Attribations des pailles de l'année, art

372. Lorsque le bail est fait pour tm terme limité, il finit, naturellement, au terme fixé.

Mais que faut-il décider lorsqu'il est fait sand écrit, e*est-

à-dire> suivant la terminologie bicarré que le Code petstste à

employer, quand le contrat ne contient aucune détermination

de duréeî

Art. 1774. Le bail, ians écrit, an. — Le bail des terres labon-

d'un fonds roraly est censé fait râbles, lorsqa'ellea se diTiseot

pour le temps qai est nécessaire par soles oa saisons, est censé

afin qné le preneur recueille tous fait pour àUtant d'années qa'U y

les fruits de l'héritage affermé, a de soles.

— Ainsi le bail à ferme d'an pré. Art. 1776. Le bail des héritages

d'une tigne» et de tout autre rurauzi (faotqae fait sans écrit,

fonds dont les fruits se recueil- cesse de plein droit, à l'expiration

lent en entier dans le conrs dé datétnpspoar lequel il est oenié

rannée* est censé fait pour un fait, selon l'article précédent

Il résulte de ces textes qu'en définitive le bail à ferme a

toujours une durée fixe.

Pour Tapplication des articles qui précèdent, il faut qu'il

CESSATION DU BAILi ART» 1774. Ml

s'agisse véritablement du bail d'un fonds rural. Ne saurait passer pour un fonds rurale dans Tacception de l'art. 1774, une maison située à la campagne, et ne formant pas un corps de ferme avec une terre attenante (1).

Quoique la culture par soles ou saisons ne se pratique guère plus aujourd'hui» l'art. 1774 n'en reste pas moins applicable à la rotation habituelle des cultures qui a pris la place de l'ancien système (2).

Le bail sans écrit d'un fonds rural est censé fait pour tout le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits dont l'héritage affermé a été ensemencé sans fraude des droits du bailleur. Si donc l'héritage comprend des fruits de toute naturelle bail sera censé fait pour la durée de la culture la plus longue, pourvu que cette culture ait une importance relative suffisante. L'ensemencement n'est pas fait en fraude des droits du bailleur quand il est effectué conformément à l'usage des lieux. Ainsi la récolte des trèfles ne se faisant en entier que la seconde année, le bailleur ne pourra donner congé que pour la fin de la seconde année au preneur qui a ensemencé de trèfles le fonds qu'il avait loué verbalement (3).

Il faudra donc tenir compte de l'usage des lieux quand il s'agira d'apprécier le mode de culture suivi par le fermier. Hais cet usage ne saurait venir à rencontre des dispositions de l'art. 1774 sur la durée des baux faits sans écrit. Le fermier ne sera donc pas admis à prouver que le bail sans écrit d'un fonds rural se fait ordinairement pour une durée autre que ceUe résultant de l'art. 1774 (4).

Si le bail a pour objet des bois aménagés, la durée du bail

(4) Gand, » avr. 1882, B. /., 1883, 677.

(3) Casa. 10 août 1851; Laubint, t. XXV, n* 470; Guillouaro, t. II, n* 604.

(3) Trib. Bruxelles, 4 juill. 1857, B. A, i9ê% 740.

(4) Trib. Verriers, • mars 181% Pus., 78^ 3, 51 ; Cémp. trib. Ver- Tiers, S4 juin 1885, Pas., 85, 8, 961.

512 Liv, of, TiT. y ni, Dtî louaoe.

sera déterminée par le nombre des coupes (1).Si le bail cornprend en même temps des terres arables, le jage décidera ^ d'après les circonstances de la cause» quel est Tobjet princi* pal du bail.

373. Le bail rural, d'après la règle générale, ne prend pas fin par la mort du preneur. Si, dans un bail de cette aatare fait pour plusieurs années, il a été stipulé que le bail serait résilié de plein droit parle décès du preneur, cette clause Mi rigoureusement produire son effet, bien que les héritiers de ce dernier soient laissés en possession des biens a^Temés. Cette circonstance ne saurait, à elle seule, impliquer une renonciation au bénéfice de la clause résolutoire expresse ei ne fait pas revivre le bail. Mais il pourra en résulter une tacite reconduction, c'est-à-dire un nouveau bail régi par Tarticle 1774. C'est ce que dit l'article suivant :

Art. 1776. Si, h Texpi ration des ît s'opère on no aveu a bail dùQi baui ruraux écrits, le preneur Veïï^l est réglé par l'arU 177A i*:^ reste et est laissé en posaesaion,

Ce nouveau bail ânira sans congé à respiration du temps fixé par rarL 1774.

