OBLIGATIONS DU BAILLBUR, ART

d'un individu occupant les lieux. Mais s'il subit, dans ces circonstances, un retard dans rentrée en jouissance des locaux, il ne sera tenu de payer le loyer qu'à compter du jour où cette jouissance est devenue effective (1).

Le preneur doit recevoir la chose dans des conditions telles qu'il lui soit possible d'en jouir selon sa destination.

Par conséquent,

Art. 1720. Le bailleur est tenu du bail, toutes les réparations

de délivrer la chose en bon état qui peuvent devenir nécessaires,

de réparations de toute espèce. — autres que les locatives (*). IL doit y faire, pendant la durée

Quelquefois la délivrance et la prise de possession sont concomitantes avec le bail lui-même qui les constate. Dans ce cas, le locataire qui a accepté la chose louée < telle qu'elle était et se comportait au moment du bail >, ou qui a déclaré c l'avoir vue et visitée >, est censé l'avoir reçue en bon état de réparations de toute espèce (2).

Au contraire si la délivrance doit avoir lieu à une époque postérieure à la signature du bail, la clause de style suivant laquelle le preneur a déclaré, au moment de passer le bail, c qu'il a vu et visité les lieux loués et qu'il les connaît bien », ne fait pas obstacle à ce qu'il puisse exiger que les lieux lui soient délivrés en bon état de réparations de toute sorte (3).

Mais si le preneur qui a connu l'état des lieux en prend possession et ne réclame pas sans retard les réparations qui y sont nécessaires, il sera considéré comme ayant accepté l'état de choses dont il se plaint (4).

Il peut d'ailleurs être convenu que la chose sera délivrée

O Art. 1720. — L. 19 S a; L. C5 S 1; L. 64, D. 49, S, Loc. cond.

(4) Paris, 6 juîlL 4898, S. 94, S, 447.

(5) Trib. Bruxelles, 36 fév. 4876, Pa$., 76, 3, 466. (S) I^^nnes, 47 juili. 4893, D. 94, 2, 244.

(4) Gass. 27janv. 4868, S. 68, 4, 728; Gomp. Duveroisr, 1. 1, n«278; Laursnt, t. XXV, n* 408 ; Guiixouard, 1. 1, n" 94; Gaen, 80 août 4862, Bee. de Caen^ 63, p. 68.

IN LIT* in, TIT* TIO. DV LOUAGE,

et ensuite occupée dans Tétat où elle est sans que le baillenr Boit tenu d'y faire aucune réparation, ou des réparations d'une certaine catégorie. Les clauses de ce genre ne doiveoi pas recevoir d'application aux cas où Timmeuble est devenu Inhabitable ou a été détruit en partie par vétusté {1).

291. Faute par le vendeur d'effectuer dans lea condiUom où il la doit, la délivrance de la chose louée, le preneur peut se faire autoriser par justice à s'en mettre en possession (2). Il peut, s'il le préfère, demander la résiliation, et obtenir dans tous les cas des dommages*intérétB suivant les distinctions des art* 11 50 et 1151.

(1 a également Faction en délivrance contre le tiers acquéreur de la chose louée qui Ta achetée depuis renregistremeût du bail qui, par ce fait, a date certaine,

La question cependant est controversée, à cause des termes de Tart, 1743, employant le mol expulser, ce qui supposerait que le bail est déjà exécuté, et que le preneur est entré en jouissance (3),

La raison de décider parait devoir être trouvée dans celte précision que le but de Tart. 1743 est, comme nous le verrons plus loin, de rendre le bail opposable à Tacquéreur, et d'empêcher que la vente ne rompe les baux (4).

292. il ne suffit pas que le bailleur ait livré la chose en bon état U doit encore l'entretenir de manière à ce qu'elle puisse servir à Vusage pour lequel elle a été louée. 11 devra donc, suivant le second paragraphe de notre art, 1720, faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent

(l)Lyon, 4janY. 1894, D. 95, ïï, 183.

(2) Happ, au Tribunal, Fenet, t XIV, p, 324.

(3) BnoNET sur Pothiir, Du louage, n- Ô3, note i ; DuviROlER, tJ, rt>281^ DORANTON, t. XVH, n- 13Ô.

(i) CoLMETDE Santerre, t. Vit, n- 483 f}i$ V; Marinier, Bev.prat^t i859, VUI, p. 5^9; Adbry et Rau, g 369; Mocelon, t, 111, p. 304 et h note; GniLLOUiEDt t. ï, □" 99.

OBLIO. DU BAILLEUR» DiLITRANGB, ART. 1720.

devenir nécessaires^ atUres que les locatives. Il faut remar* quer qu'il s'agit seulement de réparations et non de recone^ tructions. En cas de difficulté les juges apprécieront. Le droit du locataire d'exiger du bailleur l'exécution de grosses réparations, ne peut aller au delà du maintien de l'immeuble loué dans l'état où il se trouvait au moment de la location et en tenant compte de la destination. Le locataire ne peut réclamer les grosses réparations qu'exigerait le soin de la conservation de la chose, ce pointn'intéressant quele propriétaire (1). Si le bailleur ne fait pas à l'immeuble loué les réparations nécessaires, nous croyons qu'il est en faute, même en l'ab* sence de toute sommation, pourvu que la nécessité lui en ait été signalée. Les dommages-intérêts, dit-on, seront alors dus de plein droit, sans mise en demeure préalable, et le preneur pourrait même demander, le cas échéant, la résiliation du bail (2). La Cour de cassation décide cependant que les dommages-iatéréts ne sont dûs qu'autant que le bailleur a été mis en demeure, soit par une sommation, soit par un acte équivalent j et que le bailleur est seulement tenu de réparer le dommage postérieur à la mise en demeure. Dans l'espèce il s'agissait de dommages causés à des fourrages avariés par la pluie à défaut de réparations faites en temps utile à la toiture (3). Nous croyons que cette divergence est plus apparente que réelle, et qu'il faut seulement s'entendre sur le caractère de l'acte opérant mise en demeure. Une sommation n'est pas nécessaire, mais il est indispensable que le bailleur soit prévenu de la nécessité de faire certaines réparations. Or il est admis qu'une lettre missive peut, d'après ses termes, constituer une interpellation suffisante (Voy* t. Vil, n<> 4l7). Par conséquent, dans le cas précité, le bailleur aurait dû, tout

(1) Trib. Braxellea, 11 sept. 1858, B. J., 89, 846. (3) Paa, 17 mai 1865, S. 66, % 109; GutLLOUARO, t. t, n« 108; Contra, trib. Brozelies, 19 jaill. 1858^ B. /., 63, 1676. (8) Ca«u 11 jany. 1899, S. M, 1, 117.

