DROIT DE PROPRIÉTÉ IMMO- BILIÈRE DES ÉTRANGERS

Quelque favorable qu'ait ëtë la situation iSaite par les Capitulations aux étrangers établis dans TEmpire et si libéral que se fût montré le Gouvernement Ottoman envers eux quant aux droits civils, ils étaient jusqu'à ces derniers temps exclus du droit de propriété immobilière.

D'ailleurs, avant le Tanzimat et l'introduction du nouveau r^^e dans l'Empire, les Puissances occidentales, poussées par les idées économiques en faveur au moyen fige et par les conditions intérieures de l'État Ottoman, décourageaient leurs ressortissants de tout établissement permanent au Levant (^). De son côté, le Gouvernement Ottoman basait sa politique de prohibition sur les préceptes religieux (^), sur les principes politiques et sur les préjugés populaires» et la maintenait intacte jusqu'à l'adoption définitive du nouveau régime après la guerre de Crimée.

Malgré cette double défense, les étrangers avaient possédé en Turquie des immeubles de tout temps et en tout Ueu, soit en se faisant passer pour sujets ottomans, soit au moyen de prêto-noms ottomans. Pour ces derniers, ils choisissaient le plus souvent leurs femmes ou parentes (^).

(') Ordonnanoe françaiBe de 1649: * Défend Sa Majesté à ses si^'ets étabUs dans les ÉoheUes du Levant et de Barbarie à*j acquérir aucuns bien-fonds et inuneubles.'

L'Ordonnance de 1781, art 96, modifie cette défense absolue p«r l'addition suivante : ' Autre que les maisons, caves, magasins et autres propriétés pour leur logement et pour leurs effets et marchandises.*

(*) V. Moulteka-ul-Ubhour, éd. impr. Cronstant. 1950, p. X09 ; Heday% livre IX, chap. 6^ p. X97.

(') Une femme née sur le territoire ottoman Azt considérée par le Chériat comme sujette ottomane et par conséquent capable de poôséder des biens-fonds et puisque sa nationaUté serait réglée par son mariage^

DBOIT DES ËTBANGERS 885

Le Hatti-Humayoun de 1856 a oonoédé le principe du droit dans son art. 27 qui est ainsi conçu :

* Comme les lois qui ressent l'achat, la vente et la possession des propriétés immobiliàres sont communes à tous les sujets ottomans, il est également permis aux étrangers de posséder des immeubles, en se conformant aux lois du pays et aux règlements de police locale; et en acquittant les mêmes droits que les indigènes, après, toutefois, les arrangements qui auront lieu entre Mon Gouvernement et les Puissances étrangères.' La négociation des arrangements en question a donné lieu à des questions d'une solution assez difiScile. Le Gouvernement Ottoman voulait se garantir contre une augmentation formidable de l'importance et de l'indépendance des communautés étrangères privilégiées, et espérait même exiger comme condition de la concession du droit en question l'abrogation des Capitulations elles-mêmes. C'est ce que demanda le plénipotentiaire ottoman AU Pacha au Congrès de Paris (séance du 25 mars) ; mais l'appui du Comte Cavour ne suffit pas pour faire accepter une telle proposition, et la dissolution du Congrès laissa la question encore en souffrance. Les n^ociations étaient reprises en i86a. Enfin, la question a pu être résolue sur les bases indiquées ci-haut, c'est-à-dire que le droit serait concédé et les Capitulations conservées intactes, sauf certaines dérogations dans leur application au nouveau privil^e et ime définition plus exacte de quelques dispositions jusqu'alors disputées.

Le Hatti-Humayoïm n'ayant concédé que le prindpe du droit, rijradé du 13 sept. 1284 (16 juin 1867) en a déterminé les conditions; mais ce n'est qu'en 1868 qu'il a été mis à exécution pour les sujets français par un protocole signé le 9 juin 1868 (7 Sef. 1285} (^), et l'adhésion des autres

en deyenant propriétaire elle ne risquait pas une perte de ses privUèges oomme étrangère ; oe qui aurait été le cas si le prdte-nom ayait été un homme. (Van Wyok, p. 56.)

{*) Ke pas oonfondre la loi du 13 Sef. 1984 ayeo le Protocole du 7 Sef. 1985 ; rezpresdon 'loi de 7 Sef.* bien que consacrée par l'usage est incotreote.

