Du même bail ayant reçu un commencement d'exécution

art. 1716.

281. — Faculté pour le preneur de sous-louer ou de céder son bail,

art. 1717; significatiop et but de cpt artjcle.

283. — Effet d*une cession dq bai) ou d*une sous-location. Le bail-

leur a-t-il une action directe contre le cessionnaire ou le sous-locataire T 288. — Décision de la juri8pru4en00 fon4ée sur le f^\t de l'QCcupitioq des |i^uz.

284. — Différences entre la cession de bail et la sous-location.

285. — Prohibitions contractuelles de céder le bail ou de sous-louer ;

leur étendue. Résolution du bail principal.

276. Les fègles gui yont suiyre copsig^é^^ di^ns les articles ^714 ^ pSl, 9ont déclarées çqmm^nç9 cfuz baux des maisons et des biens rurau]]^. Cela ne yeut pas dire que Lou^ tes leurs applications peuvent, en fait, convenir ^]\i. biens ruraux 0t aip: piai^ops. Ain^i ^ f)St manifeste qup les précisiQifS spéciales concernant les devoirs (|P8 cpT^pierges, Téclairage des escaliers, etc., i^e peuvent gif ère recevoir d'application qu'en ce qui concerne les baux des maisons. Cela n'empèche pas que ce sont des règles communes i^ux baux des maisons et des biens ruraux, en ce sens qu'elles dérivent toutes d'une obligation générale concernant la jouissance due au preneur, et que si, par hyppthèse, on pouvait concevoir

368 Liv. m, TiT. Tin. du louaob.

un bail rural comportant Texistence d'un concierge, etc., les mêmes règles seraient applicables.

En un mot, il ne faut pas confondre la formule abstraite d'une règle, avec son application distributive aux diverses espèces qui peuvent se produire, les unes seulement à l'occasion des biens ruraux, les autres seulement à l'occasion des maisons.

277. Les promesses réciproques de bail sont considérées comme équivalant au bail lui-même quand elles ne présentent aucune ambiguïté, ni aucune incertitude sur l'intention des parties ni sur les conventions qu'elles ont entendu réa- User (1).

Les promesses unilatérales sont surtout en usage. Quand des arrhes véritables et non un simple denier à DieUy ont été données, c'est à la partie qui veut se dédire à prouver que les arrhes ont été convenues à titre de dédit (Voy. suprà, n® 33) ; sinon, les arrhes seront considérées comme un paiement (2). Quand il s'agit d'un simple denier à Dieu, somme modique ordinairement remise au concierge, et qui ne saurait être considérée comme le paiement d'un à-comple, il est d'usage, au moins à Paris, quand ce fait n'est pas contesté, que les parties peuvent se désister du contrat en retirant ou en rendant le denier à Dieu dans la journée du lendemain (3).

La preuve d'une promesse de louage ne peut être faite par témoins (4), quand même il serait allégué que des arrhes ont été données.

Le droit résultant d'un bail définitif étant reconnu cessible, à moins de clause contraire (art. 1717), il faut en dire autant de celui qui résulte d'une promesse de bail. On peut encore

(i) Cass. 12 noY. 4889, S. 90, i, tô5.

(2) Dijon, 45 janv. 1845, D. 45, 2, 409; Laurent, t. XXV, n»4i; Arntz, t. III, n* 927; Guillouard, t. I, n* 42.

(3) Trib. Seine, 25 juin 1875, S. 78, 4, 817.

(4) Justice de paix, Paris, 9 oct. 4891.

FORME BT PREUVE, ART. 171S. SSII

prévoir l'hypothèse inverse. Le propriétaire d'un immeuble qui a accepté la promesse faite par un tiers de devenir locataire à certaines conditions, peut céder le bénéfice de cette promesse à celui à qui il aurait transmis la propriété de ce même immeuble (Voy. notre Traité de la Cession, t I, 11° 178). Mais les créanciers ne sauraient accepter du chef de leur débiteur, une promesse de bail faite à ce dernier (Voy. notre Traité de la Cession, t. I, n** 91).

278. Quand les parties sont d'accord, le contrat de bail qui intervient entre elles n'est soumis, pour sa validité, à aucune forme particulière.

Art. 1714. On peut louer ou par écrit, ou verbalement (*).