392 LIV. m, TIT. VllL DU tOîrA0E.

au moins par lettre, exiger les réparations réclamées par l'état de la toiture; tant pis pour lui si, ne Tayant pas fait, de fortes pluies survenant poslérieurement détériorent ses fourrages.

Si le bailleur averti ne fait pas les réparations qui sont a sa charge, le preneur pourra être autorisé par justice à les faire exécuter aux frais du bailleur, en retenant sur les loyers à échoir le montant de la dépense qu*il sera obligé d'avancer^ même dans le cas où il aurait obtenu en référé la nomination d'experts chargés de faire immédiatement procéder, à /û charge de qui il appartiendra, aux travaux jugés indispensables. Cependant en cas d*extrême urgence, et si le bailleur n'était pas sur les lieux, le preneur pourrait sans autorisalion faire exécuter les réparations nécessaires (1),

293. Le locataire peut prendre rengagement de faire exécuter lui-même et à ses frais toutes les réparations que pourrait réclamer Timmeuble loué pendant la durée du bail, sans distinction entre les réparations localives et les autres (2),

Une telle obligation ne saurait d'ailleurs s'étendre aux réparations rendues nécessaires par un vice caché, par exemple un défaut de construction non apparent, empêchant l'usage normal de la chose louée (3).

En effet :

Art. 17!21. Il est dû garantie paa connus lors du bail. — S'il

au preneur poar tous les vices résulie de ces vices ou défatiia

ou défauts de la chose louée qui quelque perte pour le preneur^

en empochent l'usage, quand le bailleur est tenu de nndem-

même le bailleur ne les aurait niser (*),

Pothier à qui ce texte a été emprunté, avait écrit ; qui en

empêchent entièrement l'usage. La suppression du mot eniiè-

rement a fait naître une controverse qui n'est pas de nature

O Art. 1724. — L. 19 S i; L. 60 g 7, a 19, % Loc, cond.

(1) Laurent, t. XXV, n» 112; Comp. GuillodaiU), t* 1, n' im.

(2) Cass. 14 jany. 1895, D. 95, 4, 34!.

(8) Uège, 19 mars 1864, Pas., U, % 272.

OBLIO. DU BAILLKUR, ART* 17S1. 393

à embarrasser beaucoup les tribunaux. Cette suppression , d'après les uns, signifie que le bailleur est garant même des vices qui, sans empêcher absolument l'usage de la chose, constituent cependant une grave incommodité (1). Il faut au contraire, d'après les autres, que l'usage soit réellement empêché, c'est-à-dire rendu impossible (2). La jurisprudence met facilement les deux opinions d'accord en déclarant qu'il peut résulter de certains vices une incommodité équivalente à l'impossibilité de jouir des lieux loués. C'est ce qui a été dit pour la présence de punaises dont l'introduction n'est pas imputable au preneur (3), pour la fumée, même s'échappant de cheminées voisines (4).

Il faut cependant observer qu'il peut y avoir des vices de construction dont l'existence, quoique constatée, ne produit aucune conséquence quant à la jouissance de la chose. La responsabilité du bailleur ne sera engagée que par les vices ayant réellement empêché ou diminué l'usage delà chose (S). Nous croyons d'ailleurs que la garantie n'est pas due pour les défauts apparents de la chose louée. La circonstance que, malgré l'apparence, le preneur a pu ignorer l'existence du vice, ne suffit pas pour justifier une solution opposée (6)*

La bonne foi du bailleur est indifférente, car l'art. 1721 ne fait, avec raison d'ailleurs, aucune distinction entre le bailleur de bonne foi et le bailleur de mauvaise foi. L'objet

(1) DuvBRomi, t. I, n* 839; Laurent, t. XXV, n* 415; Baudry- Lagamtinirib, t. III, n* 668.

{%) GniLLOUARD, t. I, n* 447.

(8) Pau, 24 fév. 4894, S. 94, 2, 09; Génère, C. Just. civ. S6 mai 4894, S. 94, 4, 32; Brozelles, 22 jaill. 4879, Pas.j 80, 3, 3S5;Laurbnt, t. XXV, n* 448.

(4) Amiens, 4*' août 4888, S. 89, 2, 89.

(5) Bruxelles, 42 janv. 4880, B. /., 80, 245.

(6) POTHIER, Louage, n* 448; Paris, 8 juill. 4882, 84, î, 79; Guil- LOUARD, t. I, n* 42â; Contra, Colmbt db Santerrb, t. VII, p. 247; Laurent, t. XXV, n* 446.

'r'P^JISmr

LIT. m, tiT. tm. BU Lbuioi.

du contpat est la Jouissance d'une oèriaine chose d^âj^rts sa destination. Il importe peu au preneur que le bailleur ait ou non connules vices qui mettront obstacle à la jouissance enviidgée. Le bailleur sera donc tenu des dommages-intérêts à raison des vices qui existaient lors du contrat, quand même H en aurait Ignoré rexistenoe» car il est en faute poui» ravoir ignorée (1).

 regard des vices qui se produisant pendant la durée du bail, on ne saurait, ce semble, dire que le bailleur est en faule pour les avoir ignorés; aussi ne pourra-t-il être condamné à des dommages-intérêts. Mais il devra subir la résolution du contrat, si la jouissanée due se trouve empêchée (2).

294, 11 en sera de même en cas de perle eu diminution de la chose par cas fortuit :

constances, démahdep eu une diminution dt| prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre 0{|s, il n'y a ||ea k ai^ cun dédommagement 0.

