Présomption établie par la jurisprudence

477- Q^i^^ en cas de cession des constructions élevées par le fermier au propriétaire du sol?

jre Hypothèse. — Le propriétaire a renoncé au droit d*accession. II' Hypothèse, — Le propriétaire n*a pas renoncé au droit d'accession.

478. Vente d'un terrain sur^ lequel des constructions sont comm^sncées et doivent être complétées ultérieurement.

479. Acte portant, d*une part, bail d'un terrain et des constructions que le propriétaire s'oblige d'y élever, le tout moyennant un loyer annuel représentant l'intérêt du prix du terrain et des constructions, et d'autre part, engagement par le -preneur d'acquérir, à l'expiration du bail, en remboursant le f>rix, l'immeuble entier.

480. Acte portant bail de constructions que le bailleur s'oblige à élever sur un terrain appartenant au preneur et engagement par celui-ci d'acquérir les constructions à l'expiration du bail, moyennant le remboursement intégral du prix des travaux.

481. Constructions élevées avec les deniers de la communauté sur un terrain appartenant à la femme. — Renonciation à la communauté. — Acquisition par le mari de l'immeuble entier.

470, Cette matière présentant quelque affinité avec celle des mutations secrètes, il importe de l'étudier en même temps que cette dernière et hâtons-nous d'ajouter qu'elle n'est pas sans offrir des difficultés sérieuses.

Il va de soi qu'une vente de matériaux est mobilière,

lorsqu'ils proviennent de la démolition d'un édifice ou lorsqu'ils ne sont encore qu'assemblés pour en construire un nouveau (art. 532, c. c).

Mais quid? au cas où la vente a lieu lorsque les matériaux sont assemblés, de telle sorte qu'ils forment une construction, un bâtiment?

Point de difficulté, si la construction est vendue pour être habitée ou exploitée conime bâtiment et si la vente en est faite par le propriétaire, — ou bien si la construction est vendue pour être démolie; en effet, dans la première hypothèse, la vente est immobilière, et mobilière dans la seconde (i).

La véritable difficulté ne s'élève que lorsque les constructions ne sont pas l'œuvre du propriétaire* du sol et que les matériaux ne lui appartiennent pas; par exemple, en cas de stipulation de la part du propriétaire que le locataire ou le fermier devra construire des bâtiments dont il conservera la propriété pendant la durée du bail et qui, le bail expiré, resteront au bailleur propriétaire du sol, avec ou sans indemnité.

Dans ce cas et tous autres, Ch. et R. sont d'avis que la transmission qui s'opère, est purement mobilière et que le droit exigible est de 2 (2.70) p. c. seulement.

(i) Néanmoins, il est un cas où nonobstant la stipulation de démolir, c'est le droit de fr.*5.5o p. c. qui est exigible; ce qui arrive lorsque racquéreur des constructions acquiert postérieurement, n'importe à quelle époque, la propriété du fonds avant que les constructions soient démolies. Dans ce cas, le droit de vente immobilière devient exigible, tant sur la valeur des bâtiments que sur celle du sol (L. 3i mai 1824, art. 20 et 21).

— Le droit de vente immobilière est également exigible, nous semble-t-il, lorsque la démolition stipulée comme condition de la vente, est malérieUe* ment impossible, lorsqu'on vend à charge de démolir, par exemple, une part indivise d'un bâtiment sur fonds d*autrui.

— La régie a même décidé que le droit de fr. 5.5o p. c. est dû dans le cas où les constructions que l'on expose en vente à charge de les démolir, sont adjugées au propriétaire du sol, La raison en est que la condition de démolir, stipulée uniquement en faveur du propriétaire du fonds, a nécessairement cessé d'exister du moment qu'il s'est rendu adjudicataire (Rec. gén., 5388). — Rodenbach, Belgique jud. 1874, n" 22. — C. et B., t. XXIII, p. 447.

Certes, la maxime qtiod solo inœdificattir, solo cedit, est, sinon reproduite dans sa généralité, du moins appliquée par Part. 552, c. c, qui dit que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus »; mais elle se trouve singulièrement atténuée par rarticle suivant, qui n'établit qu'une présomption de propriété, â la différence de ce qui avait lieu dans le droit romain, où le propriétaire du sol devenait propriétaire de Tédifice, quelqu'en fût le constructeur. Ainsi, d'après l'art. 553, la propriété du sol et celle du bâtiment qui y repose, peuvent être séparées.

Ainsi, relativement aux droits du propriétaire des ma-^ tériaux, il faut décider que, même dans l'hypothèse de Tait. 554, il en conserve la propriété; que son droit ne consiste pas uniquement dans une créance du prix de ses dépenses ; qu'il pourrait les reprendre comme chose lui appartenant si l'édifice venait à être démoli ; que le propriétaire du sol peut les lui rendre, s'il le préfère, à ses frais et à charge de dommages-intérêts, s'il y a lieu ; qu'il n'en devient propriétaire que par le payement qu'il consent à faire de leur valeur.

Dans l'hypothèse prévue par Fart. 555, le propriétaire des matériaux en conserve également la propriété jusqu'au payement de l'indemnité déterminée par la loi; mais cette propriété n'est pas celle de l'édifice, c'est celle des matériaux considérés ut res singulœ, non ut universitas.

Il en résulte que, dans tous les cas, les droits de propriétaire des matériaux, constructeur ou non, se réduisent à la propriété d'une chose mobilière et que, dès lors, la cession des constructions par le constructeur, non propriétaire du sol, est purement mobilier et passible seulement du droit de 2 p. c, {u9 3176).

