Quidt des actes extrajudiciaires

443. Quidt de l'acte par lequel deux associés, hors la présence de leur? co-associés et avant que la société ait pris fin« se partagent des biens meubles et immeubles faisant partie de l'actif social?

444. Quid? de l'acquéreur apparent faute d'avoir déclaré command dan= le délai?

445. Quid? de l'acte par lequel le mari agit comme seul propriétaire d'ui. immeuble dépendant de la communauté qui avait existé entre lui et s^ femme ?

446. Quid? du fait par un individu de s'être mis en possession d'un \vl meuble adjugé à un autre, sans qu'il apparaisse d'une déclaration de cor. mand?

447. Quidt du partage comprenant des biens dont la co-propriété n'r^ï. pas établie? — Preuve contraire.

448. Quidt ô!\xii rapport d'expertise homologué, constatant les bénéfxi produits par des reventes en détail d'un immeuble faites au profit commu:

de celui qui en était ostensiblement Tanique propriétaire et de celui auquel une portion en appartenait secrètement?

449. Quid? d'un jugement qui déclare qu'un immeuble vendu par acte notarié à une seule personne a été, dans la réalité, actiuis en commun par celle-ci avec un autre individu, en vertu d'une convention de société intervenue mais n'ayant pas date certaine ?

450. Le droit simple et le double droit sont exigibles sur une vente verbale, par cela seul qu'un acte quelconque en lait remonter l'existence à plus de trois ans.

432. Les baux passés par le nouveau propriétaire, les transactions ou autres actes constatant sa propriété ou son usufruit, sont autant d'éléments d'où les juges peuvent, d'après l'art. 12, faire résulter la présomption d'une mutation.

Par sa nature même, cette disposition, en autorisant le juge à trouver la présomption d'une mutation dans toute acte supposant la qualité de propriétaire ou d'usufruitier, est purement énonciative et non point limitative.

L'art. 12 a laissé la plus grande latitude à la régie pour rechercher les mutations et aux tribunaux pour en rejeter ou admettre les preuves, à une condition cependant, c'est que la présomption résulte d'actes, c'est-à-dire d'écrits; car telle est la valeur du mot actes employé, en général, dans la loi fiscale et en particulier dans l'art. 12. La régie ne pourrait donc s'appuyer sur des faits, à moins que ce ne fût pour établir la possession (Jur. gén., Vo Enr., n^ 2146; Ch. et R., n^ i6q6).

« Attendu, décide un arrêt de la Cour de cassation de Belgique, du i5 juillet 1848 (Pas., 48, i, 589), qu'en statuant que la mutation d'un immeuble sera suffisamment établie pour la demande des droits d'enregistrement et la poursuite du payement contre le nouveau possesseur.... par des baux par lui passés ou par des transactions ou autres actes constatant sa propriété, l'art. 12 ne définit pas quels doivent être ces actes et abandonne ainsi au juge le soin d'apprécier si les

transactions et actes invoqués pour fonder la demande, constatent ou ne constatent pas suffisarnment la mutation... » (i).

Ces actes seront les ventes, les baux (2) et transactions que l'article 12 mentionne à titre d'exemple, les dations d'hypothèque, les actes de partage, les déclarations de succession, les aveux, les attributions de jouissance, ete...

(i) La preuve d'une mutation secrète d'immeubles peut être établie pour la demanâi des droits d'enref^istrement, par de simples prhomptions (c. c, art. i353; L. de friir. an VII, art. 12; L. de ventôse an IX, art. 4).

Spécialement, un tribunal peut déclarer que la dissolution d'une société et la transmission de ses biens remontent à une époque antérieure à celle constatée dans un acte enregistre et appliquer, en conséquence, le droit en sus à raison de ce que la mutaiicn na pas été déclarée dans le délai légal, en se fondant sur un ensemble d'indices résuHanl de divers actes dans lesquels le nouveau possesseur, devenu propriétaire de toutes les actions de la société, a pris la qualité de propriétaire de ces biens (Cass. £r., 3 déc. 1878, D. P., 79, I, i56).