Art. 4733. Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, je \r,\i\ est résilié de plein droit) si elle n'est détruite qu'en partie, le preaeur peut, suivant les cir-

Si le cas fortuit se produisant entre le Jour où le contrat a

été conclu et celui de l'entrée en Jouissance, a simplement

détruit certains accessoires sans porter atteinte à la chose

elle-même, s'il s'agit, par exemple, d'un incendie qui, dans

cette période, a détruit des chaumes et herbes sèches sur

une certaine partie des terres louées, il y aurait lieu non à

0 Art. 17S3. — L. 40 S 6; LL. 35, SU, S3, 84, D. !§, S, £00. eùnd.

{{) Cass. il jany. 1878, S. 76, 1, 404; Aiz^ tt jailY. 487?, S. 78, 3, 467; AUBRY et Rau, g 866, note 46; Laurbmt, t. XXV, n* 49S; AemtI, U \\\ nM187; Guillouard, t. I, n* 425; Comp. BAUDRY-LAeiNTi^ KEHiE, t. IH, n* 669; Contra^ DtTVEaaiBR, t. I, li^ 841 1 Mahoacé, bot Tart. 1724, nM44.

{% DuvEBOiiR, t, I, n* 848; Aubry et Rau, % 866, note 48; La^riot, t, XXV, n* 431; ÀRirrz, t. IV, n* 4437; GuuJLeeARo, t. I, b^ i»; Baddry-Lacamtwerib, t. m, n* 670.

OBUO* DU BAILLSUR, FERTB DI I.A CHOSB, ART. 1722. 39S

une action en diminution du prix» mais seulement à une action en dommages contre le bailleur qui doit supporter les cas fortuits antérieurs à la délivrance (1).

Si le cas fortuit se produit après la délivrance, le bailleur en souflTrira en ce sens qu'il devra subir soit la résiliation, soit une diminution de loyer.

La jurisprudence a appliqué ce principe au bail à complant. Lorsqu'un terrain a été donné à bail à la charge de le complanter en vignes, la destruction des vignes par le phylloxéra entraîne la résiliation du bail, et le droit pour le baili leur d'obtenir la restitution du terrain (2).

Il est certain, en effet, que dans le cas de perte totale, le bail est résilié de plein droit; c'est ce que déclare encore Tari. 1741. Non seulement le bailleur et le preneur ne sont pas obligés de reconstruire l'édifice qui a péri, mais encore celui des deux qui offrirait de le reconstruire ne saurait obliger l'autre à continuer le bail définitivement résilié. Il pour-? rait seulement y avoir lieu à un nouveau contrat.

Tout événement de force majeure rendant impossible d'une manière définitive la jouissance de la chose louée telle qu^elle a été envisagée dans le contrat, entraine la résolution du bail, quoique la chose louée continue de subsister dans son intégralité matérielle (3). Il en sera ainsi, par exemple, lorsqu'une maison située le long d'une route, n'a été louée qu'en vue de l'établissement d'un débit de boissons, et que cette route a été supprimée par l'administration (4).

En cas de perte partielle, la loi accorde au preneur seul (K),

(i) Cass. 43 mars 1885, S. 88, i, 133.

(2) Poitiers, 19 fév. 1894, S. 94, 2, 201; trib. Nantes, 4 déc. 189d, S. 94, 2, 315.

(8) Adbrt et Rau, s 369, texte et note 8 ; Laurent, t. XXV, n* 410; GuiLLOUARD, t. 1% n» 392; Cass. 19 juili. 1876, D. 77, 1, 865.

(4) Bruxelles, 8 mars 1884, Pa$., 84, 3, 368.

(5) CatUrà, Trib. Perpignan, 30 cet. 1895, Gaz. Palais^ %9 fév. 1600.

896 uv. m, TïT. vin. du louagi.

une option entre la résiliation du bail et une diminution du loyer qui devra être calculée à partir du jour de la privation de jouissance. Les juges apprécieront.

Si le preneur opte pour la continuation du bail avec diminution de loyers, le bailleur ne sera pas tenu de reconstruire, mais il devra faire les travaux nécessaires pour que le bail puisse être utilement continué, comme nous le dirons plus loin pour le cas d'expropriation partielle. Mais on ne saurait assimiler à un cas fortuit entraînant diminution delà Jouissance, le fait par un voisin d'avoir édifié à la distance légale des constructions rendant obscures diverses pièces de l'immeuble loué. Il a dû être tenu compte de cette éventualité lors du bail (1).

La déclaration, même implicite, faite par le locataire qu'il entend opter pour la résiliation du bail a, dès l'origine, un caractère définitif que ne sauraient modifier des réserves faites par le propriétaire sur la notification à lui adressée de cette option. Dans tous les cas le locataire ne peut plus revenir sur cette option dès que les choses ne sont plus entières, par suite d'une acceptation expresse ou tacite du propriétaire (2).

295 Les principes ci-dessus doivent recevoir leur application au cas où l'autorité administrative, en vertu de la loi du 13 avril 1850, déclare les lieux loués impropres à l'habitation, en tout ou en partie, déclaration qui a pour résultat d'en faire perdre la jouissance au locataire (3).

II en est de même en matière d'expropriation ou de délaisse ment amiable pour cause d'utilité publique. Les droits dérivant du contrat de bail disparaissant par l'effet du jugement d'expropriation ou de l'accord intervenu, sont remplacés par une créance d'indemnité contre l'administration qui ei-

(1) AcBRT et Rau, s 369, texte et note 9; Laurent, t. XXV, n* 404; GUILLOUARD, 1. 1, n* 897.

(2) Gass. 9 janv. 4889, S. 89, 4, 405. (8) Paris, 38 juin 4886, S. 87, 3, 433.

OBUa. DU BAILLXÎTR, PBRTB DE LA CHOSE» AET. 172S. 397

proprie ou son concessionnaire. Cette indemnité est due, quand même le locataire serait, en fait, laissé en possession des lieux loués de manière à compléter le temps restant à courir jusqu'à l'expiration du bail (1). Cette possession étant en effet précaire et pouvant cesser à chaque instant, l'exproprié n'a pas besoin de justifier d'un autre préjudice (2).

