De l^expertise
a) L'établissement d'un impôt sur la valeur des objets transmis ou sur le prix du contrat, devait naturellement produire la dissimulation, soit dans l'expression du prix, soit dans celle de la valeur; ce résultat inévitable était modéré, sous l'ancien droit, par le retrait féodal^ c'est-à-dire par le droit qu'avait le seigneur de profiter d'un bon marché, en retirant le fief, qui en avait été l'objet et qui relevait de lui, sur un acqiiéreur en lui remboursant le prix et les loyaux-coùts de son acquisition. La suppression des retraits ne laissa plus de bornes à la fraude.
b) L'expertise n'était point autorisée par la loi des 5-19 déc. 1790.
c) Elle le fut par celle du g vendémiaire an VI, art. 22, mais seulement relativement aux fausses évaluations d'immeubles dans les transmissions à titre gratuit ou par décès. Cette mesure parut devoir produire l'effet qu'on en attendait, c'est-à-dire, l'assiette, dans une proportion plus égale et par conséquent plus juste, de l'impôt sur les valeurs immobilières transmises entre- vifs ou par décès ; et un an ne s'était pas écoulé, que l'on proposa au Corps législatif de l'étendre aux mutations à titre onéreux. « Représentants du peuple, disait Ditchâtel (de la Gironde) dans l'Exposé des principaux points du nouveau projet de résolution (devenu ensuite la loi du 22 frimaire an VII), la commission sait que cette mesure trouve des contradicteurs; il s'en est montré. On craint qu'elle ne compromette la tranquillité des acquéreurs, qu'elle ne les expose à un arbitraire dangereux et que les résultats ne soient pas même profitables au trésor public, dont les intérêts, dit-on, dépendent du caprice et peut-être aussi de la partialité des experts. Depuis le 9 vendémiaire an VI, la faculté de l'expertise, relativement aux successions, a produit de très heureux effets, sans exciter aucune plainte. Ce qu'elle a fait à l'égard des successions, pourquoi ne le ferait-elle pas aussi à l'égard des ventes? D'ailleurs, il faut une mesure quelconque pour comprimor le plus intolérable des abus : la dissimulation du véritable prix. Cet abus est porté à un tel point, que l'on peut évaluer, sans exagération, à 8 millions par an, le tort qu'il fait au trésor Croirait-on que le rétablissement de l'action en rescision pour cause de lésion d'outre-moitié serait plus efficace que la faculté de l'expertise? Mais quelle marge ne resterait-il pas encore aux hommes de mauvaise foi, pour se soustraire à une partie des droits dûs à la nation ! Que l'action en rescision soit rétablie, alors on se gardera de réduire de plus de moitié le vrai prix de l'objet vendu ; mais il restera toujours une porte ouverte à la fraude, pour le quart et souvent le tiers
des droits. Le mal sera donc à peu près le même
Les droits d'enregistrement ne peuvent être abandonnés à des mesures incertaines ou insuffisantes; il faut assurer leur entière perception ou renoncer, je ne dirai pas seulement à y trouver de nouvelles ressources, mais encore à en obtenir ce qu'ils ont produit précédemment. »
Au rapport du citoyen Crétet du Conseil des Anciens, « l'expertise des biens fonds par vente comme par succession la faculté accordée aux percepteurs de contraindre à l'enregistrement, les aliénations de biens fonds et les baux sous seings privés, lorsque la connaissance en aura été acquise par des renseignements concluants, enfin la peine du double droit sur ceux des actes qui n'auront pas été présentés à l'enregistrement dans les trois mois db leur date, constituaient des àis^osiiions précatitionnelles qui devaient concourir à élever le produit de la contribution » (i).
d) L'art. 1 8 de la loi de frimaire n'établissait aucune peine pour le cas où le prix d'une vente d'immeubles était au-dessous de la valeur véftalc. Les parties n'étaient tenues qu'aux frais de l'expertise, bien entendu, lorsque l'estimation excédait d'un huitième au moins le prix énoncé au contrat (2) et au paiement d'un supplément de
(i) « A propos de la faculté par TAdministration de requérir l'expertise» le Gouvernement tient à rappeler que Texercice de cette faculté est entouré de beaucoup de circonspection et de tempérament; l'esprit de modération, que Tadministration s'impose comme un impérieux devoir, est d'ailleurs d'autant plus nécessaire que l'impartialité et la bonne entente des experts sont exposés à plus d'un écueil. Ce mode de preuve se recommande plus particulièrement par ses effets préventifs et la surveillance est dirigée dans ce sens plutôt qu'en vue du résultat pécuniaire, attaché directement à chaque répression » (Exposé des motifs de la loi du i«' juill. 1867. — Doc, pari., Ch. des Repr., p. 404, session 1867-68).
(2) « Le premier projet portait que les frais de l'expertise ne seraient payés par Tacquéreur que lorsque T estimation excéderait d'un quart le prix énoncé au contrat; mais, dit Jousselin, en son opinion sur la résolution du 27 frimaire an VII, on a réformé cette équitable exception. »
droit sifnple (i). On avait craint de punir l'acquéreur qui aurait fait un bon marché, qui n'aurait pas réellement payé rimmeuble à sa valeur vénale, mais l'expertise n'atteignait pas son but ; il fallait une nouvelle disposition qui assurât la répression de la fraude et garahtît en même temps les redevables de demandes d'expertise inconsidérées. Ce fut l'objet de l'art. 5 de la loi du 27 ventôse an IX, qui est ainsi conçu :
c< Dans tous les cas où les frais de l'expertise, autorisée » par les art. 17 et ig de la loi du 22 frimaire, tombe- » ront à la charge du redevable, il y aura lieu au double » droit d'enregistrement sur le supplément de l'estimation. M
— Qiiid? si les experts évaluent les biens à un chiffre inférieur à celui déclaré par les parties?
Encore bien que cette hypothèse soit de nature à se réaliser rarement, pour ne pas dire jamais, il faut décider, si elle se présentait, que les parties n'auraient rien à payer; mais d'autre part, elles ne pourraient pas se prévaloir de cette moins-value ainsi constatée, pour réclamer la restitution des droits perçus en trop sur cette différence; la perception en ayant été régulièrement faite et, d'autre part, l'expertise étant un événement ultérieur qui, aux termes de l'art. 60 de la loi de frimaire n'ouvre point l'action en restitution (V. Bastiné, n^ 117).
361. La faculté de demander l'expertise n'est relative qu'aux transmissions entre-vifs de biens immeubles en propriété ou en usufruit, à titre onéreux ou à titre gra-
(1) c( ... Comme la loi n*a imposé aucune peine lorsque le prix est reconnu supérieur à celui porté au contrat, les redevables ne craignent pas de le déguiser, sauf, en cas d'expertise, à payer un supplément de droit simple.
M Le moyen de les détourner de la pratique de cette fraude, est d'assujettir le supplément d'estimation au double droit. Cette disposition bien légitime, qui fait l'objet de l'art. 5, aura un but moral, elle rappellera les parties à la vérité dont elles craindront de s'écarter, vu la peine qu'elles auraient à encourir. » (Motifs de la loi.)
— io —
tuit (L. de frim. an VII, art, 17 et 18 et i'' juill. 1869, art. 2), La loi n'excepte que les donations en ligne directe, pour lesquelles les parties ont fait usage du droit accordé par Tart. 5 de la loi du 17 décembre i85i. « L'avantage pour les contractants, dit TExposé des motifs de la loi du i'"' juillet 1869, de pouvoir,se mettre à l'abri des poursuites en expertise, est réalisé par l'art. 3 du projet en faveur des donations entre-vifs en ligne directe. »
« La liquidation du droit, disait à son tour la section centrale de la Chambre, se modifie avec son assiette. L'expertise est un moyen nécessaire pour déterminer ou pour constater la valeur vénale, qui représente le prix moyennant lequel un immeuble est vendu ou devrait se vendre. Le projet sanctionne donc, pour les échanges et les donations entre-vifs d'immeubles, le droit d'expertise dont l'administration est armée pour toutes les transmissions d'immeubles à titre onéreux et par décès.
» Mais le projet y apporte un tempérament considérable pour les donations immobilières en ligne directe. Il étend, en effet, à ces transmissions entre-vifs, le multiplicateur officiel que l'art. 3 de la loi du 17 déc. i85i a établi pour la perception du droit de mutation sur les immeubles recueillis en ligne directe par succession. » [Ann. pari., session 1867-68 et 1868-69, p. 404 et 396] (i).
— De ce que la loi n'accorde l'expertise que pour les transmissions entre-vifs d'immeubles en propriété ou en usufruit, il suit qu'elle ne peut être poursuivie pour les transmissions d'objets mobiliers ni pour les transmissions de jouissance, telles que les baux d'immeubles à durée limitée, les baux emphytéotiques ou les baux à vie. Quelle que soit la disproportion reconnue ou constatée dans les ventes mobilières entre la valeur vénale des
(i) Ce multiplicateur officiel est aujourd'hui déterminé par F Arrêté royal du 20 janvier 1894.
objets transmis et le prix exprimé, et, dans les baux d'immeubles, entre le véritable prix de location et celui avoué par les parties, c'est toujours, dans Tun et Tautre cas, sur le prix exprimé par le contrat que le droit doit être liquidé, La preuve qu'un prix plus élevé a été convenu verbalement ou payé, ne suffirait pas pour modifier la perception ; un nouveau droit ne serait dû que dans le cas où un acte stipulant un supplément de prix, serait volontairement présenté à la formalité.
36l, L'expertise ne peut jamais être demandée que par la régie et dans son intérêt, mais elle ne peut la provoquer que dans les cas autorisés par la loi. S'il y a contestation sur l'admissibilité, c'est aux tribunaux à prononcer [Cass. B., 3 févr. 1834, Bull. 1834, i, 244] (i).
(1) A la régie seule appartient h droit de provoquer Vexpertise des biens Pour lesquels elle poursuit le recouvrement des droits de mutation,
La Cour... — Attendu que le jugement attaqué a, sur la demande de la partie opposante à la contrainte, autorisé Testimation par experts de la somme jusqu'à concurrence de laqueUe la contrainte décernée par la régie aurait ses effets et qu'elle a en même temps nommé deux experts à cette fin, à défaut par les parties d'y nommer en temps utile ; lesquels experts, dit le jugement, se conformeront à la loi du 22 frimaire an VII ; — Attendu qu'à la vérité, l'art. i5, n® 6 de cette loi admet la voie d'une estimation d'experts, mais que tout le système de la loi repousse l'expertise telle que l'a admise et ordonnée le jugement attaqué ; que le même art. i5 n'admet l'estimation d'experts que dans les cas autorisés par la loi de frimaire dont il feit partie; que les dispositions de l'art. i8 sont inconciliables avec l'expertise telle qu'elle est ordonnée par le jugement attaqué; que l'ensemble des art. i6, 17, 19 et 22 la repousse également; enfin, que le texte formel et explicite de l'art. 4 de la loi du 27 ventôse an IX porte « qu'à défaut d'actes, il y sera suppléé par des déclarations détaiUées et estimatives dans les trois mois de l'entrée en possession, à peine d'un droit en sus ; » — Attendu que cette disposition complexe de l'art. 4 comporte, à défaut d'acte, l'injonction aux parties d'évaluations détaillées et estimatives, à peine d'un droit en sus, si elles ne sont faites dans les trois mois de l'entrée en possession. — Attendu qu'il résulte de tout ce qui précède, que le jugement, en tant qu'il a ordonné une expertise sur la demande de la partie opposante et qu'il a nommé les experts à cette fin, a fait une fausse application des art. 17 et 18 de la loi de frimaire et formellement contrevenu à l'article 4 de la loi du 27 ventôse an IX.
