Nous arrivons au cas d'éviction partielle

O Art. 1684. — L. 65, D. 6, 1, i)c rei vind.

n Art. 1635. — L. 45 § 1, D. 19, 1, De act. empt. et vend.

(1) Cass. 19 mai 1863, S, 64, 1, 73.

(3) AuBRT et Rau, s 355, texte et notes 3 et 34; Laurent, t. XXIV, n» 246; Arntz, t. III, n' 4004; Baudhy-LàCantinbrib, t. III, n* 552; GuiLLOUARD, t. I, n'* 359, 360.

(3) GoLicsT DE Santerrs, t. VII, n* 60 bis H; Guolovaad, t. I, n* 361; Contrat Laurent, t. XXIV, n^ 247.

Vl^'.i

M l'bvictiok, art. 1636. 171

Trois cas doivent être distingués :

!• Celui où l'acquéreur est évincé d'une partie matérielle» ment déterminée, ou d'une partie aliquote (le tiers , le quart...) de la chose vendue ;

3* Celui où l'éviction résulte de ce que l'un des éléments du dominium a été mal à propos compris dans la vente; lorsque, par exemple, une adjudication sur saisie immobilière a été aimulée comme ayant porté à tort sur la pleine propriété d^un immeuble dont le saisi n'était que nu-propriétaire (1) ;

Les deux hypothèses qui précèdent sont régies par les articles 1636 et 1637.

3* Le cas où l'éviction résulte de Tabsence de servitudes actives déclarées par le vendeur, ou de l'existence de servitudes occultes, ou même de servitudes apparentes que le vendeur avait déclaré ne pas exister. Cette hypothèse est réglée par l'art. 1638.

Les art. 1636, 1637 et 1638 sont applicables aux ventes faites par autorité de justice.

124. Le Gode a résumé dans les deux articles suivants toutes les obligations du vendeur en cas d'éviction partielle proprement dite soit d'une partie indivise ou aliquote, soit d'une fraction divise :

Aftf. 1686. Si Tacquérear n'etft vendu, la vente n'est pas résiliée,

éyincé que d'une partie de la la valeur de la partie dont Tac-

chose, et qu'elle soit de telle con- quéreur se trouve évincé lui est

séquence, relativement au tout, remboursée suivant Testimation

que l'acquéreur n'eût point à l'époque de l'éviction, et non

acheté sans la partie dont il a proportionnellement au prix to-

été évincé, il peut faire résilier tal de la vente, soit que la chose

la vente (*). vendue ait augmenté ou diminué

Art. 4637. Si, dans le cas de de valeur (**). l'éviction d'une partie du fonds

L'art. 1636 a simplement pour effet de permettre à l'acheteur de se placer dans la même situation que s'il avait éprouvé

(*) Art. 4636. — L. 38 S ult., D. 21, 4, De œdil. edict. n Art 4687. — L. 4, 43, 45, D. Î4, S, De evicU (4) Toulouse, 4«' déc. 4894, S. 08, 3, 6.

172 LIV. ra, TIT, VI. DE LA VENTE.

une éviction totale, et c'est aux juges qu'il appartiendra d'apprécier si la perte résultant de la dépossession est de telle nature que l'évincé puisse être admis à invoquer le béné* fice de cet article.

Le point important à examiner, c'est la manière dont l'article 1637 a réglementé, dans le cas envisagé, l'évaluation de l'indemnité due à Tacheteur quand celui-ci ne s'est pas prévalu de l'éviction partielle pour demander la résiliation du contrat, ce qui est pour lui une pure faculté, ou quand sa demande en résiliation n'a pas été accueillie.

Remarquons d'abord que l'art. 1637 ne fait aucune précision quant à l'importance de l'éviction, pour qu'il y ait lieu à indemnité. Il ne peut donc être question d'appliquer ici les règles des art. 161 7 et 1619 relatives à la délivrance (Voy. suprà^ a"^ 94-96). Le vendeur pourra donc être actionné en garantie pour toute éviction, quelque minime qu'elle soit (1).

125. La loi, dans le cas de l'art. 1637, ne parle plus de restitution du prix. Ce qui doit être remboursé, ce n'est pas la portion du prix qui avait été comptée comme étant l'équivalent de la partie de la chose qui a été enlevée à l'acheteur, c'est seulement une somme égale à la valeur actuelle de cette fraction. Ily a donc, au point de vue des résultats, une différence notable entre les règles suivies en cas d'éviction totale et les règles concernant l'éviction partielle. Comment expliquer cette différence?