Si l'expropriation n'est que partielle, le locataire peut opter pour la continuation de son bail, en ce qui touche la partie non expropriée, avec diminution de loyer, et faire condamner le propriétaire à exécuter les travaux d'appropriation reconnus nécessaires par les experts, à l'effet de procurer la jouissance des locaux conservés (3)*

Il ne faut pas confondre» en effet, les simples travaux d'appropriation avec les reconstructions dont le bailleur n'est jamais tenu. La question est du reste la même que pour le cas de perte partielle produite par une cause autre que l'expropriation. Si un locataire jouit en vertu de son bail de deux magasins contigus, et que par suite d'une expropriation ou d'un fait accidentel, la maison en quelque sorte tranchée en deux, ne conserve plus qu'un seul magasin, le preneur pourra opter pour une continuation du bail avec diminution du prix, ainsi que le déclare l'art. 1722. Le bailleur ne sera pas tenu de reconstruire la partie détruite, mais il faudra bien qu'il mette la partie restante en état de recevoir sa destination, qu'il bouche les ouvertures faites, qu'il consolide le mur qui a été ébranlé, qu'il assure, s'il y a lieu, l'écoulement des eaux, etc.

Les difficultés qui se sont élevées sur ce point, proviennent d'abord d'une confusion qui a été faite entre les reconstruc-

(i) Casa. 23 mars 4870, D. 71, 1, 297; Paris, il janv. 4873, D. 78, 2, 487.

(S) GuoLOUARD, 1. 1, n* 400; Contra, Gautier, Fréeit det mat. admin., p. 868.

(8) Cass. 48 nov. 1890, S. 91, 4,265; Con/rd, GmLLOUAiu), t.I, n«i08.

3^ UY. IU9 TIT. Vm. DU LOUAQB.

UoBs et les simples travaux d'appropriation, et ensuite d'une dislincUon qu'on a voulu établir entre les cas où le propriétaire reçoit une indemnité soit d'un expropriant, soit d'une compagnie d'assurance et les autres cas. Nous croyons que rallocalion d'une indemnité ne peut changer en aucune manière La situation juridique des parties (1).

396* Il peut se produire une situation en quelque sorte intermédiaire entre l'expropriation totale et Texpropriation parlielle. Si le bailleur partiellement exproprié requiert Tacquisition totale de son immeuble, en vertu de Tart. 50 de la loi du 3 mai 1841, faut-il voir dans l'espèce un cas d'expropriation totale ou un cas d'expropriation partielle? La jurisprudence voit, dans cette hypothèse, un cas d*expropriation partielle, et décide que le bail du locataire n'étant pas résihé pour la partie non expropriée, l'expropriant sera tenu vis-àvis de ce dernier, en qualité de bailleur, comme le serait im acquéreur ordinaire (2). Cette solution est difficilement acceptable ; l'opération aboutit en réalité à une expropriation totale, car le jury ne doit fixer qu'une seule indenmité, sans distinguer en ire la portion de l'immeuble volontairement cédée, et la portion d'abord demandée par l'expropriant, et à cet effet l'expropriant est tenu de faire des offres nouvelles, même quand il conteste le droit d'exiger l'acquisition totale, et Texproprié jouit du délai ordinaire de quinzaine fixé par Tart- 24 de la loi de 1841, pour répondre à ces offres (3).

La question de savoir si les baux qui n'ont pas date certaine sont opposables à l'administration, avait une grande importance avant la loi de 1872 qui a soumis tous les baux, même verbaux, à l'enregistrement. Elle est encore de nature

(i) Voy. GOTUOUARD, t. I, n'^'SW, 898; Cotnp. Aubry et RAn«S366 et noie 7; Paris» 12 fév. 1833, S. 83, 2, 606.

(2) Gass. 19 mars 187â, S. 72, 1, 86; Conf. Guillouard, 1. 1, n*401.

(3) Ca3S. 17 mars 1885, D. 86, K, 222; Casa. 9 janv. 1883, D. 84, 1, in% etc.

0BU6. Bt7 BAiLLËtJR, ABff. 1TS3. 899

à 86 présenter dans le cas où un bail aurait échappé aux prescriptions de la loi. La jurisprudence s*est formée en ce sens que le bail n'ayant pas date certaine est néanmoins opposable à l'expropriant, pourvu qu'il ait été passé de bonne foi et sans fraude, ce que le jury appréciera, en fait, d'une façon souveraine (1). Le bail, quoique sans date certaine, est, en effets pleinement valable entre les parties, et aux termes des art. SI et 39 de la loi du S mai 1841, l'expropriant est substitué au propriétaire quant au règlement des indemnités dues au preneur pour inexécution du bail. L'expropriant n'est donc pas un acquéreur ordinaire (2).

Si le bail portait que, en cas d'expropriation, le preneur s'engage à ne réclamer aucune indemnité, cela devrait s'entendre en ce sens que le preneur renonce à toute réclamation vis-à-vis du bailleur en ce qui touche la diminution du loyer; mais non à toute réclamation vis-à-vis de Fexpropriant pour ofiuse de privation de jouissance. La jurisprudence refuse néanmoins toute action au prétieur contre Fexpropriant, sous prétexte que ce dernier est subrogé au bailleur et peut se prévaloir de toutes les exceptions appartenant à ee dernier (3). Mais précisément le preneur formule contre l'expropriant une réclamation diflFérente de celle qu'il aurait pu diriger contre le bailleur et à laquelle il a renoncé (4).

2BT. Dans un autre ordre d'idées, le preneur, par une clause formelle, pourrait renoncer à toute réclatûàtion pour le cas eu le bailleur, par certains faits déterminés, viendrait à restreindre, mais non à supprimer, la jouissance de la chose.

Mais, en l'absence de toute clause de ce genre.

Art. 1728. Le bailleur ne peut, ger la forme de la chose louée, pendant 1^ durée du bail, chan-

(1) Cass. 17 avr. 1861, D. 61, 1, 145.

(2) Gautier, loc. cit. y p. 864; Guillouard, t. I, n* 409.

(3) Cass. 13 mars 1861, S. 61, 1, tfOl ; Gonf. Gautier, loc, cit., p. 864.

(4) OuuxouARD, t* I, n'' 408.

400 Liv. m, TiT. vm. du louaqx.

îl ne pourrait, par exemple, modifier l'escalier donnant accès à Tappartement loué (1), même en alléguant qu'il en résultera une plus grande commodité pour le locataire.