362. D'autre part, l'expertise est la seule voie qui soit ouverte à Tadministration pour percevoir un supplément de droit, à raison d'une insufîfisance de prix. Ainsi, la déclaration faite devant un juge de paix par un acquéreur, qu'il a payé un prix supérieur à celui porté au contrat, n'autorise point la régie à exiger un supplément de droit sans avoir recouru à l'expertise [V. Jur. gén., V^ Enr., n«47i9](i).
363. La demande sera faite par exploit d'huissier, à signifier à la partie, avec indication, tant de la somme à laquelle le préposé évalue le bien, que de l'expert choisi par l'administration et avec sommation de nommer un expert (L, 3i mai 1824, ^^^- 22),
Cette demande, dit cet article, est dirigée contre la partie, c'est-à-dire contre l'acquérair ou le donataire, suivant qu'il s'agit de transmission à titre onéreux ou à titre gratuit; en effet, puisqu'aux termes de l'art. 3i de la loi de frimaire, les nouveaux possesseurs supportent les droits des transmissions immobilières, à plus forte raison doivent-ils supporter les suppléments de ces mêmes droits (2).
(i) L'administration a le droit de requérir r expertise de Timmeuble faisant Foljet d'une vente, toutes les fois que le prix stipulé lui parait inférieur à la valeur vénale à Tépoque de V aliénation; le redevable est tenu de se soumettre à ce droit de contrôle; le tribunal n'a pas qualité pour Taffranchir de Vexpertise en faisant une appréciation préalable des faits, V examen en étant formellement réservé aux experts, (Trib. Seine, 28 avril 1882, D. P., table. Y® Enr., n» 24.)
Ce principe est constant, ajoute la note sur le dit jugement.
(2) En cas d'expertise requise contre un acquéreur, afin de constatation, pour la perception du droit proportionnel d'enregistrement, d'une simulation présumée de prix dans l'acte de vente, l'administration ne peut être tenue de mettre en cause le vendeur, alors même que celui-ci serait obligé, par une clause de l'acte, au payement de tous les droits qui pourraient être dûs. Mais il est loisible au vendeur, s'il le juge co^wenabU, d'intervenir dans Vexpertise (trib. Seine, 11 juillet i8go, D. P., 92. III, 14)
En effet, l'instance de l'expertise doit, aux termes de l'art. 18 de la loi de frim. an VII, être suivie contre l'acquéreur; ce dernier est tenu d'acquitter, suivant les résultats de cette expertise, le droit dû sur le supplément d'estimation, et même, s'il y a lieu, le double droit et les frais d'expertise ; Tac-
— Faute par la partie de satisfaire à cette sommation, continue le dit' art, 22, le tribunal de première instance dans le ressort duquel le bien est situé, nommera d'office un expert pour elle dans les huit jours qui suivront la demande du préposé (i).
364. On ne peut attaquer, par la voie de l'opposition, le jugement qui, après signification d'une requête en expertise (aujourd'hui une demande d'expertise notifiée par exploit d'huissier avec sommation de désigner un expert), en nomme un d'office, à défaut par les parties de le faire dans les délais.
La raison en est que l'expertise voulue par la loi de frim. an VII, en matière d'évaluation de la valeur vénale des biens immeubles, est impérieusement ordonnée par cette loi, c'est-à-dire, qu'il n'est pas permis aux juges d'y
quéreur reste donc seul tenu des droits et demeure, au regard de l'administration, partie principale dans l'instance en expertise, alors même que le vendeur se serait obligé envers lui à supporter les droits dont il s'agit, cette convention n'étant pas opposable à l'administration (V. notes 5 et 6 sur le dit jugement, loc, cit.).
(i) Dam les expertises en matière d* enregistrement, la partie peut nommer son expert sur la sommation qui lui en est faite; c'est seulement lorsqu'elle s'y refuse qu'il doit être procédé d'office par le tribunal à la nomination (trib. de Saumur, du 27 nov. 1869, table, V« Enr., n» 14).
— Lorsqu'il n'y a pas adhésion de la partie adverse, le tribunal ne peut pas refuser d'ordonner l'expertise, si d'ailleurs elle est demandée dans les cas voulus par la loi. Il ne Pourrait surseoir jusqu'à ce que la partie adverse eût été mise en demeure défaire valoir ses moyens (arrêt du 11 févr. i835, Contr., art. 3o66).
Cependant les parties peuvent avoir de justes motifs de s'opposer à l'expertise : elles peuvent soutenir que l'expertise doit porter sur tel immeuble et non sur tel autre ; que, s'agissant d'un terrain et de constructions, c'est le terrain seul qui a fait partie de la vente. — L'art, 141, c. pr. civ., est applicable aux jugements rendus en cette matière, en ce sens qu'il faut que les jugements fassent connaître le point de fait, les conclusions et le point de droit. Mais peu importe de quelle manière ces notions se trouvent dans les jugements. Ainsi, il n'y aurait aucun exposé des faits, aucun énoncé positif des conclusions, aucune position de questions à juger, si les motifs faisaient comprendre l'affaire, les points débattus et les points à juger, il n'y aurait pas nullité. — La jurisprudence de la Cour de Cassation est constante à cet égard (Ch. et R,, Add,, n<* 1020 et 1029),
substituer tout autre moyen d'éclairer leur religion, sauf à ordonner une seconde expertise si la première est insuffisante. Or, admettre dans Tespèce le droit d'opposition, ce serait laisser à la partie contre laquelle se poursuit une demande d'expertise, la faculté de suspendre l'expertise ordonnée sur la demande de l'administration. Au surplus, on ne peut pas admettre que cette même partie ait la faculté de revenir, par voie d'opposition, contre la nomination des experts, puisqu'elle a laissé rendre le jugement sans avoir désigné son expert (trib. de Bordeaux, 3 mai 1843; Ch. et R., n^ 4019, note i).
365. — Il ne peut être nommé plus de deux experts (Cass. fr., 25 oct. 1808).
366. — Le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel les biens à expertiser sont situés [L. de frim. an VII, art. 18] (i).
— Lorsque dans les cas prévus par les art. 17, 18 et ig de la loi de frimaire, il y aura lieu à expertise de biens immeubles situés dans le ressort de plusieurs tribunaux, la demande en expertise sera portée au tribunal de première instance dans le ressort duquel se trouve le cheflieu de l'exploitation, ou, à défaut de chef-lieu, la partie
(i) En matière tTenregistre^nnity la demande en u(nninaiion des experts nest fnis de sa nature indéterminée.
L'art, 22 (L, 3i mai 1824) réglant le mode d" intervention du tribunal de première instance dans les expertises poursuivies en matière d'enregistrement, est sans application lorsque la somme réclamée par r exploit, renfermant la demande d*expertise à titre de droit, double droit et frais, est inférieure à 3oo francs.
Le juge , de paix a seul compétence pour intervenir (L. 26 mars 1876, art. 2, 18, 33 et 38).
En conséquence, lorsque la procédure a été suivie régulièrement da'ant le tribunal de première instafu:e, Faction de F administration en homologation du rapport des experts doit être déclarée non-recevablc {justice de paix de Bilsen, du 5 janvier 1887, C. et B., t. 35, p. 334). V. ConJ. BoNTEMPS, II, p. 635 et contra. Justice de paix de Looz. du 26 sept. 1879, confirmé par le tribunal de Tongres, du 27 avril 1881; Mon, du Hot,, n<>* 1697 et 1782, C. et B., t. 3i, p. 573. — Addc, Observations sur le dit jugement, du 5 janvier 1887, loco cit.
des biens qui présente le plus grand revenu d'après la matrice du rôle.
Ce même tribunal ordonnera l'expertise partout où elle sera jugée nécessaire, à la charge néanmoins de nommer pour experts des individus domiciliés dans le ressort des tribunaux de la situation des biens, et il prononcera sur leur rapport [L. i5, 25 nov. 1808, art. i] (i).
— Hors le cas prévu par la loi de 1808, le tribunal peut nommer pour expert une personne domiciliée hors de l'arrondissement de la situation des biens (trib. de Saumur, du 27 nov. 1869, D. P., table, V° Enr., n® 14).
— La nomination est notifiée aux experts, avec sommation de prêter serment aux jour et heure indiqués.
367. Le dernier paragraphe de ce même article i" de la loi de 1808 portait : « Les experts seront envoyés, pour la prestation de serment, devant le juge de paix du canton où les biens sont situés. »
Depuis la loi du 3i mai 1824, il faut, comme sous celle du 22 frim. an VII, que la prestation de serment des experts à nommer dans le cas de Tart. 17 de la loi de frim. an VII, ait lieu devant le tribunal civil, si les biens sont situés dans le ressort du même tribunal. La nullité d'une prestation de serment faite dans les circonstances qui précèdent, devant un juge de paix, devrait être suppléée même dans le silence de la loi (Brux. Cass., 16 juin. i832; J. du XIX""^ siècle, i832, 3, 255).
Ainsi, la prestation de serment des experts doit avoir lieu, à peine de nullité, devant le juge-commissaire nommé par le jugement qui ordonne l'expertise. Pourra
(i) s* il y a douie sur h domicile réel d'une personne contre laquelle V administration a poursuivi une expertise, il faut considérer comme valables les notifications faites dans la localité que l'acte d'acquisition désigne comme étant la demeure à cette personne (trib. de Namur, du 26 avril 1872, C. et B., t. 20, p. H46).
V. conf. Liège, 20 avril 1846, J., n° 355i. — Bnixelles, 23 juin 1871, n° 1270; Mon, du Not.; Toulouse, 26 février i85o, n? 2o5. — C. et B., lococitato.
néanmoins le tribunal ordonner que les experts prêteront leur serment devant le juge du canton où ils procéderont (c. pr. civ., art. 3o5).
— Les parties doivent être sommées d'assister à la prestation de serment. Les parties peuvent se faire assister par un tiers (Dec. B., 27 oct. i86g, J., n^ iii32).
— Le procès- verbal de prestation doit indiquer le lieu, le jour et Theure fixés par les experts pour leur opération.
— La présence des parties vaut sommation d'assister à l'opération, sinon elles doivent être assignées (C. pr. civ., art. 3i5 et 317).
— Quand un expert ne se présente pas pour prêter serment, il est procédé conformément à l'art. 3 16 du même Code.
