Qause de dédit. Arrhes, art. IS9Q

34. Nous savons que la vente peut être conclue n'importe dans quels termes, pourvu que les éléments essentiels à la formation dti contrat puissent être nettement dégagés. Que faul'il cependant penser des formules paraissant se référer plutôt à une promesse devante qu'à une vente proprement dite î

Etant donné un acte portant promesse réciproque d'acheter et de vendre une chose moyennant un certain prix^ si les circonstances et Téconomie de Tacle démontrent que les parties n'ont voulu attribuer aucune importance particulière aux expressions dont elles se sont servies, il est certain qu'il faudra voir là une véritable vente ordinaire ei actuelle. L'article lio6, d'après lequel on doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au s€7is littéral des termes ^ suffit pour commander celte solution, qui sera presque toujours vraie dans les cas oii la promesse réciproque dont il B'agit est pure et simple (1).

(1) Cass. 20 mars 188i, D. 84, 1, 403; Comp. Baudhy-Lacantineint, uni, n'itîa.

4! LIT. m, HT. yi* de la yinti»

Si au contraire les parties do.ivent être considérées comme s'étant référées non à une vente actuelle, mais à une vente à conclure^ il s'agira alors de savoir quels doivent être les effets d'une telle convention, et c'est la question que le texte suivant a pour but de résoudre :

Art. 4689. La promesse de deux parties sur la chose et sur vente vaut rente, lorsqu'il y a le prix, consentement réciproque des

Cette disposition qui n'a pas une grande importance pratique, met fin à certaines controverses qui divisaient les jurisconsultes de l'ancien droit.

D'après certains, en effet, la promesse réciproque de vendre et d'acheter n'aurait engendré qu'une simple obligation de faire, donnant lieu, en cas d'inexécution, à des dommagesintérêts. D'autres pensaient au contraire que les tribunaux pouvaient, en cas de refus de la part d'une des parties de remplir son engagement, rendre un jugement qui tenait la vente pour conclue (1).

Ce qui rendait cette controverse possible, c'est que, sous l'empire des anciens principes, la distinction entre le titulus ad adquirendum elle modus adquirendh quoique singulièrement effacée par l'emploi usuel des clauses de tradition, avait toujours conservé son importance théorique, et même précisément, quand il s'agissait de promesse de vente, sa complète réalité. Il ne faut pas perdre de vue, en effet, qu'on discutait sur une convention nécessairement exclusive de toute clause de tradition, puisqu'il s'agissait d'une vente à conelurey soit tout de suite, soit m futurum, peu importe. Dans ces conditions l'objet précis de l'obligation résultant de la promesse parut aux jurisconsultes être uniquement la passation du contrat nouveau dans lequel devait être insérée la clause trans* lative de propriété. Voilà pourquoi les uns furent portés à ne voir dans la promesse qu'une simple obligation de faire don-

(4) Voy. TouLLiSR, t. IX, n* d2;lMARCADÉ, sur l'art. iB8».

PROIOSSIS DE YEKDBE, ART. 1589. 43

nant lieu seulement à des dommages-intérêts, alors que d'autres pensaient que le juge pouvait faire lui-même ce que la partie récalcitrante refusait de faire, c'est-à-dire passer en quelque sorte le contrat à sa place, en décidant qu'après un certain délai la vente serait considérée comme conclue.

Mais si ces derniers jurisconsultes avaient raisonné sous l'empire d'une législation qui déclare la propriété transférée par le seul effet des obligations, est-ce que leur solution eût été la même? Evidemment non. Pourquoi en effet exigeaient^ ils l'intervention de la justice? Était-ce pour créer l'obligation de livrer? Pas le moins du monde ; c'était pour suppléer ce qui manquait, c'est-à-dire la clatÂse translative de propriété. Si, en effet, l'art. 1138 eût alors existé, qu'aurait dit le juge saisi de la question? Il aurait reconnu qu'il s'agissait, dans l'espèce, de la promesse (Tune obligation de livrer, c'est-à-dire en termes plus simples, d'une obligation de livrer, réputée parfaite dès l'origine. Le transfert de la propriété, ou la vente, devait doncétre considéré comme consommé a6 initio. Par conséquent, aiyourd'hui, pour résoudre convenablement la question examinée, il suffit de l'art. 1138. Quand même l'art. 1589 n'existerait pas, nous aboutirions toujours au même résultat, si, en l'absence d'un texte spécial, il fallait régir la promesse de vente synallagmatique uniquement par les principes généraux (1).

25. De ce que, dans la promesse de vente, la propriété est transférée immédiatement, il suit :

r Qu'en matière immobilière l'acte constatant cette promesse doit être transcrit;

2* Que le promettant a désormais perdu la possibilité de grever la chose de droits réels (2);

(1) Voy. notre Transftrt de la propriété {Àcad. de légisL de Tou* toute, i96Â).

(2) Chambéry, 81 janv. 1894, D. 95, 2, 847.