I. Par des actes qui la feront connaître

a) Le projet de résolution qui devait devenir la loi du 22 frimaire an VII, ayant été adopté (et dès lors aussi Fart. i3) tel qu'il avait été présenté, cet art. i3 paraissait assujettir nécessairement au droit toute transmission de jouissance dès qu'elle pouvait être établie par des actes qui la feraient connaître ou par des paiements de contributions.

Aussi l'administration crût-elle pouvoir soutenir qu'il n'était pas nécessaire qu'un bail écrit existât pour que les droits fussent exigibles et qu'il suffisait de prouver par d'autres actes ou par le paiement des contributions, qu'il y avait transmission de jouissance. Quoique cette opinion fût appuyée dans les premiers temps par celle de Merlin, la Cour de cassation rejeta les poui*vois qui furent introduits contre les jugements qui annulaient les contraintes en paiement de droits d'enregistrement sur les jouissances réputées verbales.

« L'art. 4, dit l'arrêt du 12 juin 1811, pose simplement le principe général des perceptions du droit, et il renvoie à l'art. 69 pour la fixation des quotités ; or, on ne trouve dans cet art. 69 aucune disposition qui puisse s'appliquer aux locations verbales. — L'art. i3 se refuse aussi à toute application aux locations verbales; il suppose évidemment un bail non représenté et non enregistré, auquel il

peut être suppléé par des actes qui le décèlent ; mais le seul fait de la jouissance, même à titre de location, ne peut être productif du droit d'enregistrement ; les expressions de cet article repoussent cette extension, puisque sur les équipollents qu'il admet, il n'autorise que la poursuite des baux non enregistrés. — L'art. 4 de la loi du 27 ventôse an IX présente, en outre, un argument invincible contre cette prétention, puisque cet article, appliquant les art. 22 et 38 de la loi de frimaire an VII aux mutations entre-vifs en propriété ou en usufruit de biens immeubles, lors même que les nouveaux possesseurs prétendraient qu'il n'existe pas de œnventions écrites entr'eux et les précédents propriétaires ou usufruitiers, ne parle pas cependant des jouissances et locations; il est clair, dès lors, qu'on a voulu excepter de cette disposition de rigueur la transaction la plus ordinaire, la plus fréquente et la plus utile sous les rapports, soit de l'agriculture, soit de l'allégement de la classe la moins aisée. Ainsi, il faut en revenir au véritable sens de l'art. i3, lequel, quant aux locations, n'a voulu que suppléer à la non-représention du titre; mais il faut que ce titre existe et que d'autres actes le. fassent connaître pour que le droit puisse être exigé » (V. conf., Cass., 17, 24, 26 juin et 3 déc. 1811; Jur. gén., V" Enr., n^ 120).

b) L'art. 69, § 2, n^ 9, porte que « si une condamnation est rendue sur une demande non établie par un titre enregistré et susceptible de l'être, le droit auquel l'objet de la demande aurait donné lieu s'il avait été convenu par un acte public, sera perçu indépendamment du droit dû pour l'acte ou le jugement qui aura prononcé la condamnation. » Cette disposition est positive ; elle est applicable à une demande de fermages ou de loyers, qui n'est pas établie sur un titre enregisté ; car un bail est un titre qui n'est pas moins susceptible d'être enregistré, lors même qu'il serait verbal, qu'une obligation, un marché ou toute autre convention également verbale.

a Ce n'est point en considération de son état antérieur ni à cause du titre qu'elle a pu avoir jusque là, mais à raison du titre qu'elle acquiert dans le jugement, que le droit est perçu, disent Ch. et Rig., n^ 85i. L'acte judiciaire forme le titre d'une obligation (ici d'une mutation) ; ce titre est authentique, la loi exige qu'il soit enregistré dans le délai et que le droit de la convention (ici de la mutation) soit perçu ; cette disposition n'a rien que de conforme aux principes du droit d'enregistrement. »

Les conventions verbales, dit aussi la Cour de cassation de France (i8 juin 1884, D. P., i885, i, 26), sont soumises à la perception dès qu'elles sont constatées par un acte judiciaire formant titre entre les parties.