368. Les causes de récusation prévues par les art. 283 et 3 10, Code proc. civ. sont également applicables aux nominations des experts faites soit d'office, soit par les parties ou par l'administration.
— La loi spéciale étant muette sur les délais à observer pour la récusation des experts, en matière d'enregistrement, cette récusation doit être proposée conformément aux règles du Code de procédure civile qui est la loi commune, dans les trois jours de la nomination (trib. d'Orange, du 27 juill. 1870, D. P., table V Enr., n^ 17).
369. Quant'aux questions de procédure non décidées par la loi spéciale ou l'enregistrement, elles doivent l'être par la loi commune; en conséquence, les parties ne peuvent récuser les experts qu'elles ont nommés, pour des causes existantes à lepoque de leur nomination (Cass., 16 juill. 1822).
Cependant, quand après la prononciation du jugement par lequel, sur la demande de l'administration, en matière d'expertise de biens immeubles qui n'ont pas été portés à leur valeur réelle dans l'acte, un expert est
nommé d'office pour la partie, et que l'expert nommé de la part de l'administration s'excuse, l'administration ne peut se borner à nommer un autre expert et à suivre Tçffet du jugement obtenu ; elle doit reprendre les poursuites depuis le principe ; car elle doit mettre la partie adverse à même de proposer ses moyens de récusation contre le nouvel expert nommé, s'il y a lieu, et d'un autre côté, elle doit avoir nommé son expert avant que la partie puisse être tenue à nommer le sien (La Haye, Coursup., 6 juin 1828).
370, Pour la rédaction et le dépôt de leur rapport, les experts se conformeront aux prescriptions des art. 317 à 319, c. pr. civ.
Le procès- verbal d'expertise sera rapporté, au plus tard, dans le mois qui suit la remise qui aura été faite aux experts de l'ordonnance du tribunal, ou un mois après la nomination par le tribunal, d'un tiers-expert (L. de frim. an VII, art. 18, § 5 et 3i mai 1824, art. 22).
— En déterminant un délai pour le dépôt du rapport des experts dans les expertises en matière d'enregistrement, la loi fiscale n'a attaché aucune sanction à cette prescription; en conséquence, l'inobservation de ce délai ne peut avoir aucune influence sur la validité de l'opération (V. dans ce sens, Versailles, 6 août 1840; Alefiçmi, 3i mai et 5 juill. 1842; Seine, i5 janv. 1870, D. P., 76, I, ii5).
371. En cas de partage d'opinions entre les experts, dit l'art. 22 de la loi du 3i mai 1824, le même tribunal, c'est-à-dire celui dans le ressort duquel le bien est situé, leur adjoindra un tiers-expert (i).
(i) En cas de désaccord, la dissidence est suffisamment constatée par la déclaration contenue dans le procès-verbal (Charleroi, 9 mars 1861, J., n' 8784). — V. Dalloz, n« 4825).
Pour les formalités en ce qui concerne cette nomination, V. Cire. P. B., 8 oct. 1828, art. 18 et 19.
— Après l'adjonction du tiers-expert, c'est une nouvelle opération qui commence et le rapport peut, s'il ne doit, être dressé en commun.
Aucune disposition des lois spéciales n'oblige le tiersexpert, nommé dans le cas de discord des deux premiers experts, à adopter l'estimation de l'un ou de l'autre. Les juges ne peuvent, par conséquent, annuler l'estimation du tiers-expert sous prétexte qu'au lieu d'énoncer son opinion personnelle sur la valeur des immeubles à expertiser, il aurait dû se ranger à l'une de celles exprimées par les deux experts qu'il était appelé à départager (Décret 25 janv. 1807; Cass. 18 août i823; Dicl. de l'enr. V^ Expertise^ n^ 99).
372. Les juges sont-ils liés par le résultat de l'expertise faite conformément à l'art. 17 de la loi de frim. an VII?
Attendu, répond un arrêt de la Cour de Cassation de France, du 7 nov. 1859 (D. P., 59, i, 499), que, si en matière ordinaire, la loi permet aux juges de s'écarter de l'avis des experts ou de ne suivre que l'avis isolé de l'un deux, il n'en est pas de même lorsqu'il s'agit de l'application de la loi spéciale du 22 frim. an VII, qui a ordonné l'expertise comme moyen de faire connaître la valeur des biens immeubles soumis au droit de mutation; que, dès lors, les juges ne peuvent, en cette matière, ni faire par eux-mêmes l'estimation requise, ni critiquer celle faite par les experts, ni adopter arbitrairement l'avis isolé de l'un des experts, mais que c'est le résultat de l'expertise constaté par la majorité des experts, qui lie le tribunal et fait la loi des parties (i).
(i) La règle qui veut qu'en matière d'enregistrement, Texpertise soit obligatoire pour le juge, a été souvent appliquée par la jurisprudence (V. Cass. fr., 24 avril i85o [D. P., 5o, i, 127 et la note] ; Jur. gén., V«> Enr., n«« 4760 et s., et BoNNiBR, tr, des preuves, n^ 88).
— Contra : Demakte, n"" 762. Quelle est, dit cet auteur, la foi due aux
— Ainsi, si les trois experts ne sont pas d'accord, l'évaluation faite par deux des experts est définitive.
<c Attendu que si, en thèse générale, les juges peuvent quelquefois s'écarter de l'opinion des experts, cette faculté cesse quand la loi indique l'expertise comme moyen spécial de vérifier le fait ; que, dans l'hypothèse actuelle de trois experts deux s'accordaient pour estimer à fr. 2,280, la maison vendue pour fr. 2.000 seulement, c'est-à-dire, 3o fr. au-delà du huitième en sus du prix exprimé au contrat; qu'ainsi, on ne pouvait, sans violer les art. 17 de la loi de frimaire an VII et 5 de la loi du 27 ventôse an IX, affranchir l'acquéreur du payement des frais de l'expertise et du double droit sur le
supplément de l'estimation » [Cass. fr., 7 mars 1808,
D. A*, 7, 304, Ch. et R., n^ 3272] (i).
rapports des experts ? En règle générale, les juges ne sont pas astreints à suivre l'avis des experts si leur conviction s*y oppose (C. pr , civ., art. 323). On tient généralement qu'il en est autrement en matière d'enregistrement. Mais cette prétendue exception ne me parait fondée ni sur le texte des lois ni sur les convenances judiciaires. Vainement on oppose qu'il peut y avoir « quelque danger à ce que des évaluations délicates qui donnent lieu à tant de fraudes contre le trésor public, soient entièrement à la merci du tribunal » (BoNNiER, îoc. cit.). Je ne vois pas moins de danger à laisser ces appréciations à la merci des experts. Je crois donc qu'en cette matière comme en toute autre, le rapport des experts n'est qu'un élément de preuve et que l'appréciation de ce rapport est soumise au juge dans les termes du droit commun » (V. note sur le dit arrêt, cod, loco),
(i) En cas d'expertise provoquée pour rechercher si le prix de venie déclaré dans un acte est inférieur à la valeur vénale, le Procès-verbal des experts ne doit pas nécessairement exprimer que cette valeur a été déterminée par eux en tenant compte de V époque de Valiénation et par comparaison avec des fonds voisins et de même nature.
En matière dUnregisiremfint, le rappoft des experts, sauf le cas d'omissions ou d'erreurs matérielles, constitue une véritable décision à laquelle le juge a l'obligation de se référer. En conséquence, il n'est pas requis que ce rapport fasse connaître, conformément à l'art. 3iS, c.fr, civ., les motifs de l'avis émis par l'expert dissident; il suffit qu*il énonce l'avis des deux experts formant la majorité (Trib. d'Arlon, 17 août 1873 ; C. et B., t. 24, p. 199).
A l'occasion de l'art. 19 (L., 17 déc. i85i), la section centrale de la Chambre des Représentants disait que l'évacuation donnée par les experts en matière de droits de succession, est une évaluation définitive et sans appel. Elle concluait de là que les experts n'auraient pas besoin de motiver leur avis et de se livrer ainsi à un travail qui augmenterait les frais d'exper-
— Lorsque chacun des experts donne une évaluation différente, Tavis intermédiaire doit avoir la préférence.
« Dans les expertises en matière d'enregistrement, décide un arrêt de la Cour de Cassation de France, du g mai 1892, D. P., gS, i, 28, les juges ne peuvent faire par eux-mêmes, Testimation requise ni adopter arbitrairement Tavis de Tun des experts ; c'est le résultat de l'expertise qui lie le tribunal et fait la loi des parties; en conséquence, au cas où un tiers-expert ayant été appelé, les trois experts ont fait des estimations différentes, l'évaluation intermédiaire doit être nécessairement adoptée par le juge. » (L, de frim. an VII, art. 7, 18 et 19.) — V. conf., Jur. gén., V° Enr., n°' 4760 et s.
— En matière d'enregistrement, lorsque l'expertise a été réclamée, le tribunal est lié par ses résultats et ne peut adopter l'avis isolé de l'un des experts.
Par suite, dans le cas où l'estimation du tiers-expert excède celle des deux autres experts, l'estimation intermédiaire doit être prise pour base de la perception comme représentant l'avis de la majorité (trib. de Château-Thierry, du 3i juillet i858, D. P., 58, III, 63).
En réalité, dit ce jugement, le résultat de l'expertise, quand il y a un tiers-expert, se trouve toujours dans l'avis partagé par la majorité, puisqu'elle est comprise à fortiori dans l'évaluation plus élevée faite par le tiers-expert.
— En matière d'enregistrement, le résultat de l'expertise est obligatoire pour les tribunaux... Et si en cas de nomination d'un tiers- expert, les trois experts ont fait une estimation différente, l'évaluation intermédiaire étant comprise dans la plus forte, doit être considérée comme constituant l'avis de la majorité des experts et le juge ne
tise. On modifia, en conséquence, le projet de loi qui exigeait un avis moHvl de la part des experts. — L'avis des experts en matière d'enregistrement n'est donc pas seulement un élément d'instruction destiné à éclairer le juge et que celui-ci est libre de repousser ou d'adopter, mais une véritable décision qui fait loi entre les parties (ihid).
peut s'en écarter en adoptant Testimation la moins élevée (Cass, fr., 24 avril i85o, D. P., 5o, i, 126). — V. comme analogie, Tart. 16 de la loi du 27 décembre 1817 sur les droits de succession, qui porte qu'en cas de dissentiment entre les trois experts, Testimation qui n'est ni la plus haute, ni la plus basse, sera censée représenter la valeur vénale du bien (i).
373. Mais le tribunal peut, à la suite de la première expertise et à raison de son irrégularité ou de son insuffisance, en ordonner une seconde en annulant la première.
— Le tribunal, dans ce cas, pourra-t-il, en conformité de Tart. 322, C. pr. civ., nommer d* office les trois experts chargés de procéder à cette seconde expertise ?
La Jurisprudence française est dans le sens de la négative.
