avec les matériaux d' autrui :

Aax. B54. Le propriétaire du valeur; il peut aussi être Congo I qui a fait des construction?, damné à des dommages et intèplanlations et ouvraffes avec rets, s'il y a lieu: mais lepropriédes matériaux qui ne lui appar^ taire des matériaux n*a pas le tenaient pas, doit en payer la droit de les enlever (*),

Il s'agit, bien enienàUyd ouvrages effectués avec les choses appartenant à autrui, et non de l'immobilisa Lion par destination agricole ou industrielle.

O Art. 554. — L. 23 S 7, D. 6, 1, De reû vind ; L. i,%ï>, 47, 3, ùc tigno juncto.

GBAP, U. AGGI8SI0N, AAT. 554. 179

ht difficulté ne porte pas sur une question de propriété; c'est le maître du sol qui devient propriétaire des bâtiments par accession. Les matériaux, en effet, ont perdu leur individualité propre. La question était de savoir s'il fallait per<» mettre à Tancien propriétaire des matériaux d'exiger la dé« moUtion de Tédifice pour leur rendre leur ancienne individualité? La négative était évidente, car cela eut abouti à la destruction d'une valeur, sans utilité pour personne. Il suffi* sait donc d'assujettir le propriétaire du sol à payer à titre d'indemnité une somme d'argent avec laquelle l'ancien propriétaire des matériaux pourra s'en procurer d'autres. La même solution doit être admise pour le cas où le propriétaire a fait sur son terrain des plantations avec des arbres ou plantes appartenant à autrui. En droit romain on accordait au propriétaire des arbres le droit de les revendiquer, tant que ces arbres n'avaient pas pris racine dans le fonds (1). Les termes absolus de l'art. BB4 ne permettent pas de maintenir aujourd'hui cette opinion, d'autant qu'il serait souvent assez dif&eile de vérifier si une. plante a ou non pris racine. Gomme dans le cas de construction, il y aura lieu simplement à in* demnité.

Cette indemnité sera, bien entendu, de toute la valeur des matériaux ou des plantes et du préjudice résultant de la pri* vation qui en a été Imposée à leur propriétaire. Mais s'il y avait eu fraude ou faute dans l'emploi des matériaux d'au* trui par le maître du sol, ce dernier pourrait en outre être condamné à de plus amples dommages-intérêts.

Quelques auteurs admettent que le propriétaire des matériaux peut les revendiquer lorsque, ayant été séparés du sol, ces matériaux ont recouvré leur individualité. Mais cette solution ne saurait être étendue aux plantations, même séparées du sol, car leur individualité a été transformée par leur séjour dans le sol.

U) L. 7, S 18, D. 41, 1, De adquir. rer. dom.

^^^^2WV5^

180 LIV. II, TIT. U. DM LA PROPAIÉTÉ.

Enfin, Tart. 554 ne règle que les rapports purement privés, et laisse toute son action à Tempire des lois pénales. Par conséquent si le maître du sol s'était procuré les matériaux d'autrui à Taide d'un vol, il pourrait en outre être poursuivi et puni pour vol.

141. Revenons maintenant au cas dont nous avons parlé précédemment, celui où quelqu'un a fait sur le sol d'autrui des constructions ou plantations avec ses propres matériaux. Remarquons toujours qu'il ne s'agit pas ici d'une question de propriété, que c'est toujours le propriétaire du sol qui devient propriétaire des constructions et plantations, et qu'il n'y a à débattre entre lui et le constructeur qu'une simple question d'indemnité. Ce cas est réglé par l'article suivant :

Art. 555. Lorsqae les planta- valeur des matériaux et du prix

tîone^ constructions et ouvrages de la main-d'œuvre, sans égard

ont G lé faits par un tiers et avec à la plas ou moins grande aug-

ses matériaux, le propriétaire du menlation de valeur que le fonds

fonds a droit ou de les retenir, a pu recevoir. Néanmoins, si les

ou d'obliger ce tiers à les enle- plantations, constructions et ou-

ver. — Si le propriétaire du vrages ont été faits par un tiers

fonds demande la suppression évincé, qui n'aurait pas été con-

des plantations et constructions, damné à la restitution des fruits,

elle est aux frais de celui qui les attendu sa bonne foi, le proprié-

a faîtes, sans aucune indemnité taire ne pourra demander la

pour lui; il peut même être suppression desdits ouvrages,

condamné à des dommages et plantationsetconstructions;mai8

intérêts, s'il y a lieu, pour le il aura le choix, ou de remboar-

préjudice que peutavoir éprouvé aer la valeur des matériaux et du

le propriétaire du fonds. — Si le prix de la main-d'œuvre, ou de

propriétaire préfère conserver rembourser une somme égale à

ces plantations et constructions, celle dont le fonds a augmenté

il doit le remboursement de la de valeur (*).

La question est de savoir si, lorsque un tiers a construit ou planté sur le terrain d'autrui, le propriétaire du fonds devenu propriétaire de la construction ou de la plantation, est obligé de les garder, en payant une indemnité quelconque?

