OBUQATTONS DU BAILLEUR; GARANTIE, ART

se seront produits à une époque ou le preneur n'avait pas encore cette qualité. Il est impossible en cas pareil que les tiers aient voulu s'attaquer à Idi jouissance personnelle, pour employer l'expression du tribun Mouricault (1), de celui (jui n'était pas encore locataire ou fermier. C'est donc bien à tort qu'une Cour a décidé qu'un fenuier peu^ agir en dommages contre le précédent fermier à raison d'abus de jouissance comipis par ce dernier qui avaient diminué d'avance les bénéfices du bail. Mais comme il résultait de ces mêmes abus que le ))ailleur n'avait pas livré la chose en bon état^ le même arrêt accqrdait aussi une action contre le bailleur fondée suf Tart. 1719 (2). Cette dernière action seigle avait une raison d'être.

Si la voie de fait a endommagé la chose louée, il est évident que le bailleur peut^ comme propriétaire, réclamer la réparation du préjudice causé (3).

305. Les mêmes principes doivent être appliqués, lorsqpe la jouissance du preneur est t|-oublée par une administration publique, par l'État ou par une ville qui exécute 4es travaux publics n'entraînant pas un transf^rt de propriété au profit de l'admiiiistratfon, et spécialement en cas d'ocoi(pation temporaire ou de servitude 4*extraction de matériaux.

En pareille hypothèse, si l'acte de l'administra^on est illégal, le preneur n'aura pas d'action contrôle bailleur, puisque celui-cj i^'est pas tpnu des délits ou à^^^ quasi-délits constituant des voies de fait; mais il aura son recours cqntre l'admiuistration dans les cas où celle- ci serait respons^le.

Si au contraire l'administration a agi dans la limite de ses attri|)]i tiens et régulièrement, le preneur pqurra depiander

(4) Fenet, t. ]ÇIV, p. 837.

(3) Grenoble, 26 mai 4849, S. 50, 2, 875; Gonf. Guillouard, 1 1, n' 463.

(8) Chambéry, 14 mai 1870, S. 70, %. ^^% C^xi^. (L'E^, ^ i^y. 1845, S. 45,2, 881.

412 iiiy. m, tit« vm. bu XiOuagi.

au bailleur la résiliation du bail ou une diminution des loyers» mais non des dommages.

Telle est la règle.

Il s'agira, par exemple, de l'exhaussement ou de l'abaissement du sol d'une route avec la difficulté d'accès qui en est la conséquence (1); de la violation par une compagnie de chemin de fer de la clause lui imposant certains travaux pour prévenir les dommages que les particuliers auraient à sabir (2), etc.

Si les travaux dommageables sont exécutés en régie, c'est l'administration qui est responsable. S'ils sont faits par entrepreneur, le locataire atteint dans sa jouissance devra s'adresser à l'entrepreneur qui répond de son propre fait et de celui de ses subordonnés. En général il y a dans les cahiers des charges une clause qui met les indemnités en cas de dommage à la charge de l'entrepreneur. Cette clause fût-elle absente, celui-ci n'en serait pas moins tenu comme auteur du dommage ou répondant de ceux qui l'ont conmiis (Voy. t VIII, no 448).

Le preneur peut avoir loué un immeuble dans le but d'y fonder un établissement pour lequel une autorisation administrative est nécessaire. Si cette autorisation lui est refusée ou retirée, il faudra d'abord rechercher si, d'après les termes de la convention, l'obtention ou le maintien de cette autorisation a été une condition du bail. Dans le cas de l'affirmative le bail devra être résilié.

Si le bail ne contient aucune mention de la destination que le preneur se propose de donner aux locaux, s'il porte simplement que le locataire en jouira comme bon lui semblera, le bailleur ne devra aucune garantie.

Il peut y avoir une situation intermédiaire : ainsi la conven-

(1) Cens. d'ÉUt, 8 déc. 1876, D. 77, 8, iO«

(2) Coqs. d'État, 6 déc. 1855, D. 66, 8, 81.

OBUaATIONS DU BAILLBUli; GARANTIS, ART. 1726. 413

lion peut contenir une simple indication de l'intention qu'aurait le preneur d'établir dans les locaux, d'ailleurs susceptibles de destinations diverses, une certaine industrie pour laquelle, en fait, une autorisation est nécessaire. Cette indication, qui n'a rien d'obligatoire pour le preneur, et à laquelle le bailleur n'a pris aucune part, n'est pas suffisante pour établir qu'il y a eu chez les parties l'intention commune d'envisager un mode spécial de jouissance à l'exclusion de tout autre. Par conséquent, à défaut d'autre élément d'information, le bail devrait être maintenu, si l'autorisation demandée par le preneur lui était refusée (1).

