Responsabilité du preneur quant au dommage causé par

ses sous-locataires et autres, art. 1736. '

314. Le preneur demeure soumis à la règle générale de l'art. 1302.

Par conséquent :

Art. 1732. 11 répond desdégra- qu'il ne prouve qu'elles ont eu dations ou des pertes qui arrivent lieu sans sa faute (*). pendant sa jouissance, à moins

Les présomptions résultant des art. 1731 et 1732 peuvent

être détruites par la preuve que, au moment de rentrée en

Jouissance, les réparations localives et autres n'étaient pas

faites, ou bien que la chose a péri depuis cette époque par cas

fortuit. Cette preuve pourra être faite par tous les moyens

O Art. 1782. — L. 11 S % D. 19, 2, Loe. cond.

491 ttV« fll, ut* Vttt. bO LMAttl.

possibles (1), notamment par h preuve testffROûiale» qnétle que soit rfmportance du litige (3); les dégf^^atiqps constituant un fait matériel et »on pas un fait juridique» la preuve testimoniale est indéfinitnent âdmisèiblé (Vôy. t. Vlil, n«SêO).

31S. Il ne semble pas qu*il y ait de^ potifs particuliers pour modiSer Iqs folfiUons quipréo^4®n^ }orgqu*^n|| ipai^c^n louée a été détruite par un inoMdie. La locataire ou lea locataires ne pourront, dans ce cas. ren^r^ la tqaisoû au propriétaire. Le contra^ qi^i les obligQ a restituer ne ^e^yra donc pas aon «técutjon. Ori en cas d'inpzéaution ()'una oblige tioû, la faute do débiteur est toujours présumée^ en Ce aetis oUd c'est à lui de prouver qne Tinexéc^tiop prpyient d*^p hi\ août il ne doit pas porter la responsabilité (art. ISDS) (Voy* t. VII, n*" 95 ai 143). Mali en réalité il y a déjà lâutë par cela aeul qu'il n'exécuta pai; sot^ obligatipn, s^uf la prpuve que Tinexécu- Uon est pHrfimenl fqrluite (3) (Cpmp. t. VIIIi |i*437). Donc, comme llncendie n'est pas, par lui««mémei Un cas fortuit, le preneur d^yra pfôuyôr une Tincendie est survenu sans sa faute, c'est-à-dire dans des Couditions de patur^ k être forcémeni ezolusivefl de toute faute.

Or, en fait, ces conditions Hé trouvent limitéea à un petit

nombre de circonstances comme cela résulte du texte çuivfint:

AST, 4738. Il répond de Tin- par vice de construction. ~ Ou

eendie, à moins qu'il ne prouve: que le feu a été comnfûtiiqué par

— Qii6 J'incendie est arrivé par une maison ygi^li^^n.

cas fortuit ou force majeure, ou

Ces derni^re^ ^¥pre99iq^e ou (fm f« f^u... i{)4i({Uent ^^n

que le législateur a voulu constater que le locataire âê peU'^

O Art. im. - fi. 9 S <* P* i^, if l9Ç. CQI^.

(1) Paris, IS mars 1895, D. 95^ 3, 340; L. éè, D. KO^ 17. Ùe étip. reg. juri».

(i) Arg. Gà8i« 88 Juin 1891, 8. 98, 1, 418; DoViaQiail, 1 1, A* I4l; AuBHT et Rau, s 887; Laurent, t. XXV, n* 378; Guuxouàrd, 1. 1, n* ^B.

(8) âACZiT, RetpoMi du tottU.f Mev. eHI^ 1888, n* II, p. 178.

OBLIOATlOHâl M PRKNÉtm; INCENDIE, ART. 1733. 4S7

vaît s'exonérer de la responsabilité qu*en prouvant Tun des faits limitativement énoncés dans le texte. C'est là précisément le but utile de Fart. 1733, qui met fin en même temps à certaines controverses anciennes, et il est impossible de ne pas s'en tenir à un texte aussi manifestement restrictif (1).

316. La majorité des auteurs et de nombreux arrêts décident cependant que les moyens Justificatifs indiqués par l'article 1733 ne sont pas limitatifs, que le preneur n'est pas obligé de prouver la cause de Tincendie, qu'il lui suffit d'établir qu'il n'a pas de faute à se reprocher (2). On argumente en ce sens d'une réponse faite par Tronchet, à une question qui ne visait pas le cas d'incendie, mais les cas ordinaires prévus par l'art. 1732 : « Gomment, demandait-on, le preneur pourra-t-il prouver que l'événement est arrivé sans sa faute? — Les preuves de cette nature, répondit Tronchet, se tirent des circonstances (3). C'était absolument ne rien dire. On a cepen« dant voulu appliquer cette prétendue solution à l'art. 1733, c'est-à-dire précisément au texte qui énumëre limitativement les moyens justificatifs qui peuvent être employés!