Le principe est constant; il résulte du texte même de l'art. 12 de la loi de frim. an VII. Cette disposition n*est pas limitative, elle laisse aux juges la faculté d'admettre la présomption, quelle que soit la nature de Tacte qui la constitue (V. Jur. gén., V» Enr., n<» 2124; Conf., Req., 18 avril i855, D. P., 55, I, 2o5; 10 février 1875, D. P., 75, i, 208). — Mais la présomption ne peut résulter que d'actes, c'est-à-dire d'écrits (V. Jur. gén., V« Enr., n<> 2146). — Note.

(2) La mutation secrète d'un immeuble peut résulter de la simple passation d'un bail, encore bien que r individu qui a consenti le bail nefgure pas en qualité de propriétaire sur le rôle de la contribution foncière, comme aussi lorsque le bail serait irréguUcr, parce qu'il aurait été consenti sans l'assistance du conseil judiciaire, dont était pounu le bailleur (Cass. fr., 21 avril 1846, D. P., 47, table, V^ Enr., n» 91).

La Cour... — Attendu que ces actes établissent la présomption légale de la propriété du demandeur, aux termes de l'art. 12 de la loi de frim. an VII, — que cette présomption légale n'est pas détruite par ce fait que le nom de l'ancien propriétaire serait ïesté sur le rôle de la contribution foncière, fait qui peut provenir de la négligence du nouveau propriétaire; — Attendu que si D. a été pourvu d'un conseil judiciaire, cette circonstance est indifférente dans la cause, puisque toute transmission de pr<v priété constatée ou légalement présumée donne ouverture à la perception du droit proportionnel, lors même qu'elle serait rescindable

— Un bail par lequel le bailleur déclare qu'il est acquéreur par acte noi encore en forme, est-il suffisant pour procurer la mutation et autoriser la demande du droit?

L'opposition à la contrainte se fondait sur ce que le bail qui avait été passé, n'était pas pur et simple, mais seulement hypothétique et dans k

433- Nous avons vu que renonciation* dans un inventaire ou un partage d'actes sous seing privé non enregistrés, n'autorise pas la régie à percevoir le droit dont ces actes peuvent être susceptibles; seulement, nous avons ajouté que le contraire avait lieu si renonciation concernait des actes qui fussent de leur nature translatifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles. En effet, une fois le principe établi dans la loi que toute mutation d'immeubles, en propriété ou en usufruit, soit qu'il y ait un titre soit qu'il n'y en ait pas, est assujettie au droit proportionnel, il en découle, comme conséquence immédiate, que, de quelque manière que la régie acquière la connaissance d'une transmission de propriété, elle peut en réclamer les droits lorsque la possession vient corroborer la présomption de mutation (Jur. gén., V^ Enr,, n^ 2134). — V. sîiprà, n^ 137.

434. La caution qui, pour sûreté de ses engagements, consent une hypothèque sur un domaine qu'elle avait précédemment vendu ou cautionné, fait un acte suffisant pour établir une nouvelle mutation et autoriser la régie à percevoir le droit, bien qu'il n'apparaisse d'aucun acte translatif (Cass., 2 juillet 1816), Sir., XVII, i, 43.

Mais il n'y a pas présomption de mutation contre celui qui donne ou promet une hypothèque sur l'immeuble d' autrui, lorsqu'il est prouvé judiciairement que le tiers

cas où il aurait fait Tacquisition, qui pour lors n*était qu'en projet et qui depuis ne s'est point réalisée.

Ce système ayant prévalu devant le tribunal de Moulins-en-Gilbert, la régie se pourvut en cassation.

La Cour... — Vu l'art. 12 de la loi de frimaire; — Attendu qu'en fait, il est avéré que H. a passé un bail de la ferme de..., ce qui, aux termes de la loi, suffit pour donner lieu au droit de mutation; — Attendu que ce bail a subsisté depuis prairial an XI, jour de sa passation, jusqu'en ventôse an XII, date de sa résiliation; — Attendu qu'il ne résulte pas des mots non encore en forme, que H... ne fût pas déjà propriétaire à celte époque, puisqu'une vente consommée peut n'être pas encore en forme; — qu'ainsi la loi a été violée... (du 23 février 1807).

n*a pas cessé d'être propriétaire de cet immeuble et qu'il est impossible que celui qui a promis cette hypothèque eût réellement acquis la propriété [Cass., 21 août 1827, Sir., XXVII, i,469o](i).

