BAIL A FIRME, ART

de la ferme, et en outre pour répondre du paiement des fermages, en tenant compte de cette circonstance que, à côté du mobilier, il y aura un autre gage dans les récoltes de la ferme (art. 2102) (1).

Art. 4760. Si le prenear d'un n'ezécate pas les clauses du bail,

héritage rural ne le garnit pas et qu'il en résulte un dommage

des bestiaux et des ustensiles pour le bailleur, celui-ci peut,

nécessairesà son exploitation, s'il suivant les circonstances, faire

abandonne la culture, 8*il ne cul- résilier le bail. — En cas de rési-

tive pas en bon père de famille, liation provenant du fait du pre-

sll emploie la chose louée à un neur, celui-ci est tenu des dom-

autre usa^e que celui auquel elle mages et intérêts, ainsi qu'il est

a été destmée, ou, en général, s'il dit en l'art. 1764 (*).

Le fermier est tenu de cultiver en bon père de famille. C'est à Tusage suivi dans chaque localité qu*il faut se référer pour décider si les terres labourables ont été soignées convenablement.

Le fermier doit notamment bien fumer les terres. De là résultait pour lui, comme moyen d'exécution, Tobligation de ne pas divertir les pailles et fourrages excrus sur la ferme, et de les employer sur les terres ainsi que le fumier provenant de leur consommation (2). Aujourd'hui, le fumier produit par la ferme est rarement suffisant; on y ajoute ou on le remplace par des engrais plus énergiques. Mais quoi qu'il en soit, si le fermier néglige de fumer convenablement la terre, il se rend passible de dommages-intérêts, et même il encourt la résiliation du bail.

La culture par jachères avec assolement triennal était autrefois le régime ordinaire des terres labourables, et le dessolement était rigoureusement interdit aux fermiers. Mais les progrès de la science agricole et l'introduction des engrais chimiques ont peu à peu amené la suppression des jachères, et détruit l'antique et immuable rotation des cultures. < Au-

0 Art, 4766. — L. 25 g 8, D. 19, 2, Loc. cond.

(1) Laurent, t. XKV, n» 435; Abntz, t. IV, n* 1181 ; Guillouaad, t. II, n*" 516 ; Bauory-Lagantjnerib, t. III, n# 714.

(2) Voy. DuvBROiBR, t. II, n« 98; Guillouard, t. II, n* 519.

498 uv. in, TiT. vm. du lovaoe.

jourd'hai, dans chaque canton, dans chaque village, dans chaque propriété, les récoltes se succèdent dans un ordre différent et constamment variable (1). »

La défense de dessoler semble donc n'avoir plus aujourd'hui de raison d'être, et parait devoir être réduite à celle d'épuiser les terres par des cultures forcées, et contraires à la pratique des cultivateurs du canton.

Cette interprétation parait en harmonie avec notre art. 1766, d'après lequel il n'y a lieu à résolution ou à des dommages, intérêts, en cas d'inexécution d'une clause du bail, que lorsqu'il en est résulté un donmiage pour le bailleur (8).

Sans doute, il ne peut dépendre d'un fermier de se délier en quelque sorte des engagements contractés dans son bail sous prétexte de se conformer à une nouvelle pratique agricole dont l'expérience n'aurait peut-être pas encore justifié la supériorité (3), mais il ne peut pas non plus être asservi à l'ignorance de la routine. La question, finalement, se résoudra par une expertise afin de savoir si le dessolement a causé un préjudice.

La prohibition de dessoler produira d'ailleurs son effet en ce sens que le fermier devra, à sa sortie, rendre la terre dans l'état d'assolement où il l'aura reçue (4).

Par conséquent, si le dessolement a lieu dans le cours du bail, aucune action ne pourra, de ce chef, être introduite contre le fermier, parce que celui-ci, par des engrais, des amendements et certains modes de culture, peut remettre la terre en bon état à la fin du bail. Si le dessolement

(4) Rbrollb, Du colonage parfaire , Paris, iS8S, p. 311.

(2) Cass. 16 août 1854, S. 56, 1, 61 ; Orléans, 22 juill. 1877, S. 77, 2, 292; DuvEROiER, t. Il, n* 99; Clément, loc. cit., n» 168; Gua- LOUARD, t, II, n« 521.

(8) Gomp. Douai, 90 mars 4846, S. 47, 2, 385; Ladrent, t XXV, n' 539.

(4) GniLLOUARDi loc. cit.

BAIL A FBRIIS, ART. 1767. 499

a lieu durant la dernière année, le fermier sortant ne sera tenu à aucuns dommages-intérêts, pourvu qu*à l'époque où il doit la rendre, la terre, malgré les récoltes qu'il a pu y faire, soit dans le même état que si elle sortait de jachères.

