Etendue d'application de l'art

846. — Indemnité due au preneur dépossédé par l'acquéreur, arti-

cles 4744 à 4747. Faculté de résiliation réservée par ce dernier, art. 4748.

847. — Contre qui est donné l'action en indemnité, art. 4749, 4750;

de l'acquéreur à pacte de rachat, art. 1754.

330. Le bail, qui ne pourrait être perpétuel, prend fin de diverses manières.

Nous avons déjà eu l'occasion de constater qu'il cesse par VévicHon totale du bailleur, et en général par VannulaHon ou la résolution du titre du bailleur.

(4) Orléans, 10 août 4881, D. 82, S, 468, et sur pourvoi, Cass. 24janv. 4883, D. 83, 4, 458.

448 LIV. III, TIT. Vill. DU LOUAQI.

Néanmoins quand le vendeur rentre dans son héritage par Teffet du pacte de rachat, il est tenu, d'après le second paragraphe de l'art. 1673, d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur. Les tribunaux ont à apprécier si le bail est frauduleux. L'art. 1328 devra être appliqué; les baux ne feront pas foi de leur date vis-à-vis du vendeur.

Le bail prend encore fin :

l*' Par l'eflfet d'un congé (art. 1736) ;

i^ Par l'expiration du temps pour lequel il a été fait (article 1737);

3® Par la perte de la chose louée, arrivée par cas fortuit, ou par la faute de l'une ou de l'autre des parties (art. 1741);

i^ Par l'eflfet d'une condition résolutoire et notamment par l'efTet de celle qui est sous-entendue pour le cas où l'une des parties ne tiendrait pas ses engagements.

331. Voyons d'abord ce qui concerne les congés et l'expiration du terme.

Les baux finissent régulièrement à l'époque fixée par la convention. Les parties n'ont pas besoin de se donner congé; c'est-à-dire qu'elles ne sont pas tenues de manifester de nouveau, dans un délai quelconque précédant l'expiration du contrat^ la volonté de mettre fin au bail.

Au contraire, si le bail a été fait sans fixation de durée ou s'il n'a pas une durée fixe en vertu de la loi, les parties doivent se donner congé pour y mettre fin.

Tel est le sens des textes qui suivent :

Art. 1736. Si le bail a été fait Art. 4737. Le bail cesse de

sans écrit, l'une des parties ne plein droit à l'expiration du

pourra donner congé à l'autre terme fixé, lorsqu'il a été fait

qu'en observant les délais fixés par écrit, sans qu'il soit néces-

par l'usage des lieux. saire de donner congé.

Les mots fait sans écrit signifient dans le langage équivoque de la loi, un bail fait sans terme fixe, et les mots baU fait par écrit, veulent dire : un bail fait avec un terme fixe. Le Code a confondu la circonstance de l'écriture avec la fixation de la durée du bail.

Celte durée peut résulter de la convention ou de la loi.

Elle est fixée par la loi quand il s'agit d'un bien rural (article 1774), ou d'un appartement meublé (art. 1758), ou de meubles destinés à garnir un local entier (art. 1757).

S'il s'agit d'un bail à loyer dont la durée n'est pas fixée dans la convention, on se trouve dans le cas prévu par l'article 1736; un congé est nécessaire, et il n'existe pas de texte déclarant que les baux à loyer cesseront de plein droit au terme fixé par l'usage local. Les objections tirées des article 1757 et 1759 ne portent pas, car ces textes sont relatifs à d'autres matières (1).

D'une manière générale quand la durée du bail n'est fixée ni par une convention expresse, ni par une disposition de la loi, il faut la considérer comme étant illimitée, et chaque partie peut donner congé à l'autre quand elle le veut, pourvu qu'elle observe les délais fixés par l'usage des lieux.