435. Se mettre en possession des biens d'un absent sans obtenir de la justice Tenvoi en possession provisoire, c'est encourir la présomption légale de mutation, quoique l'acte constatant le fait d'entrée en possession, constate aussi qu'on a reconnu le fait d'absence et l'obligation de rendre à l'absent s'il reparaît (Cass., 26 juillet 1814, Sir., XV, I, 25o et 12 mai 1834, Sir., XXXIV, 1,487).

436. Une demande de résiliation d'un acte de vente qu'un particulier prétend avoir faite à un autre, suffitelle pour prouver la mutation et autoriser la poursuite du droit d'enregistrement?

La Cour de cassation a prononcé l'affirmative dans l'espèce suivante : Le 4 brumaire an XIII, V... avait fait citer X... devant le tribunal de Malines, pour voir résilier l'acte de vente qu'il disait lui avoir consenti d'une mai-

(i) « La preuve de la propriété d*un immeuble est suffisamment établie aux 3'eux du fisc, par Tacte de titre nouvel dans lequel certaines personnes concèdent hypothèque sur cet immeuble.

» Il importe peu que ces personnes aient agi en qualité d'administrateurs d'une société d'agrément, le mandat n'existant pas à défaut de mandant, à moins que ks comparants au dit acte ne produisent un mandat en règle des autres sociétaires.

» La preuve contraire est soumise aux règles du droit commun.

» Par suite, s'il s'agit de plus de i5o fr., les défendeurs ne peuvent invoquer de simples présomptions.

» L'acte fait preuve, alors même (lu'il aurait été passé non par le decujus^ mais par une personne dont le défendeur est l'héritier ». (Trib. de Verviers, 4 décembre 1869, C. et B., t. 38, p. 394. — Addè, même Recueil, t. 18, p. 70; Cass. B.. 14 d'-'c. 1867, Pas., 68, i, 112 ; Gand, 5 juillet 1882, Pas., 82, II, 344. — Il y aussi de nombreuses décisions relativement aux membres des corporations religieuses ; c'est toujours l'application du même principe. V. note sur le dit jug. de 1889, îoco citato.

son, pour autant, disait-il, que ce contrat existe ou puisse exister.

Le 14 du même mois, il intervint un jugement conforme, c'est-à-dire que le contrat fut déclaré résolu pour autant qu'il existe ou puisse exister.

Une contrainte fut décernée contre V.., pour le droit dû à raison de la vente dont la résolution venait d'être ordonnée.

Opposition à cette contrainte, sous le prétexte que V... n'avait point vendu sa maison à X.., mais qu'il y avait eu seulement des propositions de part et d'autre qui n'avaient point été suivies d'un contrat formel, et que c'était par cette raison que la vente n'avait été qu'hypothétiquement résolue.

Le tribunal de Malines accueillit cette défense et, par jugement du 16 germinal an XIII, V... fut déchargé de la contrainte décernée contre lui.

Pourvoi en cassation. — La Cour décida que la demande en résolution d'un acte de vente en prouve bien l'existence et qu'il serait dérisoire d'occuper les tribunaux du soin de prononcer sur une convention qui n'aurait pas eu de réalité. Le droit n'est pas moins dû, quoique la vente n'ait été annulée qu'autant qu'elle existe ou puisse exister, parce que cette clause ne détruit pas l'induction nécessaire qui se tire de la demande en résolution et il est de principe que les clauses redondantes n'altèrent pas la substance des actes (du 26 août 1806).

437. Décidé de même dans le cas où l'annulation d'une vente, au lieu d'être demandée en justice, a été volontairement consentie entre les parties (Cass. fr., 5 jânv. 1891, D. P., 91, I, 317).

L'acte, d'après cet arrêt, constatant l'annulation d'une vente immobilière réalisée entre les parties et l'engagement pris par les vendeurs de restituer les acomptes à

eux payés sur le prix, fait preuve à la fois de la vente et de la rétrocession opérée par son annulation et donne lieu en conséquence, aux droits simples de mutation applicables à ces transmissions, plus aux droits en sus encourus à défaut de présentation de l'acte à la formalité dans le délai légal (art. 12, 38, loi de frim. an VII et 4

loi de ventôse an IX) sans qu'il y ait lieu d'avoir

égard à une offre faite par les parties et refusée à bon droit comme insuffisante par l'administration (i).