Dans tous les cas, il n'y aurait pas contravention à la clause prescrivant de laisser en jachères une portion des terres louées, si le fermier ne fait sur ces terres que des récoltes assimilées aux jachères par Tusage des lieux. Ainsi il peut remplacer les jachères par du trèfle, ou faire du reboulage. Le reboulage consiste à cultiver des graines oléagineuses pour lesquelles des engrais sont nécessaires. Une terre qui a produit ces graines est en meilleur état que si elle était restée en jachères. De même, dans certains pays, on ne considère pas comme dessolement une verdure sur jachères, pendant la dernière année du bail, lorsque le fermier sortant la fait pâturer sur place par ses bestiaux, de manière à laisser la terre libre à la SaintJean qui précède l'entrée en jouissance du nouveau fermier.

363. Si le fermier avait le droit de déplacer les récoltes et de les mettre dans une grange dépendant d'une autre ferme qu'il aurait louée, le propriétaire de cette ferme les ayant en sa possession serait préféré au bailleur sur le prix de ces mêmes récoltes (1). Ce résultat doit être évité.

En conséquence.

Art. 1767. Tout preneur de dans les lieux à ce destinés bien rural est tenu a'engranger d'après le bail.

La circonstance qu'il n'existerait pas de local destiné à

recevoir la récolle, n'autoriserait pas le fermier à la faire

sortir du domaine. Dans ce cas, qui se présente fort souvent,

on transporte tout simplement la récolte sur l'aire dépica-

toire, en plein air, et on la dispose en tas appelés gerbiers ou

(i) Laurent, t. XXV, n* 443; Arntz, t. IV, n* li83| GuiixouarD) t. II, n* 533; Baudrt-Lagantinbrib, t. III, n* 714,

500 UT. ai, TiT. vm. du Loniai.

gerbières, suivant la forme qu'on leur donne. Les fourrages sont arrangés en meule.

364. L'inobservation de chacune des obligations imposées au fermier par les art. 1766 et 1767 peut être une cause de résiliation pourvu qu'il en résulte un certain dommage (1). Mais les juges sont autorisés à décider d'après les circonstances y comme le porte l'art. 1766. On admet généralement, à cet égard, la distinction déjà indiquée entre les dégradations et abus de jouissance de nature à causer un dommage actuel ou à compromettre la chose louée, et les abus de jouissance n'ayant pas ce caractère (2).

Dans cette dernière hypothèse, le bailleur pourra faire constater le mauvais état de la culture, mais sans pouvoir ré* clamer immédiatement une indemnité, puisque le fermier, en continuant sa jouissance, peut faire disparaître le dommage.

Si, à raison du caractère irréparable et suffisamment grave (3) de l'abus de jouissance, il y a lieu de prononcer la résiliation, le bailleur pourra obtenir des dommages-intérêts pour mauvaise culture, et une indenmité spéciale du chef de la résiliation. Ce sont là deux causes distinctes de préjudice (4). Le bailleur pourra donc obtenir une indemnité de relocation. On a même jugé qu'il pourrait demander que le droit au bail soit vendu aux enchères pour le temps qui reste à courir, le fermier sortant demeurant responsable de la différence entre le prix du nouveau bail et celui de l'ancien (S).

365. Le fermier doit jouir en bon père de famille; il ne doit pas demeurer indifférent à ce qui se passe sur la chose dont il est devenu le gardien pour le compte du propriétaire.

(4) Laurbnt, t. XXV, n* 440.

(2) Cass. se déc. i8($8, S. 60, 1, 66; Voy. Guillouard, t. II, n« 5S7.

(8) Voy. Rouen, il mars 4847, S. 49, 2, 749.

(4) Trib. Bruxelles, S4 déc. 4889, Pas., 90, 8, 340.

(5) Aix, 6 mars 4867, S. 67, 2, 400; Guillouard, t. II, n* 5i6; Comp. Douai, 46 juin 4847, S. 49, â, 88.

PBRTIS DB RtCOLTB, ART. 1768. 801

Voilà pourquoi,

ART. 1768. Le preneur d*aa commises sur les fonds. — Cet bien rural est tenu, sous peine avertissement doit être donné de tous dépens, dommages et dans le môme délai que celui qui intérêts, d'avertir le propriétaire est réglé en cas d'assignation suides usurpations qui peuvent être vaut la distance des lieux.

Cette solution doit s'appliquer non seulement aux usurpations proprement dites, mais encore aux simples troubles, peu importe que ces troubles ou usurpations se produisent par voie de fait ou par des actions judiciaires (1).

L'avertissement dont il s'agit sera donné dans n'importe quelle forme, pourvu qu'il soit justifié. Le point de départ de ce délai sera le jour où le preneur aura connu, ou devra avoir connu le trouble. Les juges, en cas de difficulté, auront à le fixer.

Le bailleur devra être indemnisé de tout le préjudice résultant pour lui du défaut de dénonciation. Le préjudice dérivera le plus souvent de ce fait que le bailleur aura perdu la possession légale, et se trouvera obligé de se porter demandeur en revendication, et tenu à ce titre de fournir la preuve de son droit de propriété (t).

N« 2. — Droit! du fermier en eoê de perte d'une réeoUe,