Il en serait autrement si, par exception, il avait été stipulé qu'un écrit serait une condition de l'existence même du bail (1). Cela pourrait, par exemple, résulter d'une correspondance qui serait invoquée, non à titre d'acte mais à titre de preuve littérale de l'aveu delà partie qui nie soit l'existence du bail, soit son exécution (2).

279. Quand le bail a été fait sans écrit, c'est-à-dire verbalement, la loi, quant à la preuve, distingue suivant que Texécution du bail a ou n'a pas commencé :

Art. 1715. Si le bail fait sans dique qu'en soit le prix, et quoîécrit n'a encore reçu aucune exé- qu'on allègue qu'il v a eu des cation, et que Tune des parties arrhes données. — Le serment le nie, la preuve ne peut èlre peut seulement être déféré à cereçue par témoins, quelque mo- lui qui nie le bail.

Cette dérogation au droit commun est encore une manifestation de cette tendance qui pousse les législateurs à vouloir protéger les citoyens contre eux-mêmes. « Cette innovation, disait Joubert, au Corps législatif, ifous a paru extrêmement sage; surtout elle sera utile pour cette classe nombreuse qui

O Art 17U. — L. 1, D. 19, 2, Locati cond.

(1) Arntz, t. IV, n* 1128; Trib. Verviers, 18 fév. 1880, Pas., 81, 3, 226.

(2) Voy. Laurent, t. XXV, n* 66.

370 LIT. niy Trr. rin. du louaoi.

no peut louer que de» objets d'une valeur modique : un procès est leur ruine; il faut tarir la source de ces procès en proscrivant^ dans cette matière, la preuve testimoniale (1). »

Mais il eût été/ttô^e, et par conséquent plus êage^ de laisser les personnes seules juges de ce qu'il leur convenait de faire (â) (Gomp. suprà, n« 162 et t. VU, n<» 879).

Quoi qu'il en soit, la prohibition de la preuve testimoniale, et par suite de la preuve par présomptiotis (3), dérive d'une certaine manière d'envisager la nature du bail, du désir d'empêcher les procès et non de la quotité de l'intérêt en litige. Il importe peu, dès lors, que l'offre de faire une leUe preuve soit ou ne soit pas appuyée d'un commencement de preuve par écrit; elle doit être repoussée dans tous les cas (4), même quand il s'agit d'une sous-lôcation (5), ou qu'on voudrait la restreindre à la dation d'arrhes convenues, ou à d'autres faits articulés pour établir un commencement d'exécution (6), car on arriverait ainsi à éluder complètement la prohibition de notre art. 1715 (7). Celte décisioti Hgoureuse doit èlre appliquée même au cas d'une occtipation des lieux reconnue par lés parties. Cette occupation ne Constituant par eUe-méme qu'un fait matériel, on ne saut*ait récdtlHi* à la

(!) LocRÉit. VII, p,an.

(S) Comp. UbtiaNt, t. XXV, m 69; Voy. cep. !é rapport de M. Sau- ZET, concluant au rejet d*une proposition tûiie â là Chambre de modifier Tart. 1718, Rev, erit., i896, p. IIS.

(3) Cass. 47 janv. 1894, S. 94, 1, 136.

(4j Cass. 28 juin 1892, D. 92, 1, 407; Duranton, t. XVII, n* 54; Marcadé, sur Fart. 1715, n» 2; Massé et Vbrqé, t. IV, g 699, note 6; LaboubiÎrs, sur l'art. .1347, n* 38; ÛutLLOUAtiD, t. I, n« 79; Cbnf. Bruxelles^ 28 not. 1890, Peut., 91, 2, 154; Contra, ÂtBRY et RAff, S Mi, texte et note 18; Ddvergïer, t. I, n* 267; Laurent, t. XXV, n* 75^ Arntz, t. IV, n* 1129; Baudry-Lacantinerie, t. III, n» 664.

(5) Paris, 3 déc. 1892, S. 93, 2, 71.

(6) Cass. 25 août 1884, D. 85, 1, 172; Nancy, 4 mars 1893, D. 98, 2, 288,

(7) Guillouard, t. I, n* 84; BAUDRT-LACAimNiRn, t. III, n* 665.

FOlUfl ST PRItJTB, ART. 1714, 111B. 371

preuve par témoins pour attribuer à ce fait le caractère d'un commencement d'exécution du bail (1).

