PERTIS OS RÉCOLTE, ART

ble; il peut être le résultat d'agiotages artificiels, et peut disparaître d'un moment à l'autre sous l'influence de faits économiques imprévus.

Il faut en outre, pour que la diminution du fermage puisse être obtenue, que la perte survienne avant que les fruits soient séparés du sol (art. 1771). Non parce que à partir de ce moment le fermier devrait supporter cette perte par application de la prétendue règle res périt domino (1), mais parce qu'il a été entendu entre les parties que le bailleur garantirait contre les cas fortuits le fait de la perception de la récolte ; or quand les fruits ont été séparés du sol, il y a eu perception de la récolte.

Il faut enfin que la perte, quelque considérable qu'elle soit, ne se trouve pas compensée par l'excédent des récoltes précédentes appréciées dans leur ensemble. Si, en opérant de cette manière, le fermier ne se trouve pas indemnisé, l'estimation de la remise sera, d'après le texte, renvoyée à la fin du bail, auquel temps il sera fait compensation de toutes les années de Jouissance. La compensation aura pour base les quantités de récoltes faites dans les autres années du bail, sans que l'on ait à tenir compte du prix qu'elles ont atteint, mais en faisant entrer dans le calcul même les mauvaises années dans lesquelles la récolte a été au-dessous de la moyenne, sans néanmoins que la perte ait dépassé la moitié (2). Si donc le preneur a perdu la moitié d'une récolte et que, par le fait de la compensation opérée, il soit démontré qu'il a regagné cette moitié, il est en réalité déjà indemnisé et ne peut plus rien réclamer. Mais si, toute compensation faite, il reste encore en perte d'un quart, d'un cinquième, etc., il ne se trouve pas indemnisé pour cette portion, et alors nous

(i) CovUrà^ Baudrt-Lacamtinxrib, t. III, n* 713.

{%) AUBRT et Râu, s S71, texte et note 6 ; Laurent, t. XXV, n* 464 ; Armtz, t. IV, n* ilOO; Gullouard, t. II, n* 57i; Comp. Colmit de Santrrre, t. IV, n*310 hii VI; Contrat DuviRona, t. II, n* 175.

S06 ùv. m, TiT. vm, dû louam.

pensons qu'il peut réclamer une indemnité proportionnelle au dommage qui n'est pas réparé.

Quand le calcul de compensation doit être dilTéré jusqu'à la fin du bail, les Juges peuvent, en attendant, accorder au preneur une dispense proTisoire de payer les fermages. Pour obtenir cette dispense, le fermier devra faire constater contradictoirement avec le bailleur l'étendue de la perte subie (1).

Si, avant la fin du bail, le bailleur avait déjà fait la remise du fermage d'une année, et que le fermier se trouvât néanmoins indemnisé par la récolte des années suivantes, il serait juste de reconnaître au bailleur le pouvoir de rétracter cette remise dont le caractère définitif n'est pas suffisamment accusé, car personne n'est facilement présumé renoncer à ses droits. Mais le bailleur ne pourrait pas rétracter la remise qu'il aurait faite alors que lapertese trouvaitdéjà compensée parles produits des années précédentes et qui sont connus de lui (2).

Si, par la volonté des parties, le bail prenait fin avant le terme convenu, la remise due au fermier pour le cas où il ne serait pas indemnisé en fin de bail, deviendrait immédiatement exigible, sauf convention contraire. Il en serait autrement sile bail était résolu par le fait ou la faute du preneur (3)«

369. Les règles que nous venons d'analyser sont assez compliquées, il faut le reconnaître. La difficulté est moins grande quand il ne s'agit plus d'un bail fait pour plusieurs années.

Aar. 1770. Si le bail n'est que portionnelle da prix de la loet-

d'ane année, et que la perte soit tion. — Il ne pourra prétendre

de la totalité des fruits, ou au aacane remise^ si la perte est

moins de la moitié, le preneur moindre de moitié (*)• sera déchargé d'ane partie pro-

L'indemnité ne peut jamais aller au delà d*\me remise dans

le prix de la location, déduction faite du montant des semences

(•) Art. 4770. — L. 15 8 î, i et », D. 19, % toe. tond. (1) Cass. 4 mai ISSi, S. 81, 1, SOI (3) Comp. Aentz, t. IV, n« 1191.

(3) GOILLOVAID, t. II, n* 579.