Une raison qui parait plus sérieuse est tirée de l'injustice que présenterait l'application littérale et restrictive de l'article 1733.

On fait observer que : c L'incendie est un fait d'une nature spéciale; c'est un accident qui, d'ordinaire, est imputable à une faute, à une négligence quelconque ; néanmoins il se peut que cette faute ûe puisse pas être imputée au preneur. 11

(1) TouLUtin, t. XI, n* 461 ; Marcadé, tar Fart. 1738, 1; AneftY et RiU, g8P7, not^s 30-2^2; Cass. i6 août iSSil, S. 84, 1» 83; Caen, i^ déc. 1892, S. 03, % 132.

(2) DuvKRGiER, 1. 1, n» -435 ; Laurent, t. XXV, n»* 276 et 280 ; Arnt2, t. IV, n'M148-1146; GoillouaRD, 1. 1, n» 269; Baddry-Lacantinerie, t. III, n»685; Cass. 11 janv. 1870, S. 70, 1, 335; Alger, 25 nov.1892, D. 9-4, 2, 602; Comp. D^4M ard, i^e^pon^. des eo-lpeataires^ Rev. erit,^ 1887, p. 241.

(8) FnaT, U XIV, p. S49-1I0.

uv. in, TiT. vm. DU louioi.

fallait donc lai permettre d'établir les faits qui démontrent qu'il esl sans faute. Quels sont ces faits? Le législateur indique les plus usuels afin de montrer quelle est la justification que le preneur aura à faire. Il prouve qu'il est sans faute quand il établit que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou qu'il est dû à un vice de construction, ou qu'il a été communiqué d'une maison voisine. Sont-ils les seuls faits qu'il puisse alléguer? C'est demander si le législateur peut avoir la prétention de prévoir tous les faits qui prouvent que le preneur est sans faute (1). »

Hais ce qu'on ne saurait demander au législateur on peut, sans Indiscrétion, le demander aux auteurs et aux arrêts. Or nous soutenons qu'en dehors des faits énumérés dans l'article 17:i3, il est impossible d'en trouver un seul qui soit nécessairement exclusif de toute faute de la part du preneur.

On a donc cherché à tourner la difficulté, et voici ce qui a été imaginé : c On peut, a-t-on dit, prouver le cas fortuit indirectement, en établissant qu'aucune faute n'a été commise ni par le locataire, ni par les gens dont il répond, et cette seconde manière de prouver le cas fortuit n'est pas moins convaincante quels preuve directe. C'est par exemple le locataire d*une maison de campagne qui établit que le feu a pris, alors que depuis plusieurs mois, ni lui ni les siens n'y étaient entrés : N'a-t-il pas prouvé d'une manière complète l'absence de faute de sa part, et en même temps le cas fortuit (2)? »

Mais non ; il n'a absolument rien prouvé, car le fait de Tabsence du locataire n'est pas exclusif de toute faute de sa pan : peut-être a-t-il laissé sur le plancher des matières pbospborées qui, par leur dessiccation, ont pu s'enflammer; pout^éire y a-t-il eu combustion spontanée de choses fermenlescibles ; dans tous les cas, quoique le preneur ne soit pas

<1) Laorint, t XXV, n» Î79.

(S) GuiLLOUAU, t. II, n* 5M9.

OBLiaiTiONs DU prenxxtr; incendie, art« 1733. 429

tenu à une résidence continue, le seul fait de son absence aboutit forcément à un défaut de surveillance qui aurait suffi peut-être à empêcher Fincendie, etc.

317. Du reste, le langage des arrêts démontre avec la dernière évidence l'inconsistance absolue delà doctrine que nous combattons.

Ainsi une Cour décide que le locataire! pour se décharger de la responsabilité, n'a pas besoin de prouver, d*une manière précise et déterminée, le cas fortuit qu'il prétend avoir été la cause de Fincendie. 11 suffit qu'il démontre Timpossibilité d'expliquer le sinistre autrement que par un cas fortuit, dont l'existence peut être supposée^ quoique la cause (l'arrêt veut dire probablement lanature) en demeure inconnue (1). Voilà donc l'existence d'un cas fortuit, admise par supposition, à suite d'une preuve non précise ni déterminée I

Une pareille doctrine n'est vraiment pas soutenable. C'est donc avec raison que, dans une espèce où le locataire invoquait un vice de construction, la Cour de Paris a jugé que le locataire devait prouver d'une façon catégorique, que le sinistre était dû à ce vice de construction, et qu'il ne lui suffisait pas de produire un rapport d'expert déclarant très araisemblable et très plausible l'hypothèse du vice de construction comme cause de l'incendie (2).

