VENTK DX LA CHOSE LOUÉE, ART

mettre dans les ventes des fonds loués à des tiers, l'insertion de tïlauses tendant à soumettre l'acquéreur à l'obligation d'entretenir le bail. Mais vis-à-vis de qui une telle obligation étaitelle contractée? Evidemment vis-à-vis du vendeur seul, et il ne pouvait en résulter aucun lien de droit entre l'acheteur et le fermier (1).

Cependant l'intérêt et l'équité exigeaient si manifestement qu'il fût possible d'organiser la persistance des baux, malgré les aliénations consenties par le propriétaire, qu'il n'est pas permis de douter de l'application à l'hypothèse des utiles actiones. La clause insérée dans le contrat de vente que l'acheteur serait obligé d'entretenir le bail, fût considérée comme une véritable cession, ou tout au moins comme un titre rendant la cession nécessaire, et dès lors il fut possible d'en assurer l'exécution par les actions utiles. C'est évidemment dans ce sens que la constitution Emptorem (L. 9, C. De loc. cond,, 4, 45) considérait la clause dont il s'agit.

342. La persistance du bail pouvait donc être assurée visà-vis d'un successeur particulier du bailleur à l'aide d'une clause formellement insérée dans Pacte d'aliénation. Le progrès consista à transformer cette clause en convention tacite toujours sous-entendue. Le Code de la Convention décida en conséquence que c le propriétaire ne pourrait dépouiller le locataire ou fermier de l'effet du bail, sur la seule déclaration que, depuis le bail, il aurait vendu les fonds qui en faisaient l'objet (art. 24, liv. III, til. IV). » C'est cette idée qui a servi de base à la disposition suivante :

Art. 1743. Si le bailleur vend tique ou dont la date est cer-

la chose louée, racquéreur ne tame, à moins qu'il ne se soit

Î)eut expulser le fermier ou le réservé ce droit par le contrat

ocataire qui a un bail authen- de bail (*).

Ce n'est pas seulement au profit du locataire qu'il faut

C) Art. 1743. — Contra, L. 0, G. 4, 65, De loc. et eond,; L. 35 S i, D. 19, 3, Loc. cond.

(I) Voy. L. I8S 80, D. 19, 1, De act. empt. vend.

464 Liv. m, TiT. vin. du louage.

maintenir la persistance du bail après Taliénation de rimmeuble; c'est aussi contre lui; il est lié envers le nouveau propriétaire comme envers l'ancien. Sauf en ce qui concerne les clauses du bail qui seraient reconnues avoir été consenties uniquement en considération de la personne de ce dernier (1). « C'est, dit M. Colmet de Santerre, la conséquence des clauses tacites du contrat de vente de l'immeuble ; le vendeur a cédé à l'acheteur sa créance contre le locataire, en même temps qu'il lui imposait la charge de ses obligations envers ce locataire (2). > Ce n'est pas la solution, c'est l'explication qui paraît contestable. Comment admettre qu'en transportant sa créance à l'acheteur, le vendeur ait pu lui transporter ou imposer en même temps ses obligations? Comment admettre qu'il ait pu rendre le preneur obligé personnel et direct du nouveau propriétaire? La vérité est qu'ilfaut considérer le bailleur comme ayant cédé au preneur Tutilité du pacte tacite conclu avec l'acheteur; ou bien que par l'efifet du contrat de bail, le bailleur est implicitement constitué le mandataire du preneur pour stipuler au profit de ce dernier le maintien du bail, en cas d'aliénation éventuelle de l'immeuble. (Voy. notre Traité de la Cession, t. I, n** 199 à 203).

343. Il n'est donc pas nécessaire, pour rendre compte de Tart. 1743, d'imaginer que le preneur se trouverait investi, par le contrat, d'un droit réel, soit absolu, soit mitigé, ou particulier, ou anormal, ou même sui generis comme on l'a plaisamment écrit (3), et les tentatives faites pour rééditer cette thèse (4) ne paraissent par appelées à un grand succès.

Ainsi que nous l'avons déjà dit, le preneur n'a et ne peut avoir qu'un droit de créance {Suprà, n** 273). C'est ce qui

(4) Cass. 5 mars i894, D. 94, 1, 509.

(2) T. VII, n» 189 bis.

(3) Dalloz, Répert,y v' Louage, n« 486.

{4) Voy. YsEUX, Rev. cril,, 1893, Nat, du dr. du preneur, p. 108; Comp. Cass, 16 juin 1880, D. 80, 1, 428.

VENTS DK LA GHOSB LOCÉE, ART. 1743. 46g

résulte notamment des termes employés dans les art. 1709, 1719, 1720, 1722. Enfin l'art. 1727 refuse au preneur, tant en demandant qu'en défendant, une action réelle pour protéger la jouissance que le bail lui assure (1); c'est le bailleur qui devra le défendre.

Par conséquent la chose jugée contre le bailleur aura effet contre le preneur son ayant-cause ; celui-ci n'aura qu'un droit mobilier (2), et toutes les actions relatives au bail seront portées devant le tribunal du domicile du défendeur, sauf dans les cas de mesures urgentes à ordonner, où le juge des référés de la situation de l'immeuble loué pourra être saisi.

