OBLIGATIONS DU PRSNXUR, ART

n'opère qu'à la fin du bail; le preneur conserve jusqu'à ce moment le droit d'enlever les ouvrages dont il s'agit. La jurisprudence admet que si le preneur n'a pas fait disparaître ces ouvrages à l'expiration du bail, le bailleur devenu propriétaire en vertu de l'art. 553, pourra exercer l'option dont parle l'art. 555 (Voy. t. IV, n» 147) (1).

308. Si les ouvrages élevés par le preneur ont eu pour effet de modifier l'état ou la destination de la chose, il y a eu abus de jouissance. Le preneur a alors manqué à l'une des principales obligations dont il est tenu.

ART. 1738. Le preneur est tenu par le bail, ou suiyant celle pré-

de deux obligations principales: sumée d'après les circonstances,

— i* D^user de la chose louée en à défaut de convention ; — ^De

bon père de famille, et suivant payer le prix du bail aux termes

la destination quilui a été donnée convenus (*). '^

L'obligation de jouir en bon père de famille implique celle d'occuper habituellement les locaux par soi-même ou ses préposés (2) et de les maintenir suivant la destination industrielle ou commerciale envisagée dans le bail. Le locataire d'un hôtel ou autre établissement commercial, ne pourrait donc l'abandonner avant l'expiration du bail, quoiqu'il eût payé le loyer pour anticipation (3), et celui qui disparaîtrait furtivement, quoique ayant laissé ses meubles dans les lieux loués, manifesterait ainsi, d'une manière non équivoque. Tin ten lion de se soustraire à tout engagement ultérieur (4).

Le locataire doit respecter la destination des lieux telle qu'elle résulte du bail ou des circonstances, dit l'art. 1728.

Il faut d'abord s'en tenir aux termes du bail et distinguer entre les déterminations générales et les déterminations spéciales.

(*) Art. 1728. — L.28 8 8, D. 19, 2, Loc. cond. (i) Voy. Cass. 22 janv. 1894, S. 94, 1, 264.

(2) Lyon, 1» Juill. 1892, D. 93, 2, 88.

(3) Paris, 1" mars 1830, D. RéperL, v* Louage^ n* 278.

(4) Trib. Bruges, 6 juin 1876, Pas., 76, 8, 844.

4)8 làv. M, mt m. Sb Lbviëft;

Ainêl qudtld 11 A été Hedàré (fuë lëi^ loéàiiïsêi*aleni ôëÊUtiéd 6bttrè'tfowrf«tént, pour ëiilt)loyef ùhë ëit)l^*Sldh rèçtlè; le locataire ilë pomàiï ^ ëiëHëF ïuétlilé Ébrtë dlhaustHe (1). A riilVerdë» Une maiftbh Iduée Avëb une dësilifaSLiion cdthihër* ciàlë bù indUstHellë; doit ébillÉerVei* bëtlë défttinëlibn jùâ^tt'à la fin du baU (2). Cependant le pl^ënéur jiëul, àVàilt ISL fin du bail, transférer âillëtiri» son llldbâtHë, El le ëliëhtèlë ail ileu d'étl^e àtiachéë au loëal, f i été ci*éée et amëiiée ]?ii^ Itil (3}.

Quand la prbfeàsititl t^tle doit exerce^ le ldbàtail*e à ëté spécialement déterminée, il faut aussi âéëider éH |)l*lnci^6 que lé locataire né tldtirrait eiefcëi^ dâiiâ les Idbaui Une industrie différente (4). Hais il faut en pareil cas adihëttre facilement deâ é^uitâlehceà ou siiiiilitiides. Aiilsi celui qui a loué pour établir une boulangerie pourrait incontestablement renoncer à la boulangerie et établir une pâtisserie ; celui qui a annoncé vouloir ouvrir une boutique de mercerie, n'apporterait pas un changement appréciable à la destination des locaux en y vendant des toiles et cotons.

Il a été jugé dans cet ordre d'idées, que la défense faite au locataire d'exercer dans la maison louée aucun autre cornmerce de détail que celui qui a été spécifié, n'est pas enfreinte par cela seul que quelques ventes de marchandises d'une autre catégorie j ont été faites (5). Il a même été décidé, ce qui parait excessif, que le locataire à qui un immeuble a été loué pour y exercer l'ébénisterie, industrie réputée dangereuse^ à cause des risques d'incendie» ne change pas la situation des lieuxi en y installant en outre une boucherie (6). La solution contraire devrait certainement être adoptée» si la

(4) Voy. Trib. Lyon, 25 janv. !881, S. 81, 3,219.