La doctrine que nous repoussons consiste, il faut le remarquer, à substituer une pro6a&t7<^^ à une preuve exigée par la loi ; et cette substitution est facile à découvrir même sous des formules qui paraissent avoir pour but de la dissimuler, comme celle, par exemple, aux termes de laquelle : le locataire n'est pas tenu de prouver d'une façon déterminée, la cause de l'incendie; il lui suffit de démontrer que le sinistre a eu nécessairement pour cause un cas fortuit ou de force ma-

(i) Alger, 36 nov. 1803, D. 94, 3, 603. (3) Parii, 19 nov. 1893, S. 94, 3, 11.

4S0 uy. m, Ttt. mtu bû tôuAfti.

jeufô, et ûotamment que Tincendie est dû à là tnâlveillâûee, bien que Tauleur en soit Inconnu (1). Le mot nécessairement venant après la mention d'une preuve indéterminée, ne peut signifier que probablement. Or, dans l'espèce, la probabilité n'était même pas démontrée. Un autre arrêt fait remarquer en eflfet qu'il ne suffit pas au locataire d'établir que l'incendie a été causé par la malveillance, qu'il doit prouvei* en outre, d'une façon certaine, que cette malveillance n'est imputable à aucune personne de sa maison du fait dé qui il doit répondre (2).

318. C'est du reste bien à tort, selon nous, que Y^ti. 1733 a été considéré comme établissant une restriction à l'application des principes généraux; il contient seulement unepréctsion tout à fait d'accord avec ces mêmes principeSé

Jl ne faut pas en effet perdre de vue que, dans la difficulté envisagée, il s'agit uniquement d'une preuve négative que doit faire le preneur pour détruire la présomption de faute résultant contre lui de cette circonstance qu'en fait l'obligatiûrt de restituer n'est pas remplie. Il doit donc prouver qu'il n'est pas en faute. Les arrêts croient avoir dit quelque chose lorsqu'ils ont déclaré î que le preneur doit prouver Timpôssibililé de toute faute de sa part (3), ou que le preneur ne doit pas se borner à offrir de prouver d'une manière générale qu'il a veillé à la garde et à la conservation de l'immeuble en bon père de famille, mais qu'il doit offrir de prouver des faits asse« précis pour permettre aux juges d'apprécier sll a réellement veiUé en bon père de famille à la garde et à la conservation de l'immeuble (4). Une telle preuve ne fera pas avancer la question d'un pas, car la circonstance que l'immeuble a été incendié proteste par elle-même; il en résulte

(1) Amiens, 6 janv. 4886, D. 87, 2, 452.

(2) Caen, 4*' déc. 4892, S. 93, 2, 452.

(3) Orléans, 4 déc. 4886, D. 88, 9, 68.

(i) Tottloose, 90 mars 4894, t>. M, % 8l8«

OBUQATIOffS 00 l»ftfiNlt7ft ', OffilMbl^i AKT. 1733. 481

une inexéculioti dé l'obligation, el c'eât cette inexécution qui constitue une fàULô réalisée et non pas seulement présumée.

D'ailleufs quelle que soit la précision des faits articulés, ces faits ne peuvent rayonner que dans une sphère bien restreinte, et ne sauraient empêcher une assure par où aurait pu se produire une négligence ayant occasionné Tinoendie.

Il faut donc que le fait articulé soit de nature à impliquer par luiomômd la négation directe de toute inexécution de robligation Imputable au preneur. Or, si Ton cherche bien, on reconnaîtra qu'il en est seulement ainsi dans les trois cas prévus par l'art. 1733; dans tous les autres cas il y aura une fissure par où la faute a pu se produire, el l'art. 1788 n'a pas voulu dire autre ohose«

De ce que l'erreur que nous tenons de démontrer parait avoir été partagée par plusieurs de ceux qui ont pris part à la discussion de la loi du 6 Janvier 1883 qui a modifié l'article 1734, on a Voulu tirer cette conclusion que l'art. 1733 devait être entendu désormais dans le sens erroné qui vient d'être refuté, en vertu d'une interprétation qmui légiêlativê (1) f

319. Avant la loi précitée du B Janvier 1883, la jurisprudence reconnaissait que la présomption de faute à la charge du preneur cessait quand une portion de la maison louée était Oo()Upée par le bailleur lui^métpe. Ce dernier ne pouvait invoquer contre le locataire la disposition de l'arL 1783 qu'à la oondition d'établir d'abord que l-inoendie n'était pas né chez lui, et de plus il ne pouvait réclamer d'indemnité en cas de perte de la portion par lui occupée que s'il faisait la preuve d*pne faute commise par Ip locataire (2). La même solution était appliquée au locataire principal habitapt une partie de la maison louée (8). Depuii la loi de 1888, il a été

(1) GUILLOUARO, 1. 1, n* 270.

