DES RÉPARATIONS LOCATIVES, ART. 1754 A

première, le propriétaire rembourse la différence au locataire. Dans le cas inverse c'est le locataire qui paie la dilTérence au propriétaire.

Pour les moulins à eau, les réparations à la charge du locataire sont celles qui doivent être faites :

Aux berges en terre avec planches et pieux; aux vannes; aux vannages et palis ; aux ponts servant à leurs accès et à leurs manœuvres; aux coursiers, aux aubes; aux garnitures des dents en bois du grand rouet, des roues et des couronnes; aux métiers, machines, outils et ustensiles qui, tous, doivent être rendus à la fin de la jouissance, marchant et fonctionnant, ce qui comprend les tournants et travaillants, et tous leurs accessoires.

Dans les moulins à vent, les tournants et les travaillants, ainsi que les ustensiles sont également à la charge du locataire. Ces ustensiles varient suivant le montage du moulin. La prisée les fera connaître.

351. Les parties peuvent régler autrement la charge des réparations. Il peut être convenu que les réparations locatives seront à la charge du bailleur. Le locataire, de son côté, peut se charger de toutes les réparations. Mais des clauses de ce genre donneront le plus souvent lieu à des difficultés d'application. Ainsi Tacte porte que le preneur devra faire toutes les réparations nécessaires, tant grosses que menues. Faut-il entendre par grosses réparations celles qui sont ainsi qualifiées par l'art. 606 en matière d'usufruit, ou bien les réparations locatives dépassant le menu entretien dont parle l'art. 1754, et qui, à ce point de vue, peuvent être qualifiées de grosses réparations? Cette dernière interprétation parait plus conforme à l'intention probable des parties (1).

Les réparations dues par le preneur ne peuvent pas être exigées de lui avant l'expiration du bail, à moins que les dé^

(4) Voy* Lauunt, t. XXV, n* 490^

480 u\\ in, TJT. viiu DU lodaqb<

gradations les rendant nécessaires ne compromettent l'eiislence de la chose louée, ou ne mettent d'ores et déjà obstacle à ce que la chose soit remise en bon état après l'expiratioo du bail (1).

On se demande si le locataire est tenu, en cette qualité^ du balayage de la voie publique au droit de la maison qu'il occupe?

Voici quel est, à cet égard, le dernier état de la jurisprudence :

L'obUgation de balayer la voie publique est une charge de la propriété, et pèse sur le propriétaire, peu importe qu'il habite ou n'habite pas la maison envisagée (â)-

Les locataires sont également tenus delà même obligation quand ils habitent la maison. Us sont alors considérés comme ayant assumé, solidairement avec le propriétaire, Tobligation de balayer la rue (3), Mais si ce dernier habite une partie de la maison louée, le défaut de balayage ne peut motiver de poursuite en simple police que contre lui seul, quand même le nettoiement de la voie publique aurait été mis par un arrêté municipal à la charge des habitants du rez-dechaussée (4)*

L'arrêté municipal qui prescrit aux propriétaires et locataires de maisons de balayer au devant de leurs matsons y ne s'applique pas aux terrains vagues, longeant la voie publique, qui ne sont pas des dépendances d'habita* lions (5).

352. La loi a cru nécessaire de s'expliquer sur certains haut dont la durée n'a pas été expressément déterminée par les parties, et aussi sur certains cas de résiliation.

(!) Trib. Liège, âO ocl. 1885, Pai., 86, 3, 541.

(2) Caes. 3 juin 1881, D. 8â, 1, 44;Ga98, S déc. 18âO^ a SI, 1, SM.

(a) Arrêt précité du 3 déc. 1800.

(4) fbid.

(5) Ca«i> 5 janv< 1684, D. 84, 5, 34,

BAIL d'un appartement MKDBLÉ, ART. 17S7. 481

Il s'agit d'abord du bail des meubles. Nous avons déjà vu ce qui concerne les cas où la location a pour objet des meubles considérés uniquement quant au genre d'utilité qu'ils peuvent procurer {suprà, n« 274).