471. Cependant, ajoutent ces auteurs, Add., n° 367, la Cour de cassation s'est constamment élevée contre cette doctrine, décidant, au contraire, que la qualité de

meuble ou d'immeuble se détermine par Pétat actuel de la chose; qu'ainsi, les bâtiments et constructions élevées par un tiers sur le terrain d'autrui, doivent être réputés, par l'effet de l'incorporation au sol, de nature immobilière et, par suite, que la vente ou cession de ces constructions par le constructeur donne ouverture au droit proportionnel de 5 1/2 p. c. alors, d'ailleurs, qu'elles n'ont pas été vendues pour être démolies [Cass. franc., I juilL 1845 (deux arrêts), D. P., 45, i, 317] (i).

472. « C'est à cette conséquence, disait à son tour M. l'avocat-général Delebecque (Bull., 46, I, 345), que nous ne pouvons nous rallier; car enfin, à quelle classe de choses mobilières appartiendraient ces matériaux réunis en édifice? Ils ont cessé d'être meubles />ûr leur naturey car, encore une fois, la caducité du droit, la destruction à laquelle une édifice est sujet, ne fait pas que l'édifice cesse de conserver sa nature propre et caractéristique; tant que le propriétaire ne fait pas démolir la maison, l'édifice, c'est un édifice qui est debout; ce ne sont pas des matériaux; ce n'est donc pas un objet mobilier.

» Croirait-on par hasard que Tédifice construit par un fermier ou un usufruitier va échapper aux impôts publics? L'édifice dont il s'agit n'était-il pas passible de la contribution foncière? Qui pourrait en douter? C'est comme édifice, comme immeuble que ce bien a dû être imposé, et jamais, certes, il n'est venu à la pensée 4e per-

(i) La Cour... — Attendu que, suivant l'art. 527, c. c, les biens sont meubles par leur nature ou par la détermination de la loi et qu'aux termes de l'art. 5x8 du même code, les bâtiments sont comme les fonds de terre, im* meubles par leur nature; — Attendu qu'aucune disposition de la loi ne fait perdre aux bâtiments le caractère d'immeubles et ne leur attribue la qualité de meubles, lorsqu'ils ont été construits par un autre que par le propriétaire ; — Attendu que c'est l'état actuel de la chose qui détermine sa qualité de meuble ou d'immeuble V. to«/., Jur. gén. V« Enr,, n« 2890 et les

nombreux arrêts rapportés, ibidem, u^ 2892 et V^ BUns, n<» 22.

I itt\ ^^^ ^^ ^^^ considérera comme meuble et non comme

t ^'^euble un semblable édifice?

\ y> Lorsque la loi de frim. an VII imposait à 4 ^/o le

j droit de mutation des immeubles, elle se référait néces-

sairement à ce qui était considéré comme immeubles par la jurisprudence ancienne, qui n'avait pas adopté, comme ■j loi coutumière écrite, les principes consacrés depuis par

: l'art. 555, c. c. La loi de frimaire entendait donc par im-

meubles, tout ce qu'à cette époque on appelait ainsi. Or, PoTHiER, dans son Introd. aux coutumes, disait n^ 47 : « Les immeubles sont les fonds de terre et maisons et tout ce qui en fait partie ». Ainsi s'était exprimé Perrière, dans sa Compilation sur la coutume de Paris : « Les immeubles sont ou véritables ou fictifs. Les véritables sont ceux qui sont immeubles de leur nature, et sans le fait ou la disposition de l'homme, comme sont les héritages et les maisons ».

» La question de savoir s'il y avait ou non perpétuelle demeure ne s'agitait que relativement à ce qui était meuble par sa nature et devenait immeuble par destination ; la volonté du propriétaire était indifférente quand il s'agissait des immeubles par leur nature.

» Jusqu'à l'époque de l'exercice du droit du propriétaire, le constructeur vend le droit de jouir d'un bâtiment de la manière la plus absolue ; il vend le droit de détruire ce bâtiment ; il cède, il transporte en un mot un bâtiment proprement dit. Peut-on sérieusement prétendre qu'il n'aliène que des matériaux ?

» Mais des matériaux réunis et accumulés, convertis en maison ou édifice, constituent la maison et l'édifice ; ils constituent donc un immeuble.

» Enfin, et c'est un des motifs sur lesquels s'appuie la Cour de cassation de France, on ne peut prétendre que des matériaux employés à une construction sont restés res singulce, comme matériaux, et non pas universitas, c'est-àdire, un édifice construit, un ensemble formant 6a/z7»^ et,

à ce titre, un immeuble, lorsqu'on lit dans Tart. 532, c. c. : « Les matériaux provenant de la démolition d'un édifice, ceux assemblés pour en construire un nouveau, sont meubles jusqu^à ce qt/ils soient employés par l'ouvrier dans une construction. »

» Alors, en effet, ils ne sont plus res moventes; ils ne peuvent plus être meubles par leur nature. Or, il n'y a pas d'alternative. Quand il faut caractériser tine chose par sa nature, elle est nécessairement meuble ou immeuble et quand elle n'est plus meuble, elle doit être immeuble. Ainsi, la lettre de l'art. 5i8, c. c. se trouve appuyée de l'esprit de la loi et de la nature même des choses. »

473. Aussi, l'arrêt intervenu sur ces conclusions décide-t-il que u si l'on peut considérer comme vente de matériaux la vente de bâtiments destinés à être immédiatement démolis, il ne peut en être de même dans le cas où des bâtiments, quoique construits par un locataire, ont été vendus pour être possédés comme bâtiments pendant la durée du bail (c. c, art. 5i8, 553 et 555).