332. Le congé n'est donc pas une résiliation résultant de la volonté commune des parties. Il est simplement la manifestation d'une volonté unilatérale. Il n'a donc pas besoin d'être accepté, et s'il est constaté par un acte sous-seing privé il n'est pas soumis à la nécessité d'une rédaction en double exemplaire. Il n'est d'ailleurs assujetti à aucune forme spéciale.

11 pourra donc être fait verbalement, ou par écrit, à la suite d'une quittance, ou même par lettre missive (2).

Il n'y a de difficulté que pour la preuve. Il semble que cette preuve doit pouvoir se faire par application des règles du droit commun, puisque la loi n'y déroge pas (3). Cependant

(1) DuRANTON, t. XVII, n» 147; Duvbrgier, 1. 1, n* 484; Coliiet de Santerre, t. II, n» 483 bis III, Guillouard, t. I, n* 407; Contra, Laurent, t. XXV, n«» 324, 822.

(2) Trib. Seine, 25 mars 4886, D. 86, 8, 72.

(8) Coliiet de Santerre, t. VII, n* 488 bis VII; Laurent, t. XXV, n* 827; Trib. Bruxelles, 42 mai 4877, Pas., 78, 8, 64.

on décide en général que la preuve testimoniale doit être fcarlée, par extension de l'art. 1715, attendu qu'il n'y a rien de plus juridique que de soumettre la preuve de la résolution d'un contrat aux mêmes règles que la preuve de sa formation (1). On veut dire, sans doute, qu'il n'y a rien de plus symétrique, car les motifs qui ont fait rejeter la preuve testimoniale pour prouver la formation d'un contrat, peuvent, comme dans le cas actuel, ne point exister quand il s'agit de prouver son extinction.

Aussi, pour éviter toutes ces difficultés, est-il prudent de faire signifier le congé par exploit d'huissier, et les vices de oérme de cet exploit n'empêcheront pas le congé de produire ses effets s'il est venu, en temps utile, à la connaissance du destinataire (2), ou de tous les destinataires s'ils sont plusieurs. En cas de solidarité entre ceux-ci, le congé pourrait être valablement adressé à un seul d'entre eux.

Le délai que chacune des parties devra observer pour donner congé à l'autre partie est fixé par l'usage des lieux.

Ce délai a ordinairement pour base la division en plusieurs termes d'une période de location, sans que cette division corresponde nécessairement à celle qui résulte de la convention pour le paiement des loyers (3).

La règle générale en cette matière peut être ainsi formulée :

Le congé doit être donné la veille, au plus tard, du jour où commence le nouveau terme, pour produire son effet quand ce nouveau terme sera lui-même complètement expiré. Ainsi lorsque le délai est de six mois, le congé doit être donné

(1) Orléans, 8 janv. 4886, D. 87, 1, U7; Duranton, t. XVII, n* 121 ; DuvERGiER, 1. 1, n** 489; Marcadé, sur i*art. i737, III; Aubry et Rau, § 369, texte et note 26; Guillouard, t. I, n* 431 ; Comp. Bauory-La*

CANTINERIB, t. III, n' 698.

(2) Cass. 3 mai 1865, S. 65, 1, 149.

(8) Comp. Trib. Termonde, 21 nov. 1872, Pas., 78, 3, 62.

avant que commence une période de six mois, pour que le bail cesse à Texpiration de celte période (1).

Dans certaines villes un usage constant établi en faveur des militaires, fonctionnaires actifs des douanes et autres, les dispense de tout congé et opère résiliation de plein droit pour toute location mensuelle et verbale de chambre ou d'appartement garni, lorsque le changement de résidence de ces fonctionnaires a lieu par ordre imprévu, et non par un effet de leur volonté (2). Dans d'autres localités on applique une règle d'après laquelle tout mois commencé doit être payé.

Enfin on décide que dans le cas de force majeure, le preneur réellement empêché ne sera pas tenu de donner congé dans les délais ordinaires (3).