On peut encore considérer les meubles en tant qu'ils peuvent être employés pour garnir un local.

ÂRT.i757. Le bail des meubles la durée ordinaire des baux de

fournis pour garnir une maison maison, corps de logis, boutiques

entière, un corps de logis entier, ou autres appartements, selon

une boutique, ou tous autres ap- l'usage des lieux, partements, est censé fait pour

Si la location de la maison ou de l'appartement était faite par écrit, et pour une durée différente de la durée ordinaire des baux des maisons ou appartements du même genre, on décide que la durée de la location des meubles destinés à garnir le local sera celle du bail écrit, s'il est établi que le locataire des meubles a fait connaître le bail de l'appartement au propriétaire des meubles au moment où il les louait (1).

Mais comment ce point qui, en réalité, se réfère uniquement à la durée du bail, sera-t-il établi? C'est précisément pour éviter tout débat sur une telle question que l'art. 4757 porte qu'il faut toujours s'en tenir à l'usage des Ueux. La distinction proposée est donc contraire à l'esprit et au texte de la loi (2).

De même si la location des meubles destinés à garnir la maison est faite non parle locataire, mais par le propriétaire lui-même, la durée du bail des meubles sera, à moins de conventions particulières, celle indiquée par l'art. 17B7 qui ne fait aucune distinction.

353. L'appartement mis en location peut donc se trouver garni de meubles appartenant au propriétaire lui-même ou loués par des tiers.

(1) GUUJLOUARD, t. il, n« 683.

(2) Comp. ÂRNTZ, t. IV, n" 1176.

481 Liv. ni, TiT. vin. du locaob.

Art. 4758. Le bail d'an appar- — Si rien ne constate que le bail

tement meublé est censé fait à soit fait à tant par an, par mois

Tannée, quand il a été fait à tant ou par jour, la location est cen-

par an ; — An mois, quand il a sée faite suivant Tusage des

été fait à tant par mois; — Au lieux, jour, 8*il a été fait à tant par jour.

Le texte ne parlant que d'un appartement meublé ne saurait s'appliquer au bail d'un hôtel garni ou maison meublée (1 ).

354. Enfin, comme il n'y avait aucune raison pour soustraire les baux à loyer à l'application de la règle générale posée par l'art. 1738, le texte suivant était complètement inutile.

Art. 1759. Si le locataire d'une mômes conditions, pour le terme

maîsonou d'un appartement con- fixé par l'usage des lieux, et ne

tinue sa jouissance après l'expi- pourra plus en sortir ni en être

ration du bail par écrit, sans op- expulsé qu'après un congé donné

position de la part du bailleur, suivant le délai fixé par Tusage

il sera censé les occuper aux des lieux (*).

La loi prévoit ensuite certains cas de résiliation.

Il faut d'abord faire observer que si la résiliation du bail a lieu en vertu d'une clause du contrat, le bailleur ne peut réclamer des dommages-intérêts au preneur pour le temps nécessaire à la relocation (S).

Mais,

Art. 1760. En cas de résilia- nécessaire à la relocation, sans

tion par la faute du locataire, préjudice des dommages et înté-

celui-ci est tenu de payer le rets qui ont pu résulter de l'abus, prix du bail pendant le temps

A Rome, quand le bailleur prouvait qu'il avait besoin de la maison pour l'occuper lui-même, il pouvait obliger le locataire à vider les lieux.

Aujourd'hui,

Art. 1761. Le bailleur ne peut dans le contrat de louage, que le

résoudre la location, encore qu'il bailleur pourrait venir occuper

déclare vouloir occuper par lui- la maison, il est tenu de signifier

même la maison louée, s il n'y a d'avance un congé aux époques

eu convention contraire. déterminées par l'usage des

Art. 1762. S'il a été convenu lieux.

O Art. 1759. — L. 13 S H, D. 19, 2, Loc, eond.