(S) Paris, i àpc. 1873, D. 7f 8, 818 et les reflvoif. (3) Lyon, 26 die. 1883, D. 83, % 900; t^oitiers, U Jauv. I8i0; Toulouse, 7 fév» 1888, D. 00, i, 07^

432 UV. m, TIT. YIII. DIT LOUAGl.

jugé plusieurs fois que les mêmes principes devaient être suivis, la loi précitée n'ayant modifié la législation antérieure qu'en ce qui concerne la solidarité établie autrefois entre les divers locataires d'une même maison (1).

Il est d'ailleurs certain que la présomption de faute, pour nous servir de la locution ordinaire, édictée par l'art. 1733 n'est pas applicable à celui qui habite la maison, non comme locataire, mais comme membre de la famille du bailleur. Celui-là ne peut être déclaré responsable de l'incendie qu'autant qu'une faute est relevée à sa charge dans les termes de l'art. 1382 (2).

Il faudrait au contraire assimiler à un locataire, au point de vue de la responsabilité en cas d'incendie, l'entrepreneur de fournitures militaires occupant en cette qualité un bâtiment de l'État (3).

Quant au co-propriétaire par indivis qui jouit seul de l'immeuble commun en vertu d'un règlement de jouissance intervenu sous la forme d'un bail, il est certainement locataire, sauf, dans le règlement des indemnités diverses, à tenir tel compte que de droit de cette circonstance qu'il est propriétaire pour partie (4).

Le créancier antichrésiste et l'usufruitier sont soumis à la même responsabilité que les locataires (5) (Voy. t. IV, n»251). Si c'est le mari, chef de la communauté, qui a donné à bail un immeuble compris dans l'usufruit de la communauté et

(1) Grenoble, 49 déc. 1893, D.9i, 2, 471; Bordeaux, 11 mai 1888, D.90, % 87 ; Rennes, 15 fév. 1889, D. 90, % 97, etc. ; Riom, SI mai 1886, D. 87, 2, 67; Comp. Cour super, de just. (Luxembourg), 90 mai 1888, 4, âS; Conirày GmLLOUARD, n* 273.

(2) Poitiers, 2ijanv. 1889, S. 89, 3, 182.

(3) Cons. d*Éiat, 13 mars 1891, S. 93, 3,34.

(4) Orléans, 7 janv. 1888, D. 88, 2, 295.

(5) Laurent, t. XXV, n*« 304-305; Arntz, t. IV, n» 1146; Cass. 4 juill. 1887, S. 87, 1, 465; Pjlanxol, Rev. eriL^ 1888, Exam. docL, p. 288.

OBLIGATIONS DU PRENStm; INCSNDIS, ART. 1733. 433

appartenant à la femme» il n'est pas responsable vis-à-vis de cette dernière de l'incendie survenu, car en le donnant à bail à un tiers il n*a fait qu'user de son droit, et la responsabilité du preneur s'est substituée à la sienne (1).

D'après quelques arrêts (2), la responsabilité de l'art. 1733 ne devrait pas s'étendre à la location des meubles, par le motif que ce texte est placé sous la rubrique des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux, et qu'il parle de vices de construction. Cette circonstance pourrait tout au plus faire naître une simple raison de douter; mais la raison de décider réside en ceci que l'art. 1733 n'est qu'une application de l'art. 1302, et qu'il n'y a aucun motif pour distinguer, à ce point de vue, entre le louage de meubles et le louage d'immeubles (3). 11 faudra seulement observer que la responsabilité édictée par l'art. 1733 ne concerne que le locataire proprement dit, et qu'elle ne saurait atteindre celui qui s'est borné à fournir au locataire lui-même des objets mobiliers nécessaires à l'exercice de son industrie (4).

320. Cette même responsabilité ne saurait davantage atteindre celui qui n'a eu la jouissance d'aucune partie de l'immeuble incendiée, dans le cas, par exemple, où le propriétaire d'une maison a loué une parcelle de terrain nu contigue à cette maison plus tard incendiée. Le locataire qui a élevé des constructions sur le terrain loué pourra être responsable en vertu de Fart. 1382, s'il est prouvé que le feu a pris chez lui par sa faute, mais non en vertu de l'art. 1733 (5).

Le locataire, dans le cas précité, est traité comme un voisin ordinaire. Or, il est certain que la présomption de faute

(i) Cas». 24 fév. 1890, D. 98, 1, 119. (2) Rouen, 8 déc. 1879, 28 janv. 1880, S. 81, 2, 426. (8) Cass. 16 août 1883, S. 84, 1, 33, et la note; Guillouaro, t. I, n*275.