Attendu, porte un arrêt de la Cour de Cassation de France, du 16 avril 1845 (D. P., 45, i, 196), que ces formes (prescrites par Tart. 18 de la loi de frim. an VII) sont les seules qui peuvent être suivies; qu'il résulte, en effet, de l'avis du Conseil d'Etat, du 12 mai 1807, que le Code de procédure (art. 1041) n'a pas dérogé aux règles prescrites en cette matière par la loi sur l'enregistrement ; — qu'il n'existe dans cette loi aucune disposition qui autorise les juges, dans le cas où ils croient devoir ordonner une seconde expertise à raison de l'insuffisance de là première, à suivre d'autres règles que celles qui sont prescrites par l'art. 18 (V. conf., 16 juin 1823,
(i) Les dispositions de Tart. 3i8, c. pr. c. doivent-elles être observées en ce qui concerne les expertises en matière d'enregistrement ?
Ainsi, lorsque dans une expertise d'enregistrement, l'intervention d'un tiers-expert est devenue nécessaire pour lever le dissentiment des deux premiers, faut-il, s'il ne s'est pas formé un seul avis à la pluralité des voix, qu'une nouvelle expertise soit ordonnée ? — Résolu négativement par l'arrêt de la Cour de Cassation belge, du 19 février i833 (Pas., i833, i, i3o). — V. Conf,, Dec., 21 mars et 28 nov. 1820; i5 nov. 1825 (Req., n*"* 554 et i535 ; Charleroi, 3o avril 1859; J«» t^^ 8273).
D. P., 23, I, 480); 25 oct. 1808; 3o janvier i8og; 9 oct. i8og; 2 mai 1810; 24 juill. 1810; Dr G., V^ Expertise, n°^ 356 et suiv.).
Le jugement qui, dans ce cas, nomme, conformément au Code de procédure civile, trois experts à l'effet de procéder à la nouvelle expertise, est nul. (Cass. frim., 10 déc, 1884, D. P., 85, I, 2o3), — V. cmif., Jur. gén., Vo Enr., n°* 4760 et suiv.
Il en est de même de la Jurisprudence belge* « En cas d'insuffisance de la déclaration du prix de vente d'un immeuble vendu, le tribunal, décide l'arrêt de la Cour de Cassation, en date du 14 juillet 1887 (Pas. 87, I, 332), a le pouvoir d'annuler l'expertise, si elle ne détermine pas la valeur du bien à l'époque de la mutation (L. de frim. an VII, art. i5-6 et art. 6). Dans ce cas, l'expertise nouvelle doit être confiée à des experts nommés par les parties et non par le tribunal [art. 18, § 3] (i).
(i) Sur le premûr point, Tarrêt décide que si le tribunal ne peut substituer sa propre estimation à celle des experts, il a cependant le droit d'annuler l'expertise quand elle ne détermine pas la valeur du bien à l'époque de la mutation sur laquelle le droit doit être perçu; or, dans l'espèce, il résultait des pièces que l'expertise était entachée d'erreur en ce sens que les experts avaient évalué l'immeuble, non pas à sa valeur au jour de la passation de l'acte, mais à sa valeur au jour de l'expertise ; le tribunal avait donc le droit de déclarer nulle l'expertise intervenue.
Sur h second point, aux termes de l'avis du Conseil d'Etat, du 12 mai 1807, le code de procédure civile n'a pas dérogé à la loi du 22 frimaire an VII. Or, d'après l'art. 18 de la loi de frimaire, c'est aux parties en cause, savoir, l'administration et le redevable intéressé, qu'il appartient de désigner chacun un expert; le tribunal n'a le droit d'en nommer unqtfau cas de refus de la partie sur la sommation qui lui aura été faite; d'où il suit qu'en désignant trois personnes pour procéder à l'expertise nouvelle qu'il ordonne, sans qu'il soit constaté que les parties avaient refusé de nommer chacun leur expert, le jugement attaqué avait enlevé aux parties le droit d'avoir un expert de leur choix et avait faussement appliqué l'art. 322, c. pr. civ.
— L'arrêt de la même cour, du 6 mai i833 (Pas., 33, i, 2i5), est souvent cité par erreur comme ayant consacré une opinion contraire (V. en ce sens. Bas- Une y n® ii3, note 4); il suffit de lire l'exposé des faits et cet arrêt même, pour se convaincre que, dans cette espèce, les nouveaux experts avaient été désignés par les parties et non par le tribunal (note sur le dit arrêt du 14 juillet 1887, loco cit,).
374' Cependant la Cour de cassation de France a reconnu par deux arrêts des 5 mars i8i8 et 23 août i836 (V. Instr. de Tadm., des 24 déc. i836, n^ i528, § 19 et
5 juin 1837, n*' i537, sect. 2, n^ 307), que, dans les expertises en matière d'enregistrement, les juges peuvent, sans contravention à l'art. 322, c. pr. civ., charger les mêmes experts de fournir un supplément de rapport pour des omissions.
Mais le tribunal ne peut ordonner ce supplément de rapport que dans les formes tracées par la loi, c'està-dire, à l'audience, en mettant les parties à même de s'expliquer et en entendant de nouveau le ministère public. Si le supplément de rapport était ordonné simplement en chambre du conseil, sans réouverture des débats, sans que les parties ni le Ministère public eussent été prévenus, le jugement qui interviendrait à la suite, serait nul, lors même que préalablement, le rapport supplémentaire aurait été déposé au greffe et que les parties en auraient reçu avis avec invitation d'en prendre communication et de fournir leurs observations avant la prononciation du jugement (Civ, cass. fr.,
6 août 1866, D. F., 66, i, 33o et 9 juin 1868, D. P., '
375 • ^^ ^^ tribunal ne peut se substituer aux experts pour évaluer les biens, il doit cependant statuer sur le rapport des experts. De là, on conclut que le rapport des experts doit être homologué par le tribunal avant d'être mis à exécution.
376. Lorsqu'en homologuant un rapport d'experts qui constate l'insuffisance du prix énoncé dans un acte translatif de propriété ou d'usufruit et en en ordonnant l'exécution, le tribunal a omis d'exprimer dans son jugement qu'il condamnait l'acquéreur à payer les droits encourus pour cette dissimulation, c'est par voie de demande en
interprétation qu'il y a lieu de se pourvoir, si une explication est jugée nécessaire, et non par voie de requête civile (C. pr. civ., art, 480, 5^). Cass. fr., 8 mai 1864, D. P., 54, I, 194 (i).
377. L'appel est-il recevable contre les jugements qui statuent en matière d'expertise ?
L'art. 65 de la loi de frimaire voulait non seulement que l'instruction des instances en matière de perception des droits d'enregistrement fût simple, mais encore qu'elle fût courte. Les jugements devaient être rendus dans les trois mois au plus tard, à compter de l'introduction des instances, et étaient sans appel. Ils ne pouvaient être attaqués que par la voie de cassation.
D'après une loi du 21 février 1870, les causes, en matière fiscale, devaient être jugées par les tribunaux civils, suivant les règles du code de procédure civile applicables aux matières sommaires (article i"), et les jugements pouvaient être attaqués par la voie de l'appel, si la valeur du litige excédait 2,000 fr. en principal
Aujourd'hui, aux termes de l'art. 18 de la loi du 25 mars 1876, les règles de la compétence et du ressort sont applicables en matière fiscale.
Le taux du dernier ressort est donc aujourd'hui : 1° de 100 fr. pour toutes les instances dont la valeur ne dépasse pas 3oo fr., et 2^ de 2.5oo fr. pour celles dont la valeur dépasse 3oo fr.
L'art. 20 de la même loi porte que « les arrêts et jugements rendus en dernier ressort pourront être déférés à la Cour de cassation, pour contravention à la loi ou pour
(1) Il était évident qu'il n'y avait pas lieu à requête civile (Cass. 3i déc. 1834. D. P., 35, I, 82); c'était déjà trop que de se pourvoir en interprétation (V. Jur. gén., V" Enr., n<»» 5^2 et suiv. et Requête civile. Note sur le dit arrêt,
violation déformes, soit substantielles, soit prescrites à peine de nullité, M
(( D'après la loi de i832, il n'y avait ouverture à cassation contre les jugements prononcés par les juges de paix, que s'il y avait excès de pouvoir, absence de publicité, ou défaut de motifs. La nouvelle loi met, sous le rapport du pourvoi en cassation, les jugements des juges de paix sur la même ligne que les décisions des tribunaux de première instance et des Cours d'appel.
» L'extension de compétence donnée aux juges de paix justifie suffisamment cette assimilation w. (Rapport au Sénat, Doc. pari. 1875-1876, p. 10.)
378. Le jugement qui, sur la demande de la régie et malgré l'opposition de l'autre partie, a ordonné une expertise pour vérifier la valeur vénale d'un immeuble, et le jugement qui, plus tard, homologue cette expertise, ne sont pas de simples préparatoires ; ce sont des jugements définitifs sur le point qu'ils décident et susceptibles d'acquérir sur ce point, l'autorité de la chose jugée (dans les limites, bien entendu en Belgique, des art. 2 et 16 de la loi précitée du 25 mars 1876).
En conséquence, c'est contre ces jugements que, le cas échéant, lo pourvoi doit être dirigé, s'il y a lieu, et non contre un jugement ultérieur de condamnation qui n'en est qu'une suite nécessaire. Le pourvoi est, du moins contre C3 dernier jugement, non recevable en tant qu'il se fonde sur des moyens qui ne seraient applicables qu'aux premiers [Cass. fr., 8 mai 1854, D. P., 54, i, 194] (i).
(i) Le justement qui ordonne une expertise et le jugement qui l'homolojçue, peuvrnt n'être que de simrln*? préparatoires; mais il n'en est ainsi que lorsqu'il n'y a pas eu de débat. C'était le contraire ici et dès lors (civ. rej. 9 vend, au i3; 19 mars 1806; 29 janv. 1813; Jur. gén, V»'= CassaiioUj n""* 180 et suiv. ; Eiir.^ n° 4740; Expertise, n^^ 55 et 413; yu.i^emeul avant-dire droit, n"" 23 et s.), le pourvoi ne pouvait être dirigé contre les premiers jugements, puis-
379» Les frais de l'expertise seront à la charge de Tacquéreur, mais seulement lorsque l'estimation excédera d'un huitième au moins le prix énoncé au contrat.
380. Quid? lorsque, dans un acte de vente les parties, par des indications fautives, ont mis l'enregistrement dans le cas de provoquer et de faire ordonner l'expertise d'un immeuble autre que celui qui a fait l'objet du contrat?
C'est à l'acquéreur et non à la régie à en supporter les frais (C. pr, civ., art. Sig et L. de frim. an VII,
Les conséquences de cette erreur ne peuvent tomber que sur les parties qui en sont les auteurs et il est juste qu'elles supportent les frais frustratoires auxquels elle a donné lieu (trib. de Bruxelles, 4 janvier iSSg et cass. B., 23 juin. 1839, I, 463).