(1) Laurent, t. XXV, n' 432; Guillouaro, t. II, n' 606.

(2) Trib. Charleroi, {•' mars 1878, Pas,, 79, 3, 20.

BAUX A PBRMS. COLONÀT. 483

Il ne doit d'diUeurs, en ce cas, aucune indemnité au preneur. L'art. 1744 qui donne au preneur expulsé en cas de ▼ente» droit à une indemnité contre le bailleur^ ne saurait être étendu à l'hypothèse envisagée, car il consacre lui-même une exception aux principes généraux. Tout le monde est d'accord sur ce point (1). Néanmoins si le bailleur faisait abus de la faculté qu'il s'est réservée en louant immédiatement la malson qu'il devait occuper lui-même, il devrait des dommagesintérêts au preneur (S).

Cette faculté est transmissible aux héritiers du bailleur (art. 1122)» mais ne saurait être exercée par ses créanciers, car elle ne fait pas partie du gage de ces derniers.

Elle ne parait pas cessible aux tiers uniquement à raison de la difficulté de concevoir comment pourrait s'y prendre le bailleur pour transmettre utilement à un tiers la faculté qu'il a de reprendre l'immeuble pour l'occuper lui-même. On pourrait supposer néanmoins le cas d'un bailleur qui ne s'est pas réservé dans le bail authentique ou ayant date certaine le droit d'expulser le preneur en cas de vente de la maison louée (art. 1743), mais qui s'est réservé seulement la faculté de reprendre la maison pour l'occuper lui-même. Il pourra vendre la maison à la condition de l'occuper lui-même comme locataire, et Tacquéreur cessionnaire des droits du vendeur, pourra expulser le locataire, afin de procurer au cidevant bailleur la possibilité d'occuper lui-même les locaux.

SKCTION III.

Des règles partleallères anx baux à ferme.

§ 1«'. — Bail à oolonage partiaire.

355. — Définition, Loi du 18 juillet 4880, art. i. — Nature de ce baU.

(1) Sauf le dissentiment de DuvsaoïiR, t. II, n* 10.

(2) Arntz, t. IV, nMl79.

Sb6. — Le métayer ne peat ni sous-loner ni céder son bail, art. 1763 ;

sanction, art. i76i.

3tf7. — Partage des fruits et produits, Loi dn 18 juillet 1889, art. 3.

358. — Commentaire des antres dispositions de cette loi : déliyranca,

usage et surveillance de la chose.

358 bis. — Cessation ou résiliation du bail à colonage.

359. — Perte des récoltes; règlement des eomptes. Question de

preuve.

360. — Exploitation par maitres-valets. — Des estivandiers, esta-

chants, régisseurs et hommes d'affiiires.

355. On trouve dans la théorie du Code deux espèces de baux à ferme. Le bail à ferme ordinaire dont le prix consiste en une somme d'argent, ou en une quantité fixe de denrées, et le bail à colonat paritaire, ou colonage partiaire, ou encore bail à métairie (art. 1829), dans lequel les fruits se partagent entre le bailleur et le colon dans certaines proportions (1).

Le Code parle d'abord du colonage partiaire et édicté certaines règles qui ont été jugées insuffisantes» et ont été complétées par la loi du 18 juillet 1889, formant le titre IV du Code rural.

D'après l'art. 1«' de celte loi :

c Le bail à colonat partiaire ou métayage est le contrat par lequel le possesseur d'un héritage rural leremetpour un certain temps à un preneur qui s'engage aie cultiver sous la condition d'en partager les produits avec le bailleur. >

Cette définition n'a aucune espèce de sens, ou bien elle signifie que le contrat par lequel le possesseur d'un héritage le remet à un preneur, sous la condition d'en partager les produits avec le bailleur est un bail, appelé bail à colonat partiaire.