333. Le bail fait pour trois, six ou neuf ans^ cesse de plein droit à la fin de la neuvième année seulement; il ne peut cesser à la fin de la troisième ou de la sixième que par l'effet d'un congé donné indifféremment par l'une ou l'autre des parties, sauf convention contraire.

Si, en cas de bail fait pour une durée déterminée, il a néanmoins été stipulé que les parties auront à se donner congé trois mois avant l'expiration du bail, cette clause est obligatoire malgré la disposition de l'art. 1737 qui dispense de donner congé à l'expiration du terme fixé quand le bail a été fait par écrit (4). Une telle clause a donc pour effet d'enlever à ce terme toute force extinctive, et de faire rentrer le bail dans la classe des baux à durée indéterminée. Par conséquent, dans l'espèce précitée, si le congé n'est pas donné en temps utile, les parties continueront à être liées par le même contrat de bail; et ce bail, comme tous les baux faits

(4) Limoges, 2 mars 1892, D.04, 2, 189; Comp. Cas8.29 déc. 1880, D. 81, 1, 245.

(2) Trib. Anvers, 2 janv. 1886, Pas., 86, 3, 242. (8) Paris, 17 janv. et 29 avr. 1872, S. 72, 2, 238. (4) Trib. Anvers, 24 avr. 1879, Pas., 79, 8, 236.

452 LIV. m, TIT. VHI. DU LOUAGE.

sans fixation de temps, durera indéfiniment jusqu'à ce que Tune des parties donne congé à Taulre. Si, après un tel congé, le preneur reste en possession de la chose louée, il n'y aura là qu'une occupation de fait que le bailleur pourra faire cesser à son gré. Dans ce dernier cas, le juge des référés sera compétent pour ordonner l'expulsion (1), à moins qu'il ne s'agisse d'un loyer inférieur à 400 francs par an, auquel cas le juge de paix est seul compétent (2). Le preneur en retard de restituer les locaux en bon étal, devra une indemnité calculée d'après le préjudice réellement souffert par le bailleur, et non pas seulement d'après le chiffre du loyer (3).

334. En cas de baux écrits, quand le locataire d'une maison continue de jouir de la chose louée au delà du terme fixé par la convention, au su du bailleur et sans opposition de la part de celui-ci (4), il se produira une situation particulière :

Art. 1738. Si, à l'expiration s'opère un nouveau bail dont des baux écrits, le preneur reste reffet est réglé par l'article relaet est laissé en possession, il tif aux locations faites sans écrit.

C'est ce qu'on appelle la tacite réconduction.

« Il s'opère alors, dit notre art. 1738, un nouveau bail », c'est-à-dire un nouveau contrat. Cela implique le consentement réciproque du preneur qui reste en possession, et du bailleur qui le laisse en possession.

Donc, si, au moment de l'expiration du bail, Tune des parties, ou l'un de ses héritiers en cas de son décès, n'était pas capable de consentement, il n'y aurait pas lieu à la réconduction. S'il y a plusieurs preneurs solidaires, la tacite réconduction n'aura lieu qu'à l'égard de ceux qui resteront en jouissance, et si ce sont des héritiers, ceux-ci seront consi-

(!) Voy. Grenoble, 4 nov. 4891, S. 92, 2, 268; Paris, l«'avr. 1890; 21 janv. et 18 juin 1891, S. 92, 2, 249.

(2) Ibid,

(3) Casa. 7 nov. 1894, D. 95, 1, 15,

(4) Cass. 9 fév. 1875, D. 76, 4, 27; Caen, 26 août 1880, Rev. de Caen, p. 175.

TACITE RECONDUCTION, ART. 1378. 483

dérés comme ayant loué par tête, et non dans la proportion de leurs parts héréditaires (1).