C'est ce que décide également la Cour de cassation de Belgique, par son arrêt du 29 janvier 1888 (Pas., 1888, i, 82) : « Est- sujet au droit de titre, porte cet arrêt, le jugement qui statue sur une demande de validité de congé d'un bail verbal. Il suffit que son dispositif implique nécessairement l'existence d'une convention dont il consacre une des conséquences. »

« Dans l'espèce visée par cet arrêt, le jugement attaqué ne méconnaissait pas en principe l'obligation de soumettre au droit de titre tout jugement constituant le titre littéral d'une transmission, d'une obligation ou d'une libération jusqu'alors soustraite à l'impôt; mais il a refusé, disait M. le Procureur-Général Mesdach de TER KiELE, d'en faire application à la cause, uniquement par le motif que, lors du jugement, ni le bail ni aucun de ses éléments essentiels n'avaient été contestés et que le seul point en discussion n'avait trait qu'à la validité de la renonciation donnée par le locataire.

» Bien que le jugement qui déclare le congé nul et déboute le demandeur ne soit pas reproduit, il n'est pas douteux cependant qu'il a statué en conséquence du bail avoué par les parties et que le tribunal n'a pu dire droit qu'après en avoir vérifié toutes les stipulations; après

quoi, ou bien le congé a été validé et le locataire a obtenu décharge de ses obligations à venir, ou bien sa demande a été rejetée et, pour lors, il demeure engagé dans les liens de son contrat; d'une manière ou d'une autre, dans les deux hypothèses, le contrat sort ses effets et le jugement, par la sanction qu'il lui confère, va servir de titre contre la partie succombante. Il révèle et atteste authentiquement l'existence de rapports de

bailleur à locataire dont il assure l'exécution Les

parties qui, jusqu'au jugement à défaut de convention écrite, n'étaient liées l'une envers l'autre que par un accord verbal, seront désormais armées chacune d'un titre non seulement très régulier en la forme, mais exécutoire même

Arrêt

La Cour... — « Attendu que les articles en vertu desquels la perception du droit a eu lieu n'exigent pas que le jugement constate, avec l'autorité de la chose jugée, toutes les conditions de la convention conclue, — qu'il suffit que, comme dans l'espèce, le dispositif du jugement implique nécessairement l'existence d'une convention dont il consacre une conséquence, — que, dès lors, le jugement forme le titre de cette convention, bien qu'il n'en relate point toutes les conditions »

Et, dans ce cas, décide la Cour, suivant l'art. i6 de la loi de frimaire, si les sommes et valeurs ne sont pas déterminées dans un jugement donnant lieu au droit proportionnel, les parties seront tenues d'y suppléer avant l'enregistrement, par une déclaration estimative (V. suprà, n" 162 et suiv., ce que nous avons dit du droit de titre).

463. L'art. i3 veut que ces présomptions soient prises dans des actes qui fassent connaître la jouissance du

fermier. Ainsi, les juges ne pourraient ordonner ni un interrogatoire, ni une prestation de serment (Ch. et R., n® 3089; JuY. gén., V*^ Enr., n^ 2258), ni une enquête sur l'existence du bail écrit; ce mode de preuve et la procédure qu'il comporte sont incompatibles avec Téconomie de la loi fiscale... et avec les formes prescrites en cette matière, ajoutaient ces arrêts, par Tart. 65 de la loi de frimaire et Tait. 17 de la loi du 27 ventôse an IX (Cass. fr., 29 février 1860, D. P., 60, i, 139). — Addè, Civ. cass., 19 mars 1862, D. P., 62, i, 223; Req.,27 mai 1868, D. P., 69, I, 146. Il faut que la preuve de l'existence d'un bail écrit soit puisée dans les actes et non pas dans tous actes quelconques, mais dans des actes émanés des parties intéressées (Req., 20 janv. 1814, Jtir. gén., V^ Enr., n^ 120). Merlin dit que « le sens de cet article i3 est que l'existence d'un acte portant bail ou engagement pourra être prouvée par d'autres actes qui l'énoncent », et plus loin, il ajoute : « la régie prouve-t-elle pas des actes énonciatifs émanés des parties intéressées que tel homme qui yowtV d'un immeuble comme fermier ou locataire, est muni d'un acte par lequel le propriétaire le lui a affirmé ou loué, le droit proportionnel est dû sans difficulté (Rép., V^ Enr., n9 2). — V. suprà, n^ 5i. Ainsi, une quittance de fermages dans laquelle les parties auraient énoncé un bail écrit, prouverait suffisamment l'existence de cet acte (i).

(i) Lorsqu'un bail d'immeubles est énoncé comme vârbaly dans un acte authentique, radministration peut établir, à l'aide des circonstances et des termes de renonciation, que ce bail est, en réalité, un bail écrit, et réclamer en conséquence, le droit proportionnel de bail à 20 c. p. c, plus le double droit encouru à défaut d'enregistrement de l'acte dans les trois mois (L. de frim. an VIT, art. i3, 22, 26, 29 et 38). Cass. fr., 28 juiU. 1869, D. P., 69, I, 5o5. V. suprà, nP 52.