Pour l'éviction totale, on est parti de cette idée que le contrat étant frappé de nullité ne pouvait produire aucun effet. Dans l'hypothèse de l'art. 1637^ on a été entraîné par cette considération que le contrat n'avait pas cessé d'exister, qu*il reste une cause puisqu'il reste un objet (2), on remarquera la formule (Voy. t. VII, n* 78) ; que, par conséquent, le prix ne se

(1) Voy. Cass. 10 mars 1880, D. 81, 1, 210 ; GuiixonARD, 1. 1, n* 378.

(2) Sic, UuRENT, t. XXIV, n» 251.

Di L'incTiON, ART. 1637. 173

trouvait pas sans cause entre les mains du vendeur, pas même pour la partie correspoodante à la fraction enlevée par Téviction, soit qu'il s'agisse d'une fraction divise ou d'une partie indivise, car le texte ne distingue pas et les motifs de décider sont les mêmes dans les deux cas (1).

Ce sont là des arguties, car si le prix se trouve pour le tout sans cause entre les mains du vendeur quand l'acheteur est évincé de la totalité, il s'y trouve manifestement sans cause pour la moitié quand l'acheteur est évincé de la moitié (2).

Quoi qu'il en soit, voici les conséquences du système :

Quand il est évincé de la totalité, l'acheteur, quelle que soit la détérioration déjà subie, recouvre le prix intégral; quand il est évincé seulement d'une partie il n'a droit qu'à une indemnité qui pourra être fort inférieure, par suite de la détérioration, à la partie du prix correspondante, en sorte qu'il aura le plus grand avantage à éprouver une éviction totale. L'art. 1636 vient, il est vrai, corriger un peu cette singulière position, mais nous savons que l'acheteur ne pourra pas toujours l'invoquer. L'effet produit par la disposition de l'art. 1637 sera encore plus choquant si on suppose qu'il y a ea stipulation de non-garantie. Dans ce cas, en effet, l'éviction partielle qui ne permet à l'acheteur de réclamer aucune portion du prix, le laissera sans droit à une indemnité, tandis que s'U y avait eu éviction totale, cette clause ne l'aurait nullement empêché d'exiger la restitution entière du prix.

126. Nous avons déjà vu que l'art. 1626 pose en principe que le vendeur est garant des charges prétendues sur l'objet vendu et non déclarées lors de la vente.

Par charges, il faut entendre les droits réels qui démem-

(i) DoviROnER, t. I, n* 874; Labbb, Beoue pratique, 4878, p. 85â; CoLMR DB Santbrbe, t. VII, u*^ 72 bis I et H ; Aubry et Rau, S 35K, texte et notes 40 et il ; Arntz, t. III, n"* i005 ; Guillouard, 1. 1, n*" 87i, 973; Gomp. Duranton, t. XVI, n"* 800.

(3) BàUORT-LAGANTiNsan, t. UI, n* 086.

Î74 LIT. m, TIT. TI. D« LA VÏMTE.

brent la propriété, et dont la constatation au profit d'un tiers

constitue une éviction partielle.

Il s'agit maintenant de déterminer les effets de la garantie

dont le vendeur se trouve tenu en ce cas :

Art. 1638. Si rhéritage vendu mer que Facquéreur n'aurait pas

SB trouve grevé, sans qu'il en acheté s'il en avait été instruit,

ait été fait de déclaration, de il peut demander la résiliation

Servitudes non apparentes, et du contrat, si mieux il n'aime

qu'elles soient de telle impor- se contenter d'une indemnité (*)• lance qu'il y ait lieu de prôsu-

Le texte suppose que le fonds vendu est grevé de servitudes passives non déclarées*

Si la servitude qui n'a pas été déclarée appartient à la catégorie des servitudes non apparenteSy le vendeur est garant quand le fonds vendu se trouve en définitive grevé d'une servitude de cette nature, telle, par exemple, qu'une servitude de passage (1) dont rien ne révèle l'existence. Nous devons rappeler, à ce propos, que l'apparence d'une servitude tenant à l'existence d'un ouvrage extérieur, une même servitude peut être tantôt apparente, tantôt non apparente (Voy. t, IV, n» 410). En cas de contestation le juge décidera, d'après l'examen des lieux, si la servitude est ou non apparente, c'est-à-dire si l'acheteur a pu la connaître; c'est le premier point à vérifier.