(2) Voy. Laurent, t. XXV, n* 26!;

(3) Limoges, 11 fév. IdM, 0. M» i, 84l; (i) Grenoble, 8 mai 1882, S. 84^ 2» l2i.

(5) Gand, 27 noy. 1878» Pa>., 74^ 2, Ktt.

(6) Trib. Verrins, 81 Janv. 1877» €L H B.^ 1678-1879, 871.

oBLidÀ'f io«& Dt HkinirA, Akt. 1728. 419

lôéëllon ^Ui*tali éëtilemeht âtir une partie dé iUàlâôh, èàr lès inconvénieiite Hâtlltant de l'inâtaûalion d'ilnô boUbhëHë né perttiettenl pds dé âiip{losér IJùll y à éu de Ik pàrl dd bailleur, la pëjiséë d'étbbiii* Une sot*ie d*équlVàlencë éilli^ë cette dernière InduàtMë et Uhë êbéhisteirie.

il va ëàilâ dire qdë le prënéili* qiii à ptià^ j[)ai* exemple^ la quâliflcâlion de tll-bfessëUr de dailôe, dé bôiffetir, de inôdiste, etc., ne pourrait ^iàà, en fait, eniiildyer lëë ibbkùi à liiie induàirië inlmbràle.

tl tië S'k^l dans idtit cela que d*une dëstltiâlion dotihée aux iocàtlx ëh opposiUon avec leur destination convèiitie. La moralité personnelle des parties h*a {ias àiâti^einlse en càUsë. Ainsi un bail tiè Serait pas résiliable, parce tjile le locataire vit ihàritàlemeiit avec une JJërsonilë ttU'il fôiSait ^JasSet» tiour sa téilimë légitiiiie ali Uibihent delà Ibcatldn, et parce que detitiis léetie date, il à été cbildatnîié (domttië faussaire (1).

3tt9. A défaut de convention Spéciale, la destination des Ibcaui pburra résulter deS blrconstaliceSi dit Tart. 1728.

Quelles sont ces circonstances? Il est iinpo^Siblë de iës résumer dails titlë iPbrmulé précisé. On peut seulement dbtliiër quelques indibation^.

Là plus importante est celle qui résiiltërà de la professibn eonhUe du locataire; On trbùVera êiicorè quelqiiëS téîlseiénemetlts dans les placards, ëctiteàuz ou ihsërtioils daHS les ioumaux spéciaux, faits dans le but d'annoncer àll public la misé en location. Souvent, en effet, od indique cbfadthe ëtant à louer, des t locaux tbiit agéhcés pour coiilildëi*ce ou thdùsttiéi en général, ou pôtir débit de vlnsJ; câfés, bu pôiil' bureaux, cabinets dé bbnsultalton, etc. i Snflii oïl pourra aûSsi tenir compte, dans une certaine mesure, de l'usage aiicien de la chose louée (2). Cet usage ancien de la chose pourra sur

(!) Trib. Anvers, 18 nov. 1879, Pak., «0, 8, 18«. (3) Voy. GuiLLOUARD, t. I, n» 196.

■^■- -?ir„J

4S0 UT. niy TiT. rm. du louaoi.

tout servir à mesurer l'étendue de la jouissance appartenant au preneur. Ainsi, le locataire d'un terrain dans lequel se trouve un puits pourra, naturellement, se servir de ce puits pour l'arrosage du terrain loué, car telle est la destination normale du puits. Mais il pourra s'en servir aussi pour l'arrosage d'un terrain contigu que lui a loué un autre propriétaire, s'il est justifié qu'un précédent locataire a agi de même, sans qu'il en résulte un préjudice pour le bailleur (1).

3i0. L'exécution du bail par le preneur peut constituer à l'égard du bailleur un abus de jouissance, et à l'égard des tiers vis-à-vis de qui le bailleur n'est tenu par aucun lien de droit, un fait dommageable.

Les tiers lésés par les actes du preneur, s'adresseront tout d'abord à celui-ci pour obtenir la cessation des faits dommageables et la réparation du préjudice causé. Il s'agira, par exemple, de bruits et trépidations de machines qui troublent le voisinage. Il importe peu aux tiers demandeurs, que le preneur, en établissant ces machines, se soit rigoureusement renfermé dans les limites résultant des termes du bail, ou qu'il ait fait ce que le bail ne lui permettait pas de faire. Dans tous les cas, il pourra être décidé qu'un certain nombre de machines doit être supprimé (2), et que des dommages seront mis à la charge du preneur. Mais si celui-ci n'a fait que se conformer à son bail, il aura une action en garantie contre le bailleur (3).