La prohibition de notre texte ne s'applique pas seulement aux changements de forme de la chose considérée en soi, mais encore aux changements portant seulement sur ses accessoires (2), par exemple une cour commune (3), ou venant modiOer les conditions ou manières d'être de l'immeuble loué en ce qui touche l'air, la lumière (4), la salubrité, la facilité d'accès, et, généralement les avantages divers qui s'y rattachent (5},

Si rinnovation reprochée au bailleur n'apportait à la chose louée aucun changement appréciable, n'était contraire à aucune clause du bail, et enfin n'en traînait aucun préjudice pour le preneur, celui-ci serait sans intérêt, et par conséquent sans action (6).

La prohibition faite au bailleur de changer la forme de la chose louée, a quelquefois reçu de bien singulières applications.

D'abord on prétend faire dériver de cette prohibition une prohibition nouvelle qui ne permettrait pas au bailleur d'exercer par lui-mérae, ou de donner à un autre locataire le droit d'exercer une industrie insalubre, dangereuse ou immorale, ou même simplement incommode. Nous croyons aussi que le propriétaire n'a pas ce droit. Mais nous ne voyons pas ce que la forme de la chose louée a à faire dans la solution de la question. C'est Tart. 1719 obligeant le bailleur à faire jouir

{\} Paria, 9 janv. 18U, S. 44, 2, 79.

(f) Lauhbnt, t. XXV, n» 445; GunxoUABD, t. I, n» 18!; Paris, It jûxir. iSSe, D. ÏÏ6, % 83; Contra, Aubrt et Rau, S 366, note 13. (S) Cas9. 4S juin 4882, D. 83, 4, 336.

(4) Lyon, iO août 1856, D. 56, 2, 869.

(5) Casa. 25 avr. 1893, D. 93, 4, 24.

(6) Caas. 8 nov. 1859, D. 59, 1, 446; Conf. Guillouard, t« I, n* 480.

OBLIO. DU BAILLEOR, AAT. 1723. 401

paisiblement le preneur pendant la durée du bail, qui doit seul être invoqué, lorsque le propriétaire prétend imposer à un locataire le voisinage, sous le même toit, d'une industrie insalubre, dangereuse ou immorale. Cela n'a pas besoin d'être justifié.

298. Mais on met sur la même ligne les industries simplement incommodes/ Il est facile de comprendre à quelles solutions excessives peut entraîner l'emploi d'une expression aussi élastique.

Ainsi on a jugé que le bailleur ne pourrait louer un appartement à usage de maison d'accouchement (1), de restau* rant (2), de café (3), d'école (4). On a également décidé qu'il n'était pas permis au bailleur d'installer une filature au-dessus d'une école (5).

Qu'adviendrait-il si le même jour le propriétaire louait les diverses parties de sa maison à un café, à une école et à une filature?

On est allé jusqu'à décider que le bailleur ne pourrait pas louer une partie de sa maison en autorisant le sous-locataire à sous-louer en garni (6). Pourquoi? Parce que : « Ce genre de sous-location permet au premier venu de s'introduire dans la maison, sous prétexte de visiter des appartements meublés et facilite des locations de courte durée à des personnes d'une moralité suspecte ; c'est donc un trouble apporté à la jouissance du premier locataire (7). >

Non; c'est un simple désagrément, et il nous semble que les arrêts, comme les auteurs, voient bien souvent un chan"

(i) Paria, 11 août 1843, D. Bépert., y^ Louage, n* 325 2*.

(2) Paris, 19 jaill. 1856, S. 56, 3, 436.

(3) Bordeaax, S9 mai 1879, S. 80, % 4.

(4) Lyon, 25 janv. 1881, S. 81, 2, 219.

(5) Douai, 11 juin 1844, D. RéperL, v* Louage, n« 449.

(6) Paris, 10 fév. 1869, D. 71, 2, 194.

(7) GUILLOUARD, t. I, n* 136.

40Î Liv- in, TTT. vm- du louage.

gement déforme ou un trouble de jouissance, dans ce quîn'eai Ga réalité iju^un désagrément^ une incommodité qu'il était facile de prévoir par une clause spéciale insérée au contrat-

299. On a également soutenu que notre art. 17i3, protec^teurde la forme, avait encore pour conséquence de défendre au bailleur d'exercer par lui-même un commerce ou une Industrie semblable à ceux pour lesquels il a loué une partie de sa maison, ou d'en permettre Texercice à un second locataire (i).

On suppose que rien n*a été dit dans le contrat, elqueTiD- Iroduclion d'un second locataire exerçant la même profession a eu lieu sans fraude contre le locataire lésé*

Il est d'abord manifeste que Tindustrie du locataire reste étrangère au contrat, et que le bailleur ne garantit rien de ce clief (2),

On insiste cependant sur la prohibition de changer la ferme* Changer la forme, dit-on, c'est porter atteinte au mode de jouissance. OrTintroductiond^un locataire exerçant la même industrie, trouble la jouissance; en outre ce trouble à la jouissance provient d'un fait personnel au bailleur, et celui-ci doit garantie au preneur pour ses faits personnels*

Il n'y a de sérieux dans une telle argumentation que le dernier point : le bailleur a*t-il réellement promis au preneur, d'une manière juridiquement obUgaloire, de ne pas introduire dans la maison un autre locataire exerçant une industrie similaireT

Nous n'hésitons pas à penser que le bailleur, averti par le bail de la profession que le preneur va exercer dans les lieux loués, n'agira pas en galant homme en louant une autre partie de la même maison à un nouveau locataire exerçant la

{i} Dijon, R mai 4875, S. 75, 2, *42 et les renvois; Besottt, Ùes industries simH,j n"* 17 el 18; Pqulllet, âlarquet de /'a^riçwe, etc., n** 7B5^7ti7; GpiLLOUARn, L l, n' lift.