Rationnellement la négative est certaine; un propriétaire ne peut pas être obligé de conserver, même à prix réduit, des constructions dont il ne veut pas. 11 doit donc pouvoir con*

O Art. 558. — L. 37, 88, D. C, i, De rei. vind.; L. 7 § 10, H, 12, D. i43, 1 j De adquir. rer. dom.

CilAP. a. ACCESSION, ART. 335. 181

Iraindre le conslrucleur à les enlever et à rétablir la surface dans son élat primitif. Mais comme la théorie admise sur l'accession le déclare propriétaire de ces constructions, il doit, s'il le préfère, pouvoir les garder, sauf à payer une indemnité au constructeur, en vertu du principe que nul ne doit s'enrichir aux dépens d'autrui. Le montant de cette indemnité doit, naturellement, être calculé sur la plus-value que les constructions ou plantations ont procuré à l'immeuble.

On ne voit pas, tout d'abord, comment la bonne ou la mauvaise foi du constructeur envisagée à l'époque de l'exécution des travaux, pourrait venir modifier dans un sens ou dans un autre ces solutions rigoureusement conformes aux principes les plus certains (1).

Cependant le législateur s'en est écarté vis-à-vis du possesseur de bonne foi, et vis-à-vis du possesseur de mauvaise foi.

142. Le possesseur de bonne foi ne peut jamais être contraint d'enlever ce qu'il a édifié ou planté, et il a toujours le droit d'exiger une indemnité consistant, au choix du propriétaire, dans le paiement de la plus-value que les constructions ou plantations ont donnée à son immeuble, ou dans le remboursement de ce que ces travaux ont coûté.

Pourquoi, dans ce conflit, a-t-on fait prévaloir l'intérêt du possesseur sur celui du propriétaii'e? C'est, dit-on, parce que le constructeur de bonne foi n'a rien à se reprocher, et en outre parce que le propriétaire aurait pu abuser de la nécessité où se trouvait le possesseur d'enlever les constructions pour s'enrichir à ses dépens; celui-ci aurait été contraint ou de supprimer les ouvrages en pure perte, ou de les céder à vil prix (2).

Celte dernière considération légitime la restriction imposée

(1) Comp. Laurent, l. VI, a«i6-2.

(^) LocRÊ, t. IV, p. 09.

iââ

au droit du propriétaire. Le législateur doit en effet statuer autant que possible de manière à garantir l'indépendance de chaque partie.

143. Vis-à-vis du possesseur de mauvaise foi, le propriétaire peut, à son gré, conserver pour lui les constructions ou plantations en remboursant, non la plus-value qui en résulte, mais le montant total de ce que le possesseur a dépensé, ou contraindre ce dernier à les enlever ou à rétablir le terrain dans son état primitif. Si cela n'était pas possible, par exemple si les travaux consistaient en défrichements, le propriétaire, qui ne peut s'enrichir aux dépens d'un possesseur de mauvaise foi, devrait rembourser à ce dernier la plus-value (1).

Le propriétaire qui peut n'offrir que la plus-value au possesseur de bonne foi, devra donc offrir la totalité de Timpense au possesseur de mauvaise foi. Mais on fait remarquer que le propriétaire en menaçant le possesseur d'exiger l'enlèvement des ouvrages, obligera ce dernier à capituler. C'est possible. Mais tine loi qui n'est bonne qu'à la condition de prévoir de tels expédients doit être révisée.

La plus-value, quand il y aura lieu de la rechercher, devra être appréciée à l'époque, non de la construction, mais de la restitution, sauf pour les plantations (2). Elle consistera dans la valeur intrinsèque et utile ajoutée par les ouvrages à la propriété, c'est-à-dire dans la valeur vénale (3). 11 n'y aura donc pas lieu de tenir compte des revenus, excepté quand les constructions auront influé directement sur le revenu (4).

144. Le tiers-possesseur, soit de bonne, soit de mauvaise foi, peut-il exercer le droit de rétention sur l'immeuble jusqu'à ce que le propriétaire ait payé les indemnités mises à sa charge ?

(1) Comp. Cass. 11 janv. 1887, S. 87, 1, 9r2b.

(2) Paris, 22 déc. 1851, D. U, 5, 573.

(3) Cass. 26 juill. 1838, Dalloz, Répert,, y* Propriété, n« 431.

(4) Pau, 27 juill. 1868, D. 68, 2, 239.

Demolombe soutient énergiquement l'affirmative, mais c en même temps, comme après tout ce droit de rétention ne repose aujourd'hui sur aucun texte, comme il n'est pas même fondé, en principe, sur la vraie cause efficiente du droit de rétention, à savoir : la commune origine des deux obliga* tions, nous admettons, dit le même auteur, qu'il appartiendra aux magistrats d'ordonner que le possesseur délaissera Timmeuble même avant d'avoir reçu le paiement de ses indemnités (1). > Ce qui revient à dire que le droit de rétention ne saurait exister, en l'absence d'un texte, même au profit du possesseur de bonne foi (2). Cependant la jurisprudence l'accorde sans difficulté (3).