— Lorsqu'un bail d'immeubles dont il est fait apport à une société est énoncé comme verbal dans l'acte constitutif de cette société, l'administration peut établir, en se fondant sur les termes de renonciation, que ce bail est en réalité un bail écrit, et réclamer en conséquence le droit de 20 p. c, plus le double droit encouru à défaut d'enregistrement de l'acte dans les

— Quid? de renonciation dans un inventaire, d'un bail écrit? Elle ne pourrait donner lieu au droit que dans le cas où cet écrit aurait été suivi de la jouissance du preneur. C'est, en effet, la jouissance à titre de ferme, de location ou d'engagement que les présomptions de Tait. i3 doivent établir.

La réunion même de Tune et l'autre condition ne suffirait pas pour la perception du droit ; si cet acte n'a pas les caractères d'un contrat obligatoire pour les parties, si elles peuvent à leur volonté en faire cesser les effets, s'il n'y a pas un lieu de droit; par exemple, je vous laisserai jouir de ce que je possède, s'il me convient de rester chez nous. C'est ne s'obliger à rien, parce qu'il dépend de la volonté seule de celui qui tient un tel langage, de ne pas donner ce dont il a parlé. A la vérité, il est possible que la convention soit volontairement exécutée, mais cette exécution ne sera que l'effet de la volonté ultérieure des contractants. Or, c'est l'acte qu'il s'agit

irois mois de sa date (L. de frim. an VII, art. i3, 22, 26, 29 et 38); Qiss. fr., 18 janvier 1871; D. P., 71, i, 18).

La Cour... — Attendu qu^aiix termes des art. 22 et 38 de la foi de frimaire an VIL, les baux à ferme ou à loyer des biens immeubles faits sous signature privée» doivent être enregistrés dans les trois mois de leur date, sous I>eiue d*étre fournis au double droit; qu'il y a donc contravention toutes les fois qu'un bail sous signatures privées est soustrait pendant plus de trois mois à la formalité de l'enregistrement ; — Attendu que, pour réprimer cette contravention, l'art. i3 dispose que la jouissance d'un immeuble à titre de location sera suffisamment établie, pour la demande et la poursuite du payement des droits sur les baux non enregistrés, par les actes qui la feront connaître; — Attendu que, par ces dernières expressions, la loi n'exige pas que l'acte invoqué comme faisant connaître une location écrite, contienne la reproduction ou renonciation expresse de Técrit; qu'il s'agit de constater une dissimulation; qu'il appartient au juge d'écarter les artifices de langage employés par les parties, d'apprécier dans leur ensemble les énonciations de l'acte invoqué et de décider si elles établissent l'existence d'un bail écrit; — Attendu que, pour déclarer que les divers baux mis en société par Duval, d'après l'acte notarié du... sont tous des baux écrits, le jugement attaqué ne relève d'autres preuves que celles fournies par les énonciations mêmes des actes et qu'il en a fait une juste appréciation. — (V. Jur. gén., V'Enr., n«2256etsuiv., Req., 28 juillet 1869 [D. P., 69, i, 5o5] ; Req., 11 janvier 1870, D. P., 70, 5, i36, n^ 8.)

d'enregistrer et non pas ce que les parties ont la liberté de faire après sa passation, qui peut déterminer la perception [V. Ch. et R., n"* 752, Sogo et 309 r. Addè, suprà, no 5o, note ij (i).

— Lorsqu'il paraît établi qu'un bail authentique rédigé postérieurement à l'entrée en jouissance (et, par exemple, trois ans après) n'est qu'une rédaction nouvelle et en forme notariée, d'un bail sous seing privé, qui n*a pas été soumis à l'enregistrement dans le délai, l'administration est fondée à percevoir le double droit de bail

Peu importe que les parties aient désigné ce bail antérieur comme bail verbal (trib. de Châlons-sur-Marne, du 4 juin. 1861, D. P., 62, III, 8).