Enfin le preneur ne peut se prévaloir du droit de créance dont il est investi que vis-à-vis du bailleur, de ses successeurs universels, et vis-à-vis de l'acquéreur de la chose louée, en vertu de l'art. 1743.

344. Pour que l'acquéreur, même connaissant l'existence du bail (3), se trouve obligé de le respecter, il faut que ce bail soit fait par acte authentique ou ayant date certaine antérieurement à la vente. S'il s'agit d'un bail de plus de dixhuit ans, Une pourra être opposé à Tacquéreur qu'autant qu'il aura été transcrit avant que celui-ci ait lui-même fait opérer la transcription de son titre (L. 23 mars 1855, art. 2, ¥ et 3).

Si le bail n'a pas date certaine, l'acquéreur, d'après la rigueur des principes, devrait avoir le droit d'expulser immédiatement le preneur sans donner congé (4). Mais nous avons vu qu'il a été admis depuis longtemps que l'acquéreur doit préalablement lui donner congé à l'époque fixée par l'usage des lieux.

(1) Voy. Lyon, !•' juili. 4881, D. 8i, 2, 231.

(2) Voy. cep. Colmkt de Santerrb, t. VII, n** 198 bis XIX.

(3) Laurent, t. XXV, n* 390; Guillouard, t. I. n' 363; Contra, AuBRY et Rau s 3G9.

(4) Laurent, t. XXV, n»« 388-389; Montpellier, 4 mars 1867, S. C7, 2, 130.

468 Liv. m, TiT. viii. DU louage.

De même, lorsqu'un propriétaire d'un domaine se réserve pour lui et ses cessionnaires, la jouissance temporaire du droit de chasse, cette jouissance a tous les caractères de celle qui résulterait d'un contrat de louage, et par suite les acquéreurs ultérieurs du domaine seront tenus de la respecter (1).

En Belgique, on a jugé au contraire que l'art. 1743 concernait uniquement les baux ordinaires, et ne s'appliquait pas à la location d'un droit de chasse (2).

L'art. 1743, avec les distinctions qu'il comporte, doit encore s'appliquer à l'hypothèse où le bailleur au lieu de vendre la totalité de la chose louée, n'en a vendu qu'une partie.

L'hypothèse est quelquefois prévue et réglée dans le bail au moyen d'une clause stipulant en ce cas une diminution proportionnelle des loyers (3).

346. Dans tous les cas le preneur dépossédé en tout ou en partie de la chose louée doit être indemnisé.

Quand le bail n'a pas acquis date certaine antérieurement à l'aliénation, la question des dommages s'agitera seulement entre le bailleur et le preneur (art. 1780). Les tribunaux fixeront l'indemnité qui est due à ce dernier suivant leur appréciation.

Au contraire, dans le cas où le bail a date certaine.

Art. 4744. S'il a été convenu, du loyer, pendant le temps qui, lors du bail, qu'en cas de vente suivant Tusage des lieux, est acl'acquéreur pourrait expulser le cordé entre le congé ei la sortie, fermier ou locataire, et qu'il Art. 1746. S'il s'agit de biens n'ait été fait aucune stipulation ruraux, Tindemnité que le bailsur les dommages et intérêts, le leur doit payer au fermier, est bailleur est tenu d'indemniser du tiers du prix du bail, pour le fermier ou le locataire de la tout le temps qui reste à courir, manière suivante. Art. 1747. L'indemnité se ré-

Art. 1745. S'il s'agit d'une mai- glera par experts s'il, s'agit de

son, appartement ou boutique, manufactures, usines, ou autres

le bailleur paie, à titre de dom- établissements qui exigent de

mages et intérêts, au locataire grandes avances, évincé, une somme égale au prix

(1) Cass. 3 mai 1892, D. 03, 1, 160.

(2) Bruxelles, 20 janv. 1877, Pas., 77, 2, 75.

(3) Voy. Trib. Mons, Il mai 1870, Pas., 77, 3, 62.

VIKTE DE L4 CHOSB LOUÉK ; INDKMNITÉ, ART. 1744 A 1747. 469

Dans ce dernier cas, les dommages-intérêts seront de la perte que le preneur a faite, et du gain dont il aura été privé. Le bailleur étant nécessairement de bonne foi, puisqu'il s'agit de l'exécution d'une clause du contrat, ne sera tenu que des dommages intrinsèques prévus ou à prévoir lors du contrat (art. 1180).

La réserve autorisant l'expulsion du locataire ou fermier ne confère en principe qu'une pure faculté à l'acquéreur. Celui-ci peut opter pour la continuation du bail. S'il fait une déclaration formelle dans ce sens, il n'y aura pas de difficulté. S'il ne dit rien et laisse les choses en état ; si le preneur de son côté ne le contraint pas à s'expliquer, et paie entre ses mains plusieurs termes de loyer, il est rationnel de décider que la réception sans réserve de ces termes de loyer emporte renonciation au droit d'expulsion (1).