(4) Alger, 25 nov. 1893, D. 94, 2, 802. (») Cass. 19 juin 1895, D. 95, 1, 480,

UT. III, TÎT, Vin, PV fcOUAOI,

résullant de l'art. 1738 n'a été étal^lie en faveur du propriétaire de la maison louée qu'à l'égard des locataires de cette maison p Le propriétaire m pourra agir contre un voisin même en invoquant la responsabilité édictée par l'artr 1386, en admettant l'application de ce texte en cas d'incendie, qu'à la charge de prouver que l'incendie a eu pour cause la faute, Timprudenoe ou la négligence de ce dernier (1).

Héciprûquement, un voisin aurait la même action» en vertu de l'erL 1383, pour obtenir réparation du préjudice que lui aurait causé Tincendie survenu à la maison d'un propriétaire par suile de fautes personnelles à ce dernier, l^a circonstance qu'un locataire aurait été déclaré responsable du même incendia au regard du propriétaire, ne mettrait pas obslftcle à l'acimn du voisin (8).

331. La Bous^location ne créant, comme nous Tavons déjà démontré (Suprà, n®282), aucun rapport direct entre le bailleur et le sous -locataire, le bailleur, ou la compagnie d*assuranceâ subrogée à ses droits, ne peut en cas d'incendie* invoquer direcLement contre le sous-locataire ce qu'on appelle la présomption de faute édictée par l'art. 1733 contre le locataire. Mais à défaut d'une action directe, le bailleur pourrait, en vertu de Tart. 1166, faire valoir contre le sous-locataire, tous les droits que pourrait exercer le locataire principal, sauf à subir les exceptions opposables à ce dernier (3). Cette solution est révidence même (4). Cependant la Cour de cassation décide, comme nous l'avons vu {Supràt n^ 283), que le bailleur n'est pas réduit à exercer les droits du locataire

(1) Cais. n oct. 4889, D. 4890, 4, 422; Aiz, 4 juill. 4894, D. 95, % 167ï Voy» Planiol, Exam, doctr,,Bev, 0rU.t 1890, p. 833.

(2) Paria, 16 déc. 4889, D. PO. 2, 364.

(3} FoUbrs, 24 janv. 4889, S. 89, 2, 482$ Toulouse, 7 féy. 4$8S,S. 88,2, lÛL

(4} LAUflEMT, t. XXV, n* 214; Arntz, l, IV, u* 44W; GyjWjOÇ4l">» L I, n* 276 ; BAUDRT-LAGANTiNsaiB, t. m, n* 993.

OBLIGATIONS DU PRXNX17|i; IKCSNDIB, ART. 1733. 43K

principal, mais qu'il puise dan$ le contrat de bail et dans le fait de l' habitation ^ le droit d'invoquer directement contre les sous-locataires la responsabililé établie par Tart. 1733 (1),

On dit à l'appui de cette opinion que : < En stipulant le paiement des loyers, l'occupation dès lieuxloués, etc.. la locataire principal n'a pas fait seulement sa propre affaire, mais aussi celle du bailleur, et il avait pour cela un mandat tacite de celui-ci, virtuellement autorisé à choisir, si bon lui semblait, des sous-rlocataires, de sorte qu'il y a entre ces derniers et le bailleur un lien de droit direct (2), > Mais si un tel mandat tacite ei^iste réellement, le locataire principal, après l'avoir exécuté en choisissant un sous-locataire, ne pourra rien faire qui puisse venir rompre le lien de droit ainsi artificiellement cvéé entre le bailleur et le sous-locataire. Il est néanmoins constant que si le sous-bail a été résilié et que l'occupation du ci-devant sous^locataire a continuée à titre gratuit, le bailleur ne pourra agir qu'en prouvant la faute de l'occupant (3).

322. La responsabilité du preneur en cas d'incendie de la chose louée se traduira par le paiement d'une indemnité, Cette indemnité devra d'abord représenter la valeur de la maison au moment de l'incendie» en cas de perte totale. Mais elle ne s'étendra pas auz pertes que peut subir le propriétaire en dehors de la chose incendiée, par exemple à la perte d^ la clientèle, à moins que le bailleur n'établisse spécialement que l'incendie a eu lieu par suite d'une certaine faute du preneur.

Celui-ci n'est pas responsable des gains dont le bailleur a été privé. Par conséquent il ne devra pas les loyers jusqu'à la date où le bail devait prendre fin d'après le contrat, car

(1) Cass. 13 janv. 4892, S. ^ 1,89; Bastîa, 15 fôv. 1893, D. 93, % 827; Comp. Guillouard, t. I, n" 337-340.

(3) Guillouard, loc. et/., n* 339.