Les conditions de la tacite réconduction seront les mêmes que nous avons déjà indiquées sur Tart. !738. Il faudra qu a rexpiraUon du bail le fermier reste et soit laissé en posses* sion* La loi n'a pas dit et ne devait pas dire combien de temps le fermier doit ainsi rester en possession. Le seul fait de la présence du fermier après le jour fixé pour sa sortie ne saorait suffire pour faire supposer la tacite réconducUon. La règle est que les juges doivent exiger que le fermier conlinue sa jouissance pendant un temps assez long pour f&u^ présumer le consentement du bâilleur.

Ce qui peut créer quelque équivoque, c'est que le ferimer

O Art. 1770. — L. le S H ; L. !i, D. 19,5, Loe. ccnd. {{) Fenet, t. V, p. 395; Uubent, T, XXV, n* 472 j GuiLLOETAifl, t. Il, n- t»1W.

FKRMISR KNTBANT ET FIRMIBR SORTANT, ART. 1777. S13

sortant est autorisé à rester dans la ferme après l'expiration du bail, pour y achever l'exploitation de la culture de Tannée. Pour obvier à cette situation le bailleur fait quelquefois signifier au preneur un congé-avertissement avant Texpiration du bail. Dans certains endroits, pour reprendre possession de sa chose et empêcher la tacite réconduction, le propriétaire, ou le fermier entrant qui le représente, se borne à creuser avec la charrue un sillon dans le champ loué, ou à y faire quelque autre acte indiquant sa volonté de ne plus laisser en possession le fermier sortant.

374. Ceci nous conduit naturellement à parler des rapports qui doivent exister entre le fermier qui entre et celui qui sort.

Art. 4777. Le fermier sortant à celai qui sort les logements

doit laisser à celai qui iai sac- convenables et autres facilités

cède dans la caltare les loge- poar la consommation des foar-

ments convenables et antres £&- rages, et poar les récoltes restant

cilités poar les travaax de Tan- à faire. — Dans l'an et Taatre

née suivante ;et réciproquement, cas, on doit se conformer à l'asage

le fermier entrant doit procurer des lieax.

Après s'être d'abord exprimé d'une manière en quelque sorte absolue, le texte finit par s'en référer à l'usage des lieux. Or, il parait qu'il est assez difficile de constater en pareille matière des usages bien précis.

On peut cependant distinguer entre les pays soumis à l'assolement ternaire, et ceux dans lesquels l'assolement a disparu.

Dans les premiers, la sole à jachères est quelquefois livrée un an d'avance au fermier entrant qui la prépare pour la semence qu'elle doit recevoir au mois d'octobre suivant Mais cela suppose que le fermier sortant pourra laisser à celui qui doit lui succéder dans la culture, les logements convenables et autres facilités dont parle l'art. 1777. Plus rarement c'est le fermier sortant qui doit cultiver et préparer la terre, à la charge par le fermier entrant de lui rembourser, à dire d'experts, le prix de ses labours et semences.

514 LIV. m, TIT. VIII. DU LOUAGE.

Il y a encore une autre combinaison en usage dans eerlaines contrées où a été conservé le régime des trois soles et consistant à faire alterner la culture en trois ans, de manière à avoir successivement chaque année un tiers du marcbé en grains d'hiver, une autre partie en grains de mars, et h troisième soit en demi'jachère soit en jachère morte.

Le fermier entrant ne prend alors possession que des deux tiers, c'est-à-dire de la sole des mars et de celle des Jachères. Il n'a qu'une expectative pour la tieree-sole^ ou arriére-sole qu'il fera seulement l'année suivante, car le fermier sortant, bien que son bail soit expiré, a encore le droit d'y prendre le grain d'hiver, ce qu'on appelle aussi Vépi traînant^ puisque lui-même n'est d'abord entré en jouissance que de deux soles, celle des mars et celle des jachères.

Ce système de Vépi traînant tend à disparaître avec le régime de l'assolement.

Dans les contrées où l'assolement n'a plus lieu, l'entrée en jouissance des terres labourables est généralement fixée aa l^f octobre. Cependant le fermier entrant fait, sans opposition, la culture des terres au fur et à mesure qu'elles sont dépouillées de leurs fruits. Il doit, de son côté, laisser à son prédécesseur la faculté d'enlever ses récoltes tardives et qui n'arrivent à maturité qu'après le i^ octobre.

En résumé et quelle que soit la combinaison adoptée, le nouveau fermier doit commencer les travaux de culture avant que la jouissance de l'ancien soit achevée.

375. Théoriquement, il est facile de déclarer que, dans une telle situation, le fermier sortant doit laisser à son successeur les logements convenables. Mais bien souvent les logements sont fort exigus et à peine suffisants pour donner un abri aux animaux du fermier actuellement en possession. Personne n'oserait prétendre que celui-ci doit mettre ses bestiaux en plein air pour livrer la place au nouveau fermier. C'est donc le nouveau fermier qui devra supporter les inconvénients de