PIRTBS Dli RÉGOLTB9 ART* 1771. B07

dont le propriétaire peut avoir fait Tavance au fermier pour préparer la récolte (1).

Dans le cas de sous-location d'un bien rural, le sous^locâtaire qui éprouve lui-même une perte dans la i^colte, AUra droit à une diminution de loyer suivant les distinction^ (pii viennent d'être faites. Dans le cas plus rai*e de la cession d'un bien rural, le cessionnaire ne pourra obtenir une remise contre le cédant tjtd n'est pas un bailleur; il ne pourra en récUlner au propriétaire que dats le cas où le cédant aurait lui-même ce droit s'il était demeuré en Jouissance (8). Il faut aloM que le droit à cette Mmise ftit pris nalssotee postérieurement à la cession.

Aillai, par exemple, sôlt le bail d'un vignoble produisant normalement 100 barriques de vin pàj^ an, et conclu pour neuf àlinéeâ. Ûurant les quatre premières années, la récolte préëentè tlU déficit de moitié pà^ anûée. L6 principe d'une indedinité est donc né au profit du preneur; mais il faudra attendre à la an du bail pour savoir s'il ne sera pas indemnisé par les récoltes subséquentes. Après la quatrième année, il cède son bail à un tiers. Sauf convention contraire le droit à l'indemnité éventuelle ne sera pas compris dans la cession, et, à l'expiration du bail, le cédant pourra seul la réclamer, s'il y a lieu, au pl*opriétaire (3).

S70« La règle que le preneur n'a droit à aucune indemnité

quand le cas fortuit, ordinaire ou extraordinaire, s'est produit

après que la Iréeolte a été détachée du sol, reçoit certaines

exceptions.

ÀAT. i77i. Le fermier ne peut qae le bail ne donne an proprié-

obtenir de remise, lorsque la taire ane quotité de la récolte en

perte des fruits arrive après qu'ils naturs) au(}Uel cas le proprié-

sont séparés de la terre, à moins taire doit supporter sa part de la

(i) DovBaeiER, t. II, n« 162; Guillouard, t. 11, n* ($81; Contra, Ddrinton, t. XVII, n* 49d.

(3) GUILLOUARD, t. I, n« dl7.

(3) Voy. notre Traité de la Ceaion, t. I, n* 318.

508 uv. m, TiT. vm. dv LouAez.

perte pûtirru que le preneur ne mander une remise longue la

fût paa an demeure ae loi déli- cause dudommage était existante

Yrer aa portion de récolte. — Le et connue à l'époque où le bail a

ferniier ne peut également de- été passé.

Tel serait le cas où un fermier aurait pris à bail, au moment où la guerre a éclaté, une terre située dans la zone des opérations militaires. 11 ne pourrait réclamer ime remise pour le dommage causé par les belligérants*

11 en serait encore de même si le dommage avait été provoqué par le fait ou la faute du fermier.

371 . Nous avons déj à fait remarquer que les règles ci-dessus sont loin de présenter la simplicité qui devrait caractériser tes prescriptions de la loi. Mais les parties prennent soin d'en écarter presque toujours l'application. Les propriétaires en effet sont toujours portés à stipuler que le fermier n'aura droit à aucune remise en cas de perte sur les récoltes, et les fermiers se montrent assez faciles pour Facceptation d'une telle clause*

Abt. 1773. Le preneur peut tuits extraordinaires, tels que

être chargé des cas fortuits par les ravages de la guerre, ou une

une stipulation expresse. inondation, auxquels le pays

ART. 1773. Cette stipulation ne n'est pas ordinairement sujet,

s'entend que des cas fortuits à moins que le preneur n'ait été

ordinaires, tels que grêle, feu chargé de tous les cas fortuiU

du ciel, gelée ou coulure. — prévus ou imprévus. £lle ne s'entend pas des cas for-

L'excessive sécheresse rentre dans l'ordre des phénomènes naturels que le texte range parmi les cas fortuits ordinaires et prévus, au même titre que la grêle ou la gelée. Par conséquent, lorsque en vertu d'une clause de son bail le preneur doit supporter totts les cas fortuits sans indenmité, la généralité de cette expression embrasse les cas fortuits des deux catégories établies par l'art. 1773 (1).

Mais ces deux catégories font elles-mêmes partie d'une autre, de la catégorie des cas fortuits conntts.

Il faut en effet admettre l'existence de deux grandes das-

(1) Besançon, 3 janv. i89i, D. 94, S, 15i.