438. Mais il en serait différemment si, pour fonder sa demande du droit de mutatiop, la régie excipait d'une demande en nullité de vente que les tribunaux ont prononcée. Le jugement qui déclare une vente nulle, constatant que cette vente n'a jamais existé, il serait absurde et contradictoire d'en conclure qu'il y a eu vente. S'il en est autrement du cas où le jugement déclare la vente résolue pour défaut d'inexécution des conditions, c'est que le

(i) Mais c*esl à tort ciue le même arrêt, par application du principe qu'une même disposition dans un acte ne peut donner ouverture qu*à un seul droit (art. ii), décide que le droit d'obligation de i y>,c, n'était pas dû à raison de la délectation de la somme due sans titre enregistré à la personne dénommée dans Tarte, alors cependant que l'acte litigieux constatait l'engagement pris par les vendeurs primitifs, rentrés en possession, de rembourser en capital, intérêts et frais, une somme que les acquéreurs dépossédés avaient empruntée d'une personne dénommée et d'autres désignées pour payer le prix de la vente primitive. La Cour a décidé qu'un acte constatant simplement une vente n'était pas l'instrument d'une transaction et ne pouvait, par suite, être assujettie, en outre du droit de mutation, audroh applicable aux transactions.

Cette solution ne se rapporte pas à la réalité des faits. Le droit réclamé était, non celui de transaction, mais celui d'obligation, comme il est dit cidoFSus, par application de l'art. 69, § 3, 3°, qui assujettit à ce droit « les délégations de prix stipulées dans un contrat, pour acquitter des créances à terme envers un tiers, sans énonciation de titre enregistré, sauf, pour le ras, la restitution dans le délai prescrit, s'il est justifié d'un titre précédemment enregistré ». La délégation contenue dans l'acte litigieux justifiait la réclamation du droit d'obligation, les parties ne pouvaient échapper au payement de ce droit qu'en justifiant de l'existence d'un titre enregistré pour la créance, en payement de laquelle la délégation avait été consentie (V, n'êtes, 2, 3, 4 et 5 sur le dit anrèt).

contrat n*est résolu que ut ex nunc; il a existé et la demande en résiliation elle-même en est la preuve, ainsi que nous venons de le voir par l'arrêt précité, du 5 janv. 1891 (V^ suprà, no 437).

— Mais si les circonstances prévues par l'art. 12 sont

établies contre le défendeur qui cherche à repousser la

présomption de mutation, en excipant d'un acte qu'il

produit et dont il démontre la nullité, il est évident que

cet acte ne prouve rien, car il peut en exister un autre

qui soit valable; la production de celui qui est nul n'a

rien d'incompatible avec la mutation présumée (Cass.

/t., 7 août 1807, D. A., t. 7, p. 25o et 256).

439. La convention par laquelle un père reçoit et conserve les revenus de biens communs entre ses enfants et lui, à charge de payer annuellement à ceux-ci une somme fixe, n'est pas nécessairement une constitution d'usufruit. Elle peut n'être qu'un arrangement destiné à éviter l'embarras d'une comptabilité périodique (articles 12, 38, 69, loi de frimaire an VII, 578 et 582, ce). Cass. B., 18 nov. i833; Bull. 1834, I, 56.

Voici l'espèce : Dans un compte de tutelle se trouvait le passage suivant : « Il porte à la connaissance de Voyante, qu'il a fait avec tous ses enfants, un arrangement au sujet des revenus des biens qui sont communs, savoir.., par lequel le rendant retient à son profit et à perte (blijft behouden in schaeden en baeten), le revenu des dits biens, s'élevant pour chacun des enfants du* premier lit, à 583 fr., et de son côté, il leur paie annuellement 600 frs »

440. a La disposition de la loi fiscale, suivant laquelle une transmission secrète de propriété immobilière peut être établie, pour la perception des droits d'enregistrement, par tout acte de nature à constater la mutation, étant purement énonciative, permet au juge d'admettre

la preuve de la mutation secrète, quelle que soit la nature de Tacte qui la fournit (art. 12).