» Sur une semblable vente, le droit de mutation doit être perçu comme sur une vente immobilière » (L. du 22 frim. an VII, art. 69, § 7, 1°). Cass. B., 29 nov. 1845; Bull. 46, I, 344 (i).

— c< Aux termes de l'art. 5 18 du Code civil, décide encore l'arrêt du 21 mars 1872 (Pas., 1872, i, i83), les bâtiments sont immeubles par leur nature; aucun texte

(i) La Cour... — Attendu que les bâtiments sont immeubles par leur nature aussi bien que les fonds de terre; que cette vérité est proclamée en termes formels par Tart. 5i8, c. c. ; qu'elle ne peut recevoir aucune atteinte par les divers rapports existant entre le propriétaire des bâtiments et celui du terrain sur lequel ils sont élevés ; que si l'art. 553 dispose que les constructions faites en terrain sont présumées, sauf preuve contraire, faites par le propriétaire de celui-ci et lui appartenir, et si, d'après l'art. 555, le propriétaire du sol a le droit, alors qu'elles sont faites par un tiers avec ses matériaux, d'obliger ce dernier à les enlever, il n'en résulte nullement qu'elles perdent leur nature d'immeuble lorsque le propriétaire du sol les laisse subsister.

de loi ne déroge à cette disposition générale et absolue pour le cas où les bâtiments appartiennent à un autre que le propriétaire du fonds sur lequel ils sont établis. Dans cette hypothèse, les constructions ont leur caractère immobilier qui leur est propre, nonobstant la transformation qu'elles peuvent subir plus tard à cause de la séparation de leur propriété de celle du sol ; en effet, la nature d'une chose se détermine par son état actuel et non par des modifications que Tavenir lui réserve. Le propriétaire de bâtiments dont le domaine est distinct de celui du fonds, a la disposition de ces constructions, ne fût-elle que temporaire, et il transmet son droit en les vendant.

» A la vérité, Tart. 20 de la loi du 3i mai 1824 porte que, si l'acquéreur d'une construction sans le fonds achète plus tard, n'importe à quelle époque, la propriété du sol avant que les bâtiments soient démolis, il devra le droit d'enregistrement au taux fixé pour la mutation immobilière sur la valeur de l'intégralité du bien ; mais on ne peut induire de là que le législateur considère en général, la vente de constructions sans le sol comme une transmission mobilière; cette disposition, selon son texte et les travaux préparatoires de la loi, ne concerne que l'achat de bâtiments, à charge de démolition, c'est-àdire, un achat dont l'objet actuel et certain consiste en matériaux » (Cass. B., 29 nov. 1845. Pasi, 1846, i, 337, 21 avril 1866, ibid., 1866, i, i3o, 8 déc. 1870, ibid., 71, I, 48).

474. Par application de cette théorie, la Cour de cassation de Belgique a décidé, par l'arrêt ci-dessus visé du 8 décembre 1870, que « en cas de vente de constructions élevées sur le terrain d'autrui, le vendeur est "tenu de déposer la déclaration prévue par l'art. 4 de la loi du 27 ventôse an IX, s'il ne justifie par acte authentique ou acte sous seing privé ayant date certaine, qu'il avait

obtenu du propriétaire du sol, le droit de construire à ses frais et pour son compte.

» La même obligation incombe à celui qui, achetant un terrain, fait constater dans l'acte de vente que les constructions qui s'y trouvent forment sa propriété comme ayant été élevées à ses frais et de ses matériaux, si la justification indiquée ci-dessus n'est pas fournie » (i).

— « Toutes constructions faites sur un terrain, dit cet arrêt, sont, en vertu du droit d'accession, présumées appartenir au propriétaire du terrain ; pour que la présomption cède, il ne suffit pas que le constructeur ait bâti à ses frais et de ses matériaux, il faut qu'il soit prouvé que le constructeur avait obtenu, du propriétaire du terrain, le droit de construire pour son compte, et cette preuve ne peut, à l'égard du fisc, être fournie que par un titre que lui soit opposable; or, il est constaté en fait 1° que l'hôtel dont il s'agit a été construit par les demandeurs (Janssen et Philippart), sur des terrains appartenant à Janssen et à la Dame Rodberg, 2^ qu'il n'a pas été prouvé qu'antérieurement au 11 février 1867,

(i) Faits. — Janssen et Philippart ont conjointement élevé à leurs frais et à Taide de matériaux leur appartenant, l'hôtel côté n^ 124, chaussée de Charleroi. Cet hôtel est sis sur des terrains qui, lors de la construction, étaient la propriété pour partie de Janssen, pour partie de Madame Rodberg. — Par acte notarié, du 11 février 1867, Janssen a vendu à Philippart, au prix de fr. 80.443, tous ses droits quelconques dans la constniCtion qui constitue Fhôtel dont il s'agit, et le lendemain, 12 février, Janssen et Madame Rodbergi ont encore vendu à Philippart, les diverses parcelles de terrain sur lesquelles se trouve édifié l'hôtel. — Sur l'acte du 11 février, il a été perçu pour mutation, fr. 41X83,92 et sur celui du 12, fr. 3.984,24.

Par contrainte décernée le 3i mars 1868, l'administration a réclamé, à charge de Janssen et de Philippart, 14.720 fr. pour droit et double droit sur la somme de fr. 160.000 « formant ladite somme, le montant de la valeur des bâtiments par eux construits du consentement tacite et sur la propriété de Rodberg ».