(3) Trib. Liège, 7 juill. 1880, CL et 5., 81-82, 26; Voy. Ubbé, note sous un arrêt de la Cour de Paris, 29 fôv. 1876, S. 76, % 329.

436 LIT. m, TiT. vm. du louaoi.

Tincendie a mis fin au bail. Hais il devra les loyers pendant le temps présumé nécessaire pour la reconstruction et la relocation de l'immeuble (1). Le locataire n'est tenu des frais de reconstruction que déduction faite de la différence du vieux au neuf (2).

Une clause du bail oblige quelquefois le preneur à faire assurer contre l'incendie la chose louée. Plus souvent, la chose se trouve déjà, au moment du bail, assurée par les soins du propriétaire lui-même, et le bail contient une clause aux termes de laquelle le preneur devra payer la prime d'assurances. Une telle clause n'implique pas, en général et sauf intention contraire, que le bailleur a voulu renoncer à son action éventuelle en garantie (3).

323. La compagnie d'assurances qui paie rindemnité au propriétaire n'est subrogée aux droits du propriétaire qu'à dater du paiement. Mais depuis la loi du 19 février 1889, le propriétaire devient immédiatement attributaire de Tindemnité due éventuellement au locataire en cas de sinistre (4).

Cette loi est ainsi conçue :

< Art. 2. Les indemnités dues par suite d'assurances contre Tincendie, contre la grêle, contre la mortalité des bestiaux ou les autres risques, sont attribuées, sans qu'il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires suivant leur rang. — Néanmoins les paiements faits de bonne foi, avant opposition, sont valables.

< Art. 3. Il en est de même des indemnités dues en cas de sinistre par le locataire ou par le voisin, par application des art. 1733 et 1382, C. C. — En cas d'assurance du risque locatif

(i) Lyon, 33 fév. 1893, D. 92, 2, 898.

(2) Cass. 9 nov. 1869, S. 70, 1, 60; Aubrt et Rau, S 867, texte et note 29; Guillouard, t. I, n* 280; Contrat Doveroisr, t. I, n* 419.

(8) Laurent, t. XXV, n«« 290,291.

(4) Voy. une étude sur cette loi par MM. Darras et TarbourucKi dans V Annuaire de Droit eomm.^ 1890, p. i8.

oBLio. DU preneur; incendie, art. 1733. 437

ou du recours des voisins, Tassuré ou ses ayants droit ne pourront toucher tout ou partie de Tindemnité, sans que le propriétaire de l'objet loué, le voisin ou le tiers subrogé à leurs droits aient été désintéressés des conséquences du sinistre. »

La cession résultant de l'art. 2 en faveur des créanciers privilégiés et hypothécaires, produit son effet de plein droit à partir de la date des assurances ou de la date des hypothèques, selon les cas. Ainsi un immeuble déjà grevé de privilèges ou d'hypothèques est assuré contre l'incendie; à l'instant même de la date du contrat d'assurance les créanciers ayant un droit réel sont saisis, suivant leur rang^ du droit éventuel à une indemnité en cas de sinistre. Si à la date de l'assurance il n'y avait encore sur l'immeuble assuré aucune hypothèque ni privilège, les créanciers qui surviendraient ultérieurement seraient directement saisis du droit à l'indemnité, sans qu'il y ait besoin de délégation expresse.

Il va de soi que l'assureur doit être informé de l'existence d'une semblable cession légale. En conséquence les créanciers devenus cessionnaires légaux devront faire signifier à l'assureur le fait de la cession, et cette signification vaudra opposition. C'est ce que décide le paragraphe final de l'art. 2 portant que : les paiements faits de bonne foi, avant opposition, sont valables. Tout cela suppose que les créanciers seront informés du fait de l'assurance et du nom de l'assureur. Comment seront-ils renseignés sur ces deux points? La loi ne s'en est pas préoccupée.

Il convient en outre de remarquer que si cette signification, ou opposition, est utile pour empêcher l'assureur de faire un paiement valable entre les mains de l'assuré, elle ne semble pas être nécessaire pour saisir les créanciers privilégiés ou hypothécaires vis-à-vis d'autres cessionnaires de l'assuré. L'attribution légale résultant de la loi nouvelle au profit des créanciers qu'elle entend favoriser, n'est, en effet subor- X. 28 ,

donnée à aucune condition spéciale de publicité à regard des tiers. C'est la publicité du privilège ou de Thypothèque, en tant qu'elle sera réalisée, qui assurera la publicité de la cession légale du droit à Tindemnité. (Voy. notre Traiié de la Cession, 1. 1, n^ 298).