La loi n'admet d'autre preuve que le serment déféré à celui qui nie le bail, dit le texte. Or il faut d'abord Savoir si celui à qui le bail est opposé entend nier ce bail, car s'il ne persiste pas dans les dénégations qu'il a formulées dans ses premières conclusions, et s'il finit par avouer l'existence du bail, la délation du sertnent devient inutile. La faculté de déférer le ser^ ment à celui qui nie implique donc la possibilité de provoquer son aveu au moyen d'un interrogatoire surfaits et articles (â) (Comp. t. VIII, û» 861).

L'art. 1718 suppose que la partie qui affirme rexîslence du bail veut déférer à l'adversaire le serment décîsoire. Nous croyons qu'il est dans l'esprit de la loi que le Juge puisse aussi déférer le sei*meht supplétoire, dans les termes du droit commun (3).

Si les parties avaient fait ce qu'elles devaient faire pour obéir à la pensée de la loi; si elles avaient constaté par écrit l'existence du bail» et si, plus tard, cet écrit avait été perdu par l'effet d'un cas fbrtuit, imprévu, résultant d'une force majeure, la preuve des faits ayant amené la destruclion de l'écrit paraissant être le bail allégué pourrait avoir lieu dana les termes du droit commun (art. 1848) (Voy. t. VIII, n" 300)*

D'après la Cour de cassation, la prohibition de la preuve testimoniale constitue une règle générale en matière de bail, applicable par conséquent au bail à colonage parliaire dont le caractère n'est pas douteux (4). Mais U serait difficile de

(1) Arrôt Cass. précité du 47 janv. i894.

(2) Cass. 26 janv. 488«, D. 85, i, 234; Duranton, t. XVII, n' 53 ; DuvxRQiER, 1. 1, n* 2tt7; Aubrt et Rau, $ 364, texte el note iS; Laurent, t. XXV, m 72 ; Arntz, t. IV, n* 1129; Guillouaro, t, I, n* 77 ; Baudry-Lagantinbrib, t. III, n* 664.

(3) Baudry-Lacantinerib, t. lil, n* 664*

(4) Cass. 28 juin 1892, S. 92, 1, 417 ; Alger, 7 fév. 4895, D. 95, 2, 488.

372 Liv. in, TiT. vin. du louaqs.

rétendre au cheptel qui ne parait pas devoir être soustrait à rapplication du droit commun (1).

L'art. 171 B concerne seulement la preuve de l'existence du bail. Par conséquent, la résiliation verbale d*un bail pourra, le cas échéant, être prouvée par témoins quand il y aura un commencement de preuve par écrit (2).

280. Si l'on suppose que le bail a déjà reçu un commencement d'exécution, reconnu par toutes les parties, l'existence même du bail ne peut plus être mise en discussion ; mais on peut concevoir que les parties ne soient pas d'accord soit sur le prix du bail, soit sur d'autres points de la convention.

Dans le premier cas, c'est«à-dire

Art. 4716. Lorsqu'il y aura mieux n*aime la locataire decontestation sur le prix da bail mander Teatimation par experts; verbal dont rexécation a com- auquel cas les frais de Texpertise mencé, et qu'il n'existera point restent à sa charge, si Testimade quittance, le propriétaire en tion excède le prix qu'il a désera cru sur son serment, si claré.

Par conséquent, dans aucun cas, la preuve de l'importance du prix ne pourra être faite par témoins, quelque minime que soill'intérêt en litige. Pourquoi? Toujours pour empêcher les procès, les enquêtes, etc. Donc l'offre d'une preuve testimoniale tendant à faire apparaître le véritable prix, devra être repoussée, quand même elle serait appuyée d'un commencement de preuve par écrit (3).

Le chiffre du prix ne pourra donc être prouvé que par la production des quittances, ou encore par un aveu ou un interrogatoire sur faits et articles.

A défaut de quittance, la loi décide fort arbitrairement que le propriétaire en sera cru sur son serment l II s'agit du propriétaire en tant qu'ayant traité lui-même avec le preneur, il

(i) Agen, 7 juin 1894, D. 94, S, 114; Guiixouard, t. II, n* 9111.

(S) Cass. 4janT. 4887, D. 87, 1, 447; Pau, SI mars 1893, S. 93, 2, 168.

