OBLIGATIONS DU BAILLEUR. ART

à la charge des parties des obligations réciproques. Mais les obligations du preneur n'étant qu'une conséquence de l'exécution des obligations du bailleur, c'est à ce dernier qu'il appartient de commencer l'exécution de la convention.

ART.1719.Lebai)learestobligé, — 2* D'entretenir celte chose en par la nature da contrat, et sans état de servir à l'usage pour lequel soit besoin d'aucune stipu- quel elle a été louée; — 8* D'en lation particulière, — 1*" De dé- faire jouir paisiblement le prelivrer an preneur la chose louée ; neur pendant la durée du bail (*).

C'est cette dernière obligation qui contient en réalité les deux autres comme moyens nécessaires.

La jouissance qui doit être procurée au preneur est personnelle et exclusive. Elle a d'abord pour objet immédiat la chose louée et ses accessoires. De plus elle emporte pour le preneur le droit de se prévaloir de l'origine des produits par lui récollés et qui lui appartiennent. Ainsi le fermier d'un vignoble portant une certaine dénomination a le droit de vendre sa récolte sous la dénomination servant à désigner ce vignoble, mais il ne pourrait la vendre sous la dénomination d'un vignoble voisin appartenant au même bailleur et non compris dans son bail (1).

Parmi les éléments de la jouissance paisible que le bailleur, d'une manière générale, doit procurer au preneur, se trouvent, dans le cas spécial de la location d'une maison, les devoirs des concierges envers les locataires.

Ces devoirs consistent notamment dans la politesse envers les locataires et leurs familles; dans les renseignements à donner aux personnes étrangères qui ont à parler à un locataire; dans la remise ponctuelle des papiers, lettres et autres objets adressés au locataire ou aux personnes de sa famille. Ce dernier, en conséquence, est en droit de demander la résiliation du bail, même avec dommages, le cas échéant, à

O Art. 1719. - L. 43 S 1; LL. 25, 30, 85, 60 S 1, D. 19, % Loe. eond.; L. 15 g 18; LL. 9, 8, 34, eod. W. (1) Gan. 21 joill. 1890, S. 91, 1, 99.

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raison soit de la grossièreté du concierge, soit des renseignements inexacts par lui donnés aux facteurs des postes eUélégraphes (1), soit du refus d'ouvrir la porte d'entrée à toute heure de jour et de nuit (3),

En ce qui touche spécialement la remise des lettres, 11 est d*usage à Paris, dans les maisons d'habitation, sauf convention contraire, que les lettres soient montées chez les destinataires, après chaque distribution de la poste, si telle e^l rhabitude dans la maison, ou tout au moins après la première distribution du matin, et la dernière du soir (3).

Dans tous les cas le propriétaire est civilement responsable vis-à-vis du locataire des actes du concierge, son préposé, quand ces actes ont porté atteinte à la jouissance paisible due au locataire, et ce dernier est en droit d'exiger le renvoi du concierge (4). Il n'y aura pas lieu cependant, de prononcer, en sus de la condamnation à des dommages, la résiliation du baO, si le bailleur offre de congédier son concierge (5),

îl est encore d'usage à Paris que lorsqu'un bail ne contient aucune clause relative à Theure à laquelle le gaz éclairant l'escalier pourra être éteint, le bailleur remplit les obligations dont il est tenu envers son locataire en laissant l'escalier éclairé jusqu'à onze heures du soir (6).

L'escalier, du reste, fait partie, comme accessoire, de la chose louée, ainsi que le vestibule, la cour, les caves, greniers, elc. Le preneur doit en avoir la jouissance. Ainsi le bailleur, sauf convention contraire, ne pourrait s'opposer à Feutrée dans la cour de la maisoUi même après minuit, des voi-

(l)Lyon,2ldéc. i887, S. 89, 2,8*.

(% Trib. Seine, 2 fév. ISSfi, S. 89, S, 71.

(3) JuBt. paix, PûriB, 27 janv, 1888, S, 88, 2, 70,

(4) Paris, 20 juill. 1889, S. 90, % lfi9,

(5) Décision précllée du trib. de la Seine, du 3 fér. 1889.