» Spécialement, la mutation est suffisamment prouvée, pour la réclamation des droits d'enregistrement, par un aveu formel de Tacquéreur dans un interrogatoire sur faits et articles

» Et si la réclamation se rapporte à l'acquisition par un individu seul d'un immeuble qui leur avait appartenu indivisément avec deux autres, le droit de vente immobilière à fr. 5.5o pourra être exigé sur la valeur de l'immeuble entier et non pas seulement le droit de licitation à 4 p. c. sur les deux tiers, s'il est établi que des mutations intermédiaires se sont opérées au profit des tiers, encore bien que les droits d'enregistrement ne soient pas demandés pour ces mutations (Req., 10 février 1875, D. P., 75, I, 268; V. conf., civ, rej., 20 avril 1839, Jur. gén., V° Enr., n°* 2070 et 2186).

— L'action exercée contre un locataire par un individu se disant propriétaire de l'immeuble en vertu d'une vente verbale, autorise la régie à réclamer le droit de mutation dû à raison de cette vente, alors même qu'à l'audience, le demandeur aurait rétracté la déclaration indiquant sa qualité de propriétaire (c. c, art. i356), — sauf le cas où il y aurait preuve que la déclaration était le résultat d'une erreur de fait [Trib. de Châlons-sur- Marne, 16 mars 1860, D. P., 61, III, 40] (i).

(i) La règle (in'en thèse générale, l'aveu judiciaire ou extra- judiciaire est suffisant pour autoriser la demande des droits de mutation, est consacrée par une jurisprudence constante (V. Jur. gén., V® Enr., n^> 2186 et suiv.) — Addè, Req., 18 avril i855, D. P., 55, i, 2o5). — Mais il pouvait y avoir difficulté sur le point de savoir si, vis-à-vis de la régie, qui n'est pas partie au procès, il n'y a de rétraction efficace que celle qui pourrait être opposée à la partie adverse réclamant le bénéfice de l'aveu (note).

— Ne peut être considéré comme élément de preuve d'une mutation secrète, Taveu fait par un mandataire en dehors des limites de son mandat et non ratifié par le mandant (c. c, art. 1998). Cass. B., i5 juill. 1848, Bull. 4S1 X, 595).

441. Même arrêt du 10 février 1875, loc. cit. (V. suprà, n^ 440); la mutation est suffisamment prouvée, pour la réclamation des droits d'enregistrement, par une procuration authentique émanée de Tacquéreur et portant pouvoir de vendre [V. contra; Req., 18 janvier 1816; Jur. gén., V^ Enr., n^' 2147] (1).

442. La preuve d'une mutation d'immeubles peut être faite par l'administration au moyen d'actes extra-judiciaires soumis à la formalité par le vendeur, l'acquéreur ou leurs représentants (L. de frim., art. 12; 27 ventôse an IX, art. 4).

Et spécialement, les actes extra-judiciaires présentés à la formalité, qui constatent, d'une part, la sommation faite au vendeur de passer acte authentique de ventes que l'auteur de la sommation a opérées en son nom à des personnes désignées, en vertu de conventions verbales intervenues entre lui et le vendeur et, d'autre part, la réponse de ce dernier, qu'il ne passera l'acte qui lui est demandé que s'il est payé avant un certain délai, du prix fixé dans les conventions invoquées, font preuve, pour la perception du droit de mutation, de l'existence, au profit du requérant, des ventes dont le prix lui est ainsi réclamé et, par suite, desquelles ont eu lieu

— Mais la preuve d'une mutation secrète d'immeubles peut être établie pour la perception du droit de mutation... par les aveux de celui auquel une portion en appartenait secrètement, intervenus, par exemple, sur des poursuites disciplinaires dirigées contre lui, comme notaire; pour avoir dressé les actes de revente, quoique, à raison de son droit de co-propriété, il y fût personnellement intéressé (Cass. fr., 18 avril i855, D. P., 55, i, 2o5).