Le colonat partiaire est donc un bail, d'après les termes mêmes de la loi de 1889. Cependant il est certain que les ora-

(1) A consulter : L. Rerolle, Du colonage partiaire, etc., Paris, 1888; MÉPLAIN, Traité du bail à portion de fruits. Moulins, 1880; De Tourdonnet, Traité pratique du métayage, Paris, 1888.

BAUX A FERME. GOLOMAT. 485

teurs qui ont exprimé une opinion dans la discussion de cette loi, n'ont pas eu l'intention de se prononcer catégoriquement dans ce sens qui était fortement controversé. Fallait-il considérer le bail à colonat comme un véritable bail, ou comme une sociélé, ou comme un contrat mixte participant du caractère du bail et de celui de la société?

Le rapporteur du projet devant la Chambre des députés a été fort explicite : c Nous avons fait disparaître, a-t-il dit, de Tart. l**", l'affirmation formelle que le contrat de colonat est un louage. » Cela est absolument inexact, puisque l'art. 1^ de la loi déclare que ce contrat est un bail, or le bail est un louage.

Devant le Sénat, la même préoccupation s'est fait jour : le texte du gouvernement et celui de la commission du Sénat qualifiaient le colonat partiaire de louage. Un amendement tendit à le qualifier d'o^^ocia^ion. Mais ces deux termes furent également rejetés, et la discussion publique au Sénat semble indiquer qu'on a voulu combiner, dans la définition du métayage, le double élément du louage et de la société, sans donner à l'un la prédominance sur l'autre (1).

De là on a conclu que le métayage n'était pas une société et n'était pas davantage un louage, mais constituait un contrat spécial, participant à la fois de la société et du louage, ou en d'autres termes, un contrat mixiCy sut generis (2), ce qui ne peut avoir aucune signification.

Nous ne comprenons pas ce que peut être un contrat mixte ou sui generis. Les expressions bail, bailleur, preneur, employées dans la définition légale de l'art. l«c de la loi de 1889, ne peuvent laisser aucun doute sur la nature du contrat de métayage, et les affirmations dissidentes qui se sont pro-

(i) Journal Officiel du 45 juin 1880.

(ii) Baudry-Lagantineroe, t. III, n"" 717 ; Comp. Limoges, 26 août 18i8, D. 49, 3, 173.

LIT. m, TIT. Vni. DU LOUAGE.

duîles dans la discussion de la loi, peuvent tout au plus démontrer rinconsistance de certaines opinions.

Le colonat partiaire est donc un contrat de louage, et c'est comme tel qu'il est envisagé par les parties au moment de sa formation.

Il est vrai que ce contrat, envisagé quant à son exécution, se traduit par un partage des fhiits entre le bailleur et le preneur. Mais qui oserait soutenir que cette circonstance suffit pour attribuer au bailleur et au preneur la qualité d'associés entre eux? Le contraire a été jugé avec raison par le Conseil dTlat dans une hypothèse où il s'agissait également d*une location faite moyennant un partage des fruits. Un propriétaire avait loué à moitié fruits un établissement industriel à un tiers. Le Conseil d'Étal a décidé que ce propriétaire ne pouvait être soumis à la patente comme associé de son locataire (1)*

Est ce que le colon partiaire libre d'administrer la chose qu'il a reçue, pour la cultiver suivant le mode de culture adopté, pourrait prendre, comme administrateur, des engagements de nature à lier le bailleur considéré comme un associé?.,..

356. Tout ce qu'on peut dire, c'est que le métayer est lié vis-à-vis du bailleur, d'une manière plus étroite qu'un fermier ordinaire.

Alors qu'un fermier ordinaire peut, sans d'ailleurs se dégager de ses obligations, sous-louer et même céder son bail à un autre, comme le dit l'art. 1717,

Au contraire,

Aet. 47da. Celui qui cultive ni sous-lcaer, ni céder, si la h* Boxkfi la ccnditlon d'un partage culte ne lui en a été expresséde fruits avec le bailleur ne peut ment accordée par le bail.