(2) LiDHEKT, t, XXV, n- 132-137,

OBU&. DU BAILLIUR, ART. 1723. 403

même profession. Mais si le premier locataire avait voulu faire insérer dans le bail une clause enlevant précisément cette faculté au propriétaire, celui-ci Taurait-il acceptée sans réclamer, en compensation, un loyer plus élevé? Cela est douteux* D'un autre côté, si le premier preneur n'a pas fait insérer une telle clause, n'est-ce pas parce qu'il envisageait une telle éventualité comme peu probable, et qu'il ne voulait pas attirer l'attention du bailleur sur un point qui pouvait faire remettre en question le montant du loyer? C'est possible. Quoi qu'il en soit, les parties^ peut-être intentionnellement, ne se sont pas expliqué sur une éventualité que chacune d'elles a pu envisager de son côté, mais qu'elles n'ont pas voulu envisager ensemble» Il n'y a eu de la part d'aucune d'elles une visée juridique suffisante pour faire naître une obligation civile; c'est-à-dire en définitive que l'une a suivi la foi de l'autre; que le bailleur a conservé son entière liberté, et qu'en louant une autre partie du même immeuble à un indi* vidu exerçant une industrie similaire, il a bien pu contrevenir à un engagement d'honneur (Voy. t. VII, n^ 2). Mais il n'a violé aucune obligation civile. La jurisprudence, du reste, se prononce de plus en plus en ce sens (1). Nous signalerons, sur ce point, un arrêt qui a bien caractérisé la nature du trouble dont se plaint le premier locataire. C'est un trouble moral (2) ; le même arrêt conclut, il est vrai, que le preneur doit répondre de ce trouble moral; mais si la conclusion est fausse» la qualification peut être retenue; la violation d'un

(1) Casa. 6 nov. 4867, D. 68, 1, 429; Trib. Évreux, 28 juill. 1896, Gaz. Paly n» du 21 nov. 4896; Lyon, 49 mai 4896, Gaz, FaL, 96, n« des 4-8 oct. 4896; Trib. Rennes, 40 nov. 4893, D. 95, 2, 878 ; Trib. Dreux, 3 janv. 4893, Gaz. PaL, 93, 4; Supp. 37; Rèpert. encyclop. du Dr. fr.y v Bail, n«« 432-433; Conf. Colmet de Santbrrx, t. VII, n« 469 ôi> II; Laurent, t. XXV, n»» 483-137; Pataille, Joum. de la propr. indusL^ 4860, p. 486; Rendu, Marques de fabr.^ n»B17; Comp. AUBRY et Rau, s 366, notes 8 et 9.

(2) Nimes, 34 déc. 4855, D. 57, 2, 125.

VTf

404 LIV» m, TIT. YIU. DU LOUAOUB.

engagement d'honneur ne peut, en effet, donner lieu qu*à un trouble moral.

300. Le bailleur conserve donc la liberté de louer les autres parties de son immeuble à qui bon lui semble, à moins qu'une restriction n'ait été apportée à ce droit par une clause spéciale du bail, ou que l'interdiction de louer dans ces conditions ne résulte de la commune intention des parties.

Cette commune intention pourra s'induire des circonstances de fait. La circonstance que les lieux loués au premier locataire auraient été antérieurement affectés à l'exercice d'une industrie semblable à celle que ce locataire annonçait vouloir y installer parait absolument indifférente (1); elle est cependant considérée comme concluante par quelques arrêts (2).

Quoi qu'il en soit, dans tous les cas où il est reconnu qu'il y a, pour le bailleur, interdiction de louer les autres parties de l'immeuble à des locataires exerçant la même profession que le premier preneur, il est évident qu'il n'y a à tenir compte que de la profession exercée par ce preneur à la date de son entrée en jouissance, et non de la profession nouvelle qu'il aurait postérieurement substituée à la première (3).

Le bailleur qui contrevient à l'interdiction conventionnelle dont il s'agit, engage sa responsabilité vis-à-vis du premier preneur. Celui-ci pourra demander contre lui la résiliation du bail, ou une diminution du loyer, avec dommages-intérêts dans les deux cas. Mais comme il n'est investi d'aucun droit réel, il ne pourra agir directement contre le second locataire pour obtenir que celui-ci quitte les lieux ou cesse d'exercer

(4) Laurent, loc, cit., Guillouard, t. I, n* 438.

(2) Lyon, 3 déc. 4864, S. 65, % 431; Trib. Rennes, 40 nov. 4893, D. 95, % 878; Comp. Cass. 20 janv. 4868, S. 68, 4, 446; Gonf. Aubrt et Rau, loc. cit.

(3) Rennes, 39 oct. 4893, D. 95, 2, 447.

BiPABATIOMS A LA CHOSE LOUis» ART. 1724. 40S

sa profession (1). Quant au bailleur responsable, il n'aura aucun recours contre ce second locataire.

301. Le locataire dont le bail est près d'expirer doit laisser visiter les lieux par les personnes qui ont l'intention de les prendre à bail. Ces visites sont réglées par les usages locaux. En cas de contestation, il appartient au juge des référés de déterminer les jours et heures auxquels le locataire devra donner accès aux biens loués (2).

Le propriétaire n'est autorisé à mettre un placard à louer qu'après le congé donné ou reçu. Il a été jugé que le locataire d'un appartement dans une maison peut s'opposer à ce que des écriteaux indiquant des appartements à louer soient placés sur le mur extérieur, à cause du va et vient d'étrangers que cela occasionne (3). Cela est difficile à justifier; comment veut-on que le propriétaire loue sa chose, s'il lui est interdit de faire connaître au public qu'il y a des appartements à louer, et comment admettre qu'il a implicitement renoncé à user de cette faculté?

Dans certaines localités, on. décide que le propriétaire ou son représentant doit accompagner les personnes qui viennent visiter l'appartement (4). Dans d'autres au contraire on décide que le propriétaire n'a pas le droit d'accompagner ceux qui viennent visiter la maison, sauf pour y faire constater la nécessité de travaux à exécuter (5).

302. Ce dernier point ne saurait faire question. Le bailleur, en effet, ne pourrait, sous prétexte de réparations urgentes à effectuer, entreprendre à sa volonté des travaux venant modifier les Ueux occupés par un locataire. Il devra donc, au

(i) Cass. 46 nov. 1881, S. 82, 4, 235.

(2) Trib. Bruxelles, 8 juin iSdl, Cl. et B.y 94, 908.

(3) Paris, 4 jaill. 4867, S. 57, 2, 500; Gonf. GuiLLOVAUD, t. I, nM48.

(i) Clémxnt, loe. ci7., n* 462.

(5) Trib. Gand, 22 mars 4878, Fas.^ 79, 8, 440.