(i) Une ville à laquelle des terrains ont été cédés par l'Etat, même avec l'obligation de les vendre et d'en appliquer le prix à des travaux d'utilité générale ou locale, en devient propriétaire. — Lors donc que la ville cède ces terrains à un tiers, elle agit comme propriétaire et non comme mandataire de l'Etat ; par suite, le droit à percevoir doit être fr. 5.5o, comme en matière de vente de biens communaux, et non de 2 p. c, comme en matière de vente de biens domaniaux (L. de frim., art. 69, § 7, i®) Trib. Marseille, du 12 juillet 1859, D. P., 59, III, 63, — V. Jur. gén., V^ Enr., »<>• 3288 et suiv.

les aliénations qne le vendeur est sommé de réaliser dans la forme authentique (Cass. fr., ii juillet i865, D. P., 65, I, 446). — V. Jur. gén., \'^ Enr., n* 2149 et suîv.; 21S6 et s. yjiij^, Garxier, iZq^. iU Venr., n" 8709 et soiv.

443* \J^cte par lequel deux associés, hors la présence de leurs co-associés et avant que la société ait pris fin, se partagent des biens meubles et immeubles Êdsant partie de l'actif social, ne p)eut être considéré comme un véritable partage, encore bien que cette qualification lui ait été donnée.

Et l'administration de Tenregistrement peut s'appuyer sur cet acte pour établir qu'un immeuble acquis par la société et dont il a attribué l'entière propriété et jouissance à l'un des contractants, a fait l'objet d'une mutation secrète, consentie au profit de cet associé, par la société qui, seule propriétaire de l'immeuble, avait seule le droit d'en disposer (L. de frim., art. 4 et 12), Cass. fr., 9 août 1875 (D. P., 75, I, 456). — V. dans le même sens, la jurisprudence rapportée, Jur. gén., V^ Enreg., n^ 2177 et suiv. — Addè. Req., 5 avril 1854, D. P., 54, I, 282 (Notes I et 2).

444. Lorsqu'un individu agissant pour une acquisition d'immeuble comme prête-nom de son père a été constitué acquéreur apparent faute d'avoir déclaré command dans le délai, l'administration, après avoir perçu à raison de cet acte un droit de mutation immobilière, est fondée à réclamer la perception d'un second droit pour transmission du fils au père, si elle prouve que ce dernier a fait acte de propriétaire en louant l'immeuble en son nom personnel, en réclamant les loyers en justice et en consentant des transactions (du 1 1 févr. i865, trib, Seine, D. P., 67, table, V° Enr,, nP 53, V. Conf., Req.| 6 mars 184g, D. P., 4g, i, 240). Quant à la preuve

qui aurait pu résulter du jugement réclamant que le fils n'avait acquis Timmeuble que comme prête-nom si le père y eût été partie, V. Jur. gén., V^ Enr., n°' 3532 et suiv. (note),

445. L'acte par lequel le mari agit comme seul propriétaire d'un immeuble dépendant de la communauté qui avait existé entre lui et sa femme, établit au regard du fisc, que le mari s'est rendu acquéreur de la moitié revenant à sa femme et donne ouverture au droit proportionnel de mutation, à moins qu'il ne soit justifié d'une renonciation valable à la communauté (L. de frim., art. 12). Cass. fr., ch. réun., 18 juillet i853, D. P,, 53, I, 290.

Les chambres réunies de la Cour de cassation consacrent sur ce point la doctrine de l'arrêt de cassation, dd. i3 févr. i85o (D, P., 5o, i, 79),

446. Le fait par un individu de s'être mis en possession d'un immeublé adjugé à un autre, sans qu'il apparaisse d'aucune déclaration de command, emporte la preuve d'une mutation secrète passible d'un droit proportionnel (Cass. fr., 6 mars 1849, D. P., 49, i, 249), V. Conf., Jur. gén., V^ Enr., n° 2072.

447. « Un partage faisant supposer que les co-partageants étaient co-propriétaires des biens qui en sont Tobjet, l'administration est fondée à soutenir que ceux de ces biens pour lesquels la co-propriété n'est pas établie, ont été acquis par une mutation demeurée secrète, et à réclamer, en conséquence, le droit simple et le droit en sus de mutation à titre onéreux pour cette transmission, sauf toutefois la preuve contraire.