La poursuite était fondée notamment sur les art. 12 et 69, § 7, x* de la loi de frim. an VII, sur les art. 2 et 4 de la loi de ventôse an IX et sur les art. 5i8 et 553, c. c.

les demandeurs eussent obtenu, savoir : Janssen de la dame Rodberg et Philippart, tant de celle-ci que de Janssen, l'autorisation de construire pour leur compte; conséquemment et, en tant que la chose concerne le fisc, rhôtel a été originairement la propriété de Janssen et de la dame Rodberg.

» Le jugement attaqué interprétant et appréciant les actes des ii et 12 février 1867, décide que les dits actes établissent suffisamment qu'avant leur date, une mutation avait été consentie par les propriétaires des terrains et, d'après le même jugement, cette mutation a eu pour objet : quant à Philippart, la moitié des constructions élevées sur le terrain de la dame Rodberg, ainsi que sur celui de Janssen, et quant à ce dernier, l'autre moitié des constructions faites sur le terrain de Rodberg. Les actes étant interprétés de la sorte, le juge du fond s'est conformé à l'art. 12 de la loi de frimaire, en recevant la poursuite de l'administration. »

a Que s'est-il passé en fait? se demande M. le Procureur-Général Faider; Janssen avait deux espèces de droits qu'il vend, le 11 et le 12 février 1867, à Philippart : d'abord le terrain, ensuite les constructions. Madame Rodberg n'avait que le terrain qu'elle vend à Philippart le 12 février, de ce double acte est venue la double perception de 4183 et 3983 fr. ; cette perception est consommée, régulière et acquise.

» Mais sur les terrains de Janssen et de Rodberg, les constructions de Janssen et de Philippart avaient créé un droit dont les propriétaires du sol ont été saisis par la présomption de la loi fondée sur le droit d'accession immobilière; ce dernier a été transmis à Philippart et à Janssen, pour leurs parts contingentes, et c'est ce qui a fait l'objet de la contrainte... Aux termes de l'art. 553, c. c, cette construction formait la propriété de Janssen et de la Dame Rodberg, comme accessoire du sol qui le porte... Or, les défendeurs ont négligé de se mettre en

mesure d'anéantir par titres valables (c'est-à-dire un acte notarié, ou un acte sous seing privé ayant reçu date certaine), la présomption légale qui les condamne aujourd'hui.

— Addè, dans le même sens, Tarrêt de la même Cour, du 21 avril 1866, D. P., 66, i, i3o, ainsi conçu :

« La présomption légale, écrite dans Tart 553, c. c, que a toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir si le contraire n'est prouvé », ne peut être détruite ni par les déclarations des parties intéressées, ni par des faits dont on pourrait tirer une présomption simple, contraire à celle établie par la loi.

» Spécialement, la déclaration faite par les héritiers dans un acte de vente postérieur au décès du propriétaire, d'un terrain sur lequel se trouvent des constructions, « que le terrain seul appartenait à leur auteur et les bâtiments à un architecte, qui les a élevés dt ses deniers et pour son compte », ne peut, en l'absence d'une preuve authentique contraire, quelque apparence de sincérité que les faits présentent d'ailleurs, détruire la présomption de la loi et soustraire les héritiers du propriétaire du sol au payement des droits de succession, tant pour les constructions que pour le terrain (c. c, art. 553 et 712).

475. Différents auteurs enseignent que l'immobilisation d'un bâtiment est subordonnée à la condition que son incorporation ait lieu à perpétuelle demeure (Jur. gén., Vo Biem^ n® 19). Mais il est reconnu généralement que, lorsqu'il s'agit d'un bâtiment, c'est à sa nature seule que s'attache la loi et non pas à la volonté si souvent incertaine du propriétaire, pour fixer son caractère de meuble ou d'immeuble (loc. cit.). Ce principe a été appliqué, en matière d'enregistrement, par une longue suite d'arrêts de la Cour de cassation. Un certain nombre de tribunaux ont rendu des décisions contraires, c'est-àdire, dans le sens de la doctrine ci-dessus rapportée

[Jur, gén., Y^ Enr., n°* 28q3 et suiv.] (i), mais toutes ces décisions, qui ont été déférées à la Cour de cassation, ont été cassées par elle et ses arrêts ont établi, en règle générale, que c'est Tétat actuel de la chose qui détermine sa qualité de meuble ou d'immeuble et qu'en matière d'enregistrement, la quotité des droits ne peut être déterminée que par la nature et la qualité de la chose vendue, au moment où la vente est effectuée (Cass. fr., II août 1884, D. P., 85, 1, 25. — V. aussi les nombreux arrêts rapportés, Jur. gén., V^ Enr., n9 2892 et Biens, n^ 22). D'après cette décision, le fait qu'une construction n'a été édifiée qu'à titre temporaire, n'est pas de nature à porter atteinte au caractère immobilier de cette construction. Il importe peu, à cet égard, que le constructeur soit obligé de démolir à première réquisition (Cass. fr., 18 nov. i855, Jur. gén., V Enr., n® 2892) — ou à l'expiration de son bail (26 août 1844, ^^c* ^î*-) — ^^ bien, dans les conditions prévues par l'art. 555, c. c. (Cass. fr., 26 juin. 1843, ibid.; 5 janvier 1848, D; P., 48, I, 57; 19 avril 1869, D. P., 69, i, 427; 24 nov. 1869, D. P., 70, i, 272).

