PROMESSES DE VÏNDIUÏ, ART, 1Ê

translative de propriété sous condition; qu'il en résulte un droit réel auquel ne peut porter atteinte aucun fait ultérieurj tel que décès, incapacité ou changement de volonté de la part du promettant, et que l'acte qui la constate doit être transcrit s'il CDDceme on immeuble (1).

2S. Cependant, d'après la jurisprudence et quelques auteurs parmi lesquels nous trouvons précisément ceux que nous venons de citer, la promesse unilatérale dont il vient d'être parlé ne transfère pas la propriété tant que celui à qui elle a été faite n'a pas déclaré vouloir en profiter (2), * Jusqu'à ce moment, dit-on, la promesse de vente ne fait naître au profit de racheleur qu'un droit personnel, et par suite il devrait respecter les aliénations et les constitutions de droits réels procédant du chef du vendeur (3). » Mais, * à partir de ce moment, il existe une promesse de vendre et une promesse d'acheter (4). *

On dit encore : < Le propriétaire consent à vendre, mais le prétendu acquéreur ne s'engage à rien; û se réserve d'accepter ou de ne pas accepter la vente, et se borne à prendre acte de Toffre (5). » Mais non ; il ne se borne pas à prendre acte de TofiCre. Qu'est-ce que cela voudrait dire? On oublie qu'il a parfaitement accepté l'obligation prise à son profit de livrer un corps certain sous une condition déterminée, et que cette obligation doit le rendre propriétaire en vertu de l'art. 1138, 29» U ne faut pas équivoquer; c'est en vertu de cette obligation que l'acheteur réclame la chose comme lui appar-

(1) MOUHLON, Rép.^ sur l'art, i589;/)e la iramcript., L I, p, 92 et SUIT, ; DuRANTON, t. XVi, n'" 53; Ballot, Rev, éirang,^ 1848, p, 114; I4ABOMBÎËRE, sur l'art, 1138, n^ 13; Golmkt de Santerre, t, VU, n- 10 bii V-

m Cass. li jânv. 18d6, Oaz. FaL, U mars 1896 ; Casa. 10 mars 1686, D. 09, 1, 261; Nancy, âmars 188a, S. 90, 2, 127.

(3) BAHOftY-LACANTlNERIE, L lll, D* 4ÎSÎS.

(4) îbid., n* 454.

(5) GClLLOUAftD, t. I, n* 84.

tIV. m, TIT. VI. DK LA VENTl.

tenant, et non en vertu de sa déclaration qu'il entend bénéficier de la promesse faite à son profit. Il invoque cette déclaration en tant seulement qu'elle constitue Taccomplisseinent de la condition qui tenait en suspens Teffet translatif de la promesse unilatérale dontils*agit. C'est dans cette promesse et uniquement dans cette promesse qu'il trouve son titre d'acquisition. L'erreur que nous combattons consiste à vouloir trouver ce titre dans la déclaration même dont nous venons de parler, rapprocliée de la promesse de vente. On part de cette idée que la promesse unilatérale de vente doit devenir ventôy et qu*elle ne devient vente que lorsque le créancier déclare vouloir acheter. Mais cette déclaration ou acceptation, si elle n'est pas envisagée comme une condition rétroagissant^ ne peut remonter quant à ses effets, à la date de l'offre. Elle sera donc absolument inefficace si le promettant a changé d*avis, s'il est décédé ou devenu incapable. Le contrat synallagmatique deviendra impossible.

Par conséquent, dans ce système, il est faux de dire que, désormais, elle rend la vente parfaite, « alors même que le promettant prétendrait avoir changé d'avis dans l'intervalle, car il est lié par sa promesse (1). »

C*est seulement dans l'opinion que nous soutenons qu'il est possible d^admettre une telle solution, parce que, suivant cette opinion, le titre de l'acheteur se trouve dans Tobligation unilatérale conditionnelle contractée par le promettant, obligation qui ne peut, dès qu'elle a pris naissance, être atteinte par aucun événement ultérieur.

D^ailleurs en quoi consiste cette obligation ? A payer seulement des dommages-intérêts en cas d'inexécution, ainsi qu'on le prétend? Pas du tout, mais à livrer un corps certain à titre de vente. Donc il s'agit d'une promesse conditionnellement traDslative de propriété.... Cela est si vrai que, même

(i) Bâudry-Lac^ntinb&ib, t. ni, n* 4M.

PR0MB8S1S DE YENDIUS, AET. 1S89. 49

en le niant, on est amené à le reconnaître implicitement, c Jusqu'à la déclaration de l'acheteur, dit-on en effet, la promesse de Tente ne fait naitre à son profit qu'un droit personnel, par suite il devrait respecter les constitutions de droits réels procédant du chef du vendeur, et qui seraient devenues effi^ caees à regard des tiers par l'accomplissement des formalités prescrites. » On veut parler de la transcription. Mais si la transcription est nécessaire pour que les aliénations dont s'agit soient opposables à l'acheteur, c'est donc que l'acheteur est déjà investi d'un droit réel, car s'il n'avait qu'un droit de créance, la transcription serait inutile vis-à-vis de lui. D'un autre côté, si l'acheteur a le droit de faire une déclaration utile, quand même le promettant prétendrait avoir changé d'avis, comment peut-on soutenir qu'il devra respecter les aliénations consenties par ce dernier!....