Pourquoi? Parce que le colon devant prendre l'engagement

de cultiver \o bien qui lui est remis, son aptitude personnelle

(1) Cous. d'£tat, U fév. 1891, S. 03, 8, 23.

BAIL A GOLONAT PAUTIAIRB. 487

a été, en général, prise en considération (Voy. t. VIII, no 11). Le métayer doit donc, en principe, cultiver lui-même. Néanmoins le texte ne met pas obstacle à ce qu'il s*as80cie une personne dans son exploitation. L'admission de ce qu'on appelle un personnier ne peut être considérée comme une contravention à l'art. 1768 (1).

Art. 1764. En cas de contra- preneur est condamné aux domvention, le propriétaire a droit mages-intôrôts résaltant de Tinde rentrer en joaissance, et le exécution du bail.

C'est une application de l'art. 1184; les juges auront donc le pouvoir d'apprécier si l'infraction conmiise par le colon est assez grave pour faire prononcer la résiliation (Voy. suprà, n* 480).

357. Régulièrement^ tant que les fruits et légumes qui doivent être partagés ne sont pas détachés du sol, le colon n'a pas le droit d'en prendre pour son usage ; il le fait cependant presque toujours, mais à la dérobée. Les maîtres se montrent à cet égard plus ou moins tolérants. Ils exigent quelquefois que les métayers prennent toujours ce qui leur est nécessaire sur quelques sillons déterminés à l'exclusion de tous autres, et, au moment de la récolte, ils prélèvent avant partage le produit d'un nombre égal de sillons. D'autres fois, le maître abandonne au métayer une certaine contenance de terrain destinée aux légumes, et ce dernier profite seul de tout ce qu'il y récolte.

Le colon n'est pas autorisé à disposer de la récolte avant que le partage n*ait été opéré.

D'après l'art. S de la loi du 18 Juillet 1889 < Les fruits et produits se partagent par moitié, s*il n'y a stipulation ou usage contraire. >

Le partage général constitue donc, sauf dérogation ou usage différent, la règle principale. Une disposition du projet primitif attribuait au preneur c La jouissance exclusive des

(i) GuuxouARD, t. II, n* eiS.

'^jirî^r-»^s='

488 LIV. Uf, TIT. VUI. DU LOUAOI.

jardins annexés à son habitation et la faculté de profiler pour son usage personnel de Témondage des haies existant sur la propriété et de l'émondage des arbres suivant Fusage des lieux. » Mais, après discussion» on a reconnu qu'il était plus naturel de laisser purement et simplement sous l'empire de la convention ou de l'usage, les particularités fort diverses qui se rattachent au mode de partage des fruits et à Tattribution de certains produits à l'une ou à l'autre des parties. Du reste, les parties ont la faculté d'adopter pour le partage des bases autres que celles qui ont été indiquées dans la loi; il peut notamment être convenu que le propriétaire prélèvera avant partage une portion des fruits pour le paiement des impôts, ou autre cause qui, du reste, n'a pas besoin d'être

358. La loi du 18 juillet 1889 a ensuite codifié comme soit les règles le plus universellement suivies en matière de métayage :

« Art. 3. Le bailleur est tenu à la délivrance et à la garantie des objets compris au bail. Il doit faire aux bâtiments toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires. Toutefois, les réparations locatives ou de menu entretien qui ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par force majeure, demeurent, à moins de stipulations ou d'usage contraire, à la charge du colon.

c Art. 4. Le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille, en suivant la destination qui lui a été donnée par le bail; il est également tenu des obligations spécifiées pour le fermier par les art. 1730, 1731 et 1768 du Code civil. - Il répond de l'incendie, des dégradations et des pertes arrivées pendant la durée du bail, à moins qu'il ne prouve qu'il a veillé à la garde et à la conservation de la chose en bon père de famille. « Il doit se servir des bâtiments d'exploitation qui existent dans les héritages qui lui son t confiés^ et résider dans ceux qui sont affectés à l'habitation. »

BAIL A GOLONAT PAATIAIBE. 489

On remarquera que le § 2 de cet art. 4 termine la controverse qui existait sur retendue de la responsabilité du colon en cas d'incendie. Il paraissait logique d'appliquer dans toute sa rigueur l'art. 1733 (1). Mais on a considéré que le propriétaire a le moyen de veiller à la conservation de sa chose puisqu'il ne se dépouille pas entièrement de la jouissance et qu'il conserve un droit de surveillance et même de direction générale.