S'il est établi qne la servitude non déclarée, n'était pas apparente, il faudra rechercher si cette servitude est de telle importance qu'il y a lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit. Le juge appréciera : alors, suivant la décision admise, l'acheteur pourra demander, à son choix, soit la résiliation du contrat, soit une indemnité, à raison de la moins-value de la chose vendue.

Il n'y a pas lieu à garantie, bien que la servitude non apparente n'ait pas été déclarée, si, en fait, l'acheteur en a connu

0 Art. 1Ô38. — L. 61, D. Si, 1, De œdil. êdiet. (1) Gass. 30 oct. 4894, D. 95, 4, 63.

Dï l'Éviction, abt. 1638. 176

l'existence avant la vente (1). Comme il ne s'agit pas ici de rechercher l'étendue d'une clause commune aux deux partieSj il ne sera pas nécessaire que le vendeur ait été informé de cette circonstance que l'acheteur connaissait l'existence de la servitude.

n ne suffira pas que l'acheteur ait pu connaître l'existence des charges^ il faut qu'il les ait réellement connues. Ainsi le fait de la transcription de l'acte établissant la servitude non déclarée, n'affranchirait pas le vendeur de la garantie (S).

Quoique l'art. 1638 ne mentionne que les servitudes non apparentes, 11 faut décider, par application de l'art. 1626 qui parle d'une manière plus générale des charges non déclarées, que la garantie sera due pour toutes les autres charges réelles opposables à l'acheteur, telles qu'un droit d'usufk^uit ou d'usage dans une forêt (3), et même aux charges qui, sans présenter le caractère d'un droit réel peuvent être opposées à l'acheteur, comme lorsqu'il s'agit d'un bail ou d'une prorogation de bail ayant acquis date certaine avant la vente (4).

127. La garantie cesse d'être due quand la charge non apparente qui grève l'objet a été déclarée lors du contrat, ou lorsque l'acheteur a affranchi le vendeur de toute garantie pour les servitudes occultes.

Les clauses dérogatoires rédigées dans ce but doivent être formelles et précises. < Si un héritage est vendu comme il iô comporte^ disait Domat, ou ainsi que le vendeur en a bien

(1) Limoges, 11 noT. 1891, D. 93, 3, 1^7; Gass. 2 mai 1864, S. 65, 1, 881 ; ÂUBRT et Rau, S 355, texte et note 54; Laurent, t. XXIV, n« 368; Baudry-Lacantinbrie, t. III, n*" 557; Guillouard, 1. 1, n*408

(S) AuBRT et Rau, S 355, texte et note 55 ; Laurent, t. XXIV, n« S69 ; GuaLOXJA&o, t, I, n* 410; Baudry-LaCantinxrie, loc. cit.; Contrày Flandin, De la tramcripLy 1. 1, n*426; Mourlon, De la iranseript.j 1 1, n** 166, 168; GoLifET de Santerrb, t. Yll, n» 78 bii IL

(S) Gais. 17 janv. 1843, 9. 42, 1, 559.

(4) Caas. 6 juin 1887, D. 88, 1, tl6.

^îî^

LÏV. in, TIT. VI. DE LA VENTE.

et dûment Jouij ou avec ses droits mobiliers et conditions ^ ces expressions et autres semblables n'empêchent pas que le vendeur ne demeure garant des servitudes cachées et des charges inconnues (1). »

Il faut en dire autant de la déclaration que Tacquéreur doit prendre Vimmeuble dans l'état où il se trouve lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre d'indemnité pour quelque cause que ce soit. Cela ne peut avoir trait qu'à l'état matériel de l'immeuble (2).

De même la clause générale de non-garantie ou bien portant que l'acheteur s'oblige à respecter toutes les servitudes apparentes ou non apparentes dont les biens vendus pourraient être grevés, doit rester sans effet si elle est isolée (3). Il en sera autrement quand les autres énonciations du contrat démontreront qu'il ne s'agit pas d'une simple clause de style (4), il a cependant été jugé que la clause portant que € Vacquêreur supporterait les servitudes passives à ses risques et périls • ne peut avoir d'autre sens que de décharger le vendeur de la garantie des servitudes occultes, puisque le vendeur est, de plein droit, dégagé de la garantie des servitudes apparentes (5).