Si le créancier perd son privilège ou son hypothèque, comme il n'a plus de rang il perd en même temps le bénéfice de l'attribution qui lui avait été faite du droit à l'indemnité. En cas pareil il vaudrait mieux pour les créanciers être saisis du droit à l'indemnité en vertu d'une cession volontaire consentie par l'assuré, avec accomplissement des formalités prescrites par l'art. 1690, et produisant ainsi des effets irrévocables.

Suivant les principes ordinaires, l'indemnité due au locataire pour risques locatifs ou recours du voisin devait tomber dans le patrimoine de l'assuré et devenir le gage de tous ses créanciers. Le second paragraphe de l'art. 3 a pour objet d'attribuer l'indemnité à ceux à qui elle doit profiter d'après la nouvelle règle posée par l'art. 2.

La même loi du 19 février 1889 contient un article transitoire ainsi conçu :

c Art. 4. Les dispositions de l'art. 2 ne préjudicieront pas aux droits des intéressés dans les cas où l'indemnité aurait fait l'objet d'une cession éventuelle à un tiers, par acte ayant date certaine au jour où la présente loi sera exécutoire, à la condition toutefois que le transport, s'il n'a pas été notifié antérieurement, en conformité de l'art. 1690, C. C, le soit au plus tard dans le mois qui suivra. »

324. Il résulte de la loi de 1889 dont nous venons de présenter une rapide analyse, que désormais le propriétaire est investi de deux actions, l'une contre le locataire, à raison de la responsabilité édictée par l'art. 1733, l'autre contre l'assureur en vertu de la loi nouvelle (1).

(1) Nancy, 18 mai 1893, D. 04, 9, 480.

OBLIO. DU PRXNBUR; INGENDIB) ART. 1733. 439

Ces deux actions peuvent aboutir à des résultats différents, car la responsabilité du locataire est plus étendue que celle de rassureur qui est strictement limitée à la valeur de la chose au moment du sinistre (1). Par conséquent la cession légale dont nous venons de parler, ne fait pas obstacle à ce que le bailleur puisse réclamer au locataire la portion du dommage dont il n'aura pas été indemnisé par l'assureur. De même la subrogation consentie au profit de l'assureur par le propriétaire assuré ne pouvant nuire à ce dernier, n'empêchera pas celui-ci de réclamer au locataire la portion d'indemnité qu'il n'aura pas reçu de l'assureur (2). On voit donc que lepropriétairea intérêt à conserver, même en cas d'assurance, tous les droits que lui confère l'art. 1733 contre son locataire ou fermier (3).

D'un autre côté, le recours du bailleur cpntre le locataire» en vertu de l'art. 1733, n'est pas nécessairement restreint à la valeur qu'il a personnellement attribuée à son immeuble dans le traité qu'il a passé lui-même avec l'assureur. Il importe peu qu'il ait indiqué cette valeur au locataire, en lui imposant dans le bail l'obligation de faire assurer ses risques locatifs, car le locataire est demeuré libre d'adopter ou de modifier cette évaluation.

Si le locataire a fait assurer ses risques locatifs par la même compagnie qui a assuré l'immeuble pour le compte du bailleur, il ne sera pas lié par l'expertise qui aura eu lieu entre le bailleur et l'assureur dans le but de déterminer la valeur de l'immeuble et l'étendue du dommage.

325. Quand les diverses parties d'une maison incendiée étaient louées à des locataires différents et que la cause ou l'auteur de l'incendie étaient ignorés, les principes juridiques

(4) Laurent, t. XXV, n»« 286, 287; Guillouard, t. ï, n* 279. (2) Trib. Charleroi, 27nov. 1880, CL et B,, 81-82, 39. (8) Voy. GouRAiNCOURT, Code du prop. et du fermier, p. 162 et saiY.

le"

440 UV. III, TIT. VIII. DU LOUAOS.

voulaient que chaque locataire fût seulement responsable envers le propriétaire de la partie de Tédifice par lui occupée, et qu'il devait restituer. Mais dans le but de favoriser les propriétaires d'immeubles urbains, le législateur, sur le fondement d'une convention tacite, admise contre toute réalité entre le bailleur et chaque locataire, avait décidé que tous les locataires seraient solidairement responsables de l'incendie. Cette disposition étant universellement critiquée, une loi du 5 Janvier 1883, applicable» suivant la formule ordinaire^ à la Martinique, à la Guadeloupe et à la Réunion, a modifié le texte de l'art. 1734 pour consacrer un retour au droit commun :

Art. 4734. Texte ancien. S'il y Texte nouveau. SU y a plua plusieurs locataires, tous sont sieurs locataires, tous sont ressolidairement responsables de i>onsables de Tincendie propor- Tincendie; — A moins qu'ils ne tîonnellement à la valeurlocative prouvent que l'incendie a corn- de la partie de l'immeuble qu'ils mencé dans l'habi^ition de l'un occupent; — A moins qu'ils ne d'eux, auquel cas celui-là seul en prouvent que l'incendie a cornest tenu; — Ou que auelques- mencé dans l'habitation de l'un uns ne prouvent que rincendie d'eux, auquel cas celui-là seul ne n'a pu commencer chez eux, au- est tenu; — Ou que quelquesquel cas ceux-là n'en sont pas uns ne prouvent que l'incendie tenus. n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus.