Ce n'est pas ici le cas, dit cet arrêt, de faire l'application de l'art. 18 qui ne met les frais de l'expertise à charge de l'acquéreur qu'autant que l'estimation excède le prix énoncé au contrat, ni de l'art. 319 du code de proc. civ., qui n'oblige la partie qui a requis l'expertise, à faire l'avance des frais que parce que, en thèse générale, il y a, jusqu'à décision définitive, incertitude sur le point de savoir laquelle des deux parties succombera, par suite, sur celui de savoir laquelle des deux devra payer les frais; chose qui n'existe pas dans l'espèce.
qu'il se fondait sur des moyens qui n'étaient applicables qu'à eux (V. note sur le dit arrêt, eod, loco).
Cependant un arrêt de la chambre des requêtes, du 23 mai 1843 (Contrôl. art. 6607) a décidé que la partie peut faire valoir, devant la Cour de cassation, après le jugement du fond, les moyens qu'elle avait pour s'opposer à l'expertise, que le jugement qui ordonne l'expertise ne préjuge rien et qu'il ne peut donner ouverture à cassation.
Cet arrêt, ajoutent Ch. et R., Add., u9 1020, ne doit pas être pris pour règle, et il est plus prudent de se pourvoir contre le jugement d'expertise, ne fûtce que pour éviter un débat sur le point de savoir si l'exécution de ce jugement ne serait pas une fin de non-recevoir.
381. Mais, dans ce cas, lorsque tous les actes de Tinstance en expertise, y compris le serment des experts, sont déclarés valables et que le rapport seul est écarté comme ayant pour objet un immeuble autre que celui à expertiser, y a-t-il lieu de désigner de nouveaux experts ou bien d'ordonner seulement aux premiers de s'acquitter de leur mission dans un délai déterminé?
Cette question avait été résolue négativement par le même jugement du 4 janvier iSSg, et M. de Wandre, I" avocat-général, était pareillement d'avis que le jugement attaqué ayant décidé en fait, que le rapport des experts ne fournissait pas les éclaircissements suffisants — rapport qui n'avait pas été annulé, — et que la loi de frimaire ne prévoyait que le cas d'une première expertise, c'était avec raison que le jugement attaqué avait, en conformité de l'art, 332, c. pr. civ., désigné d'office de nouveaux experts.
La Cour de cassation ne partagea pas cette manière de voir. Par son arrêt du 23 juillet 1839 (Bull. 39, i, 463), elle décida que « lorsque tous les actes de l'instance en expertise, y compris le serment des experts, sont déclarés valables et que le rapport seul est écarté comme ayant pour obj^t un immeuble autre que celui à expertiser, il n'y a pas lieu de désigner de nouveaux experts, mais bien d'ordonner aux premiers de s'acquitter de leur mission dans un délai déterminé.
j> Un pareil rapport ne peut être rangé dans la catégorie de ceux dont s'occupe l'article 332, code proc. civ. »
Attendu, porte cet arrêt, qu'après avoir décidé que tous les actes de l'instance en expertise jusques et y compris le serment des experts, étaient valables, après avoir constaté en fait que l'expertise à laquelle les experts se sont livrés, a eu pour objet la maison portant le n® 84, tandis que celle qui constituait réellement l'objet vendu portait le n^ 82, la conséquence nécessaire de ces pré-
misses devait être qu'il n'y avait pas eu d'expertise sur l'objet du procès; que les experts nommés par le jugement du 5 août, conformément au prescrit de l'art. 18 de loi de frim. an VII, et qui, par suite, étaient seuls compétents pour procéder à une première expertise ne s'étaient pas encore livrés à cette opération, et que si, d'un côté, il n'y avait pas lieu à admettre les demandeurs à revenir sur l'exercice d'une faculté dont ils étaient forclos depuis le 5 août, on devait, d'un autre côté, se borner à ordonner aux dits experts de s'acquitter de leur mission dans un délai déterminé ; — Attendu qu'un rapport qui n'a pas trait à l'expertise à laquelle les experts étaient appelés à procéder, qui par erreur a porté sur un objet autre que celui qui a fait le sujet du litige, ne peut aucunement être rangé dans la catégorie des rapports dont s'occupe l'art. 322, c. pr. civ.; qu'en feffet, dans un pareil état de choses, il n'y a pas seulement rapport insuffisant, mais il y a absence totale de rapport sur l'objet en litige (Y. conf,, Cass. fr., 16 juin i823. Sir. 1824, I, 23o; Dalloz, t. i3, p. 355).
382. En ce qui touche les frais d'expertise, ils doivent être taxés conformément à l'art. 319, c.pr. civ. et au tarif du 16 février 1807, art. 159 à 162.
383. Quant à l'administration, elle doit, pour l'exécution du jugement, tant pour les droits et doubles droits que pour les frais de l'expertise et de l'instance, se conformer aux règles prescrites en cette matière, pour l'exécution des jugements. Elle ne pourrait, dès lors, faire procéder à cette exécution, au moyen d'une contrainte, conformément à l'article 64 de la loi de frimaire.
384. Le délai pour requérir l'expertise en matière d'enregistrement est fixé, pour tous les cas, à deux années
après le jour de Tenregistrement de Tacte (art. 22 de la loi du 3i mai 1824).
Nous examinerons au titre de la prescription tout ce qu'il y a à dire sur la prescription de la demande en expertise.
Nous nous bornerons à dire ici que la prescription de la demande d'expertise, en matière d'enregistrement, n'est pas d'ordre public et, comme telle, le juge ne doit point la suppléer d'office. Il s'agit, en effet, d'une question de pur droit civil (Cass. B, 3i juillet i833; Pas., i833, I, 35i).
385. Nous terminerons ce que nous avons à dire sur cette partie de la matière de l'expertise, en disant que le délai de trois mois de l'art. 65 de la loi frimaire n'est pas prescrit, à peine de nullité. Cet article n'a eu pour objet que d'accélérer la décision des affaires de cette espèce ; cette disposition de la loi n'ayant établi aucune peine de déchéance, le terme prescrit n'est conséquemment pas d'une rigueur absolue (Cass. B., 12 février i833; Pas., i833, I, 192).
386. Pour la fixation des droits d'enregistrement et des amendes, c'est le prix énœtcé dans l'acte qui seul peut servir de base pour reconnaître s'il y a ou non infériorité d'un huitième entre le prix déclaré et la valeur vénale.
« Une déclaration des parties, postérieure à l'acte et à son enregistrement, portant majoration du prix, et accompagnée du payement volontaire du droit sur cette majoration, ne peut être prise en considération. » (Cass. B., 10 août 1849, Bull., 1849, I, 38o.)
La Cour... Attendu qu'aux termes des art. 18, § 6 de la loi de frimaire an VII et 5 de la loi du 27 ventôse an IX, les frais de l'expertise sont à charge de l'acquéreur et il y a lieu au double droit d'enregistrement sur le
-r- 4cy —
supplément de restimation, lorsque celle-ci excède d'un huitième le prix énoncé an contrat; qu'il suit de ces expressions claires et précises de la loi : « prix énoncé au contrat », qu'il n'y a que ce seul prix qui doive être mis en balance contre l'estimation des experts ; que la même conséquence résulte des énonciations de l'art. 17 de la loi de frimaire an VII; qu'elle trouve une confirmation générale dans tout l'ensemble de cette loi qui a toujours et uniquement en vue l'acte à enregistrer et que telle est aussi la nature des choses, puisqu'il s'agit d'un droit d'enregistrement qui frappe l'acte d'après son contenu; que ce droit à percevoir sur l'acte ne peut donc se modifier par suite de déclarations supplétives et qui ne font pas partie de l'acte; que d'ailleurs admettre de pareils expédients, ce serait faciliter et exciter la fraude en opposition avec le but du législateur »
— Décidé au contraire que « l'art. Sg de la loi de frim. an VII, qui met à la charge des contribuables les frais de l'expertise requise pour insuffisance présumée du revenu attribué dans une déclaration de succession, aux immeubles de l'hérédité, toutes les fois que les experts constatent que la déclaration a été réellement insuffisante, n'est plus applicable lorsque les parties ont offert, avant l'expertise, de payer les droits simples et en sus sur un supplément de revenu égal à celui fixé par les experts et que l'administration a repoussé leur offre. C'est, dans ce cas, cette dernière qui doit supporter, conformément au droit commun, les frais de l'expertise (L. de frim. an VII, art. ig et 2g; 27 vent, an IX, art. 5; c. de pr. civ., art. i3o). Cass. fr., 21 juin i86g, D. P., 6g, I, 42g.
La Cour... Attendu, dès lors, que c'est le droit commun qui fait la loi des parties ; — Attendu, à cet égard, que l'art. i3o, c. pr. civ., dispose d'une manière générale et absolue que la partie qui succombe doit supporter tous les frais de l'instance à partir du jour où elle est com-
plètement désintéressée par les offres de la partie adverse (i).
— Décidé toutefois que « lorsqu'à Toccasion d'une cession de biens immeubles, dont le prix énoncé dans Pacte paraît inférieur à la valeur vénale, l'administration de l'enregistrement déclare quelle est à son avis la valeur des biens cédés et consent à recevoir le droit sur le pied de cette valeur, à défaut de quoi elle provoquera une expertise; l'administration est fondée à demander l'expertise si cette offre n'est point acceptée.
» Les frais de cette expertise ne peuvent être mis à la charge de l'administration, si son résultat établit un excédant sur l'évaluation consentie par les parties intéressées à l'acte (art. 17).
» L'art. 18, § 6 de la loi de frimaire, d'après lequel les frais de l'expertise seront à la charge de l'acquéreur.
(1) Cette intéressante question était produite pour la première fois devant la Cour de cassation et divisait les tribunaux secondaires. Tandis que, en effet, le jugement du tribunal de Péronne l'avait tranchée dans le sens adopté par la Cour, un autre jugement, rendu par le tribunal de Sedan, du II mars 1868 (D. P., 69, III, 5}, avait décidé, au contraire, que malgré l'offre faite par les parties avant l'expertise et, bien que cette offre fût suffisante, les frais devaient rester à leur charge.
A notre avis, la Cour a bien jugé en repoussant l'application à l'espèce de Tart. 39 de la loi de frim. an VII. En mettant à la charge des contribuables les irais de l'expertise, toutes les fois que « l'insuffisance est établie par le rapport d'experts » le législateur a entendu les punir non seulement de la contravention commise, mais aussi de la résistance apportée par eux à la répression de cette contravention. Mais, lorsque le contribuable, reconnaissant sa faute, a offert de la réparer, que l'admintstration repoussant son offre comme insuffisante, a poursuivi l'expertise et que le rapport des experts prouve que l'offre des parties était de nature à désintéresser complètement le trésor, on se trouve en dehors des prescriptions du législateur de l'an VII; l'art. 39 ne peut plus recevoir son application et c'est, dès lors, le droit commun qui fait la loi des parties. Or, comme l'exprime Tarrêt, la partie qui succombe doit supporter tous les frais, du jour où elle est complètement désintéressée par les offres de la partie adverse, car, c'est uniquement par sa faute que ces frais ont été exposés (V. note, eod, loco),
A la vérité, l'arrêt cité n'a trait qu'à l'expertise en matière de succession, mais les mêmes motifs subsistant en cas d'expertise en matière d'enregistrement, il faut aussi applicjuer la même solution. Ubi eadcm ratio, ibi idem jus.
mais seulement lorsque l'estimation excédera d'un huitième au moins le prix énoncé au contrat, n'a entendu parler que d'un excédant sur le prix énoncé au contrat et non sur le prix ou la majoration que l'acquéreur pourrait déclarer postérieurement w (Cass. B., 21 déc. 1843, Bull. 1844, I, 87).