Dans tous les cas, c'est au juge à apprécier la portée de ces clauses, en ne perdant pas de vue que, d'après l'art. 4602, tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur (8).

Ajoutons que le vendeur ne saurait, au moyen d'une clause de non-garantie, s'exonérer de la responsabilité de son fait personnel, à l'occasion d'une servitude non apparente qu'il

(i) Lois civ.j liv. I, tit. 8, sect. 41, (2) Riom, 4 juin. iSdO, D. 94, 2, 165. (S) Gand, 38 fév. 4883, Pas., 83, 3, 92.

(4) Limoges, 11 nov. 1891 ; 13 jaill. 1893, D. 93, 2, K37.

(5) Biom, 4 jaill. 1890 (rés. par le trib.), D. 91, 2, 166.

(6) AuBHY et Rau, s 355, texte et note 60; Duverqier, 1. 1, n*d79; Laurent, t. XXIV, n» 266; Guillouard, 1. 1, n*" 414.

Ds l'svigtion, art. 1638. 177

aurait créée lui-même et dissimulée à son acheteur (1).

128. Aucune déclaration n'est exigée du vendeur en ce qui touche les servitudes apparentes, auxquelles il faut assimiler, sous ce rapport, les servitudes passives naturelles ou légales, môme non apparentes : Il dépend de Tacquéreur de voir les premières, et les autres constituant le régime normal de la propriété foncière en France, ne peuvent être considérées comme des charges ignorées. Le vendeur n'est donc pas garant des servitudes passives apparentes, et ne pourrait être recherché de ce chef, quand même le fonds aurait été vendu comme libre de toute servitude.

129. La garantie en cas d'éviction concerne également les servitudes actives, et une indemnité sera due à l'acheteur si la chose vendue n'a pas les servitudes actives promises. Du reste les principes applicables sont les mêmes que pour les senritudes passives. Les servitudes actives peuvent en effet avoir pour l'acheteur une importance telle que celui-ci n'aurait pas acheté la chose si la servitude n'eût pas été due. Dans ce cas la résolution du contrat doit être prononcée si elle est demandée ; dan» le cas contraire l'acheteur n'aura droit qu'à une indemnité (2).

Si le vendeur n'a rien déclaré dans l'acte, et que cependant rimmeuble vendu présente un état apparent de servitude active sur le fonds voisin, la Cour de cassation décide que le Tendeur n'est tenu de garantir l'acquéreur, au cas où il est plus tard reconnu que la prétendue servitude n'existe pas, que si, dans la commune intention des parties^ souverainement interprétée par les juges du fond, la chose vendue a été en possession légitime et définitive d'une servitude sur la propriété voisine, et que cette croyance a influé sur la fixa-

(1) Dijon, 39 mai 1889, D. 90, 9, 313.

(2) ÂBMTZ, U m, n* 1006.

178 LTT. in, TIT. VI. 01 !<▲ TINTB.

UoD du prix (1). Celait à Tacheteur à se mieux renseigner auprès du vendeur (2).

130. Quand l'immeuble vendu est privé d'une servitude active sur laquelle Tacheteur avait dû compter ou lorsqu'il se trouve grevé de servitudes passives non apparentes, il y aura lieu, par dérogation aux anciens principes, à une action en garantie comme pour toute autre éviction partielle, et non à une simple action rédhibitoire ou en réduction de prix, en vertu des art. 1641 et suiv. relatifs aux vices cachés de la chose vendue (3). Cette solution résulte de la place intentionnellement attribuée à l'art. 1638 dans la section relative à la garantie en cas d'éviction.

Art. 1639. Les autrea questions décidées suivant les régies gé-

auxauelles peuvent donner lien nérales établies an titre des Con-

les aommages et intérêts résol- irata ou d$$ Obligmiimu eameih

tant pour l'acquéreur de Tinexé- tiofmeUe$ en général. cution de la vente, doivent être

N* 3. — Exercice de l'acHon en g<»raihtie. l'aetien H texeeiMn totu également divUibkê (m indivisible».

131. — A qui et contre qui est donnée Taction en garantie. Cas de

plusieurs ventes successives.