306. Quand il s'agit d'un simple trouble de fait, c'est au preneur à défendre seul, comme il pourra, là jouissance qui lui appartient et à laquelle une atteinte a été portée.

Art. 4726. Si, au contraire, le tendent avoir quelque droit sur locataire ou le fermier ont été la chose louée, ou si le preneur troublés dans leur jouissance par est lui-môme cité en justice pour suite d'une action concernant la se voir condamner au délaissepropriété du fonds, ils ont droit ment de la totalité ou de partie à une diminution proportionnée de cette chose, ou à souffrir sur le prix du bail à loyer ou à l'exercice de quelque servitude, ferme, pourvu que le trouble et il doit appeler le bailleur en gal'empêcnement aient été dénon- rantie, et doit être mis hors ces au propriétaire. d'instance, s'il l'exige, en nom-

Art. 1727. Si ceux gui ont mant le bailleur pour lequel il

commis les voies de fait, pré- possède.

Il ne peut y avoir aucune difâculté sur la nature du trouble, quand le preneur est assigné en justice par un tiers qui prétend avoir un droit réel quelconque sur la chose louée, et qui s'adresse à lui parce qu'il le trouve occupant les lieux. Dans ce cas il s'agit d'un trouble de droit. Le tiers s'est trompé d'adresse en interpellant le preneur; celui-ci peut le renvoyer au propriétaire.

Si le débat demeure restreint aux droits propres du locataire sur la chose louée, l'art. 1727 sera sans application (2).

(4) Gomp. Gass. 4i nov. 4827, S. G. N., VIII, 4, 704 ; DuvsaaiBR, t. I, n* 404; Contra^ Gdillouaro, 1. 1, n* 442 et 443. (2) Liège, 28 nov. 4883, Pa$.y 84, 2, 422.

P'autreç fois, le troub^^ ^e traduira d*a|>prd par un^ simple yqie de fait. Le preneur agira en justice contre Taulei^r de cette yqie de f^t; 91 le défendeur ^ l'actipii invocjije par voie d'exceptipi), up drqit (quelconque sur 1^ phose ^ouée, alors apparaîtra le véritable caractère ^n trouble qui est e|:)çore un trouble de droit.

Le preneur (|ui possède noi) pour sou cpmpte, mais pour pelui (|u propriétaire, ne représente pas ce dernier en ce gui touçh^ le drqjt m^ipe (|fij est contesté, ^a décision q}\\ interviendrait sur ce point entre lui et Tautei^r du tro^b^e p^s^urait pas effet à l'égard du bailleur. Néfiniqpi^fis celui-ci a intérêt à connaître l'attaque pouf pouvoir y répon^r^. C'est 4pnc une obligation pour le preneur de dénoncer le trouble au bailleur a^sez ^ temps pour permettre à ce dernipr d'intervenjf au procès.

Si le bailleur ainsi prévenu ou appelé succombe dans l'actipp iqfpntpe pjif \fi t}ers, ou sou^px^up ppntrp lui, jl pn résultera une éviction du preneur.

Gatta éviptioa sera totale, et alors il 7 aura lieu à résilia-; t|oi^ du |3ai|j pu elle ^ev^ paf^ielle et alqrç pu ftPPUg^Pra P*^ analogie les art. 1636 et 16B8, c'est-à-dire quUl y aura lieu à une diminution proportipupelle du prix toi qu'U es| sUpulé danil \fi bail.

JJ|^^^ tous Ipii p^^ le bi|i|}pur pparra 40 plU9 fitrepoud^uiué h de9 dqmtu^g^Nu^éfiéts Pftlculps, s'il p^t 4» m^u^M^p fuit et auP l^ Plip90 ait j^ugiuen^é dp yalpur, sur |a valeur looativp actuelle de \^ c^osp, e^ palpu^és, s'il est dp bpupefqi, «uiYaat Ips rpglei ordiuM^es (arj. 1147).

En outre, l'obligation pour le prpqpui^ de ptypr Ip loyer éti^Ut cqrEélft^vp k Vpblig^Uqo du bailleur 4» prpourpr au Iqpataii^ URP jquisss^uce paf^b^e, }e p^ippieut 4u loypi: db peut être réclamé tant que la réduction du loyer résultant d'un trouble apporté à la jouissance du preneur n'est pas réglée, et qu'il y a com^tp à fairp en^e l^p parties* Il en spra

OBU<3[A7<e?g fiP fWsqç, ^pT. 1728. ^^{i

lai éleyéeg. 908. — Obligations principales du preneur, art. 1738; respect de la

destination de là chose louée.

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