406 iiv. liif TiT. ym« du louage.

préalable, eh cas de contestation de la part de céiùi-ci, ifaire constater Turgence des répara Uohs dont il s'àgii (î); différemment, il serait trop fecile d'éluder Tart. liià. L'urgence étant constatée, le preneur devra subir les réparations nécessaires.

Devra-l-il les supporter queUe que soit leur ciuréé^

Art. 17âi. Si, durant le bail, jours, le prix dii bail sera dimi-

la cbose louée a besoin de répâ- nué à projpbrtion dd temps et de

rations urgentes et qui ne puissent la partie ae la chose louée dont il

être différées jusqu'à ai fin, lé ixïH été privé. — SI léd tépàra-

preneur doit les souffrir, quelqu^e tions sont de te||e nature qu^elles

incommodité qu*elles lui causent, rendent inhai)itable ce qui est

et quoiqu'il soit privé, peUdant U&cessairb âU It^eelhëilt du pre-

qu'elles se font, aune partie de nenr et de sa famille, celui-ci

la chose Ibuëè. — Mais, st ces ré- poUrrà faire réâiliër ïi bail, parations durent plus de quarante

Les travaux nécessités par les réparations urgentes sont envisagés par la loi, soit quant à leur durées soit quant à leur influence sur la jouissance du locataire.

A ce dernier point de vue, la loi distingue suivant que les réparations dont il s'agit vont ou non, pendant leur durée, rendre inhabitable le logement du preneur, ou qu'elles ne doivent pas produire un résultat aussi grave;

Dans cette dernière hypothèse, le locataire doit lés subir sans indemnité si les travaux durent moins de quarante jours. C'est là une éventualité prévue et acceptée. La solution accordant des dommages au preneur, quelle qu*aii été la durée des travaux^ à la charge de prouver Texistence d'un dommage (9), doit être repoussée comme contraire à la tradition sur ce point (3) et aux déclarations faites lors de la discussion de Tart 1724 (4);

Si les travaux durent plus de quarante jours, les prévisions normales des parties se trouvent dépassées» et le preneur

{i) Àhgers, 4 aoûl t647, ^. 48, % 878; GuiLLOUAào, L 1, n* iâ8.

(2) Sic, Paris, 4 nov. 4864, S. 6», 2, 77.

(S) PoTfflSR, Louage j n* 77.

(4) Rapport au Tribunat, Fsnbt, t. XIV, p. 825.

BBPÂRAÎ^ibM 1 LÀ cnoÈE Lobtk; ART. 1724. Ib^

aura droit à une IhdëMltâ Isklétlléë sur là dUrISè ttttalë des travaux (1). Le preneur sera donc intéressé à ce qiiè lés travaux durent piuâ de tttàtâiilë Joùrft. Si lëb trkVaui île dul'ènt qUë qiikrdntè jôùrài il ne recevra attciihe Itldëiiinité ; 11 décevra l'indéitliiilé entière sliS dùtëiit un jbùi* de t)lUfe. Il ûj à pas lieti de S'ëii élbritiër; en Ibtilé inâliêrë là fliatioû d*uîib liinité à poViSr rë^liltàt ilëcëbilàirè dé créer dëd âibâlibiis diffërënteiil:

l§i lëâ répàrèiUbiiâ àôht de telle ilatùrë (tii'ëUës tendent inhabitable ce qtii ëst Décëâèaii^e aU logettlëilt du pfetiëiir et à celui de éà faiiiillé^ là rédliiatiôii du bail péUt être detbandëe qtiand iûême cëil rëpÂraiidliS n'&urHient pas duré tiuaraiite JbUrt.

U faut encore admettre que, même dans le cas de répâratibhd d'&yaiit (làë durée tfUarailte jotlrs, le bailleui^sbra passible de ttbtdnld^ëëi (IbUr lés bcbnvétiiënis réiàtlltant directe- Hdëiit de àbti incilrië où d'utlë fàtitë commise par lui, ses otiVriets bu ses préposés [i):

Il imfioi^të peu, quAlit à ràpplicatibn des règlefi qui précëdéiil, (tUë ieà réparations dont il s'agit SOiéiitfhitiBSàlapropHéié bfdiiiàlrè dtt bailleur ou à ûti mur initbyen avec un vbislU.

3ë3. Si c'est le voisin IjUi^ dàtiâ sbu illiët*èt ëkëldêif, fait déniblir le riittr iilitbyen, ainsi qu'il eU a Ib droit, potit le reconstruire ensuite, Fart. 690 lie ixiët fi la chargé du consti^ucteùr (Jtië lë& frais de reboristrtibtibn (Vo^: t. IV; n*883). Le locataire, dont la présence ne peut diminuer le droit du constructeur, nfe peut téciartiel* à cëlui-bi abciih dommage (3) pourvu qu'il

(4) Dirvniaisa; u* 803; CoLiiKt m SàNTltulB, t. TIIj n* 170 tu III; Laurent, t. XXV, n» 140; AftHTZ, t. IVj n» 1438; Guilloûardj 1. 1, n* 412; BAUDRT-LACANTiHBadi, t. III, n* 673; Just. Paix Vèrvias^ S déc. 4887, Pas., 89, 3, 43.

(â) Angers, 4 août 4847, D. 47, 3^ 498.

(3) Pans, 34 mars 4879, D. 80^ 3, 47.

408 LiY. m, TiT. ym. du LouAaB.

n'y ait eu de la part de ce dernier ni faute, ni négligence (1) (Voy. t. IV, n« 333).

Pourra-t-il, du moins, agir contre le bailleur?

Il est difficile de considérer la reconstruction d'un mur mitoyen que le bailleur a dû subir, sans nécessité pour sa propriété, comme une réparation urgente dans le sens de l'art. 17â4. Le locataire, qui d'ailleurs a dû prévoir l'éventualité d'une démolition de mur mitoyen, ne parait donc pas recevable à réclamer au bailleur des dommages-intérêts du chef de la non-jouissance des locaux. Le seul droit qui lui appartient de ce chef est, selon l'importance, appréciée par le juge, de la non-jouissance dont il se plaint» de demander la résiUation de son bail» ou une diminution proportionnelle de son loyer (2).