886 PBOPBIÉTÉ IMMOBILIÈRE

PoisBanoeB a été notifiée Baoceamyement par les Protooolea aui vanta:

Suède et Norvè^, 2% Sef. 1285 [13 juin 1868]. Belgique, a4 Beb. I 1285 [14 juilL 1868]. Grande-Bretagne, 8 Beb. n 1285 [28 juilL 1868]. Autrich^Hongrie, oo Bedj. 1285 [5 nov. 1868]. Danemark, 28 Mouh. 1286 [10 mai 1869]. Prusse et Confédération de l'Allemagne du Nord, 27 Se£ 1286 [7 juin 1869]. Espagne, 10 Bedj. 1286 [5 oct. 1870]. Grèoe, 26 Zilhi 1289 [24 févr. 1873]. BuBsie et Italie, 24 Mouh. 1290 [23 mars 1873]. Pays- Bas, 14 Bedj. 1290 [6 août 1873]. États-Unis, 28 Djeni. n 1291 [11 août 1874]. Portugal, 20 Beb. I 1300 [29 janv. 1883]. Berse, 25 Chab. 1300 [30 juin 1883]. H semble que les Suisses qui veulent acquérir des immeubles doivent se présenter comme prêtées fiançais ou allemanda La Serbie obtient les mêmes droits en vertu de l'art. i5 de la Convention Consulaire du 9 mars 1896. La Boumanie et le Montén^;ro sont exclus du droit de propriété immobilière.

Il fÎEkut admettre que les capitaux étrangers ont peu profité des facilités accordées par cette loi à Tacquisition étrangère des immeubles dans l'Empire. Cela tient au peu de sécurité que leur laisse ses dispositions en les assimilant aux sujets Ottomans quant aux charges affectant leurs immeubles, la juridiction dans les questions 7 afférentes et les droits de transmission, aliénation, etc. Or, privé, par cette disposition de l'appui de son Consulat, le propriétaire étranger se perd facilement dans l'extrême complication du système fiscal, de la l^islation immobilière et du droit successoral. Pour la question de juridiction, V. XX', note 4, pour le droit de succession aux propriétés immobilières des étrangers, y. XTX^.

DBOrr DES ÉTRANGERS 887

TEXTE XK\

Loi concédant anx ÉtnmgerB ^(S^r^VS VJf

le droit de pMaéder des 13 Sef. 1284. n'indique paa la date'

Immenbles dans 1 Empire i6jiuni867. ^ 1^ ?> \'

^*^°'*''- Kod., p. ^567 (grec).

[traduction communiquée aux Hiasiona par note verb. cire.

le 18 juin i86f .]

RESCBIT IMPÉBIAL.

Qu'U wU fait en conformUê du contenu.

Dans le but de développer la prospérité du pays, de mettre fin aux difficultés, aux abus et incertitudes qui se produisent au sujet de l'exercice du droit de propriété par les étrangers dans l'Empire Ottoman, et de compléter, au moyen d'une réglementation précise, les garanties dues aux intérêts financiers et à l'action administrative, les dispositions législatives suivantes ont été arrêtées sur l'ordre de S. H. I. le Sultan.

Art. l*'. Les étrangers sont admis au même titre que les sujets ottomans, et sans autre condition, à jouir du droit de propriété des immeubles urbains ou ruraux dans toute l'étendue de l'Empire à l'exception de la province de l'Hedjaz, en se soumettant aux lois et règlements qui régissent les sujets ottomans eux-mêmes, comme il est dit ci-après (^).

Ç) (a) Immeubles étrangers dans le Toisinage des mosquées : Le Gouvemement Ottoman a toujours essayé d*emp6cher rétablissement de débits de boissons, etc., dans le voisinage des mosquées de la Capitale. Une décision publiée dans ce but dans les journaux et qoi défendait la vente de biens immeubles dans le voisinage des mosquées et des cimetières à d'autres personnes qu^à des musulmans ou à un membre de la famille du propriétaire, a donné lieu à la eorresi>ondanoe suivante : Note identique des Missions à la Porte, 13 mars 1900 (extrait) : * Cette décision est contraire aux Hatts Impériaux qui accordent une égalité à tous les sujets ottomans sans distinction, aux stipulations de la loi accordant aux étrangers le droit d'acquérir des propriétés immobilières, et aux droits des intéressés aoquis depuis la promulgation de la loi de Sefer.* Note verbale de la Porte aux MissionB, 19 avr. Z9oa (extrait) : 'Dès l'année 1979, en vue de mettre un terme aux conflits qui ne cessaient de surgir à propos des propriétés sises aux environs des mosquées et des cimetières musulmans ainsi que dans quelques autres localités, le Gouvemement Impérial avait rësenré la possession de ces immeubles exclusivement aux musulmans. D'ailleurs, cette mesure limitée depuis 13x0 aux propriétés sises dans le voisinage des mosquées et des cimeUères musulmans n*eet appliquée dans la pratique que rarement.'