3ii. Quand le preneur, au contraire, a fait ce que le contrat ne lui permettait pas de faire, il doit être traité comme s'il avait commis un abus de jouissance, en ne jouissant pas de la chose en bon père de famille et suivant sa destination.

(1) Paris, 6 avr. 1886, D. 88, S, 117. (S) Cat8.S0 janv. 1891, D. 91, 1, 164.

(8) Cau. S déc. 1879, S. 79, 1, 408.

OBLIGATIONS DU PHENSUR, AKT. 17S9. 4SI

Art. 1729. Si le preneur em- ter an dommage poar le baillear,

ploie la chose louée à on autre celui-ci peut, suivant les circons-

usa^e que celui auquel elle a été tances, faire résilier le bail (*). destinée, ou dont il puisse résui-

II n'est pas nécessaire, pour l'application de ce texte, qu'il y ait à la fois changement de destination, et dommage causé pour abus de jouissance (1). Le bailleur pourra demander la résiliation dans chacun des deux cas (2), et à plus forte raison si les deux cas se réalisent (3).

La résiliation n'a pas lieu de plein droit ; elle doit être demandée par le bailleur, et sera accordée suivant les circonS" tances; c'est-à-dire que les juges sont investis d'un certain pouvoir d'appréciation (4).

Si les dommages résultant de l'abus de jouissance sont irréparables, le bailleur sera fondé à réclamer la résiliation du bail, avec dommages. Si les juges ne croient pas devoir accorder la résiliation du bail, ils devront néanmoins condamner immédiatement le preneur à des dommages-intérêts (S).

Si les dommages sont réparables, le bailleur pourra faire constater tout de suite les faits d'abus de jouissance, mais il n'obtiendra la réparation du dommage qu'à la fin du bail, si, à ce moment, le préjudice n'est pas réparé (6).

Par conséquent, si l'immeuble a subi des dégradations de

O Art. 47». — L. il S 1, D. i«i 2, Loc. cand.

(1) Trib. Anvers, 9 mai 1878, Pas., 80, 3, ili.

(2) Cass. là nov. 1889, S. 91, 1, 908,

(3) AoBRT et Rau, s 367, note 8; Laurent, t. XXV, n* M3; Guil- LOUABD, t, I, n* aOi; Baudrt-Ucantinbiui, t. III, n*683; Canirâ^ DURAMTON, t XVII, n» 99; DUVSROIXR, 1. 1, n» 400.

(4) Cass. 7 nov. 1883, S. 84, 1, 187; Grenoble, 8 mai 188S, S. 84, 3, 123.

(5) Cass. 90 déc. 1888, S. 60, 1, 66; UORBNT, t. XXV, n* 966 ; GuiL- LOUARO, t. I, n* 908.

(6) Caen, 6 juin 1887, D. 58, 9, 86; Laurxnt, t. XXV, n* 967; GuiL- LOUARO, t. I, n* 903.

nature à être effacées par des réparaUons looaUve3> le preneur sera en faute s'il n'exécute pas ces réparations.

Mais il faut aussi tenir compte du droit qu'a le preneur de jouir de la chose, et du temps qui use tout, il ne aéra doQc pas responsable de la diminution de valeur résultant de l'usage légitime auquel la ohose a été soumise, ni de la vétusté de celte chose (1). 11 devra, en définitive, apporter à la conservation de la chose qu'il a reçue et qu'il doit rendre, la vigilance in abatraetOy d'un père de famille (Voj. t. VII, nû« 93 et 94).

312, C'est donc à la fin du bail, lorsque le preneur devra rendre ce qu'il a reçu, qu'il y aura lieu de térifier si sa responsabilité se trouvera engagée.

Puisqu'il doit rendre ce qu'il a reçu, il sera important de savoir s'il a été dressé ou non un état des lieux.

AKT. 1730. S'il a été fait un art. ÎTdl. Sll n*a pas été hit

élal des lieux entre le bailleur d'état des lieux, le preneur est

et le preneur, celui-ci doit rendre présumé les avoir reçus en bon

la chose telle qu'il Ta reçue sui- état de réparations locaUves, et

vant cet état, excepté ce qui a doit les rendre tels, sauf la

péri oa a été dégradé par vétusté preuve cotitraire. ou force majeure.

Le bailleur et le preneur août respectivement tenus, l'un vis-à-vis de l'autre, de concourir personnellement ou parleurs préposés, à la confection d'un état des lieux contradictoire.

La partie qui refusera d'y procéder pourra être actionnée à cet effet devant la juridiction compétente, c'est-à-dire le juge de paix ou le tribunal civil, suivant l'importance des baux. Des experts pourront le cas échéant être chargés de dresser cet état à frais communs.