La Cour... — « Vu les art. 17 et 18 de la loi de frimaire an VII; — Attendu que l'art. 17 de cette loi est ainsi conçu : si le prix énoncé dans un acte translatif de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux, paraît inférieur à la valeur vénale à l'époque dé l'aliénation, par comparaison avec les fonds voisins de même nature, la régie pourra requérir une expertise;
)) Attendu que, d'un côté, l'acte de cession de droits successifs du 16 nov. 1837 portait le prix de la cession à la somme de fr, 2.120, en y comprenant les charges dont ces biens pourraient être grevés; d'un autre côté, l'expertise des biens immeubles compris dans la dite cession a donné pour résultat une valeur de fr. 4.416,88 c, et qu'ainsi le droit de l'administration de requérir une expertise était incontestable, — que si, dans l'exploit du 27 juin. i838, l'administration a déclaré quelle était, à son avis, la valeur des biens cédés et si elle a consenti à acquitter les défendeurs sur pied de cette valeur, à défaut de quoi elle provoquerait une expertise, cette offre n'a point été acceptée par les défendeurs et qu'ainsi il ne restait à l'administration d'autre moyen que de demander une expertise; — qu'il s'ensuit qu'en déclarant que l'expertise à laquelle il avait été procédé du consentement et à l'intervention de toutes les parties, et dont le résultat a excédé l'évaluation consentie par les défendeurs, était une opération inutile et frustratoire, et en mettant les frais de cette expertise à la charge de l'administration, comme y ayant donné lieu par son fait, le jugement attaqué a expressément contrevenu aux dispositions de l'art. 17 de la loi de frimaire an VII, — que
l'art. i8, § 6 de cette loi porte encore que les frais de l'expertise seront à charge de l'acquéreur, mais seulement lorsque l'estimation excédera de i/8 au moins le prix énoncé au contrat ; — que c'est évidemment d'un excédant sur le prix énoncé au contrat et non sur le prix que Tacquéreur pourrait déclarer postérieurement à son contrat, que cet art. i8 a entendu parler; — que s'il en était autrement, rien ne serait plus facile pour un acquéreur à vil prix que de se soustraire au payement des frais de l'expertise en déclarant postérieurement à son contrat qu'il consent à majorer le prix de son acquisition; ce qui i^'a pu entrer dans la pensée du législateur;
^' Attendu, donc, qu'en décidant qu'il suffisait que l'excédant du prix de l'expertise sur la valeur de fr. 4.300, évaluation offerte par les défendeurs, fût de beaucoup inférieuie à 1/8 pour mettre les frais de l'expertise à la charge de l'Administration, le jugement attaqué a encore formellement contrevenu aux dispositions de l'art. 18, §6; — Attendu, enfin, qu'on ne pourra savoir si le prix de l'expertise excède ou non de 1/8 le prix énoncé dans l'acte de cession qu'après qu'il aura été satisfait aux devoirs ordonnés par le jugement attaqué, c'est-à-dire, après qu'il aura été établi s'il existe ou non des charges qui diminuent la valeur des biens cédés de manière à ne point donner pour résultat une plus-value de plus de 1/8 du prix,
» Par ces motifs, "casse et annule le jugement de Tournai, du g aotit 1842, seulement en ce qu'il condamne dès à présent l'administration aux frais de l'expertise; renvoie la cause, etc. (i).
(i) Les défendeurs, disait la rét,ne, soutenaient et le tribunal avait admis qu'ils avaient oflert antérieurement à Texpertise, de porter la valeur des biens à 4.300 fr., mais, en supposant gratuitement qu'une offre qu'il leur était toujours possible de retirer, eût constitué aux mains du receveur un titre suffi<iant aux fins de les contraindre à rac(iuittement du droit, dans ce cas, ils auraient dû s'opposer à l'expertise, soutenir que l'administration n'était
387. Le jugement qui, en matière d'enregistrement, ordonne une expertise pour un objet déterminé, n'a pas à indiquer à Tavance les bases du travail auquel les experts devront se livrer et les éléments de décision qu'ils devront prendre en considération, sauf le droit des parties de contester ultérieurement, si elles s'y croient fondées, le travail des experts (Trib. Seine, du 8 déc. i865, D. P., 66, III, 77).
38 8 • L'objet de l'expertise est la valeur vénale de Fimmeuble, c'est-à-dire, le prix moyennant lequel il pourrait être vendu. Ainsi, les experts doivent constater cette valeur en capital et non en revenu ; ce n'est pas à dire pourtant que les experts ne peuvent, en aucun cas, s'aider du revenu pour déterminer la valeur vénale; c'est au contraire, une des bases les plus ordinaires et les plus sûres pour faire connaître le prix moyennant lequel un bien sera vendu ; aussi la loi ne l'interdit pas, mais les experts en doivent faire le moyen et non pas l'objet de leur recherches. Au surplus, le législateur n'a pas fait connaître en quoi doivent consister les bases d'une expertise ; il laisse le mode d'expertise à la conscience des experts (Cass., 6 avril i8i5. Sir., XV, I, 334); ce qu'il exige seulement, c'est que l'immeuble soit évalué à sa valeur vénale, par comparaison avec les fonds voisûts de même stature (L. de frim. an VII, art. 17). V. conf. Jur. gén. Vo Enr., n''' 4769 et 4830; civ. rej., 22 déc. 1846
pas reccvable à la provoquer, puisqu'elle était un titre frustratoire ; mais telle n'a pas été leur conduite ; loin de s'opposer à l'expertise, ils nomment un expert spontanément. Volontairement, sans réserve ni pro testa tio)], 11^ concourent aux opérations de l'expertise, soutiennent que les biens transmis ne s'élèvent qu'à une valeur de 8o3 fr. et ce n'est que, battus sur tous ces points, qu'enfin ils viennent prétendre qu'ils ont toujours admis la valeur attribuée par l'Administration à ces mêmes biens. Il y a plus, le tribunal décide lui-même la nécessité de l'expertise, puisqu'il en ordonne l'homologation ; elle n'était donc pas inutile, et, dès lors, les frais doivent être supportés par ceux qui ont rendu cette opération nécessaire.
(D. P., 47, 4, 241); civ. cass., 25 août 1862 (D. P., 62, I, 345) (i).
— La comparaison avec les fonds voisins de même nature n'est qu'un moyen indiqué par la loi. A fortiori, doit-on admettre que, lorsque la loi parle d'immeubles voisins, cette expression ne doit pas être prise littéralement et que s'il s'agit, par exemple, de propriétés situées dans une grande ville, les termes de comparaison peuvent être pris en dehors du quartier où les propriétés sont situées (Cass. ir., 17 août 1889. D. P., 89, I, 403). — V, Jur. gén. V® Enr., n<> 4831.
389. L'art. 19 de la loi de frim. an VII, établissait un mode d'expertise différent pour les transmissions en propriété ou en usufruit à tout autre titre qu'à titre onéreux. Dans ce cas, l'expertise, au lieu de p)orter sur la valeur de l'immeuble ainsi transmis, portait sur les revenus lorsque l'évaluation ne pouvait être établie par des baux courants ou autres actes qui puissent faire connaître le véritable revenu des biens. — Aujourd'hui les donations entre-vifs et les contrats d'échange sont soumis aux mêmes dispositions qui règlent l'expertise des immeubles transmis à titre onéreux (L, i'' juill. 1869, art. 2). Cela devait
(i) Vart, ly de la loi de frimaire qui veut que la valeur vénale des biens transmis à titre onéreux soit appréciée par comparaison de ces biens avec les fonds voisins de même nature, laisse aux experts la faculté de choisir la base d'estimation que leur conscience leur suggère, sauf aux juges à l'apprécier, et elle leur Permet notamment, lorsqu'ils sont chargés d'esiimer un domaine comprenant un certain nombre de parcelles, de prendre pour objet de leur estimation, non la valeur de chaque parcelle établie en la comparant aux parcelles voisines de même nature, mais la valeur du corps du domaine vendu en bloc.
En conséquence, si l'un des experts s'est arrêté au premier mode d'estimation et l'autre expert au second, le travail de ce second expert ne peut être annulé par le motif que la base en serait illégale; les juges n'ont le droit de l'écarter quen se fondant sur les circonstances de fait qui seraient de nature à en faire repousser l'adoption (Cass. fr., 25 août 1862, D. P., 62, i, 3i5).
Le principe posé par cet arrêt a été fréquemment consacré et appliqué (V. Jur. gén. V° Enr., n» 4830).
être du moment que le législateur décrétait par Tart. i''' de la dite loi de 1869 que, pour les transmissions à tout autre titre qu'à titre onéreux, le droit était, de m^me que pour les transmissions à titre onéreux, assis sur la valeur vénale des immeubles transmis.
— Il y a pourtant lieu de faire une exception pour les donatiom en ligne directe, pour lesquelles les parties ont fait usage du droit accordé par Tart. 5 du 17 déc. i85i (L. de frim. an VII, art. 3).
390. a) L'usufruit transmis par donation est estimé à la moitié de la valeur entière (L. i^'juill. 1866, art. 2).
— Quant à Tusufi'uit qui fait l'objet, non pas d'une donation mais d'une vente,' les experts doivent tenir compte des circonstances particulières de chaque espèce, de la durée probable de l'usufruit, suivant l'âge de l'usufruitier et ses chances de longévité; l'art. 17 n'ayant point, pour ce cas, estimé lui-même l'usufruit, ainsi qu'ill'a fait, 1° par l'art. i5, 6°, lorsque l'usufruit est réservé par le vendeur, auquel cas l'usufruit est évalué à la moitié de tout ce qui forme le prix du contrat, et 2*^' par l'art. 2 de la loi du i"" juillet 1869, pour le cas de donation.
— Dans les ventes qui ont pour objet la niic-propriétê avec réserve d'usufruit, l'expertise doit porter sur la valeur de la nue-propriété. Pour établir cette valeur, les experts doivent avoir égard à la durée probable de l'usufruit (Déc. B., 12 févr. 1840, J., n^ 2207);
et b) Quand il s'agit de baux à durée illimitée, comme le prix consiste en une rente, les experts doivent également évaluer le prix en revenus. En capitalisant d'une part la redevance, et de l'autre, les revenus par le même multiple, la différence entre le prix et la valeur vénale est obtenue (Ch. et R., n^ 355o, Bastiné, n^ io3).