En effet :

< Art. 5. Le bailleur a la surveillance des travaux et la direction générale de l'exploitation, soit pour le mode de culture, soit pour l'achat et la vente des bestiaux. L'exercice de ce droit est déterminé, quant à son étendue, par la convention ou, à défaut de convention, par l'usage des lieux. —Les droits de chasse et de pèche restent au propriétaire. »

Il ne peut être évidemment question que d'une direction fort générale ayant surtout pour but de maintenir l'ordre et rétendue des cultures à suivre, et non d'une direction se produisant dans le détail des travaux agricoles de chaque jour.

359. Nous avons déjà vu que l'art. 1763 refuse au colon partiaire le droit de sous-louer ou de céder son bail. Il suit de là que le preneur ne peut pas davantage transmettre son bail à ses héritiers, sans le consentement du propriétaire. C'est ce que décide l'article suivant mettant ainsi fin aux controverses qui s'étaient produites sur ce point :

c Art. 6. La mort du bailleur de la métairie ne résout pas le bail à colonat. — Ce bail est résolu par la mort du preneur; la jouissance des héritiers cesse à l'époque consacrée par l'usage des lieux pour l'expiration des baux annuels. >

Il est bon néanmoins de faire remarquer que le propriétaire aurait contre les héritiers du preneur l'action en résiliation

(1) Riom, 49 nov. 1884, D. 86, 3, i et la note.

'^^..rs^fn

490 uy. m, tit« ym. du louau.

prévue par les art. 1741 et 1774 en cas de mauTaiie exploitation de leur part ou de dégradations par eux commises.

La mort du preneur n'est pas la seule cause mettant fin au bail à eolonat avant l'expiration du temps fixé pour sa durée.

€ Art. 7. S'il a été convenu qu'en cas de vente l'acquôreur pourrait résilier, cette résiliation ne peut avoir lieu qu*à la charge par l'acquéreur de donner congé suivant l'usage des lieux. «^ Dans ce cas, comme dans celui qui est prévu par le dernier paragraphe de l'article précédent, le colon a droit à une indemnité pour les impenses extraordinaires qu'il a faites, jusqu'à concurrence du profit qu'U aurait pu en tirer pendant la durée de son bail : la résiliation en cas de vente est régie au surplus par les art. 1743,1749, 1760 et 1781 du Code dvil. >

D'après l'art. 1748, l'acquéreur est obligé d'avertir le fermier des biens ruraux au moins un an à l'avance. Une telle obligation n'est pas imposée à l'acquéreur d'un bien cultivé par un colon partiaire.

En cas de résiliation par la mort du preneur un congé n'est pas nécessaire. Si le bail est continué ce sera par une tacite réconduction résultant d'une entente commune.

L'indemnité en cas d'expulsion par un acheteur, est réglée pour le colon, qui n'a pas d'avances à faire et ne paie pas de prix, autrement que pour le fermier (art. 1746).

Une indenmité calculée de la même manière pourra encore être due dans le cas prévu par l'article suivant, de perte totale ou partielle de la chose :

€ Art. 8. Si, pendant la durée du bail, les objets qui y sont compris sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. S'ils ne sont détruits qu'en partie, le bailleur peut se refuser à faire les réparations et les dépenses nécessaires pour les remplacer ou les rétablir. Le preneur et le bailleur peuvent, dans ce cas, suivant les circonstances, demander la résiliation. — Si la résiliation est prononcée à

BAIL Â GOLONAT PARTIAIU* 491

là requête du bailleur» le juge appréciera rindenmlté qui pourrait être due au preneur, conformément au deuxième paragraphe de l'art. 7 de la présente loi. >

En cas de perte partielle de la chose cultivée pour en partager les fruits, on ne peut concevoir qu'une résiliation du bail ou sa continuation pour ce qui reste de la chose. Il ne peut être question d'une diminution de prix, puisqu'il n'y a pas de prix, mais il y aura forcément une diminution des produits à partager. Le bailleur, dans ce cas, a le droit de se refuser à faire des dépenses de rétablissement, supérieures peuUétre à l'intérêt qu'il peut avoir à la continuation du bail.