Aucun texte de loi ne fixe un délai après l'expiration du* quel le bailleur ou le preneur serait privé du droit d'exiger un état des lieux. Si un pareil délai avait été stipulé dans le baU, il ne faudrait y voir qu'un délai d'ordre, dont l'explra-

{{) Laurent, t. XXV, n* 270; Arntz, t. IV, n* il4i.

OBLiaiTIONS pu PJKSNITTK, A^T. 1730» 1731. 4SS

tloa xj'exilèvcrôit h fkwmne des parlie? te droit d'exiger l'état des lieux (1).

Vn jugement relmté dans un arrtt de la Cpur de cassation, qui n'a pas eu à examiner cq point, porte que le locataire qui réclamait cet état des lieuT^i étant en possession depuis plusieurs années, un tel état n*avait plus de raison cPétre (2). Cela n'est pas exact ; lesconatatations faites, à leur date, dans cet état peuvent toujours avoir leur importance, eu égard à une époque ultérieure*

li'état dea Uenu, quand il a été dresaé aoit à l'amiable, soit judiciairement, détermine donc la mesure des restitutions que doit opérer le bailleur soit quant aux conditiona intrinsèques de la chose louée, soit quant à sa conte* nance*

C'est la contenance précise indiquée dans Tétât des lieux qui doit être restituée, te fermier sera donc responsable de la différence en moins existant entre cette contenance et celle qui a été constatée à la sortie, sans pouvoir, bien entendu, compenser ce déficit avec les usurpations qu'il aurait pu commettre au préjudice des voisins (3). A l'inverse, le propriétaire devra se contenter de la contenance mentionnée dans l'état des lieux» quand même son titre de propriété lui donnerait une contenance plus grande et qu'il offrirait de prouver que l'immeuble par lui acbeté avait réellement la contenance indiquée (4).

Le preneur doit restituer la chose dans les mêmes conditions oà elle était, euivant Fétat qui il été dressé^ lorsqu'il Ta reçue. Il ne répond pas éei détérior ailoiis ou pertes provenant de la vétusté ou d'une foret majeure. Ua dégradations

(i) Paris, 48 mars 1895, D. 05, % 3i0.

(2) Voy. Cass. 28 juin 1892, S. 93, 1, Ht.

(3) Nancy, 5 août 1865, D, 70, i, 53; UUKtMT, t. Xlt, n* $69; GuiLLOUARO, 1. 1, n« 343.

(i) Trib, Nivelles, U açût itlp, CL »l B., J745è, TU.

4S4 uy. m, tit. yni. du louage.

provenant de l'usage normal de la chose sont comprises dans la vétusté.

313. Si un élat contradictoire n'a pas été dressé, la seule sanction de cette omission (1) est que le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locaHnes, dit l'art. 1731.

Faut-il lire le texte comme s'il y avait : en bon état de réparations même locatives? On l'a soutenu (2), par le motif que ces réparations sont les plus importantes, et que le preneur étant en droit d'exiger que la chose lui soit délivrée en bon étal de réparations de toute nature, il est probable qu'il n'aura pas manqué d'user de ce droit. Mais comme il s'agit seulement de l'importance relative des réparations au point de vue envisagé par le preneur, et non de leur importance intrinsèque, il est au contraire bien plus probable que le preneur se sera principalement préoccupé de l'état des lieux en ce qui concerne les réparations locatives; il aura surtout vérifié si les portes et les croisées ferment bien, si les vitres ne sont pas cassées, etc., et aura accordé une médiocre attention à l'état des murs et des poutres. Il faudrait d'ailleurs reconnaître que l'art. 1731 ne saurait s'appliquer qu'aux dégradations apparentes de nature a être constatées par le preneur lors de son entrée en jouissance (3). Mais ce qui tranche toute controverse, c'est la rédaction précise de l'art. 1731, dont il n'est pas permis de modifier les termes (4).

§ 5. — Responsabilité du preneur en cas de perte on d'incendie de la chose.

814. — Le preneur répond des dégradations ou perte de la choie louée, art. 173â;

(i) Paris, 18 mars iSW précité.

(2) CoLMBT DB Santerrb, t. VU, u» 178 bis III ; Guillouaed, 1 1, n» 244; Comp. Baudry-Lagantinbrie, t. III, n* 684.

(3) Cass. 2 fév. 1871, D. 72, 2, 450.

(4) Laurent, t. XXV, n» 272; Arntz, t. IV, n» !!44.

OBLIGATIONS OU PBXNKUR ; PSBTS DB LA GHOSS, ART. 1732* 425