(i) Les constructions faites Par une sociké pour VinstaUaHon, dans un bâtiment pris à bail, d'un moulin à vapeur breveté composant le fonds social, ne peuvent, pas plus que ce moulin, être considérées comme immeubles, alors d'ailleurs qu'elles n'y ont pas été établies à perpétuelle demeure (c. c, art. 5i8, 554 et 55). Dés lors, la cession de sa part dans de telles valeurs, consentie Par un associé au profit d'un autre associé, ne peut donner lieu qu'au droit de cession mobilière à 2 p. c, (trib. de Moulins, du 9 mai i859, D. P., 60, III, 72).

Ce jugement a-t-il entendu résister à la jurisprudence si fortement établie de la Cour de cassation ou seulement établir une exception ? On est tenté de lui accorder cette dernière portée, lorsqu'on examine qu'il s*agit dans l'espèce, de constructions ayant pour objet l'installa tion d'une machine de grand prix. Ces constructions n'ayant qu'une importance secondaire et n'étant pas un obstacle au déplacement de la machine, dans le cas où la société voudrait transporter ailleurs le siège de son exploitation, il est possible que le tribunal ait pris cet état de choses en considération pour reconnaître aux valeurs cédées un caractère mobilier, les assimilant en cela aux glaces, fourneaux et autres objets dont le placement par le locataire n'exclut pas la possibilité d'une adhérence ou incorporation provisoire. Quoiqu'il en soit, ce point de vue offre un grand intérêt, à une

476« Donc, suivant la jurisprudence établie depuis de longues années, de la Cour de cassation, tant de Belgique que de France, la présomption est que les constructions appartiennent au propriétaire du sol (i), sauf la preuve contraire, preuve qui ne peut s'établir qu'au moyen d'un acte translatif émané du propriétaire du sol, ou d'un acte (ayant date certaine) par lequel le propriétaire du sol aurait cédé au constructeur le droit de bâtir pour son

époque où l'emploi des machines est si répandu panni les industriels et il est à r^retter, pour ce motif, qu'il n'ait pas été approfondi par le tribunal (V. Jur. gén., V« Enr., n»» 2888 et s.). Note sur le dit jugement eod. iocoj

(1) La cession par le constructeur d'immeubles qu'il a construits sur îe sol, qu'il tient à bail, est passible du droit de mutation immobilière (Cass. fr., 5 janvier 1848, D. P., 48, x, 57).

La Cour. — Attendu que la construction du gazomètre, quoique faite sur le sol à lui loué, constitue un immeuble par accession du sol, sauf le droit que l'art. 555, c. c. réserve au propriétaire d'en exiger la démolitioc à la fin du bail, d'où il suit que tous les actes relatifs à ces constructions ont été justement frappés par le jugement dont s'agit, du droit de mutation relatif aux immeubles (V, Con/,, i5 avril 1846, D. P., 46, i, 171).

— L'acte portant cession du droit de bail d'un immeuble, de certaines constructions élevées sur cet immeuble par le cédant et d'un matériel industriel qu'il y a installé, le tout moyennant un prix unique et sous la condition d'exécuter une sous-location consentie pour une partie de la propriété, donne lieu au droit de cession de bail à 20 c" p. c. sur la portion du prix correspondant à la partie libre de l'immeuble, au droit de cession de créance à z p. c. sur la fraction applicable à ce qui est compris dans la Bous-location et au droit de vettU immobilière sur le surplus, se rapportant aux constructions et au matériel cédés (Trib. Seine, 23 juillet 1870, D. P..

71, ni, 65).

— L'acte par lequel le concessionnaire d'une prise d*eau, avec faculté d'établir une usine sous la double condition qu'en demeurant sa propriété, elle serait affectée hypothécairement au payement de la redevance et que le bailleur pourrait, à l'expiration de la concession, la conserver au prix qui serait fixé par experts, cède à un tiers, moyennant une somnae fixe et à charge d'acquitter les redevances, sa concession ainsi que les bâtiments de l'usine avec tous les accessoires, mobilier et matériel, sans distinction xu estimation séparées, contient : 1® une cession de bail passible du droit de 20 c' p. c. sur les redevances cumulées des années restant à courir ; 2^ une vente de meubles et d'immeubles sujette au droit de vente immobilière sur la totalité du prix stipulé (c. c, art. 5i8 et 555, L. de frim. an VII, art. 9. 69, §§ 3, 2« e 7, n« 1 ; Cass. fr., 27 juillet 1868, D. P., 69, x, 107). — V. Jui. gén., V»* Enr,, n" 2892 et 2961 et suiv. et Biens, n^* 20 à 25. — Addè, Câss. fr., 19 avril 1869, D. P., 69, 1, 427.

propre compte. C'est Tapplication du vieil r dage : cujus est soltim, qiis est iisque ad cœlum (c. c, art. 552, 553). Il s'ensuit :

qu'au décès du propriétaire du terrain, les constructions doivent être déclarées avec ce terrain, comme faisant partie de sa succession,

et que la vente du terrain est censée comprendre également les constructions. Ainsi, lorsqu'en vendant un terrain, on déclare que le bâtiment existant sur ce terrain a été construit par l'acqtiéreur et à ses frais, ce fait doit être prouvé à l'égard de l'administration, au moyen d'un acte de vente, d'échange de donation ou de permission de bâtir dans le sens précité.

A défaut de cette preuve, lors même que le constructeur justifierait avoir payé le coût de la construction, le bâtiment doit être considéré comme ayant été transmis par une convention secrète, passible du droit de fr, 5.5o et même du double droit si l'entrée en possession remonte à plus de trois mois.