S'il opte pour la résiliation, il ne lui suffira pas de faire

une simple déclaration dans ce sens ;

Art. 4748. L'acquéreur qui taire au temps d'avance usité

veut user de la faculté réservée dans le lieu pour les congés. —

par le bail, d'expulser le fermier II doit aussi avertir le fermier

ou locataire en cas de vente, est, des biens ruraux, au moins un

en outre, tenu d'avertir le loca- an à l'avance.

Il n'est pas nécessaire, pour la validité du congé ou avertissement dont parle le texte, que l'acte d'acquisition soit notifié au preneur. Celui-ci, néanmoins, pourrait exiger que cet acte fût produit s'il contestait la qualité de celui qui lui donne congé (2).

347. Le preneur n'a d'action personnelle en indemnité que contre le bailleur. Mais pour être payé de ce qui lui est dû à ce titre, il peut se prévaloir vis-à-vis de l'acquéreur ayant-cause du bailleur, d'un droit de rétention de la chose louée :

(1) CouiET DB Santerre, t. VII, n* 106 bis II; Laurent, t. XXV, n* 896; Gdillouard, t. I, n» 375.

(2) Laurent, t. XXV, n" 397.

470 uv. ni, TiT. viii. DU louage.

Art. 4749. Les fermiers ou par le nouvel acquéreur, des

les locataires ne peuvent être dommages et intérôts ci-4easiis

expulsés qu'ils ne soient payés expliques, par le bailleur, ou, à son défaut,

Si racquéreur, qui personnellement ne doit rien, paie les dommages dûs au preneur, il aura son recours contre le bailleur.

Le fermier n'a pas le droit de rétention pour des améliorations qu*il a faites à la chose louée volontairement et non en exécution d'une clause de son baiL II faudra donc appliquer purement et simplement les clauses du bail, non pas seulement d'après la forme première qui leur a été donnée par les parties, mais encore en tenant compte des modifications ultérieures qu'il a plu à celles-ci d'y introduire.

Il a été Jugé, à ce propos, que si l'obligation d'indemniser le preneur avait été prise par le bailleur postérieurement au bail et contrairement aux conventions qu'il contenait, les tribunaux pouvaient décider que cette convention nouvelle n'oblige que le bailleur, et n'est pas opposable à l'acheteur (i). Sans doute ils peuvent le décider ainsi, en ce sens que leur sentence échappera à la censure de la Cour suprême. Mais en décidant de la sorte ils méconnaîtront presque toujours la volonté des parties. Dans l'espèce envisagée le bailleur s'était obligé à rembourser au preneur les dépenses faites par lui pour grosses réparations et reconstructions dans l'immeuble loué; et les juges du fait ont trouvé dans la circonstance que cette convention était postérieure au bail qu'elle venait compléter, la preuve que le locataire avait voulu renoncer au droit de rétention vis-à-vis de l'acquéreur de ces reconstructions pour s'en tenir à une action personnelle contre un bailleur ayant cessé d'être propriétaire et peut-être insolvable!

Il va sans dire que le droit de rétention résultant de l'article 1749 n'est pas un droit réel opposable aux tiers.

(l) Cass. iO janv. 4882, D. 88, 1, 55; Gonf, Guillouard, t. I, n» 477.

BAUX A lotxr; râqles pauticuleerks, art. 1752. 471

Ce droit de rétention ne pourraH même pas être opposé à

Tacquéretir si le bail n'avait pas date certaine. C'est ce que

veut dire Tarticle suivant :

Art. ilHO. Si le bail n'est pas retir n'est tena d'àttcutis domfait par acte authentique, ou n'a mages et intérêts/ point de date certaine, l'acqué-

Le texte est mal rédigé en ce qu'il semblerait supposer que l'acquéreur peut être tenu de l'indemnité contrairement aux art. 1744 et 1746.

La circonstance que la vente de l'immeuble loué a été faite sous condition résolutoire casuelle ne mettra pas obstacle à ce que Tacheteur use du droit d'expulser le preneur.

Mais,

ART. 1754. L'acquéreur à pacte délai âzé pour le réméré, il

de rachat ne peut user de la fa- devienne propriétaire incommu-

culte d'expulser le preneur, jus- table, qu'à ce que, par l'expiration du-

Le vendeur en effet ne peut avoir eu l'intention de conférer le droit d'expulser le preneur; il veut éventuellement le maintenir pour le cas où il userait du droit de rachat (1). Il doit en être ainsi que le bail ait ou n'ait pas date certftine.

SECTION II

Des règles partl«iillèreB aux hmax A leyer.

848. — Obligation du locataire de garnir la maison louée, art. 178S. 349. ^ Meubles apportés par un sous-locataire; obligation de celui-ci,

art. 17K3.

3tf0. — Obligations du locataire quant aux réparations, art. 1754 à

4786; Enumérations et descriptions.

354. — Modifications conventionnelles. -* Quand les réparations

sont exigibles. — Obligations relatives au balayage. 353. — Bail de meubles pour garnir une maison, art. 4757.