145. L'art. S57 ne s'applique qu'aux ouvrages nouveaux et non aux réparations ou impenses nécessaires et utiles qui doivent être réglées entre le propriétaire et le possesseur par la nature des travaux, et non par la considération de la bonne ou de la mauvaise foi. Ainsi, pour les travaux nécessaires, le possesseur doit être indemnisé complètement ; pour tes travaux utUes, le propriétaire est tenu jusqu'à concurrence de son enrichissement. Nous reviendrons sur ces distinctions à propos de Fart. 1381.

146. Il faut voir maintenant à quels tiers-possesseurs s'applique l'art. SS&.

D'abord il est manifeste qu'il ne saurait recevoir d'application au copropriétaire qui construit sur le fonds commun. Ce copropriétaire n'est pas un tiers. Sans doute, il doit supprimer les constructions par lui faites, mais c'est parce qu'il a violé le droit des autres communistes, et non en vertu de

(1) T. IX, no 682.

(2) AcBBY et Rau, t III S â56 bisj texte et note 13 ; Mourlon, Examen crilique, etc., 2« partie^ n"* 23i ; BAUDBY-LAGAKrnNBRiB, t. I, nM290.

(a) Cass. 23 déc. 1873, D. 74, 1, 241; Liège, 20 joill. 1880, D. 81, 2, 4i ; Douai, 12 janv. 1891, D. 91, 3, 222.

VîàvL 555. Cependant les arrêts en décidant quU ne saurait joiûrdes avantages réservés par la loi au possesseur de bonne foi (1), semblent impliquer Tapplication de Tart. 555.

L'art. 555 ne peut s'appliquer qu'aux tiers qui détiennent l'immeuble en qualité de possesseurs juridiques, et qui sonl évincés, comme le dit le texte, à la suite d'une action en revendication.

Cat article ne peut donc être étendu, par voie d'analogie, aux cas où il y a un lien d'obligation entre le propriétaire et celui qui détenait l'immeuble. Ainsi un vendeur agit en rescision ou en résolution de la vente, le donateur agit en révocation de la donation; si la rescision ou révocation est prononcée, il n'y a plus de titre que l'acheteur ou donataire puisse opposer au demandeur; les parties doivent être remises» au même et semblable état que devant et les constructions doivent disparaître. C'est un point que presque tous les auteurs admettent, du moins en principe (2). Mais la jurislu'udence, entraînée par une apparente analogie, consacre lexlension aux rapports d'obligation d'une disposition excep- Uoimelle faite pour les droits réels. Ainsi, à propos d'une résolution de vente pour inexécution des conditions, il a été jugù que l'acquéreur ayant élevé des constructions après le cuîiimencement de l'instance en résolution pouvait être considcré comme un possesseur de mauvaise foi dans le sens de ïiiH. 556, et que le juge pouvait accorder au vendeur l'option eiilre l'enlèvement des constructions ou leur conservation moyennant le remboursement de la valeur des matériaux et do la main-d'œuvre (o).

147* C'est encore une vieille question controversée que

11) Pau, 5 mai 1890, D. 91, 2, 213; Comp. Cass. 7 aoûti8dâ| D. Hépert,, v* Propriitéy n» 449.

(S; Demolombe, t. IX, n» 601 bù; Laurent, t. VI, n^ 271, 272, 873. Comp, Demante, t. II, n"" 322 bis I ; Aubry et Rau, % 204, note 18.

(a; Cass. 8 mars 1886, D. 87, 1, 298; Comp. Demante, loc. cii.

CHAP. ir. ACCESSION, ART. S5o. 185

celle de savoir si Tart. 885 s'applique aux détenteurs à titre précaire, preneurs, usufruitiers, emphytéotes. Mais en jurispradence elle ne se discute plus. On admet que le mot tiers, dans Tart. 85o, revêt deux acceptions distinctes : que dans toute la première partie de cet article, et jusqu'au mot « néanmoins », il s'entend de quiconque a détenu le fonds, par opposition au propriétaire, par conséquent du locataire et autres délenteurs précaires ; que dans la partie finale, au contraire, il s'entend du possesseur juridique en voie d'usucapion, à qui une position meilleure est assurée.

On décide, en conséquence, que le propriétaire bailleur peut exercer l'option ouverte par l'art. 585, entre la conservation des constructions moyennant indemnité ou leur suppression ; mais qu'il doit faire connaître son intention avant l'expiration du bail, sinon le preneur pourra les enlever à cette époque (1). Il aura suffisamment fait connaître son option en mettant en vente, à la fois, le fonds affermé avec les constructions ; dans ce cas le preneur, à la fin du bail, ne pourra enlever les constructions, et ne pourra agir en indemnité que contre le vendeur (2).

La même question peut être posée au sujet des constructions faites par un usufruitier; nous l'examinerons à l'occasion de l'art. 599.

S 2. — Accession résultant du voisinage des eaux.