Il va de soi que s'il s'agissait de constructions élevées sur un immeuble indivis, il y aurait lieu de tenir compte de la part de l'acquéreur dans la totalité de l'immeuble, car les constructions élevées sur un terrain indivis, appartiennent de plein droit à tous les co-propriétaires.

— S'il arrive que l'acte de vente ne mentionne pas les constructions, dans ce cas la transmission doit être réputée avoir pour objet l'immeuble dans son état au jour de la mutation et si le prix ne correspond pas à la valeur vénale du sol et des bâtiments, il y a lieu de procéder par voie d'expertise, contre l'acquéreur (Rép. gén., i6o5, 6339, 6778; Demante, 489; Garnier, 3690). — Belgique jud. et C. B., locis citatis (i).

(i) L'administration n'entend pas se prévaloir rigoureusement du principe oonsacré par le dit arrêt du 21 avril 1866. lorsque les constructions ont été érigées sur des terrains appartenant à des communes ou à des éiahîisscments /oublies. Dans ce cas, il lui suffît de vérifier si les personnes i^ui font acte 4o

477* Q"^ /aut-il décider au cas où les constructions élevées par le fermier sont cédées par celui-ci au propriétaire du sol?

Deux hypothèses peuvent se présenter.

jre Hypothèse. — Le propriétaire du sol avait donné autorisation au fermier de les élever, de manière que le locataire en fut réellement propriétaire.

Dans ce cas, il y a vente immobilière sujette au droit de 5.5o fr. p. c. En effet, les constructions n'étaient pas la chose du propriétaire ; elles le deviennent par le fait de la cession ou de l'adjudication; il y a donc transmission de propriété, et comme la chose transmise était immobilière dans les mains du fermier-constructeur, elle Test également dans celles du propriétaire [V. Jur. gén., V^Enr., n^28g2. — Addè, Req., 27Juill. 1868, D. P., 69, I, 107; Civ. cass., 19 avril 1869, D. P., 69, i, 427; 24 nov. 1870, D. P., 70, I, 272; i5 nov. 1870, D. P., 76, i, 210 (i) et 27 juin 1893, D. P., 94, i, 38] (2).

propriété des constructions en sont rcellein**nt les auteurs, comme m ayniit payé les frais; ce dont on peut s'Assurer par les actes d'adm>n:sir:ilton et les archives des communes ou des établissements publics (Dcp. m'nist., ig août 1S68, n« 62363, 335 1).

(i) Lors(îu*après avoir renoncé formellement au droit d^accessior, le propriétaiie du sol acquiert les constructions par cession ou adjudication, c'est le droit de vente immobilière qui est du (L. de frim. an VII, art. 69, § 7, 1°; c. c, art. 55o et 555).

(2) La location d'un terrain, à charge par le locataire d'y élever des constructions lorsque Tacte de bail contient promesse de vente, ouverture de crédit par le bailleur ou preneur, affectation hypothécaire des constructions à élever et stipulation qu'à défaut par ce dernier de remplir ses engagements, la convention serait résiliée et tiue les constructions élevées demeureraient acquises au bailleur sans indemnité, implique renonciation par le propriétaire au droit d'accession. — En çonséciuence, l'abandon des constructions au bailleur, à un prix déterminé, à la suite de la résiliation amiable du bail, donne lieu à la perception du droit de mutation immobilière.

— C'est particulièrement pour assurer le recouvrement du droit de stuctssiou, ainsi que du droit de mutatiou, que l'administration exige que les actes qui constatent que des bâtiments appartiennent à une personne autre que le propriétaire du sol, soient portés aux relevés cadastraux. — Il en est de même des actes d'autorisation de bâtir, ainsi que des baux emphytéotiques (Cire, n*» 763). — Belgiq. jud., loc, citato.

Dans Tespèce des décisions rapportées, le bail obligeait le preneur à enlever les bâtiments à l'expiration de sa jouissance et il était dit, en outre, que ces bâtiments lui appartenaient entièrement et exclusivement. Le propriétaire avait, par suite, renoncé à les conserver par droit ^accession, en vertu de l'art. 555, c. c. Dans cet état de choses, les bâtiments, suivant de nombreux arrêts, pouvaient être hypothéqués par le preneur et saisis contre lui (V. Jur. gén., V^ Privil. et hyp., n°* 785 et suiv., Pont, Tr. des Privilèges et hyp., n^ 634; V. cependant Jur. gén., V. Vente publ. d'imm., n*" 58). L'allégation du jugement, cassé par le dit arrêt du 11 août 1884, que le nouveau propriétaire "n'aurait pu hypothéquer les constructions élevées par lui, n'était donc pas suffisante pour justifier sa décision.

L'argument tire par le jugement attaqué, de ce que les ventes de récoltes du pied et de coupes de bois ne sont assujetties qu'au droit d'enregistrement établi pour les ventes mobilières, était encore moins fondé; cela résulte effectivement de la disposition expresse de l'art. 69, § 5, 1° de la loi de frimaire. La loi fiscale a consacré la fiction du droit civil suivant laquelle, dans le cas spécial de vente sur pied, les fruits et produits de la terre prennent la qualité de meubles, avant même d'être coupés et abattus, parce que l'acquéreur ne les achète que pour les posséder et utiliser à l'état de meubles, après leur séparation du sol (Jur. gén., V*^ Enr., n^ 2843). — De même, les constructions vendues pour être démolies, sont considérées comme meubles, en ce qui touche la perception du droit d'enregistrement (ibid., n**' 2885 et suiv.). — Si, dans l'espèce de l'arrêt rapporté, les constructions litigieuses avaient été vendues pour être démolies, le droit de venté mobilière eût été seul applicable. Mais comme la démolition n'en devait être opérée qu'à une époque éloignée et qu'elle pouvait dès lors, fort bien ne pas avoir lieu, les constructions devaient

être considérées, non pas d'après une éventualité aussi incertaine, mais d'après leur nature au moment même de la vente, et comme elles avaient alors le caractère immobilier, c'est le droit de vente immobilière qui était dû (V. notes i et 2, loco citato, D. P., 85, i, 27).

a"** Hypothèse. — Le propriétaire du sol n'a pas renoncé au droit d'accession ; en d'autres termes, le locataire a construit en l'absence de tout engagement ou autorisation, c'est-à-dire, dans le sens de l'art. 555, c. c.