391. La valeur vénale à constater est celle de l'immeuble à l'époque de l'aliénation; l'art. 17 est exprès sur
ce point et en cela conforme au droit d'enregistrement qui est acquis dès le jour du contrat et ne peut être augmenté ni diminué par des événements ultérieurs. Les experts doivent donc nécessairement se reporter à l'état de choses à l'époque de l'aliénation et constater; dans leur procès -verbal, que la valeur qu'ils attribuent à l'immeuble est celle qu'il avait à cette époque (Ch. et R., n^ 3285).
— Aux termes de l'art. i5, 6° de la loi de frim. an VII, la valeur vénale est la base légale de l'impôt en matière de vente immobilière. La loi fiscale entend par valeur vénale, le prix stipulé entre les parties, augmenté de toutes les charges imposées par le vendeur, mais de celles-là seulement; en d'autres termes, tout ce que le vendeur reçoit de l'acquéreur en échange de la chose qu'il lui vend, toute la somme d'argent que, sous une dénomination ou une autre, l'acquéreur tire de sa poche pour la faire entrer directement ou indirectement dans celle du vendeur; directement, en la versant entre ses mains, indirectement, en la payant pour lui à d'autres.
La valeur brute, réelle de l'immeuble, comprenant non seulement ce qui devait profiter au vendeur, mais tout ce que l'acquéreur doit débourser afin d'avoir l'immeuble en sa possession, ce qui est bien différent, comprend, au contraire, les frais d'acte et autres droits à la charge de l'acquéreur.
— La valeur vénale, porte un arrêt de la Cour de cassation de France, du 7 mars i833 (Jur. gén., V^ Enr., n"' 4436, 4842), doit être le but de l'estimation des experts; cette valeur ne peut être que celle qui doit parvenir dans les mains du vendeur; elle ne doit comprendre, à moins de stipulations extraordinaires, dans le cas d'expression du prix par les parties elles-mêmes, aucun des frais auxquels de droit commun, l'acquéreur est soumis; le procédé des experts ne peut être différent dans les appréciations qui leur sont confiées.
— Le tribunal peut être fondé à décider que le tiersexpert choisi dans une expertise en matière d'enregistrement, à Teffet de fixer la valeur vénale d'un immeuble qui a fait l'objet d'une vente, n'a point compris dans son évaluation les frais de l'acte d'acquisition, bien que l'on rencontre, au cours de son rapport, l'expression (^ frais d'acquisition compris » ; ces mots pouvant n'être que le résultat d'une inadvertance, alors surtout qu'ils sont en contradiction avec la mission donnée au tiers-expert comme aux deux experts d'abord désignés, avec l'ensemble de son travail et les conclusions qui le terminent (Req. 3o juin. 1868, D. P., table, ¥<> Enr., n^ 29).
L'arrêt, après avoir reproduit les considérations cidessus, ajoute : « si, en matière d'enregistrement, l'interprétation des actes n'est pas souveraine et peut être revisée par la Cour de Cassation, il n'est produit par le demandeur aucune raison de nature à faire penser que l'interprétation adoptée par le tribunal ne serait pas exacte » [V. conf,, l'arrêt ci-dessus, du 7 mars i833. Adde, trib. de Versailles, 10 janv. 1845, D. P., 46, III, 46J(i).
— Les experts doivent tenir compte des charges dont l'immeuble est grevé et qui en diminuent la valeur, telles que les servitudes, les baux, l'usufruit, les jouissances; d'autre part, ils doivent faire entrer dans leur évaluation tout ce qui fait partie de l'immeuble, soit par nature, soit par destination (2), mais ils doivent en écarter tout ce qui conserve le caractère de meubles, encore qu'aux
(z) La valeur Ténale ne comprend pas les frais et loyaux-coûts auxquels Facquéreur est soumis par Tart. 1593, c. c. (trib. d'Arlon, 17 août 1873, C. et B., t. 24, p. 199^.
(2) Trib. de Mantes, 29 mai 1846, D. P., 46, table, V® Enr., n® 20.
« Le mécanisme estimé par les experts, porte ce jugement, étant immeuble par destination aux termes de la loi, ne saurait être distrait de Testimation générale des experts ; en effet, ce mécanisme, devenu la propriété de Tacquéreur comme étant aux droits de l'ancien propriétaire, auquel il appartenait par suite de ses conventions avec son locataire, faisait partie des objets compris dans l'adjudication de Timmeuble »,
termes de Tart. g de la loi de frim. an VII, le droit doive être liquidé au même taux que pour les immeubles, par exemple, dans la vente d'une maison meublée, quoique les meubles meublants y soient compris (art. 535, c. c), les experts ne devront pas les estimer (Ch. et R., n° 3288).
Ainsi, les experts doivent tenir compte, dans leur évaluation, d'alluvions dépendant du domaine vendu, quoiqu'elles ne soient pas encore assez consolidées pour pouvoir donner lieu à une revendication ou pour donner des produits; spécialement lorsqu'elles ont fait l'objet d'une clause spéciale du contrat de vente (Cass. fr., 9 juin i868, D. P., 69, i, 106). V. Jur. gén., V^ Enr., n^ 4840).
392. Pour que la régie soit en droit de réclamer l'expertise, il faut que l'acte soit de sa nature translatif de propriété ou d'usufruit de biens immeubles, soit à titre onéreux (art. 17), soit à tout autre titre (art. 19), et que, d'autre part, le prix ou la valeur énoncés dans l'acte, paraissent inférieurs à la valeur vénale. Si ces deux circonstances existent, le droit de la régie ne peut subir de restriction.
393. 1. De la Vente. — a) Dans l'ancien droit, on décidait que ne pouvant y avoir lieu au profit de quint, qu'il n'y eût une vente parfaite, il ne pouvait y avoir lieu non plus au retrait féodal (i), qu'il n'y eut une vente parfaite. C'est pourquoi, lorsqu'une vente avait été contractée sous une condition suspensive, il ne pouvait y avoir lieu, jusqu'à l'existence de la condition, ni au profit de quint, ni au retrait féodal [Dumoulin, § 20, glos. 5, n^ 10). Si la condition venait par la suite à exister, comme dans les actes entre-vifs, l'existence des conditions ayant un
(i) V. suprà, n*> 359«.
effet rétroactif au temps du contrat, la vente était censée avoir été parfaite dès le temps du contrat, et le droit du retrait féodal avoir été, dès cet instant, acquis à celui qui était alors seigneur du fief dominant.
Il en était différemment de la vente contractée sous une condition résolutoire : une telle vente n'en étant pas moins parfaite, donnait lieu au retrait féodal en vertu duquel le seigneur acquérait le fief sous la même condition résolutoire.
Les effets de la condition suspensive n'étant point autres que ce qu'ils furent dans l'ancien droit, il faut pareillement décider audjourd'hui que la vente d'un immeuble contractée sous une condition suspensive, ne peut donner lieu à expertise tant que la condition ne s'est pas réalisée, par le motif que, dans l'intervalle, il n'y a point de vente.
La vente contractée sous une condition résolutoire donne immédiatement ouverture à l'expertise, s'il y a lieu. La loi, en effet, ne fait aucune distinction entre les ventes pures et simples, et celles qui sont contractées sous une condition résolutoire; il suffit, abstractivement des événements postérieurs, que l'acte soit transmissif de propriété, pour que le droit de mutation sur la valeur vénale soit irrévocablement du depuis le moment de la passation de l'acte.
b) La régie a, dès lors, incontestablement le droit de requérir l'expertise dans les ventes à réméré {Ch. et R,, no 3277).
« L'exercice du droit de réméré n'est même pas un obstacle à ce que l'administration de l'enregistrement, si elle est encore dans les délais, ne puisse poursuivre envers l'acquéreur dépossédé, l'action en supplément de droits autorisée par l'art. 17 de la loi de frimaire an VII, dans le cas d'une dissimulation d'une partie du prix » (Cass. B., 27 juin 1839, Bull. 1839, i, 341).
La Cour... — Attendu qu'aux termes de l'art. 69, § 7
de la loi de frimaire, tout acte de vente, qui contient mutation de propriété d'immeubles à titre onéreux, est passible du droit proportionnel que cet article établit, sans distinction si la vente est pure et simple ou si elle a été consentie avec faculté de rachat; — qu'il en résulte qu'aux termes de Tart. 17 de la même loi, la vente à pacte de rachat, comme toute autre mutation à titre onéreux, est soumise à l'expertise, si le prix énoncé dans l'acte parait au-dessous de la valeur vénale à l'époque de l'aliénation, d'où il suit que l'acquéreur d'un immeuble à pacte de rachat devient, dès l'époque de son acquisition, débiteur envers le fisc, non seulement de la quotité du droit de mutation proportionnelle au prix d'aliénatiori exprimé dans l'acte, mais du prélèvement entier du fisc, sur la transmission de propriété, en raison de la valeur vénale de l'immeuble aliéné; — que, dès lors, l'exercice du pacte de réméré peut, à la vérité, opérer la résolution de la vente entre le vendeur et l'acheteur et la faire envisager entre les parties comme n'ayant jamais existé; mais que le réméré, auquel l'administration demeure étrangère, ne peut faire perdre à celle-ci ni la cause ni le fondement de son action envers l'acquéreur primitif, lequel, en présentant à l'enregistrement son acte d'acquisition, a posé un fait qui l'oblige envers l'administration et le soumet à toutes les conséquences de l'art. 69 cidessus cité (i).
Diverses ventes ne donnant pas lieu an retrait : c) Il est très évident — disait-on anciennement — que la vente du fief ne donnait pas lieu au retrait féodal,
(i) V^ Cass. fr., 5 nov. 1841, D. A„ t. i3, p. 335 et 24 mars i835. Sir, XXXV, I, 44?. Ce second arrêt, au premier abord, parait contraire au nôtie, mais il est à remarquer que l'acte de vente portait la clause expresse <iue le léméré ne pourrait être exercé que mo> ennant la restitution des sommes payées par Tacquéreur, ainsi (jue de tous les frais et droits auxquels l'acte de vente pourrait domier ouverture, en un mot, en rendant Tacquéreur iudanne de toutes choses.
comme elle ne donnait pas lieu au profit de quint, lorsque c'était le seigneur lui-même qui achetait le fief relevant de lui.
d) Les ventes faites pour cause d'utilité publique n'étaient pas non plus sujettes au retrait féodal. Le seigneur, disait-on, aurait été obligé d'abandonner pour l'utilité publique, même sa propre chose; à plus forte raison devait-il être exclu de prétendre celle sur laquelle il n'avait qu'un droit de retrait féodal, lorsque l'utilité publique l'exigeait; cette cause l'emportant sur tous les intérêts particuliers.
— Il est d'évidence que la solution pour ces divers cas, doit être encore la même aujourd'hui.
e) Mais, quid des ventes forcées ?