Cette disposition ne concerne point les sajets ottomans de naissance qui ont changé de nationalité, lesquels seront régis en cette matière par une loi spéciale (▼. XX').

Art. 2. Les étrangers propriétaires d'immenbles urbains ov mranx sont en conséquence assimilés aux si:gets ottomans en tout ce qui concerne leurs biens immeubles.

Cette assimilation a pour effet légal :

lo De les obliger à se conformer à toutes les lois et à tous les règlements de police ou municipaux qui régissent dans le présent et pourront régir dans l'avenir la jouissance, la transmissioii, TaliénatioD (*) et Fh jpothèque des propriétés foncières ;

En effet il existe une décision du Conseil des Ministres publiée le 5 sept. 1898 à l'effet que tout terrain dans le voisinage d'une moequée, etc., appartenant à une communauté religieuse ottomane ou étrangère, pourra ôtre transféré à. un autre chrétien et qu'il pourrait j élever des constructions.

(b) Immeubles étrangers sur les firontières : En cas de yente des terrains et fermes sis sur les lignes de démarcation on devra exiger que les acquéreun aient la nationalité ottomane. £n cas de doute on devra procéder à une minutieuse enquête pour bien établir leur si^étion. (Moniteur^ aa déc. 1903.)

(*) Règlements qui régissent la transmission et Taliénation.

(a) Ordre Grand-véziriel, 8 Kian. I 1284, Kamoussi>Kav., p^ 44 : ' Tout étranger qui veut effectuer le transfert d*un immeuble est tenu de se présenter au Defter-Khané avec un ' ilmou-haber * émanant de son Consulat/ Le Bureau de Nationalités doit légaliser sur cet 'ilmou> hal>er' la nationalité de l'intéressé et il exige comme condition de la légalisation le payement des arrérages de la taxe de Ps. ao par an qu^il prétend percevoir de tout étranger, quoique cette taxe soit contestée par les Missions.

Note verb. cire, de la S. Porte aux MissionSi 93 sept. 1883 :

'En vue d'obvier aux inconvénients résultant de l'irrégularité des Mlmou-habers ' relatifs aux venteSi achats et transferts d'immeubles^ il a été décidé que ces actes devront porter à Tavenir les noms et prénoms des acheteurs, vendeurs ou héritiers, mention de leur nationalité et de leur position sociale, ainsi que l'indication précise des limites de Timmeuble vendu ou transféré. Le sceau ou cachet de la personne qui opère le transfert doit être, en outre, préalablement vérifié avec soin afin de constater qu'il lui appartient en propre ; dans tous les cas, des actes de cette nature ne pourront être délivrés à moins que le propriétaire qui fait le transfert ne se présente en personne.'

Dans une Note verb. id. datée du a6 déc 1883, les Missions ont protesté contre cette restriction, tout en revendiquant le droit de leurs ressortissants de se faire représenter par leurs fondés de pouvoirs.

Des Missions À la S. Porte, 13 déc 1883, note verb. id. :

* Les Missions protestent contre le refus du Bureau de Nationalités, se conformant à des ordres du Grand-véziriat, d'apposer son cachet sur les * ilmou-habers * délivrés par les Consulats Généraux et portant le sceau oflSciel de l'Ambassade avant d'avoir rempli certaines formalités qui consistent À s^adresser aux Ministères et administrations publiques en vue de s'enquérir si Tacheteur et le vendeur étrangers ne sont pas des sujets ottomans.'

(6) Ordre Grand-véziriel, 8 Kian. I 1284, Eamoussi-Eav., p. 44 : 'Tout étranger voulant devenir propriétaire d'immeubles est tenu de prendre