» Cette preuve du contraire doit être admise au cas où dans l'acte même de partage des biens d'une personne incapable entre ses frères et sœurs, il est dit expressé-

ment que « les comparants, seuls héritiers présomptifs de Jeanne Couturier, leur sœur, voulant éviter les frais et désagréments de l'interdiction de cette dernière, que son état de sourde-muette rend incapable, ont voulu procéder par anticipation au partage de sa succession, promettant sur Thonneur, attendu Timpossibilité d'un engagement régulier, d'exécuter et respecter le dit partage.

w Alors surtout que ces affirmations ne sont pas contredites par l'administration » (Du 3i mars 1869'; trib. de Ruffec; D. P., 74, table. V" Enr., n^ 64).

Il a été décidé dans le même sens, que le partage entre quatre frères et sœurs des biens des père et mère communs, dans lequel se trouve comprise la part d'un autre frère qui est aliéné mais qui n'est pas interdit, ne prouve pas la transmission de cette part au profit des co-partageants et n'autorise pas, en conséquence, l'administration à réclamer les droits de cette prétendue transmission (Délib. adm. fr., Enr., 14 mars 1818).

448. La preuve d'une mutation secrète d'immeubles peut être établie, pour la perception du droit de mutation, par tout acte de nature à constater la transmivssion de la propriété (art. 12).

Et spécialement elle peut résulter, soit de la production d'un rapport d'experts homologué, constatant les bénéfices produits par des reventes en détail de cet immeuble, faites au profit commun de celui qui en était ostensiblement l'unique propriétaire et de celai auquel une portion en appartenait secrètement (Cass. française, 18 avril i855, D. P., 55, i, 2o5).

449. Le jugement qui déclare qu'un immeuble vendu par acte notarié à une seule personne a été, dans la réalité, acquis en commun par celle-ci avec un autre individu, en vertu d'une convention de société intervenue

mais n'ayant pas date certaine, autorise la régie à actionner ce dernier en payement des droits de mutation ; la présomption étant à son égard, qu'il n'est devenu co-propriétaire qu'en vertu d'une convention secrète (L. defrim. an VII, art. 4 et 12, c. c, art. i328).Trib. Seine, du 28 juin. 1861, D. P., 61, III, 87.

Le Tribunal... — Attendu que ce jugement constate une transmission; que s'il proclame l'existence de la communauté d'acquisition, ce n'est qu'en supposant des actes antérieurs qu'il n'a pas relevés; que ces actes, s'ils existent comme établissant la co-propriété de M., ne peuvent être opposés à la régie, qui n'y était pas partie, et n'ont pas acquis d'ailleurs une date certaine p,ntérieure à l'acquisition ; qu'en cet état et en l'absence d'une déclaration de communauté faite par L. dans le délai de la loi et d'actes de société enregistrés avant l'acquisition, il y a, à l'égard de la régie mutation secrète de propriété donnant lieu à la perception du droit proportionnel, conformément aux art. 4, 12, 22 et 38 de la loi de frim. an Vîl, art. 1324, c. c. et 4 de la loi de ventôse an IX (i).

(i)Le contraire avait été décidé par le tribunal de Cassai, le i5 juin 1854; mais ce jugement a été cassé par arrêt du 26 nov. i855 (D. P., 55, i, 456) : L'arrêt et le jugement ci- dessus se fondent sur ce qu'une convention n'ayant pas date certaine ne peut être opposée aux tiers et par conséquent à l'administration. — A côté de ce principe, dont l'application pouvait être contestée dans l'espèce, il convient de rappeler cette autre règle d'équité que, lorsqu'un intéressé va sur les indications que lui donne un jugement, chercher dans les papiers et les aveux d une partie, la preuve d'un fait à l'occasion duquel il s'élève une prétention, il ne lui appartient pas de diviser celte preuve pour n'en retenir que ce qui lui est favorable (c. c, art. i33o et i336, § 3). — Cette règle est évidemment opposable à la régie comme à tout autre (V. Jur. gén., V^ Enr., n^ 2049 et suiv.). V. note sur le dit jugement.