(8) MeU, 10 ayr. 1856, S. 57, % 145; Gcillouard, t. I, n« 79 ; Cantrày AuBRT et Rau, S 864; Laurimt, t. XXV, n* 79; Baudrt-Lacan- TiNERiR, t. m, n* 665.

PRXUVB, ART. 1716. 373

est en mesure d'afBnner un fait personnel; il ne saurait donc être question de ses héritiers (1).

Mais pourquoi la loi accorde-t-elle au bailleur une telle préférence? Il est impossible de le savoir. C'est probablement un vestige des vieux préjugés qui attribuaient une certaine supériorité à la qualité de propriétaire, sans remarquer que la même personne pouvait être propriétaire-locateur dans un lieu et locataire dans un autre.

Quoi qu'il en soit cette préférence est si peu justifiée que la loi donne au preneur le moyen d'empêcher la déclaration assermentée du bailleur, en demandant une expertise, dont il supportera les frais si l'estimation excède le prix par lui déclaré.

Si la discussion porte seulement sur la durée du bail, il serait peu logique d'admettre, pour la terminer, un genre de preuve que la loi a répudié lorsqu'il s'agit du prix de ce bail (2). Il 7 aura donc lieu d'appliquer par analogie les dispositions des art. 1736, 1738 et 1774 (3).

Mais pour les discussions portant sur d'autres conditions du bail, il n'y a pas de texte qid permette de déroger aux règles du droit commun, telles qu'elles résultent des articles 1341 et 1347 (4).

De même la preuve testimoniale serait admissible pour établir la violation par l'une des parties des clauses d'un bail reconnu. Ainsi la preuve d'une sous-location, consentie au mépris du bail qui l'interdit, peut être faite par témoins, car

(1) Comp. Cass. 18 mars 1867, S. 67, i, 08; Trib. Charleroi, 48 février i8K7, B. /., 57, 4257.

(2) Metz, iOayr. 4856, S. 57, 2, 445.

(3) Bordeaux, 28 janv. 4878, S. 78, 2, 437 ; GuillouàHD, 1. 1, n*> 84, 82; Comp. Baudrt-Lagàntinbrib, t. III, n* 665; Contrat Aubrt et Rau, s 864; Laurxnt, t. XXV, n* 83; Arntz, t. IV, n* 4480; Nancy, 8 août 4874, S. 74, 2, 245.

(4) GuiLLOUARD, 1. 1, n* 88 et les antoritéi citées.

374 UT. m, TiT. ym. dq louaqi.

le propriétaire n'a pu se procurer une preuve écrite de cette violation (1).

281. Le droit résultant du bail est transmissible. Est-il également cessible? Le preneur peut-il céder le rapport juridique résultant du bail, de manière à forcer le propriétaire à fournir au cessionnaire Vusum rei loc^tœ ?

Il semble qu'il ne puisse y avoir à cet égard aucune difficulté, en présence du texte suivant :

Art. 4717. Le preneur a le — Elle peut être interdite pour

droit de sous-louer, et même de le tout ou partie. — Cette clause

céder son baU à un autre, si cette est toujours de rigueur* faculté ne lui a pas été interdite.

La question est précisément de savoir en quel sens le mot céder a été employé dans la disposition qui précède. Cette expression peut signifier en effet : sous-louer la totalité de la chose louée, ou bien : vendre son droit au bail.

Pour pouvoir donner une chose à bail, il n'est pas nécessaire d'en être propriétaire; il suffit d'être en état d'en procurer la jouissance à un tiers. Or, telle est précisément la situation du preneur vis-à-vis de la chose louée; il a la possibilité d'en procurer la jouissance à un autre pendant toute la durée de son bail. Il a donc pu réaliser avec un tiers le même genre de contrat que le bailleur avait conclu avec lui-même. Telle est l'origine de la sous-locationy qui peut porter soit sur la totalité, soit sur une partie seulement de la chose louée.

En ce qui touche la cession du bail distincte de la sous* location^ quand même l'art. 1711 n'existerait pas, il est certain que le locataire, en tant que créancier de la jouissance vis-à-vis du bailleur, pourrait toujours, aujourd'hui comme autrefois, céder cette créance à un tiers. Il ne saurait sur ce point exister aucun doute (2).

