Ce singulier sophisme a été facilement réfuté

c Est-il donc vrai, a répondu M. Sauzet, que dès qu'il n'y a qu'un débiteur, toute idée de solidarité disparaisse? Oui

(1) Pau, 16 juin. 4801, S. 91, % 916.

(2) /. Off. du 19 sept. 1882, p. 2230; Lois annotées, Smir, 1883, p. 409.

(3) Planiol, Bev. crit., 1880, Exam, doctr.y p. 287.

(4) Voy. Batbie, De la loi du 5 janv, 1888, Rev. erit., 1884, p. 786. (8) Ihid., p. 739 et 745.

0BLI6. DU preneur; INCENDIE, ART. 1734. 443

assurément s'il n*y a jamais eu qu'un seul débiteur, si le lien d'obligation s'est formé entre le créancier et un débiteur unique ; mais ce n'est pas le cas ici : entre le bailleur et les colocataires il y a pluralité de liens contractuels; l'un se rompt, les autres tiennent; tous se rompent moins un^ le dernier tient; le débiteur resté seul est tenu, mais tenu de quoi? De son obligation primitive telle quelle, pour le tout si l'obligation était solidaire, pour partie si elle était simplement conjointe. — Mais comment concevoir que la nature d'une dette se transforme par la libération des codébiteurs? L'obligation in solidum par effet de la solitude qu'on veut introduire dans notre hypothèse» me parait de tout point une nouveauté juridique, assurément ingénieuse, mais qui : Heurte trop notre siècle et les communs usages. — Depuis la loi de 1883 les locataires ne sont plus que débiteurs conjoints; ils doivent en vertu de leur contrat restituer ce qu'ils ont reçu, l'appartement qu'ils occupent. Voilà leur responsabilité (1). »

Cela est décisif, et les jurisconsultes qui ont écrit sur la matière arrivent tous à la même conclusion (3).

Cependant la Cour de cassation et les tribunaux ont préféré donner raison au sophisme développé par M. Batbie. Il est invariablement décidé que les modifications apportées par la loi du 6 janvier 1883 ont uniquement eu pour objet de substituer une obligation proportionnelle et divise à une obligation solidaire; que, par suite, les locataires occupant la partie de l'immeuble où le feu a commencé^ s'ils ne démontrent pas que le feu a commencé chez l'un d'eux, sont tenus, comme avant la loi de 1683, d'indemniser le bailleur de la totalité du

(1) De la respons. des locat., Bev. trit.^ 1885, n* â7, p. 103.

(2) GUILLOUARD, t. I, n* 377; BAnOBT-LAGANTINERIE, t. III, Q* 687;

Planiol, loc. cit.; Charmont, Bev. crit., 1891, Exam. doctr., p. 80; AddCj Labbé, Bev, crit,, Exam. doctr, ^ 1886, p. 441.

444 Liv. in, TiT. vin. du louage.

dommage causé par rincendie» à quelque partie de l'immeuble qu'il se soit étendu (1).

En maintenant ainsi au propriétaire le droit à une indemnité totale sans qu'il y ait faute prouvée du locataire, on lui donne une créance sans titre et sans preuve. On le fait bénéficier d*une confusion injuste entre l'action qui lui appartient contre son locataire pour l'exécution d'une promesse, et l'action qui pourrait lui appartenir contre un tiers pour la réparation d'un dommage (3). C'est un nouvel échec pour la théorie des deux fautes « qui, sans réaliser absolument tontes les espérances qu'elle avait fait naitre, pouvait être cependant féconde en conséquences pratiques, donner une satisfaction immédiate et au moins provisoire à des besoins nouveaux, et rajeunir certaines parties de notre droit (3). »

c Quelle est donc, a-t-on pu se demander, la mystérieuse influence qui a toujours empêché cette théorie de pénétrer en pratique dans les décisions judiciaires (4)? >

Il n'est peut-être pas difficile de la deviner : la théorie des deux fautes intéresse à la fois les colocataires en cas d'incendie, et leâ ouvriers victimes d'accidents au cours de leur travail (8).

Si la distinction entre la faute contractuelle et la faute délictuelle était admise dans les rapports du propriétaire avec ses locataires, il faudrait l'admettre aussi dans les rapports des ouvriers avec les patrons. Or on ne veut pas que les

(1) Cass. 0 mai 4892, S. 92, 4, 240; Casa. 4 juin 4889, S. 89, 4, 477; Cass. 6 avr. 4887, D. 87, 4, 329; Orléans, 40 mai 4890, D. 94, 2, 280; Paris, 40 nov. 4886, D. 88, 2, 47.

(2) Planiol, loc. ciU, p. 288.

(8) Chaemont, loc. eit,i V- ^* (4) Planiol, loc. cit.