Que serait-il advenu si au lieu de substituer un texte nouveau au texte ancien, le législateur s'était borné à abroger purement et simplement l'art. 1734?

C'est que la solidarité ne pouvant être présumée, il fallait appliquer la règle générale qui est la division des dettes (V. t. Vil, n» 309), ou plutôt qu'il y avait lieu de reconnaître qu'il existait en réalité autant de dettes distinctes qu'il y avait de locations distinctes elles-mêmes. Que par suite chacun des locataires ne pouvait être tenu que dans les limites de l'obligation de restituer résultant de son bail particulier, en tant que cette obligation portait sur une portion de l'immeuble susceptible d'être détruite par un incendie. Il eût été absurde, en effet, de se demander s'il existait une obligation collective devant être subdivisée en portions viriles.

OBLia. DU preneur; incendie, art. 1734. 441

Or l'obligation de restituer a pour mesure la valeur locative de la partie ainsi caractérisée de l'immeuble occupée par chacun. Donc la somme à payer pour indemnité par chaque locataire, aurait été proportionnelle à cette valeur locative considérée en soi, et non proportionnellement au loyer convenu entre le propriétaire et chaque locataire, loyer qui peut ne pas être égal à l'exacte valeur locative.

Enfin si le propriétaire avait lui-même habité une partie de la maison, il aurait supporté la perte de cette partie, conformément aux solutions que nous avons déjà indiquées sur ce point.

Voilà comment les choses se seraient passées, si l'art. 1734 avait été purement et simplement abrogé, et il n'y aurait eu place pour aucune controverse. Malheureusement il n'en a pas été ainsi, et le texte nouveau» fort inutilement substitué à l'ancien, a donné lieu à des solutions inattendues, et, comme on a pu le dire, à d'extraordinaires surprises.

326. Supposons, en effet, qu'aucune faute n'ait été directement établie à la charge du locataire chez lequel l'incendie s'est déclaré, ce locataire sera-t-il intégralement responsable du sinistre, ou devra-t-il seulement une Indemnité proportionnelle à la partie de maison qu'il occupe, le surplus de la perte devant rester à la charge du propriétaire ?

Il semble que la question ne puisse même pas être posée. La loi nouvelle a eu précisément pour objet de rétablir le droit commun en faisant disparaître une obligation pour le tout qui n'avait pas de raison d'être, et en réduisant la responsabilité du locataire aux conséquences de sa faute coH" tractuelle. Pour obtenir de ce locataire la réparation intégrale du préjudice souffert par le propriétaire» il ne suffirait pas d'établir que Tincendie a commencé chez les autres, ou qu'il a commencé dans son appartement; il faudrait prouver qu'il est Fauteur direct de l'accident; il répondrait alors d'une faute délictuellet et dans ce cas on aurait

442 LIV* m, TIT. YlII. DU LOUAQB.

contre lui l'action en dommage fondée sur Tart. 1382 (1).

Il est vrai que la Chambre des députés avait d'abord adopté une disposition déclarant formellement que si quelques-uns des locataires réussissaient à prouver l'absence de faute, les autres restaient tenus de la réparation intégrale du préjudice causé par l'incendie. Hais le système contraire» celui de la responsabilité contractuelle fut adopté par le Sénat, et le rapporteur, M. Batbie, déclara qu'il était seul conforme aux principes, et qu'augmenter la responsabilité des locataires présumés en faute, en cas d'exonération d'un ou de plusieurs autres, c c'était rentrer dans l'obligation in solidum^ après ravoir condamnée », — et le texte remanié en ce sens fut accepté par la Chambre (2).

Aussi Vétonnement fut-il grand (3), lorsque peu de temps après la publication de cette loi, le même M. Batbie entreprit de démontrer que, dans l'hypothèse où l'origine du feu est connue, et où par conséquent un seul locataire est responsable, celui-ci est encore tenu pour le tout comme avant la réforme de 1883 (4).

Le principal argument de M. Batbie consiste à dire : c Si le feu a pris chez un locataire, celui-là seul est tenu de réparer le préjudice, et la loi du B janvier 1883 ne régit pas ce cas : comme il n'y a qu'un débiteur, il ne peut s'agir de solidarité et il faut écarter la loi nouvelle qui n'a été faite que pour supprimer la solidarité (8). »