(1) Bruxelles, 9 mars i853. Pas., 58, % 230.

(2) Coui£T DB Santxrre, t. VII, p. 343; Comp. GnoJiOtJAU), Du louage, 1. 1, n« 306; Voy. notre Traité de la Cession, t. I, n*» 304 et suiv.; Adde^ BAUDaT-LàCàNTiNSBiS, t. III, n* 693.

80US-L0€ATI0N| CESSION DU BAa, ART. 1717. 375

Voici donc quel a été le véritable but de Fart. 1717 :

Le bail semblait impliquer pour le preneur Tobligation d'habiter personnellement la maison ou la ferme, à raison du devoir de surveillance dont il ne paraissait pas pouvoir m décharger sur un tiers. Quelques doutes s'étaient donc produits sur le point de savoir s'il pouvait sous-louer la totalité de la chose, c'est-à-dire céder son bail pour employer l'expression alors usitée, ce qui lui permettrait de se substituer complètement un tiers dans la jouissance effective des locaux. La solution a été affirmative, et c'est ce qui explique la for* mule de l'art. 1717 uniquement destinée à traduire celle pensée, que le preneur peut sous-louer en tout ou en partie.

Cette interprétation de l'art. 1717 n'empêche pas le preneur de faire une cession véritable de son droit au bail, c'est-à*dire d'agir comme vendeur de son droit de créance et non comme locateur en sous-ordre des locaux formant l'objet de son contrat primitif. Donc, l'opinion émise par M. Laurent que si le preneur a déclaré < céder son droit à un autre >, la conven*tion pourra être interprétée comme constituant une sous^location et non une cession de bail^ n'est pas aussi singulière qu'elle le parait tout d'abord (1).

282. Le preneur peut donc céder son bail, c'est-à-dire vendre le droit de créance qui lui appartient ayant pour objet la jouissance de la chose louée. Mais quand il agit ainsi, transporte-t-il sur la tête du cessionnaire le rapport juridique dans son ensemble activement et passivement? Ce que nous avons déjà dit démontre la radicale impossibilité d'obtenir un pareil résultat. La cession d'un bail à un tiers ne saurait rendre le preneur primitif étranger à la suite de ce bail, mais le laisse au contraire vis-à-vis du propriétaire dans les mêmes obligations et aussi dans les mêmes droits (2)% Sur ce

(!) Laurent, t. XXV, n»« 187 et suiv.; Guillouard, loc. cit., L r, n* 819.

(3) Trib. civ. Troyes, 36 dôc. 4888, Gaz. Pal., 886.

376 Liv. III, TiT. vin. DU louage.

poinl néanmoins la majorité des auteurs et même la jurisprudence ont été amenés à consacrer une opinion différente. Une solution aussi contraire aux principes est due, en partie, à ce que la question a été posée et examinée sous un autre aspect, sans distinction entre le bailleur originaire, le souslocataire et le cessionnaire. Voici comment elle a été formulée : < Existe-t-il entre le bailleur et le sous-locataire ou le cessionnaire une action directe réciproque permettant à chacun de contraindre l'autre à l'exécution des obligations qui naissent du contrat de louage, en laissant de côté le locataire principal ou le cédant? ou n'ont-ils de part et d'autre que les actions qui appartiennent au preneur originaire, soit contre le locataire, soit contre le sous-locataire ou le cessionnaire, actions qu'ils n'exerceraient que comme créanciers et en vertu de l'art. «66 (1)?»

L'argumentation produite ensuite par M. GuiUouard, ne contient, il faut le remarquer, absolument aucune raison ou motif quelconque ; c'est une affirmation pure et simple, reproduite sous plusieurs formes, de cette idée, que le droit au bail est transmis au cessionnaire activement et passivement. Mais c'est précisément cette idée dont il faudrait démontrer l'exactitude. Or, il n'existe dans notre droit français, et il ne peut exister aucun cas dans lequel un ensemble de droits, mélangés d'obligations, puisse, par l'effet d'un acte entrevifs, passer en bloc, c'est-à-dire activement et passivement d'une tète sur une autre. — Pourquoi? Par la raison unique, mais suffisante, qu'on ne peut pas céder ses dettes, ni par conséquent devenir titulaire d'une créance par l'effet d'un acte auquel on a été étranger (Voy. supràj n» 207).