Les conditions du bail nouveau seront les mêmes que celles de l'ancien. Mais comme il n'est pas établi que les parties ont voulu assigner au nouveau bail la durée de l'ancien, la tacite réconduction ne sera présumée consentie que pour le temps d'une relocation faite sans terme fixe, c'est-à-dire suivant l'usage des lieux.

Il faut d'ailleurs observer que la persistance des stipulations du bail originaire n'est pas incompatible avec une diminution dans le prix du loyer (2), ni avec une augmentation de ce prix.

Sauf ce point, les obligations respectives du preneur et du bailleur devront être considérées comme maintenues, notamment en ce qui concerne le prix. Si dans le premier contrat un pot-de-vin avait été stipulé au profit du bailleur, ou une commission^ ainsi que cela a lieu souvent en cas de bail à domaine congéable, la question de savoir si ces accessoires sont dus par le preneur proportionnellement à la durée de la réconduction, dépend de celles de savoir si les circonstances permettent ou non de les considérer comme un supplément de revenu (3).

A ce point de vue, que fallait-il décider dans l'espèce suivante :

Un traité intervenu entre la Compagnie des téléphones et un de ses abonnés, portait que l'abonnement pour location et usage de l'appareil téléphonique, souscrit moyennant un prix et pour une époque déterminée, serait renouvelé par tacite

(\) PoTHiER, Du louage^ n* 345; Dovergîbr, t. I, n» 24; Laurent, t. XXV, no» 334 à 338 ; Arntz, t. IV, n* 4166; Guillouard, 1. 1, n*» 412-414.

(2) Douai, 12 mars 1892, D. 92, 2, 380.

(3) Voy. Rennes, 6 fév. 1893, D. 95, 2, 129; Rennes, 21 nov. 1889, D. 90, 2, 120; Comp. Pothier, Louage^ n* 363; Guillouard, t. I, n' 419.

484 uv. m, TiT. viii. du louaob.

réconduetiont pour une période de même durée, faute d'avoir été dénoncé par la Compagnie ou l'abonné dam un délai de trois mois avant Texpiraiion de chaque période. Or un nouveau tarif élevant le taux de Tabonnement, avait été homologué par décision ministérielle avant le renouvellement de la première période. La Cour de Paris a décidé que la Compagnie ayant laissé s* opérer le renouvellement par tacite réconductiony faute d*avoir dénoncé le traité dans le délai imparti, n'était pas fondée à se prévaloir de l'augmentation résultant du nouveau tarif, par le motif que ce nouveau tarif n'ayant pas d'effet rétroactif, ne pouvait s'appliquer aux contrats déjà en cours d'exécution (1).

Comme résultat, la décision est bien rendue, mais ses motifs impliquent contradiction. La Cour admet que, dans l'espèce, il y a eu tacite réconduction. Si cela est vrai, comme dans le cas de tacite réconduction il s* opère un nouveau bail, ce nouveau bail n'a pu être consenti que selon les derniers tarifs en vigueur au moment où se produit la tacite réconduction. Si donc il y avait eu tacite reconduction^ la préten* tion de la Compagnie eût été fondée.

Mais en réalité il n'y avait pas eu tacite réconduction : la clause relative à la dénonciation du traité dans un délai de trois mois avant l'expiration de la première période, avait eu pour résultat, comme nous l'avons déjà fait remarquer ci-dessus, de faire rentrer le contrat d'abonnement dans la classe des baux à durée indéterminée (2). Or il ne peut être question de réconduction tacite que lorsqu'un bail est fait avec un terme fixé d'une manière invariable pour sa durée (3). La Compagnie aurait donc gagné son procès si elle n'avait

(1) Paris, 21 avr. 1887, S. 89, 2, Bl.

(2) Arrêt précité du Trib. d'Anvers, du 24 avr. 1879.

(8) UuRENT, t. XXV, n* 831; Arntz, t. IV, n'« 1166-1167; Baudrt- Lagantinerie, t. III, n* 700.

TACITB RBGONDUCTION, ART. 1739.