Selon quelques auteurs, il faudrait pour apprécier l'importance de la non-jouissance appliquer par analogie l'art. 1724. Dans ce système, le locataire ne pourrait demander une diminution de loyer ou la résiliation du bail, que si les travaux duraient plus de quarante jours, ou même si, sans atteindre cette durée, ils rendaient l'immeuble loué inhabitable (3). Quelques arrêts accordent au propriétaire une indemnité pour la privation de jouissance seulement, ou les pertes matérielles subies (4) ; d'autres vont plus loin et font entrer en ligne de compte les pertes éprouvées par le locataire dans son industrie ou sa clientèle (5).

Mais il n'est pas possible d'accorder ainsi des dommages

(1) Cass. 38 août 4877, S. 78, 1, 844; Duiunton, t. V, n*88l; DuvEROiBA, t. II, n* SI! ; Demolombi, t. XI, n* 406; Guillouaro, 1. 1, n* 18i; Comp. Laurent, t. XXV, n* 156.

(2) Trib. Bruxelles, 28 fév. 1886, Poi., 86, 8, 446; Comp. Amiens, 44 déc. 4882, France jud., 83-83, p. 634.

(3) Voy. GuiLL0UAiiD,t. I, n- 483 et 483; Paris, 45 déc. 4876, S. 76, 3,409.

(4) Aix, 4 mai 4863, S. 64, 3, 73.

(5) Paris, 30 déc. 4864. S. 65, 3, 78.

0BUOATION8 BU BAOLBUB ; GARANTIE, ART. 1725. 409

pour le préjudice souffert par le locataire dans sa clientèle ou son industrie, ou même pour un préjudice matériel.

11 ne faut pas perdre de vue, en effet, que d'une part le bailleur n'a commis aucune faute, et d'autre part que le voisin, en faisant ce qu'il avait le droit de faire, n'a commis aucune voie de fait.

304. S'il y avait eu une voie de fait, de la part du voisin ou

d'un tiers quelconque, la responsabilité de l'auteur de cette

voie de fait serait seule engagée.

Art. 1735. Le baillear n'est pas sans prétendre d'ailleurs aucun

tenu de garantir le preneur du droit sur la chose louée; sauf au

trouble que des tiers apportent preneur à les poursuivre en son

par voies de fait à sa jouissance, nom personnel (*).

Le locataire qui, par une voie de fait, trouble la jouissance d'un autre locataire, n'est pas un tiers dans le sens de l'article 1725, quand même ce dernier n'invoquerait pas le droit que le bailleur lui aurait concédé. Le locataire troublé pourra donc agir contre le bailleur commun, en cessation du trouble, sauf au défendeur à mettre en cause l'auteur de ce trouble pour faire décider s'il a ou non excédé le droit que lui conférait son contrat de bail (1). Il en sera de même dans le cas d'un droit de chasse partagé entre deux adjudicataires (2).

Deux corps de logis appartenant au même propriétaire, loués à des personnes différentes, et qui, sans être contigus, ont néanmoins des parties extérieures dont l'usage est commun à tous les locataires, doivent être considérés quant à l'application de la solution qui précède, comme ne formant ensemble qu'une seule et même maison (3). Au contraire dans les maisons dont les divers étages appartiennent à des propriétaires différents, il y a lieu d'appliquer aux relations des propriétaires et des locataires les mêmes principes que

O Art. 1725. — L. 55, D, 19, 2, Loe. eond.

(1) Cass. 17 juin 1890, S. 90, 1, 331 ; Guillouard, t. I, n* 165.

(2) Cass. 18 mai 1892, D. 92, 1, 849.

(8) Trib. Bruxelles, 10 juiUet 1852, B. /., 58, 1575.

♦IÇ Hv. ^n, TfTs Tiff- i^ii fpuAPij:

s'il 5>^is9aiï 4« prftpfiétfiirpi^ ^\ fie Jppsil^fofi 4^ m^içonç distinctes (1).

Lp^ ^Qrs 4ont parle no^|*e ^r^. 1725, ^ç^n\ ^QAf; côi(^ gui ont agi 9^1)^ prétendre » auçu^ drpU ^uy Jsf cho^p Ipuôe, 4ft)it Ventrpprise cpwstitue par copséqupn^ ^^ 4pli^ qij pn qua^fdélit.

i\ ^'e^ r^puH? b»^ ^m^ oi^'w BWP^ p^? 1« wmm "^'*

plu? 1* JQfflWftRce paisi^^i^ q^e Ip l^^iUfiftr 4oH. l^i procurer pendant toute la durée du l^ail, ^m tern)pfi ^p y^ri* il^% Comppflt fipup sp fa^^U qfl'H nq pu^gpe p^« Rgir pft gatflfttie oontre le |)ailleurf

C'est qu'il n'est p^s ç^vi^n que lit) vqitq de fiiit d^nt a s'agit M pont pas }p rMultal de pii^cQAftanoes absolument per^onneUes au prpQeuE, pégUgeace do sa part, inimitiés dont il est Vol^at» etc., pt surtout parce qu'il a uue açUon person- ^e^e pontrP les auteurs du trouble. Si les autt uns du trouble sontinçonnufii qu ipsolvablP9, le dernier motif dispairait, mais le premier subsiste. Cola suffit pour que le pimeur ne puisse» en parpil cas, recpurir ppntre le bailleur (2),

P^r ppuséqueuU ai 1p fait pnvisagâ w peut donner aucun droit d'aption au preneur, même poptre des inconnus ou des insolvables» l'art. fTSQ ceq^e d'être applicable. C'est oe qui arriver^ pp cas de yiolences commises en temps de guérie par l'enuemi, ou eupqre lorsque la Jouissanoo du preneur aura été empêchée par PU accident naturel. Mais dans ces hypptbèses le preneur qui n'a d'action contre personne pour obtenir des dommages ppurra réclamer la résiliation du bail, ou UPP diminution du prix.

U en sera 4e même, k plus forte raison» pour les ftdts w

(i) Lyon, 18 avr. 4894, D. 95, 2, 877.

(3) CoLMBT DB Santerrb, t. VII, n* 47i 6ts I; Guillouabd, 1. 1, n** iB7 à 159; Arntz, t IV, n« 1140; BAUDAT-LAGANîiNiRa, t. lU, n* 675; Gomp. Duyxrqibr, Louage, 1. 1, n« 915: Llqrint, t. XXY, n*« 160-161.