Dans l'ancien droit, les ventes forcées donnaient ouverture au retrait aussi bien que les ventes volontaires. Sans doute, l'art. 400 de la coutume d'Orléans portait qu' « un héritage vendu par décret n'était sujet à retrait » ; mais on répondait à cet article, qu'étant placé sous le titre du retrait lig}iager (i), il ne devait s'appliquer qu'au retrait lignager, de laquelle seule espèce de retrait il était traité dans ce titre ; qu'il y avait une grande différence entre le retrait féodal et le retrait lignager, qui empêche que la disposition de cet article 400 ne soit étendue au retrait féodal. Le retrait lignager ne consistait que dans une grâce et une faveur que la loi municipale faisait aux lignagers, grâce qui devait cesser lorsqu'il se rencontrait une plus grande raison de faveur pour la leur refuser,
(1) Le droit de retrait lignager est le droit que la loi accorde aux parents ou vendeurs d'un héritage, lorsqu'il est vendu à un étranger, de s'en rendre acheteur à sa place, et en conséquence de l'obliger à le leur délaisser, à la charge de le rembourser et indemniser du prix et de tout ce qu'il lui en a coûté pour l'acquisition.
Il est appelé Retrait lignager , parce que la loi l'accorde aux lignagers, c'està-dire, aux parents de la ligne ou famille dont l'héritage est advenu au vendeur (Pothier, Tr. des Retraits, n« 3).
comme dans l'espèce du décret où la faveur d'un débiteur dépouillé de ses biens a paru devoir l'emporter sur celle de ses lignagers pour dénier à ceux-ci le retrait lignager, afin d'en faire vendre mieux l'héritage, et que s'il reste quelque chose après les dettes payées, le débiteur puisse l'avoir. Telle est la raison que Dumoulin apportait de la disposition de la coutume de Tours, semblable à celle d'Orléans; mais ces raisons ne s'appliquaient point au retrait féodal, le retrait féodal était un droit de fief, une charge du fief et ne consistait pas dans une pure grâce ou faveur et par conséquent il ne pouvait pas être exclu par les raisions de faveur qui avaient fait exclure le retrait lignager dans le cas du décret.
Cet article 400 ne s'étendait pas même, pour le retrait lignager, aux ventes qui se faisaient en justice par licitation. — Mais celles qui se faisaient après une saisie réelle, sur une affiche et trois publications, étaient également exemptes du retrait, comme un vrai décret (Pothier, tr. des fiefs, partie II, chap. II, art. II).
La jurisprudence est aujourd'hui d'accord pour décider que l'art. 17 de la loi de frimaire est inapplicable aux ventes forcées (i).
f) Ainsi, après avoir décidé par son arrêt du 17 juillet i85o (Pas., i852, i, 21), que, lorsqu'un immeuble a été adjugé publiquement en justice, sur expropriation forcée, l'administration de l'enregistrement ne peut en
(i) Conirà, trib. de Mantes, 29 mai 1846, D. P., 46, table. V® Enr., n*» 20, — L'art. 17, dit ce jugement, n*a fait, dans ses termes généraux, aucune distinction entre les ventes judiciaires et les ventes volontaires.
— Aujourd'hui il n'existe plus d'adjudications faites devant le tribunal. L-i vente sur expropriation forcée, bien qu'elle se fesse devant notaire d'après la loi de 1854, n'en est pas moins une vente en justice : elle constitue l'exécution d'une décision judiciaire. L'innovation, introduite en cette matière par la loi précitée, a été dictée par cette raison que le juge ne procède jamais à l'exécution de ses décisions, et qu'il n'y a pas plus de motifs pour faire procéder par le tribunal, à la vente des immeubles saisis, qu'il n'y en a pour faire procéder à la vente des meubles saisis en vertu de ses sentences (Monit du noU, t. 28, p. 21).
requciir rcstimation par experts, en vertu de Tart. 17 de la loi de frimaire, la Cour de cassation de Belgique a, par trois autres arrêts, respectivement en date des 3 janvier et 18 aviil 1889 (Pas., 1889, I, 81, 187 et 188), décidé que le droit pour l'administration, de requérir rexpertise lorsque le prix énonce dans un acte translatif de propriété immobilière parait inférieur à la valeur vénale, ne s'étend point aux ventes faites en exécution d'une clause de voie parée (L. du 22 frimaire, art. i5, n*^ 6 et art. 17; Loi du i5 août 1854, art. 90), par les motifs suivants : que Tart. 5 de la loi de ventôse an IX n'a pu avoir en vue que les aliénations dont le prix est débattu librement par les parties contractantes, les seules qui se prêtent à la fraude, — que les ventes sur saisie, môme celles qui se font en exécution de l'art. 90 de la loi du i5 août 1854, ont lieu publiquement aux enchères, devant un notaire commis par justice, et qu'elles sont entourées des formalités les plus propres à garantir que l'immeuble atteindra sa valeur vénale et que le prix ne pourra être déguisé, — qu'en organisant ces formalités, la loi a eu pour but de faire atteindre à l'immeuble sa pleine valeur vénale, — que sa confiance dans leur efficacité est si grande, qu'elle ne soumet pas à la surenchère les ventes publiques de cette espèce, à l'égard des créanciers valablement appelés à l'adjudication, — qu'en pareil cas, la régie, pas plus que les créanciers, n'est donc recevable à mettre en doute que l'adjudication, avec toutes les garanties qui l'environnent, présente la véritable valeur de l'immeuble, — que la fraude ferait seule exception à la règle (Voir aussi Ch. et R., n« 3275; Crini. Cass. fr., 26 nov.; i85o, D. P., 5o, i, 347 et la note et Jur. gén., V" Enr., n"** 4706 et s.).
f) Quîd? des ventes publiques et volontaires d'immeubles devant notaire?
Un jugement du tribunal de la Seine, en date du 25 août i853 (D. P., 54, III, 22), a décidé « que dans ce cas
la régie n'a pas le droit de requérir une expertise, pas plus que lorsque la vente s*est faite à la barre du tribunal. » Le tribunal... — « Attendu que l'expertise ne peut avoir pour résultat qu'une probabilité plus ou moins grande qui doit suffire aux tribunaux, à défaut de preuves, pour baser leurs décisions, lorsqu'il y a présomption de fraude, mais qu'en aucun cas, la probabilité ne peut prévaloir contre une certitude, — Attendu qu'il y a certitude de la sincérité du prix de vente toutes les fois que cette vente n'est pas le résultat d'un accord entre les parties contractantes, mais qu'il y a été procédé, soit en justice, soit devant notaire, à la chaleur des enchères, après la publication et affiches qui ont appelé la concurrence, — Attendu que l'art. 1 5, 6^ de la loi de frim. an VII n'admet l'expertise que dans les cas déterminés par la loi ; qu'ainsi le droit de la régie n'est pas général et que si on apprécie les cas indiqués par l'art. 17 de la même loi, il est évident que cet article, limitant le droit d'expertise ^au contrat énonçant le prix d'immeubles, n'a entendu désigner que les actes dans lesquels les parties ont stipulé entre elles le prix de la transmission, — Attendu que si l'article précité devait être appliqué aux adjudicataires comme aux acquéreurs, il en résulterait que les frais d'expertise et le double droit de l'enregistrement sur le supplément de l'estimation, que l'art. 5 de la loi du 27 ventôse an VIT met dans tous les cas à la charge du redevable, incomberaient à la charge de l'adjudicataire, qui supporterait ainsi une pénalité exclusivement réservée à la fraude, après avoir subi, malgré toute la sincérité de ses actes, les chances incertaines d'une expertise, dont il devait se croire exempt, aux termes du cahier des charges et du procès-verbal d'adjudication )>(i).
- (1) Les auteurs du Bull, de Tenr., n'' 3874, se sont prononcés contrairement à la décision ici recueiUie, en invoquant une autre décision du mcme tribunal du II mars i852, d'après laquelle les ventes volontaires devant notaire
La Cr/<im\jTc civile de La C'.ur ce ca»^t:.Tj iÎj France n'a pKjint accueilli la d'xnrine de ce j-^errieni .3juiil- 1^53, D. P., 55, I, 307;.
» Il ny a lieu, lui a-t-il paru, de dércger au droit de rcfjui&ition d'expertise qui appartient en principe à la régie, qu'à Tégard des adjudications en justice, parce que ces adjudications constituent seules de véritables jugements et sont seules soumises à des conditions de publicité requises par la loi. Quant à l'injustice qu*il y aurait à admettre un système (jui exp« »:>e l'adjudicataire à la peine du double droit, bien que t«iute fraude soit impossible, une délibération de la régie a été au-devant de l'objection, en déclarant que l'adjudicataire na\^ant pas, en pareil cas, de fraude à se reprocher, le double droit ne serait pas encouru (Dél., 7 février 1829). V. Masson de Longpré, n<> 5io (11.
ne perdent pas leur caractère à'acies ou de contrais, pour être faites aux enchères publiques. Mais cette raison tirée du caractère de la vente faîte devant notaire aux enchères publiques, a-t-elle l'importance qu^on prétend lui attribuer et renverse-t-elle les motifs fort sérieux invoqués par le îuj;ement ? (Jn ne le pense pas. D'un cùic, en effet, le caractère de contrat est attribué fia r la jurisprudence, même aux adjudications faites devant le tribunal (\. trib- de Tarbes, 25 mai i852, D. P-, 54, III, 6 et note 2»; de l'autr*», Tinsu Aisance du prix pourrait se rencontrer aussi bien dans une adjudication à la barre du tribunal, que dans une adjudication devant notaire, ainsi que la régie Ta reconnu dans ses fré<]uentes réclamations. Il n'y a donc que la suspicion de fraude qui pu'sse justifier le recours à une expertise; or, la jurisprudence qui a considéré cette suspicion de fnmde comme incompatible avec la publicité des enchères dans le cas de vente iudiciaire, a implicitement prévu le cas de vente aux enchères publiques devant notaire iV. note sur le dit jugement, eod. îoco. — \'. aussi Jur. gén. \^ Enr., n*» 4706».
^i) Cet expédient toutefois fait-il disparaître le reproche adressé au système consacré par la Cour de cassation ?
L'application d*une pénalité établie par la loi peut-elle ainsi dépendre, soit des tribunaux, soit de la régie ?
Il est permis d'en douter. Quoiqu'il en soit, la défense qui serait faite à la régie de réclamer l'expertise dans des ventes aux enchères faites devant un notaire, avec des formes et des conditions réglées par le vendeur lui-même et, en dehors, par conséquent, des garanties spéciales qui existent pour les ventes judiciaires, offrirait des dangers dont la possibilité parait avoir surtout insî)iré le nouvel arrêt qui y trouverait ainsi une justification suffisante, malgré l'inconvénient signalé (V. note, eod, hco).
— Décidé dans le même sens, que c. le droit attribué par la loi à l'administration, de requérir l'expertise des immeubles compris dans un acte de vente, lorsque le prix énoncé lui parait inférieur à leur valeur, étant général et absolu, Tadministration peut l'exercer aussi bien sur les ventes consenties par les villes que sur celles consenties par des particuliers » (Req. 3o juill. 1868, D- P., 68, table. V^ Enr., nû 3o).
