LIV. m, TIT. VI. DE LA VKNTK

Les parties pourraient même convenir que le contrat serait résilié de plein droit, par le seul fait du non-paiement au terme échu, sans qu'il soit besoin d'acte pour constituer le débiteur en demeure. La résolution aura Ueu, dans ce cas, sans autre sommation. En donnant ainsi au pacte commissoire la forme d'une condition résolutoire expresse, le vendeur a renoncé au droit de contraindre le débiteur à l'exécution (Voy. t. VII, n« 281).

Si les parties ont simplement inséré dans le contrat la clause prévue par l'art. 1656, le vendeur peut encore, s'il le préfère, réclamer l'exécution du contrat. Mais il peut se désister de cette demande et opter pour la résolution en faisant la sommation prévue par l'art. 1656. Mais s'il a commencé par faire cette sommation, la résolution qui en résulte de plein droit est irrévocable.

Si au contraire les parties n'ont pas stipulé la résolution de plein droit, elles n'ont fait que reproduire la condition résolutoire tacite de l'art. 1184; la résolution doit toujours être prononcée par la justice. Le vendeur peut donc, à son choix, agir soit en résolution, soit en paiement du prix, et changer ses conclusions en optant finalement pour une solution autre que celle qu'il avait d'abord indiquée, tant qu'il n'y a pas eu acquiescement de la part de l'acheteur ou jugement (!)• L'acheteur peut donc acquiescer à une demande en résolution légitimement introduite. Ce qui revient à dire que la résolution pourra résulter d'un acte conventionnel, pourvu qu'il soit certain que sa cause n'est pas simulée (Voy. t. VII, n** 89). La jurisprudence est en ce sens (2).

Laurent, t. XXIV, n* 3i5; ârntz, t. III, n« 1038; Bauday-Laganti- NERis, t. m, n« 576; Guillouard, t. II, n« 585; Cass. 9 juin 1869, Su 69, 1, 405; Contrày Ddranton, t. XVI, n* 377; Golmet de Santbrrs, t. VII, n- 101 bis III.

(1) ÂUBRT et Rau, s 356, texte et note 50; Laurent, t. XXIV, no« 850 et 851 ; Guillouard, t- II, n* 589.

(â) Contrat Duvbroier, t. II, n* 5; Laurent, t. XXIV, n* 871.

OBLIOàTIONS DE l'aCHETEUB, ART. 1656. S33

169. Nous rappelons à ce propos que Taction en résolution étant personnelle, le vendeur ne pourra pas agir directement contre un sous-acquéreur qui ne se serait pas obligé personnellement à payer le prix (1). Le demandeur devra agir contre son acheteur immédiat, et assigner le sous-acquéreur en déclaration de jugement commun, si toutefois les règles de compétence permettent d'agir ainsi (Voy. t. VII, n' 273).

On voit donc que la condition résolutoire peut compromettre les intérêts des tiers. La loi du 23 mars 1865 a tempéré les inconvénients qui en résultent «n décidant que Faction résolutoire établie par l'art. 1684 ne pourrait être exercée après l'extinction du privilège du vendeur au préjudice des tiers ayant acquis des droits sur Finmieuble et s'étant conformés aux lois pour les conserver (Voy. t. VII, n* 279). — Tout le monde reconnaît que cette disposition est également applicable à la résolution fondée sur un pacte commissoire exprès (2). Nous examinerons en détail les difficultés que soulève l'application de la loi de 1885, en matière d'action résolutoire, quand nous aurons à parler du privilège du vendeur non payé. Nous nous bornerons à faire remarquer ici, que la fin de non-recevoir résultant de la perte du privilège ne peut être opposée que par les tiers.

Le vendeur d'immeubles non payé, lors même qu'il serait déchu de son privilège, ne conserve pas moins l'action résolutoire contre l'acheteur ou ses représentants, même héritiers bénéficiaires (3), et ses créanciers chirographaires (4).

En cas de faillite de l'acheteur, le vendeur comme créancier privilégié et muni du droit de résolution, n'est donc pas représenté par les syndics, et l'adjudication poursuivie à la

(I) Gomp. Casa. 6 fév. 1878, D. 78, 1, 275; Guillouard, t. II, n« 593 et les autorités citées.

(3) GuiLLOUAHD, t. II, n* 603.

(3) Gass. 27 mars 1861, S. 61, 1, 758.

(4) Bordeaux, 4 mai 1892, D. 94, % 976.

m tnr, ïïlf TIT. Tl« 0B U T9HTI*

requête de ces derniers n'éteint pat son droit derésolation (1). Cependant» s'il a laissé s'écouler plus de quarante-oinq jours à partir de la transcription de la revente à un tiers par le syndic de la faillite de son débiteur, il y a lieu de lui faire rappUcation des art. 6 et 7 de la loi de 18S5 (2).

170. Le droit de demander la résolution de la vente s'éteint par la renonciation expresse ou tacite du vendeur (Voy. t. VII, no 280).

La question de savoir si le vendeur a tacitement renoncé à l'action résolutoire sera appréciée en fait par les juges du fond.

Il y aura certainement renonciation tacite si le vendeur approuve ou autorise la revente ou concession de droits réels faite par l'acheteur^ ou poursuit lui*mème la vente judiciaire de l'immeuble contre l'acheteur (3).

Mais si le vendeur produit dans un ordre ouvert pour la distribution du prix de revente de l'immeuble, ou s'il fait à un sous-acquéreur une sommation de payer ou de délaisser, on ne saurait voir, dans cette façon d'agir, une ratification de la revente emportant renonciation au droit de résolu** tion (4). La revente qui a eu lieu est un fait qui fournit au vendeur Tocoasion d'obtenir le paiement qui lui est dû; en utilisant ce fait dans le but d'ôtre payé, il ne saurait être considéré comme ayant renoncé à l'un des moyens d'avoir satisfaction. Si donc, finalement» il n'est payé, il pourra de* mander la résolution.