Le Tribunal... — « Attendu, en droit, que les termes de l'art i3 sont généraux et, en conséquence, que les tribunaux ne doivent pas distinguer entre le cas ou l'existence d'un bail sous seing privé se déduit des termes de l'acte authentique qui en est la consécration, et le cas où cette existence est révélée accidentellement et contre la volonté des parties, qui a été de se soustraire à la formalité de l'enregistrement ; qu'il suit donc du sens absolu du dit art. i3, qu'il n'importe aucunement que sur l'acte authentique qui a suivi, tous les droits de l'Etat aient été perçus et qu'ainsi il n'y ait, pour ce cas, de fraude à déjouer; le fait seul du non-enregistrement, dans le délai de la loi, du bail sous signatures privées

(i) Lorsque l'existence d'un bail sous seing privé est révélée par les constatations d*un inventaire, le droit est dû, peu importe que le bail soit expiré ou en cours d'exécution.

La circonstance qu'un acte est devenu sans valeur par son exécution complète, n'a d'effet sur la débition des droits d'enregistrement que quand il ne doit pas être enregistré dans un délai fixe.

Dans cette hypothèse, le fisc est autorisé à fixer d'après l'usage ou les éléments des procès, le montant du loyer annuel, sauf au défendeur à prouver l'exagération de cette évaluation.

Le payement des droits peut être poursuivi contre le preneur (trib. de Liège, du 18 juin 1881, C. et B., t. 3, p. i338).

— iSg —

constaté dans les termes de cet article de la loi donnant ouverture au double droit... » (V. Jur. gén. V^ Enr., n*** 5oi4 et s.)

La solution ne serait plus la même évidemment, si, un acte sous seing privé, autre que ceux mentionnés à l'art. 22, était rédigé à nouveau dans la forme notariée. Dans cette hypothèse, les parties n'auraient pas à craindre la perception d'un double droit. En effet, en admettant que la rédaction authentique constate un fait d'usage par acte public d'un acte sous seing privé, l'enregistrement préalable de cet acte ne permettrait plus à l'administration de percevoir sur la rédaction notariée, que le droit fixe concernant les actes de complément ou d'exécution (V. Garnier, Rép. gén., n° 342, et Jur. gén., V^ Enr., n*»* 264 et s,). V. note.

464. Toute mutation de jouissance pourra être établie, II. par les payements des contributions imposées aux fermiers, locataires et détenteurs temporaires.

Il importe de noter, ainsi que nous l'avons vu ci-dessus, que le droit ne serait pas exigible, s'il n'était pas établi qu'il existe un bail écrit.

465. Les baux, cessions, subrogations et rétrocessions des baux, sont soumis aux mêmes règles.

466. L'administration, considérant les résiliements de baux comme des rétrocessions, il faut décider que, comme ces dernières, ils sont soumis aux mêmes règles que les baux.

467. La tacite reconduction est un nouveau bail (art. 1738, c. c.) dont l'effet est régi par les dispositions relatives aux locations verbales. C'est donc un bail verbal qui s'opère par la tacite reconduction et, dès lors, il ne peut pas donner lieu au droit.

L'administration ne pourrait pas dire que le bail écrit qui, à son expiration, a été suivi d'une tacite reconduction, prouve que le détenteur jouit à titre de ferme. On lui répondrait que, sans doute, il est constant qu'il y a un bail écrit, mais que ce bail ayant accjuitté le droit qu'il devait, il en faudrait un autre, également écrit, prour percevoir un nouveau droit, qu'il ne suffit pas de prouver que le détenteur jouit à titre de ferme, qu'il faut encore que la jouissance émane d'un titre écrit (Ch. et Rio., n^ 3093).

468. On doit comprendre sous le nom d'engagement de biens immeubles, tout contrat dans lequel le débiteur transmet la jouissance d'un immeuble à son créancier, jusqu'à concurrence du capital et des intérêts de sa dette ou jusqu'à concurrence des intérêts seulement.

L'engagement ou l'antichrèse, ce qui est la même chose, diffère du bail, notamment en ce que le bail est fait pour un temps limité, tandis que la durée de l'antichrèse est éventuelle.

L'engagement, aux termes de l'art, i3, ne donne ouverture au droit proportionnel qu'autant qu'il est constaté par écrit.

469. Résumant tout ce qui vient d'être dit, on peut formuler les règles suivantes :

La mutation a-t-elle pour objet des biens immeubles en propriété ou en tisiifruit, le droit est exigible sur toute convention écrite ou verbale, produite ou dissimulée; il suffit que la preuve en soit faite par la régie.

Quand la mutation de biens immeubles a lieu en jouissance seulement, le droit n'est exigible que si la convention a été rédigée par écrit; cette circonstance doit être prouvée, mais il n'est pas nécessaire que l'acte soit représenté.