Dans ces conditions, il était naturel de laisser au preneur le droit d'opter entre la résiliation du bail ou sa continuation*

Supposons que le preneur opte pour la continuation du bail; sera-t-il nécessairement écouté? Non, car le bailleur en vertu de l'art. 8> a, lui aussi, le droit de demander la résiliation ! Voilà donc qu'à l'occasion du même fait, les deux parties sont invitées à se prononcer chacune de son côté

Puisque chacune peut demander la résiliation, c'est que ni l'une ni l'autre ne sont tenues de continuer le bail. Donc, en définitive, c'est celle qui se prononcera pour la résiliation qui devra l'emporter.

Comment expliquer cette singularité de voir aocorder ici au bailleur un droit de résiliation qui, dans le bail à ferme, n'appartient qu'au preneur (art. 172S)?

C'est parce que, a*t-on dit, le bail à colonat, participant du contrat de société^ il eût été injuste de n'accorder le droit de résiliation qu'au preneur seul. En conséquence, et par respect pour la Justice, ou plutôt pour la symétrie, on a également admis que le bailleur pourrait demander la résiliation, quand même le preneur serait disposé à continuer le bail !...

Hais alors quel intérêt peut avoir le bailleur à réclamer en ce cas la résiliation?

Il ne peut en avoir qu'un : celui de profiter seul des dépen-

49t LIT. lU, TIT. TOI. DU LOUA».

ses extraordinaires faites par le colon. En conséquence, on a supprimé cet intérêt en mettant une indemnité i la charge du bailleur

Tout cela a été édicté en vue de la coexistence de deux circonstances presque aussi chimériques Tune que l'autre : la première qu'un colon aura fait des impenses extraordinaires sur la chose cultivée; la seconde que la chose cultivée a été détruite en partie par un cas fortuit.

359. Ce sont surtout les récoltes qui sont exposées à subir les effets des cas fortuits :

« Art. 9. Si, dans le cours de la Jouissance du colon, la totalité ou une partie de la récolte est enlevée par cas fortuit, il n'a pas d'indemnité à réclamer du bailleur. Chacun d'eux supporte sa portion correspondante dans la perte commune.

< Art. 10. Le bailleur exerce le privilège de l'art. tlOS du Code civil sur les meubles, effets, bestiaux et portions de récolte appartenant au colon, pour le paiement du reliquat du compte à rendre par celui-ci .

« Art. 11. Chacune des parties peut demander le règlement annuel du compte d'exploitation. — Le juge de paix prononce sur les difficultés relatives aux articles du compte, lorsque les obligations résultant du contrat ne sont pas contestées, sans appel lorsque l'objet de la contestation ne dépasse pas le taux de sa compétence générale en dernier ressort, et à charge d'appel à quelque somme qu'il puisse s'élever. — Le juge statue sur le vu des registres des parties ; il peut même admettre la preuve testimoniale s'il le Juge convenable.

« Art. 12. Toute action résultant du bail à colonat partiaire se prescrit par cinq ans, à partir de la sortie du colon.