Le cessionnaire pourra donc invoquer une action directe

(1) GuiLLOUARD, t. I, n<^ 337-840. Il ne faut pas confondre l'action directe dont il 8*agit ici, avec l'action directe du droit romain opposée à l'action utile.

contre le bailleur, parce qu'il a acheté cette action, mais le bailleur, demeuré étranger à la cession, et qui n'a rien acheté ne pourra faire valoir que l'action oblique de l'art. 1166. Ce point est quelquefois méconnu par les arrêts (1).

De même, ce n'est pas son droit propre que le sous-locataire exerce contre le. bailleur, mais celui du sous-bailleur du chef de qui il agira (2).

283. Aussi la jurisprudence semble avoir une tendance à donner pour base à l'action directe qu'on prétend faire résulter, au profit du bailleur, de l'art. 1753, plus loin expliqué, le fait de l'occupation des locaux par le cessionnaire ou le sous-locataire. C'est ainsi que la Cour de cassation a décidé que le cessionnaire d'un bail n'est soumis vis»à-vis du propriétaire aux obligations dérivant de cette qualité, qu'à raison de sa possession et pendant sa durée. En conséquence, s'il cède lui-même son bail à un sous-cessionnaire^ le propriétaire ne peut recourir contre lui pour le paiement des loyers dus par ce dernier ; il peut seulement exercer son action tant contre le preneur originaire que contre le sous-cessionnaire qui occupe actuellement les lieux (3) ; mais il n'a pas d'action directe contre le locataire intermédiaire qui a quitté les lieux; il a seulement contre lui l'action indirecte du chef du locataire cédant (4). De même on admet dans la pratique que, si le preneur a cédé son bail, le congé, quoique pouvant toujours lui être valablement signifié, pourrait aussi, facultativement, être signifié au cessionnaire trouvé en possession des lieux (B).

(1) Ex. Toulouse, 0 fôv. 4888, S. 88, 2, lOi.

(9) Laurent, t. XXV, n* 311 ; Arotz, S, IV, n* 4158; Baudat-LacanmiRii, t. III, n* 693.

(S) Cass. 19 jain 1876, S. 76, 4, 465; Lyon, 80 jain 1887, S. 89, 1, 180; Comp. Gass. 8 nov. 1883, S. 84, 1, 333; Gass. 13 janv. 1892, S. 03, 1, 89.

(4) Paris, 11 fév. 1879, S. 79, 3, 83.

(5) BiocHi, Dict., V Congé, n' 83.

378 Liy. m, tit. yni. du louaqi.

Tout cela est difficilement justifiable : c Si le propriétaire est créancier du sous-locataire parce que celui-ci a occupé la chose du premier, pourquoi, demande avec raison M. Labbé, ne peut-il rien exiger de celui à qui le locataire avait cédé gratuitement la jouissance de la chose (1)? » — c Remarquons avec soin, dit le même auteur, dans une note sur un arrêt de la Cour de Paris, que le bailleur n'a pas d'action contre le cessionnaire ou sous-locataire qui occupe les lieux à raison du fait de l'occupation, car si le sous-locataire s'est libéré de bonne foi, même par anticipation en vertu d'une clause expresse de la sous-location, ou si celui qui occupe a obtenu cet avantage gratuitement, le baiUeur ne peut rien exiger de lui personnellement (2). » (Voy. notre Traité de la Cession, 1. 1, n^ 206 et 207).

284. Au point de vue pratique, les principales différences entre la cession de bail et la sous-location consistent en ce que la cession doit être notifiée au bailleur originaire considéré comme débiteur pour être opposable aux tiers et en ce que la sous-location fait nailre au profit du sous-bailleur un privilège qui n'existe pas au profit du cédant (arg. art. 2102 1»). Les auteurs signalent encore d'autres différences (3), mais qui sont contestables ou sans importance. (Voy. notre TraiU de la Cession, t. I, n"** 209 à 214). Vis-à-vis du bailleur originaire ces différences n'existent pas, puisque à son égard la situation de son preneur n'est jamais changée. Ainsi le preneur est toujours responsable vis-à-vis du bailleur des suites d'un incendie ayant détérioré ou détruit l'immeuble loué, que l'incendie soit imputable à un sous-locataire, ou qu'il ait été causé par un cessionnaire du droit au bail (4).