La situation est toute différente lorsque c'est le propriétaire du terrain loué qui paie au preneur, à l'expiration du bail, une indemnité pour les constructions élevées par ce dernier; auquel cas il n'est dû qu'un droit d'indemnité de 1/2 p. c. En effet, les constructions élevées par le fermier appartiennent au propriétaire par droit d'accession, sauf remboursement de la valeur des matériaux ainsi que du prix de la main-d'œuvre (art. 555, c. c), et comme nul ne peut se rendre acquéreur de sa propre chose, le règlement qui intervient après l'expiration du bail, entre le propriétaire et le fermier constructeur pour la détermination de la somme due à celui-ci, ne peut être considéré comme une vente, lors même que ce règlement serait fait en forme de cession ou de vente (V. Jur. gén., V^ Enr., n^ 1549). — V, toutefois, ibid., les solutions rapportées en sens contraire sur ce dernier point (i).

(x) Lorsque, à la suite de la rétrocession d*un bail emphyiéoiiqui, le maître du fonds conserve les constructions élevées par Temphytéote , il ne s* opère pas de mutation et le droit d'enregistrement n*e8t que de 65 c" p. c. sur le chiflfre de Tindemnité (art. 69, § 2, 8«). Cass. B., 22 juin 1893, Pas, 93, 1,268.

L*emphytéote puise son titre dans les art. 5, 7 et 8 (L., 10 janvier 1824', qui lui donnent le droit de construire, défricher et planter (Belgique jud., loc. cit.).

— L*acte constatant le payement, à Texpiration d'un bail, pour le propriétaire ou fermier, d'une indemnité pour la valeur de constructiotns él^.vées par ce dernier sur les terrains loués, est passible, non du droit de vente immobilière, mais simplement du droit d'indemnité mobilière â

478. Quid? de la vente d'un terrain sur lequel des constzuctions sont commencées et doivent être complétées ultérieurement (pour former notamment, dans leur ensemble, un hôtel)?

Pareille vente est passible du droit de vente immobilière sur la totalité du prix, encore bien que les parties auraient fait connaître, par un acte postérieur, pour quelle partie le prix s'applique aux constructions à faire. Vainement, on soutiendrait que, pour cette partie du prix, la convention n'est passible que du droit de marché à I p. c; l'objet du contrat est, en pareil cas, indivisible. Et, en cas de retard apporté à l'enregistrement, le double droit est exigible, même sur la portion du prix concernant les constructions non encore élevées (trib. de la Seine, 21 juili. i865, D. P., 66, III, i5).

Suivant M. Garnikr, Rcp. pcr., 1866, art. 2186, l'objet de la vente doit être envisagé non dans son état présent, mais dans son état futur. C'est ainsi que, pour la vente

1/2 p. c. (c. c, art. 555; L. de frim.. art. 69, ,^ 2, 8»; 28 avril 181 6, art. 52; du 20 mai 1869) trib. de Compièj^ne, D. P., 70, III, 100.

La jurisprudence de la Cour de cassalion décide, depuis de longues années, que les constructions élevées sur le terrain d^autrui sont immeubles entre les mains du constructeur et «jue, par conséquent, lorsqu'il les cède à un lit r-=, le dn)it j)roporiionnel nuqucl cette cession donne ouverture, est cv.hn établi pr>ur les tr>insmissions immobilières (Jur. ^én., V'* Biens, n" 22 et Knrej;^., n'"* 2892 et -'894; Addè, I<e<|., 27 juill. 18OS, D, P., 69, i, 107 et civ. rass., 19 avril i86y, D. P., 69, i, 107 et 19 noùt 1869, D. P., 69, i, 427; Conf. Pont.. Ilypoihcq., n" 634 et Jur. f^én., V" Biens, n" 22). — Déridé de même (jue lorsiiue le constru( teur est un fermier et qu'il décède au cours de sa jouissance, la valeur des constructions doit être déterminée, pour la perception des droits de mutation ouverts par son décès, suivant les refiles établies pour les immeubles et non suivant celles fixées pour les meubles fCiv. cass., 24 nov. 1869, D. P., 70, i, 272). — Mais la situation n'est plus la niême lorsque la jouissance du fermier-constructeur a pris fin par Texpiration du bail- Alors, aux termes de l'art. 555, c. c, le ])ropriétaire du sol a le droit de retenir les constructions en payant une indemnité, ou d'en exiger la démolilion; le fermier ne peut plus prétendre (^u'à une simple indemnité; il est dès lors évident (pie lorsque le propriétaire opte pour la conservation des bâtiments, l'indemnité qu'il paye ne peut être considérée comme le prix d'une vente immobilière, ainsi ijue le décide avec toute raison le jugement ci-dessus (V. note;.