(6) Trib, Seine, 29 avr. 1895, D. 95, 3, 316,

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tores amenant des invités chez le locataire de l'un des étages de la maison (1).

Les constructions que le bailleur a pris l'engagement d'élever sur le terrain loué, sont aussi des accessoires de la chose. Si le propriétaire néglige de les édifier, il ne doit pas être considéré comme ayant simplement contrevenu à une obligation de faire, mais comme ayant manqué d'exécuter une obligation dérivant du contrat de bail; il doit donc subir une diminution proportionnelle dans le prix du loyer, sans que le preneur ait à justifier d'une mise en demeure préalable (2).

289. La jouissance du locataire d'un appartement peut s'étendre à la partie de la façade correspondant à l'appartement loué. S'il est établi que toute cette partie de la façade est comprise dans la location, il peut être interdit aux autres locataires ou au propriétaire de peindre ou de placer des enseignes sur cette partie du mur.

Il en sera autrement si le bailleur s'est seulement engagé à livrer au preneur un certain espace sur le mur de la maison pour y placer une enseigne.

11 faudra présumer qu'il en a été ainsi, en l'absence de toute clause sur ce point, si le preneur a pris dans l'acte la qualité de commerçant.

De même, si l'appartement pris en location pour y établir un commerce est situé dans un bâtiment de derrière, au fond d'une cour, il faut présumer, dans le silence du bail, que le locataire s'est réservé le droit d'annoncer sa profession au public par une enseigne ou un écriteau placé à la façade extérieure de la rue (3). Cette faculté constitue un accessoire de la location.

(1) Laubbnt, t. XXV, n» 104; Guillouàrd, t. I, n* 88.

(3) Cass. tt mars 1894, D. 94, i, 509.

(8) BxLTJKNS, toc. Cl/., sur l'art. 1719, n* 36.

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Du reste, en cette matière, la stricte nécessité résultant des besoins du locataire et de son ménage détermine ce qu'il faut considérer comme accessoire et quelle est l'étendue du droit de jouissance (1). Ainsi, par exemple, lexistence d'une marquise au devant des magasins, n'est point une condition nécessaire de l'exercice du commerce auquel ces magasins sont destinés (2). Le locataire ne saurait donc en exiger l'établissement de la part du propriétaire.

D'un autre côté, les locataires des étages supérieurs ont droit à là vue et au prospect. Par conséquent il y aurait lieu d'ordonner, sur leur demande, la suppression d'une marquise établie par le locataire du rez-de-chaussée» au devant de ses magasins, et qui, par ses dimensions, diminuerait la jouissance de la vue sur le trottoir et la chaussée (3) .

290. La délivrance de la chose louée et de ses accessoires doit être faite par le bailleur et à ses frais à l'époque convenue, et, s'il s'agit d'un meuble, au lieu où se trouve la chose louée. Les frais d'enlèvement sont à la charge du preneur.

C'est donc au bailleur à faire disparaître lui-même tout obstacle qui pourrait empêcher la mise en possession du preneur (4). Mais il peut s'exonérer de cette obligation au moyen d'une clause spéciale insérée dans le bail. La convention par laquelle le bailleur laisse à la charge du preneur qui l'accepte, le soin de prendre possession des biens loués, à ses risques et périls, et sans aucun recours contre lui pour quelque cause que ce soit, est parfaitement valable (5). Le preneur pourra notamment, comme nous l'avons déjà vu, être chargé de procéder, au nom du bailleur, à l'expulsion

(1) Trib. Namur, 22 nov. 1876, Pa$., 77, 8, 133.

(2) Paris, 11 jaili. 1889, S. 91, 2, 135.

(3) Ibid.

(4) DuvBROiBR, t. I, n* 277; Aubrt et Rau, S 366, note 2; Laurbmt, t. XXV, n* 105; Gdillouard, t. I, n* 89.

(5) Cass. 26 avr. 1895, D. 95, 1, 367.