(i) Reo. crit., 1876, p. K74.

(V) Note BUT un arrêt de la Cour de Paris, 29 fév. 4876, S. 76, 2, 329.

(3) Voy. GuiLLOUARD, t. I, n*« 314 à 318; Comp. AUBET et Rau, t. IV, p. 193; Laurent, t. XXV, n*« 484, 497.

(4) Riom, 44 août 4894, D. 93, S, 470.

Entre les parties, il faut, pour en apprécier la portée, entrer dans le domaine des faits.

Sous rinfluence de conditions économiques nouvelles, la pratique de la cession d'un droit au bail a pris une rapide extension dans les centres commerciaux. Voici dans quelles circonstances :

Un commerçant a établi son industrie dans un immeuble loué pour une période plus ou moins longue. Le local, par sa situation favorable, a contribué au développement de l'industrie; rindustrie, à son tour, a augmenté la valeur locative de l'immeuble, de telle sorte que ces deux éléments de prospérité se fournissent parallèlement un mutuel appui. Dans ces conditions, le commerçant cherche à s'assurer, par un bail à long terme, la plus longue jouissance possible du local. Quand il se retire des affaires, il vend son fonds avec son droit au bail, c'est-à-dire qu'il cède son droit au bail. Dans ce cas, il est tout naturel d'appliquer à l'opération les règles de la cession, c'est-à-dire de la vente, et non celles de la sous-location. Il importe peu que le prix de la cession du droit au bail se confonde ou non dans le prix total; une ventilation, si cela est nécessaire, le fera facilement apparaître. A d'autres points de inie encore il pourra exister un intérêt à constater qu'il y a eu véritablement cession et non sous-location.

Ainsi, la cession d'un bail implique, en général, chez le cédant, l'intention de se retirer, de devenir désormais étranger au bail dans la plus large mesure possible, de se désintéresser en un mot de tout ce qui touche à l'exploitation des locaux. — n n'en est pas de même dans la sous-location; le preneur originaire, devenu bailleur, doit prendre à l'exécution du bail et au succès de l'exploitation un intérêt qui peut motiver et expliquer dans une certaine mesure des actes d'intervention personnelle.

Par conséquent, si le directeur d'une entreprise commerciale s'est réservé vis-à-vis de ses employés» le droit de

380 UT. m» TIT. VIII. DU LOUAOI.

rompre leurs engagements en cas de cession de son bail, il ne serait pas dégagé par une sous-location. C'est ce qui a été décidé par un jugement du tribunal de commerce de la Seine (1).

11 7 aurait encore intérêt à distinguer entre la cession et la sous-location, dans le cas où un associé aurait promis l'apport d'un droit au bail. Il ne se libérerait pas en offrant une sous-Iocalion, car il pourrait ne pas convenir à la société de l'avoir pour bailleur.

285. Le preneur qui use de la faculté de céder son droit ou de sous-louer, ne peut changer la destination de la chose louée, par exemple en sous-louant en vue de l'exploitation d'un hôtel, partie d'une maison qui a toujours été habitée bourgeoisement (8).

Le bailleur peut du reste interdire au preneur, par une clause certaine, soit la faculté de céder, soit la faculté de sous-louer, soit les deux opérations. Cette clause devra toujours s'interpréter restrictivement; ainsi l'interdiction de céder n'empêcherait pas le locataire de consentir, même sans l'agrément du bailleur, une sous-location partielle (3). Hais l'interdiction absolue de sous-louer emporterait prohibition de céder le bail. Les juges pourront d'ailleurs rechercher quelle a été l'intention des parties.

Ainsi la défense faite au preneur de céder ou sous-louer, en tout ou en partie n'a nullement pour effet de rendre nulle ou inefficace la clause du contrat de mariage du preneur portant que tout bail en cours, lors de la dissolution de la communauté, sera continué par le conjoint survivant (4).

La clause prohibitive ne pourrait être opposée aux créanciers du preneur qui, dans le cas prévu par l'art. S102, et

(1) 47 avril 1888, La Loi, 88, p. i88. (S) Bastia, 4 mai 4899, D. 93, % 446. (8) Paris, 18 mars 1893, D. 9S, 3, 531. (4) Gand, !•' mai 1880, Pas., 80, S, 341.