On a donc confondu les effets de la déclaration faite par l'acheteur éventuel qu'il entend bénéficier de la promesse qu'il a reçue, déclaration qui n'est rien autre chose que l'accomplissement d'une condition, avec les effets de cette promesse eDe-mème qui forme le seul et véritable titre invoqué par le stipulant.

30. Laurent donne à la confusion que nous signalons une forme qui la rend encore plus évidente : c II nous semble, ditil, que c'est dénaturer la promesse de vente que de la considérer comme un contrat unilatéral conditionnel. La promesse est pure et simple, et que dit-elle? Que le promettant s'engage à vendre ; cet engagement unilatéral ne peut pas transférer la propriété, car la propriété ne se transfère que par un concours de volonté (1). > Mais ce concours de volonté existe, puisque cet engagement est obligatoire en vertu d'un contrat unilatéral; seulement il est conditionnel, c Non, répond Laurent, les parties n'ont stipulé aucune condition,

(1) T. XXIV, n* 15.

LX?. Ulf TIT. VI. DI LA TINTI.

et leur convention nimplique pas de condition (1). » Comment peut-on dire qu'il n'y a pas de condition quand on est en présence de la convention suivante : Le propriétaire fi'oblige actuellement à livrer sa chose à titre de vente, si dans tel délai V acquéreur espéré déclare vouloir Tacheter

moyennant tel prix? C'est cette convention unilatérale

qu'il s'agit d'esécuter. Voudrait-on soutenir que l'obligation de liwer un corps certain ne saurait résulter d'une convention unilatérale? Les raisonnements que nous venons d'analyser sembleraient le faire croire, et en effet dans la doctrine que nous repoussons il faut aller jusque-là. « Celui à qui la promesse est faite, dit Laurent, a le droit d'en profiter s'il veut s'engager de son côté à acheter. C'est un droit personnel en ce sens qu'il n'acquiert aucun droit sur la chose objet du contrat. 11 a été jugé par la Cour de cassation que ce n'est pas un droit immobilier, ce qui est incontestable (2), car le droit immobilier ne pourrait être qu'un droit de propriétaire (3). >

Mais c'est précisément ce que les parties ont voulu, ainsi que cela résulte avec évidence des circonstances dans lesquelles se produisent ordinairement les promesses obligatoires de vendre. Sans doute celui qui promet de vendre ne vend pas, car il ne peut vendre par sa seule volonté. Mais il peut s'obliger à livrer la propriété d'une chose quand celui vis-à-vis de qui il s'y oblige déclarera vouloir l'acheter moyennant un pris convenu. Ce n'est pas là une vente ordinaire, et jamais le législateur n'a dit que la promesse unilatérale était assimilée à la vente proprement dite. Mais la promesse dont nous parlons, quand elle est devenue défini tive, produit, quant au transfert de la propriété, des effets ana-

(!) Ibid.

(â) Caas. âO janv. i86â, D. 63, 1, 8W.

(3) T, XXIV, n" 13.

PROMESSES Bl TIKDRS, AKT. 1B89. XI

logaes à ceux delà vente, et voilà pourquoi elle est assez fréquente.

SI. Si les parties s'étaient formellement expliquées sur ces divers points, oserait-on décider que leur intention commune ne doit pas être respectée quand il ne peut en résulter aucun dommage pour les tiers? Evidemment non; or, nous prétendons que toutes les solutions par nous proposées sont impliclignent voulues dans toute promesse unilatérale de vente acceptée comme telle, et sans réciprocité, par celui à qui eUe est faite.

On ne pourrait soutenir le contraire qu'en pensant avec Merlin (1) et plusieurs arrêts anciens (2), qu'une teUe promesse n'est pas valable par ce motif que Tart. 1589 ne reconnaît comme obligatoires que les promesses contenant un engagement réciproque.

Maison a depuis longtemps répondu avec raison queTartide 1589 se borne à déclarer que seules les promesses synallagmaiiques valent vente, sans s'occuper de ce que peuvent valoir les promesses unilatérales, ce point devant être laissé sous l'empire des principes généraux en matière d'obligations (3).

Or, d'après les principes généraux, le stipulant qui déclare accepter la vente, doit être réputé propriétaire à partir du jour de l'engagement pris par le promettant (art. 1179). H n'en serait autrement que si l'intention contraire des parties résultait soit d'une clause expresse, soit de la nature dé la convention, dans le cas, par exemple, où un contrat de bail réserverait au preneur la faculté d'achat. Il est certain qu'une telle clause n'implique pas l'annulation du contrat de location pour le temps antérieur à la déclaration d'acquisition (4).

(4) Répert.j v* Vente, S 7, n"" 8, et Quest.^ y Fromesse de vente. 0t) Angers, S7 août 1829, D. 30, 3, 74; Lyon, 27 juin i832, S. 83, 9,285.

(3) Yoy. GuiiLOUARD, 1. 1, n* 81, et les autorités citées.

(4) Paris, 19 déc. 1895, Gaz. Pal., 28 janv. 1806.