(6) Y. une dissert, ayant pour titre : De la reêponsabilité délictuelle, contractuelle. Betpons. de$ locatairet envers le propriétaire en eat d'incendie; Beiponsabilité du patron envereV ouvrier^ Rev. erit., 4886, p. 485.

oBLio* DU preneur; incendie» art. 1734. 445

ouvriers puissent se prévaloir contre les patrons de la faute contractuelle résultant du seul fait de Tinexécution de la part de ces derniers du contrat de louage intervenu entre les parties (Voy. t. VIII, n'« 414 à 433). Quand on s'est aperçu de la relation qui existait entre la responsabilité des locataires et la responsabilité des patrons, la loi était votée. C'est alors que s'est produite la volte-face de M. Batbie.

328. La loi de 1883 n'édicte pas, il faut le remarquer, une règle d'ordre public, à laquelle il ne serait pas possible de déroger, et dont l'application devait s'imposer à partir de sa date. Elle ne peut pas davantage être considérée comme édictant une règle de procédure pouvant régir des faits antérieurs. Elle n'échappe donc pas au principe de la non rétroactivité des lois, et dès lors elle ne s'applique ni aux baux, ni aux sinistres antérieurs à sa promulgation (1); mais elle régit la tacite reconduction qui se serait produite depuis cette époque et qui constitue un contrat nouveau.

Si la maison est occupée par des locataires ayant traité, les uns sous l'empire de l'ancien art. 1734, et les autres sous l'empire du texte nouveau, il est certain que ces derniers pourront invoquer le bénéfice de la loi nouvelle. Les autres cesseront d'être responsables quant aux parties de la maison louée postérieurement à la promulgation de cette loi; mais ils demeureronrt tenus solidairement entre eux à raison des autres parties de la maison (2).

L'art. 1734, modifié par la loi de 1883, s'applique non seulement aux baux à loyer, mais encore aux baux à ferme, dans le cas où les bâtiments d'une ferme sont occupés simultanément par plusieurs fermiers. C'est ce qui pourra fréquemment arriver lors d'un changement de bail, pendant

(1) Cass. 26 avr. 1893, S. 03, 1, 304; Cass. 18 fév. 1893, D. 93, 1, Uè.

(3) Baudry-Lagamtinerie, t. III, n* 690; Comp. Batbœ, Rev. crit.^ 1884, p. 788-789, note 1.

446 uv. m, TiT. VIII. du louaqk.

cette période où le fermier entrant et le fermier restant vont vivre forcément Tun à côté de l'autre. 11 est conforme à la doctrine que nous avons exposée, de décider que chaque fermier répondra seulement de la perte des lieux par lui occupés, sauf la preuve faite contre lui d'une faute positive (1).

329. Le dommage éprouvé par le bailleur dans la chose louée, peut ne pas émaner directement du locataire lui-même, mais de personnes tierces dont il doit répondre.

Qu'il s'agisse de baux à loyer ou de baux à ferme,

Art. 1735. Le preneur est tenu sonnes de sa maison ou de ses des dégradations et des pertes sous-locataires (*). qui arrivent par le fait des per-

Le locataire aubergiste ou logeur est donc responsable du fait des voyageurs qu'il reçoit.

Cette rigueur a été critiquée par le motif qu'il n'est pas juste de rendre le preneur responsable d'un dommage qu'il n'a pas pu empêcher (2). Mais comment le bailleur pourrait-il venir discuter utilement avec le preneur, soit l'imprudence ordinaire de l'auteur du dommage, soit l'imprudence spéciale qui a occasionné ce dommage (3)? C'est au preneur à bien choisir les personnes qu'il introduit dans llmmeuble, et à surveiller ensuite leur conduite. C'est donc à tort qu'un tribunal a décidé que le locataire principal ne saurait être responsable du crime d'incendie commis par un sous-locataire, parce que ce crime n'ayant pu entrer dans les prévisions ordinaires, doit être assimilé à un cas fortuit, à moins que les antécédents, les crimes déjà commis, ou l'état mental du sous-locataire, ne constituent à la charge du locataire principal une présomption de faute (4). Tout cela est insoutena-

0 Art. 1735. — L. 11, pr.; L. 80 g 4, D. 19, % Loc. cond.; L Î7 S 9, 11, D. 9, % Ad, leg. Aquiliam.

(1) GouRAiNCOURT, loc. ciï., p. 170 et Buiv.

(2) Laubbnt, t. XXV, n* 375; Arntz, t. IV, n« IIU. (S) GUILLOUARD, 1. 1, n* 347.

(4) Trib. Saint-Fiour, 30 oct. 1890, D. 91, 3, 95.

ble, et il a été jugé avec raison que les offres de preuve articulées dans le sens ci-dessus doivent être rejetées comme inopérantes (1).

g 6. — Comment le bail prend fin.