(I) Besançon, 38 mars 1894, D. 94, fl, K84. (3) Riom, ii nov. 1886, D, 87, 9, 86; GuOMUÀaD, t. Ht n* K97 et les autorités citées.

(3) Toulouse, S4 août 1844, D. 4S, 4, 591.

(4) Gàss. H déc. 1855, D. K6, 1, 356; Bordeaux, 38 déc. 1886, D. 87, 3, 165; Ddranton, t. XVI, n» 879; Colmbt de Santuri, t, V, n« 104 bis; Aubrt et Rau, S 356, texte et notes 50 st 51; DiMOtoiiBl, t. XXV, n*« 533 et suiv.; Laurent, t. XXIV, n* 368; GuniOUARD, t. II, n' 605; Contra, DuvxROiSR, t. I, n* 447( Casa. 3 Juin 1834, S. G. N., VII, 1,473.

OBUQATIOirf DI L'AGHETIIIR, ART. 1656. 238

Du reste, la renonciation faite par le vendeur originaire ne saurait préjudicier aux droits d'un second ou subséquent Tendeur qui conserve toujours son droit d'option entre l'ac* tion en résolution et l'action en paiement (1).

Aux termes de l'art. 717» G. pr. civ., lorsqu'un immeuble est vendu à la suite de saisie immobilière, Faction résolutoire des précédents vendeurs n'est pas recevable si elle n'a pas été notifiée, avant Vadjudication, au greffe du tribunal où se poursuit la vente. Cette disposition, qui a été justement critiquée (S), s'applique au vendeur qui a reçu la sommation prescrite par l'art. 69S, G. pr. civ., et à celui qui ne l'a pas reçue parce qu'il n'était plus inscrit au moment de la transcription de la saisie. Elle s'étend à la poursuite sur surenchère après aliénation volontaire (art. 838, G. pr. civ.) (3), mais non à la conversion de la saisie en vente volontaire (arg. art. 748, G. pr. civ.) (4).

171. L'action en résolution s'éteint par la prescription trentenaire, tant que la chose, meuble ou immeuble, demeure entre les mains de l'acheteur ou de ses héritiers (art. 2262). Si la chose est passée dans les mains d'un tiers acquéreur, la prescription sera encore de trente ans, s'il s'agit d'une créance mobilière, même à l'égard du second cessionnaire (5). S'il s'agit d'une chose mobilière corporelle, le possesseur pourra invoquer la disposition de l'art. 2279. Enfin, dans le cas où la chose passée entre les mains d'un tiers serait un immeuble, on admet que le détenteur pourrait, s'il est de bonne foi, usucaper par dix ou vingt ans (Voy. t. VII, n» 280).

172. Quand la résolution est prononcée ou acquise, les choses

(1) Gass. 90 juin iSttO, S. 50, i, 651.

(2) Voy. GuuxouARD, t. II, n* 607.

(8) Contra^ Aubrt et Rau, S 856, texte et note 58. (4) Paris, 14 août 4851, S. 53, 2, 49; Chauveau-Garré, t. V, q. 2441 ; Aubrt et Rau, loe. cit.^ note 57; Guolouard, t. Il, n"" 610. (6) Gaen, 21 avr. 4841, S. 4i, 2, 433.

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236 LIV. m, TIT. VI. DK LA VENTE.

doivent être remises dans le même état que si la vente n'avait pas existé. La situation se règle entre les parties par des restitutions réciproques. Il faut appliquer, sur ce point, les solutions que nous avons déjà indiquées en étudiant l'article 1184 (Voy. t. VII, n«» 276 et 277) (1). "" En ce qui touche les dommages-intérêts que peut obtenir le vendeur, Voy. t. VII, n^ 278.

Les parties peuvent stipuler que l'action résolutoire sera exercée sans répétition de deniers, et que les à-comptes payés seront attribués au vendeur à titre de dommages-intérêts (2).

A regard des tiers les efifets de la résolution de la vente sont les mêmes, que cette résolution dérive d'une condition résolutoire expresse ou d'une condition résolutoire tacite. Les droits des tiers qui ont traité avec le vendeur lui-même, sont rétroactivement confirmés ainsi que le sien (3).

En ce qui concerne les tiers qui ont traité avec l'acheteur, il est certain que toutes les aliénations, charges, servitudes, hypothèques et privilèges établis en leur faveur sur la chose postérieurement à la vente, sont annulés, même dans le cas d*une résolution volontaire, d'ailleurs faite sans fraude.

Faut- il en dire autant du bail qui serait encore en cours au moment de la résolution? Si le bail conférait un droit réel au locataire ou fermier, ainsi qu'on l'a soutenu quelquefois, il n'y aurait pas de question; le droit du bailleur s'évanouirait. Comment donc la circonstance qu'il n'en peut résulter qu'un droit de créance pourrait-elle rendre la question douteuse (4)? Nous admettons bien que l'acheteur puisse être considéré comme autorisé à continuer la possession juri-

(1) Comp. Laurent, t. XXIV, n«* 858 et saiv.; Guillouârd, t. II, n*" ei4 et suiv.

(2) Cass. 81 janv. 4837, Dalloz, Bépert., v* Vente, n* 1279 8»; Orléans, 14 août 1845, D, 46, 2, 72; Uurent, t. XXIV, n* 853.

(3) Paris, 4 avr. 1887, D. 89, 2, 215.

(4) Laurent, t. XXIV, n* 858; Voy. cep. Guillouârd, t. II, n'' 623.