— « Un acte en vertu duquel un immeuble adjugé à une seule personne a été plus tard déclaré par jugement appartenir à plusieurs, ne peut être opposé à la régie, s'il n'a point une date certaine antérieure à l'adjudication (Loi de frim. an VII, art. 4, 12 et c. c, art. i328). — En conséquence, l'adjudicataire de cet immeuble doit être réputé n'en avoir transmis la co-pro- Priété à ceux qui en ont été ainsi déclarés co-propriétaires, que postérieu-

450. Le droit simple et le double droit sont exigibles sur une vente verbale, par cela seul qu'un acte quelconque (et particulièrement un jugement passé en force de chose jugée) en fait remonter l'existence à plus de trois ans; il n'est pas nécessaire que le fait de la prise de possession soit établi (art. 12, trib. de Napoléon-Vendée, du 3 avril iSS;; D. P., 58, III, 23).

« C'est ce qui résulte des termes formels qui terminent l'art. 12 ; en effet, si dans le § 2 de l'art. 4 de la loi de ventôse an IX la prise de possession est mentionnée comme étant des caractères indicatifs de la propriété même dont puisse se prévaloir la régie pour la perception des droits de mutation, ce n'est, comme le dit le texte de ce paragraphe, qu'à défaut d'autres actes plus probants encore, que la régie a la faculté d'avoir recours à cet indice de propriété; mais il ne s'ensuit nullement que cette prise de possession soit la preuve unique, ni même la preuve principale de la mutation. En effet, on ne comprendrait pas qu'en présence d'une preuve de mutation aussi complète et aussi irréfragable que celle qui résulte d'un jugement passé en force de chose jugée, la régie eût besoin, pour percevoir un droit sur cette mutation de propriété, d'avoir recours à une preuve d'une autorité moindre qu'un jugement, à savoir, une simple circonstance de fait, la possessioft qui n'est que l'indice de la propriété, parce qu'elle en est la consé-

rement à Tadjudication, et cette transmission de co-propriété est passible d'un droit de mutation.

» Et spécialement, lorsqu'un jugement déclare qu'un immeuble adjugé à une seule personne, sous le simple cautionnement solidaire d'une autre, a été, dans la réalité, adjugé à deux personnes associées à l'opération en vertu d'une société verbale antérieure, cette société, si elle n'a pas date certaine, est réputée, quant à la régie, ne s'être formée qu'après l'adjudication et, dès lors, l'attribution de la moitié de cet immeuble faite au co-associé, à l'époque du partage de l'actif social, est passible du droit proportionnel de mutation (Cass. fr., 26 nov. i858, D. P., 59, i, Z46). V. Jur. gén., V« Enr., n~ 3548 et suiv. ».

quence la plus ordinaire, mais qui, par sa nature, en est distincte et, à la volonté arbitraire de l'acquéreur, libre d'user ou de ne pas user de son droit de propriété... »

La jurisprudence est dans ce sens (V. Civ. rej., 20 août iSSg, D. P., 3g, i, 353; Req., 23 nov. 1840, D. P., 41, I, 17; 22 août 1842, D. P., 42, I, 333; 8 nov. 1842, D. P., 42, I, 43). — Mais la doctrine contraire que la Cour avait consacrée dans le principe, nous a paru préférable (V. Jur. gén., V° Enr., n°* 2o65 et suiv. V. note. -Addè, sîtprà, n"' 415 et suiv.).

§ IV Des preuves contraires

SOMMAIRE

45i. L'art. 12 renferme deux es]>èces de présomptions : les unes sont déterminées par la loi, telles sont : l'inscription au rôle de la contribution foncière et les payements d'après ces rôles, et les baux passés par le nouveau possesseur; les autres doivent être appréciées par le juge.

452. Le nouveau possesseur est admis à la preuve contraire, en se conformant aux réjjles ordinaires (c. c, art. i328).

453. En attendant que le contribuable fasse cette preuve- contraire, le j"g:e peut valider la contrainte, sauf à augmenter ou à diminuer au vu de l'acte ou d'une déclaration.

454. La mutation établie par l'une des présomptions de l'art. 12 est présumée s'opérer au moment où se sont accomplis les faits et actes d'où la loi l'a fait résulter.

435. Quid ? si la mutation a eu lieu par acte sous seing privé ?