de récoltes consentie avant qu'elles soient détachées du fonds, on arrive, en envisageant l'objet dans son état futur, à décider que la vente est mobilière. Mais, lorsque le contrat relatif aux constinictions à faire est tout à fait distinct de la vente du sol, le vendeur, fût-il l'entrepreneur même qui s'engage à faire les constructions, il n'y a lieu de percevoir sur le prix stipulé pour les constructions que le droit de marché (V. Garnier, Rép.gén,, n**' 3694 et 141 73 et Jur. gén., V^ Enr., n*** 1986 et suiv.). Il nous a paru, en sens contraire, que la vente de constructions non encore élevées était une vente soumise à une condition suspensive et que, par suite, l'exigibilité du droit simple ne prenait naissance qu'après l'achèvement des bâtiments vendus d'avance (V. Jur. gén., V° Enr., n^ 21 et Ch. et R., n° 1848). V. note sur le dit jugement,

479. Çuid? de l'acte portant, d'une part, bail d'un terrain et de constructions que le propriétaire s'oblige à y élever, le tout moyennant un loyer annuel représentant l'intérêt du prix du terrain et des constructions et, d'autre part, engagement par le preneur d'acquérir, à l'expiration du bail, en remboursant le prix, l'immeuble entier?

Un tel acte constate, en réalité, une vente immobilière passible du droit proportionnel (Cass.fr., 9 juill. 1870, D. P., 71, I, 44)-

Chacune de ces conventions se résumait en une vente d'immeubles moyennant un prix payable à terme avec intérêts du jour de l'entrée en possession. A la vérité, l'immeuble vendu n'existait qu'en partie au jour de la vente, mais les parties avaient stipulé, en le considérant tel qu'il devait être après l'exécution des travaux qui devaient y être exécutés, et la perception des droits d'enregistrement doit être réglée d'après les stipulations exprimées dans les actes tels qu'ils sont présentés à l'enregistrement. — Ainsi, aux termes de l'arrêt de la

Cour de cassation, du 21 juin 1869 (D. P., 69, i, 474), lorsque, dans un contrat d'échange, Tune des parties s'est obligée à livrer, à l'état complet d'achèvement, des constructions commencées sur des terrains donnés par elle en échange, la valeur de sa part est représentée non seulement par les constructions commencées, mais aussi par celles qui doivent les compléter et, en conséquence, le revenu à déclarer à l'enregistrement doit porter sur la valeur intégrale des constructions au moment où elles seront livrées à l'état complet d'achèvement et non point seulement sur la valeur de celles existant à la date de l'acte (V. notes 2 et 3).

480. Mais l'acte portant bail de constructions que le bailleur s'oblige à élever sur un terrain appartenant au preneur et engagement par ce dernier d'acquérir ces constructions à l'expiration du bail moyennant le remboursement intégral du prix des travaux, renferme un simple marché pour constructions assujetti au droit de i p. c. (article 69, § 3, 1°). Même arrêt, du 9 juillet 1870 (Cire, 536, §4; Rec. gén., 2751; Ch. et R., 1498; Garnier, 3694, 14176; Demante, 278).

481. Les constructions élevées avec les deniers de la communauté sur un terrain appartenant à la femme, doivent être considérées comme de simples améliorations dans le sens de l'art. 1437, c. c, et, par suite, sont la propriété de la femme, sauf récompense à la communauté. En sorte que si, après renonciation des héritiers de la femme à la communauté, le mari se rend adjudicataire de l'immeuble amélioré (terrain et constructions), le droit de mutation est exigible sur la totalité du prix et non pas seulement sur la portion du prix qui revient, comme afférente au terrain, à la succession de la femme (trib. Seine, du 6 juin i855, D. P., 55, III, 71).

Le TribunaL.. — « Attendu qu'aux termes de

Tart. 1437, c. c, toutes les fois qu'il est pris sur la communauté des sommes pour la conservation et ramélioration des biens personnels des époux et généralement toutes les fois que Tun des époux a tiré un profit personnel des biens de la communauté, il en doit à celle-ci la récompense; que cet article, par la généralité de ses termes et d'après son esprit, embrasse évidemment tout aussi bien les améliorations résultant des constructions que celles opérées par reconstructions ou réparations, entre lesquelles on ne saurait entrevoir aucun motif sérieux de distinction ; que les unes et les autres deviennent au même titre une partie intégrante de Timmeuble qu'elles ne font que modifier;

I) que ce même article, en accordant une récompense à la communauté qui a fait les avances, a, par cela même reconnu ce principe et proclamé que l'époux propriétaire de l'immeuble amélioré était par cela même propriétaire exclusif des améliorations ; qu'il s'ensuit nécessairement que si l'autre époux, étant seul aux droits de la communauté après sa dissolution, se rend acquéreur de l'immeuble ainsi amélioré, il s'opère en sa pei'sonne une mutation de propriété pour l'intégralité de l'immeuble, tel qu'il se poursuit et se comporte... w

La construction d'un bâtiment sur un héritage propre à celui des époux est, en effet, indiquée par les auteurs comme étant un des cas qui donnent lieu à récompense envers la communauté (V. Potiiier, Tr, de la commun,, n« 271, TouLLii'K, t. i3, n^ i63).

Toutefois, Toullicr, prévoyant le cas (n^ 167) où l'amélioration faite aux dépens de la communauté a procuré à l'héritage une valeur supérieure au prix qu'elle a coûté, comme celui où il s'agirait d'un marais desséché à grands frais, pense que la plus-value devrait être considérée comme un produit des soins communs et tomber, par conséquent, dans la communauté. V. cofitrà, Jur. gén., Y" Contrat de mar., n^ i537 et Propriété.