< Art. 13. Les dispositions de la section première du titre du louage contenues dans l'art. 1718, et dans les art. 1736 à 1741 inclusivement, et celles de la section 3 du même titre, contenues dans les art. 1766, 1777 et 1778, sont applicables aux

BAIL A GOLONAT PARTIAIRE. 493

baux à colonat parliaire. Ces baux sont en outre régis, pour le surplus, par l'usage des lieux. »

La prescription quinquennale établie par Tart. 12, n'est pas, comme celle qui résulte de Fart. 2277, une prescription spéciale pour chaque annuité; elle s'étend au contraire à toutes les actions qui peuvent naitre du contrat de métayage, lesquelles étaient antérieurement soumises à la prescription trentenaire.

On remarquera que l'art. 13 renvoie formellement aux articles 1736 à 1741 du Code civil; Fart. 1738 relatif à la tacite réconduction est donc applicable au bail à colonat. Cela est d'ailleurs conforme à la doctrine déjà généralement reçue. On avait cependant cru pouvoir juger que le colonage partiaire constituant non un bail mais une association, n'était pas soumis aux règles de la tacite réconduction (1).

La loi de 1889, qui contient tant de choses inutiles, ne parle pas de la preuve en matière de colonage partiaire. Même dans l'opinion qui voit dans le colonage un contrat participant à la fois du bail et de la société, il faut décider que ce contrat est régi par les règles exceptionnelles des art. 1715 et 1716 et non par les règles générales des art. 1341 et 1347 (Voy. suprà, n® 279) (2).

Dans la pratique, les locations du colonage parliaire se font ordinairement sans écrit, et quelquefois par acte authentique. Souvent le bailleur se contente d'écrire sur un livret les conditions du bail; plus souvent encore les conventions se font de la manière suivante : le propriétaire rédige les conditions du bail sur papier timbré, ou même sur papier libre, et en remet le double au locataire. Bien que cette police ne soit pas signée par ce dernier, elle est considérée comme valable et

(4) Voy. arrêt Limoges, 48 mai 4887; Cass. 28 cet. 4880, S. 80, 4, 468.

(3) GUILLOUARD, t. II, n* 646.

496 Liv. m, TiT. vin. on LOUAaz.

souvent en une somme d'argent; il peut consister aussi pour le tout ou pour partie en une quantité fixe de denrées. Le fermier, dans ce cas, doit fournir des grains de bonne qualité, sans néanmoins que le bailleur puisse exiger la première. Ces grains sont quelquefois convertis en argent au taux de la mercuriale du marché le plus voisin.

Le prix est souvent fixé à raison de la contenance de l'immeuble affermé.

Abt. 4765. Si, dans un bail à talion ou dimination de prix pour

ferme, on donne anx fonds une le fermier, que dans les cas et

contenance moindre ou plus suivant les règles exprimés au

grande que celle quMls ont réel- titre de la Vente, lement, il n*y a lieu à augmen-

Il est inutile de reproduire ici l'économie de ces règles. Nous devrons seulement faire remarquer que ces règles doivent être appliquées dans leur entier, notamment pour la durée des actions appartenant au bailleur et au fermier qui sera la même qu'en matière de vente, c'est-à-dire limitée à une année à compter du jour du contrat ou du mesurage, si les parties avaient indiqué la contenance approximative, sauf à s'en rapporter à un mesurage contradictoire (1).

Lorsque le bail indique la contenance exacte de chaque pièce de terre, avec fixation du prix par hectare et prix global, on n*est plus dans un cas d'application de l'art. 1765, si le fermier soutenant qu'une des parcelles ne lui a pas été délivrée, réclame la restitution des loyers payés (2).

l^ loi contient ensuite une série de dispositions qui ont pour objet d'assurer la bonne culture et de garantir le paiement des fermages.

362. Le mobilier agricole, mort ou vif, apporté par le preneur, doit donc être suffisant pour garantir la bonne culture

(1) Gass. 2 fév. 1894, D. 9t, i, S67; DuvBRaïKR, t. II, n* i»; AuBRY et Rau, s 371, texte et note 1 ; Laurbnt, t. XXV, n* 440; Gim.- LOUARD, t. II, n»« 537-588.

(%) Trib. Nivelles, 7 août 1883, Pa$., 83, 3, 145.