COUTUMES DE METZ

)ns des pays de nantissement, la mainmise et la mise de fait(l). 21 *. — Droit allemand (2). — On y peut dislingncr trois phases : la pratique de l'époque barbare que nous avons déjà décrite ; 6)le stème de VAiijJassung judiciaire du treizième et du quatorzième 3cle; c) le régime moderne des livres fonciei'S qui en dérive, loiqu'il s'inspire d'un but pratique tout différent. LWiiflassung da oyen âge est surtout destinée à sauvegarder les intérêts du seileur, des communautés, des familles ; ce n'est que par accessoire pai' surcroîtque les tiers et les parties elles-mêmes en tirent avance. Au contraire, dans le régime des livres fonciers, l'intérêt des !rs et des parties est seul pris en considération. L'évolution en ce ns a pu se produire lorsque les assemblées judiciaires auxquelles ) hommes libres n'avaient le droit d'assister qu'à condition d'être opi'iétaires fonciers, ont cessé'd'èire tenues, et à mesure que la opriété roturière s'est affermie aux dépens de la propriété seigneude , la propriété individuelle aux dépens des droits de la famille. I droit romain contribua à ces tiansformaiions, mais il agit en 3me temps comme force perturbatrice dans la marche de la jurisudence.

L'Auflassung" ou ensaisinen^nt judiciaire se rattache très étroinent aux usages francs ; on a déjà vu, en effet, que les aliénations imobilières avaient lieu fréquemment en justice, in mallo, dans la alique franque. Le Miroir de Saxe fait de l'intervention de lajuse une condition rigoureuse du transfert de propriété (I, 52. 1 : us le consentement des héritiers et sans Vechtc Ding , nul ne peut ier son bien et ses gens). Gela tient à ce que la plupart des biens lit des fiefs ou des censives, et que ieur aliénation suppose un reir au seigneur, retour qui s'effectue en présence de la Cour féole ou de la justice roturière (dans laquelle se continue l'ancien illus). Dans les villes, la justice appartient à l'autorité municipale ; celle-ci ne saurait se désintéresser d'un acte (lui, comme l'acquiion des terres, confère des droits importants et imiiose des oblitions (telles que celle de contribuer aux charges pul)liques); aussi îsl-il pas rare que l'on interdise aux bourgeois d'un lieu de disser de leurs terres au profit d'un auti'e qu'un de leurs coboar- Dis (3J. De là il l'ésulta que, dans les villes, VAufîassung eut lieu ^'ant le Stadtralh ou Conseil de ville. Du Ilofrecfit (4) et du

1) Guyot, h. v* (main assise, etc.). Ci-après, llyjjotlicciuos.

2) Sohni, Z. Gesch. d. Aullnssuyig, clans Feslcj. f. Tlwl, IST'J. Lclimann, Z^^". , IStii (Dr. Scandinave). Stobbe, g 94 ^bibl.). Ilcusier, II, 73. Schrœder, p. Î73, . Huber, g 151. Biunncr, Cirundzûge , p. 17G (bibl.). Wessels Bocr, Eigcn- ^insverdraclït, 1887 (Noerlande). Ci-contre, Redite Gc\\:eret p. l»6ô.

3) Ileusler, II. 85. llubcr, IV, 70(J. /(/. en Franco, cf. Giraud, II, '260. i) E.\. dans Ilubcr, IV, 700.

StaiUrccht , la iiccessiLÔ de l'acLo judiciaire s'étendit sans peine ai Lafidrechmiiiux Landgerichte (1). D'ailleurs, en dehors des motifs tiré; du régime féodal ou du droit urbain , l'intérct des parties et celu des tiers justifiaient cette extension : facilité de preuve, publicité di l'acte, garanties contre les tiers, tels étaient les avantages du sys' lème de VAujlassung (1).

Les formalités de VAuflassung senties suivantes. Les parties, aprè s'être mises d'accord par une convention préalable {Gelûbde , pa 'exemple vente) qui correspond à hi justa causa traditio?} i s dn droi romain (3), procèdent en justice au ti-ansfert de propriété ou Auflas sung ; la mise en possession matérielle ou Einweisung complèti l'acte. UAu/ïassung n'est autre chose, au fond, que la dessaisinC' saisine du droit français; le mot lui-même signifie, à propremen parler, dessaisine, déguerpissement ; mais il sert aussi à désigner par extension , l'ensemble de l'opération, la dessaisine et l'ensaisi iiement qui suit. L'aliénateur déclare qu'il abandonne le fonds ai profit de l'acquéreur ; et à cette déclaration se joignent ou non, sui vaut les lieux, les vieilles formalités de la remise du gant, du bâton de la motte de terre, ou le geste symbolique {curvatis digitis) (4) Sur quoi le juge invite par trois 'fois les assistants à faire valoi leurs droits et, à défaut de réclamations, constate que le droit es transféré, c'est-à-dire homologue l'acte, et met sa paix sur le bien c'est-à-dire interdit de troubler l'acquéreur (5). Procès- verbal d< l'acte est dressé, comme pour les jugements, les délibérations municipales, et inscrit sur les registres du tribunal ou du Conseil de villi ou même sur des registres spéciaux, libri resignaiionum , qui son l'origine des livres fonciers modernes (Grundbûcher). L'inscriptior sur ces registres faisait preuve comme le témoignage du tribunal En certains lieux, on en vint à faire de cette inscription le principal et de VAuflassung une formalité secondaire (Bohême, XIIl'^ s.) (G)

(1) Miroir de Souabe, I, 38, 40. Ilubor, IV, 70G. Ci-dessus, p. 239.

d) Les parties recevaient un écrit attestant l'aliénation et muni du sceau d\ juge (Ferlirjung); c'est là l'avantage principal auquel on a songé tout d'abord Huber, IV, 703. L'acte judiciaire n'est pas devenu obligatoire dans !a Suisse romande, tandis qu'il l'était dans la Suisse allemande.

(3) De là résulte une obligation transmissible aux héritiers. Sachsensp., I, 9 g 1 et suiv. — Brûnneck, Gesch. d. Grundeigentli. i. Preussen, 1895.

(4) En beaucoup de lieux, remise de la propriété par l'aliénateur au juge, e transfert par le juge à l'acquéreur. Cf. Saxe, investilura allodialis.

(5) Formes judiciaires, cf. Laband, Verm.KL, p. 230, ce qui ne veut pas dir( qu'il y ait procès fictif. — Brunner, Urh., p. 286.

(6) Tantôt les aliénations et constitutions de droits réels sont inscrites le: unes à la suite des autres par ordre de date; tantôt un chapitre est ouvert i chaque fonds de manière à comprendre tous les actes de ce que l'on pourrai appeler son état civil; les recherches sont alors plus faciles et plus sûres. De

auflassunCt allemande. 1301

Les effets de l'ensaisincrnent judiciaire du droit allemand sont plus dicaux que ceux du nantissement français. La propriété était [insmise (1) non pas telle que l'avnit l'auteur de l'aliénation, mais Ile que le juge la donnait, de sorte que la situation de l'acquéreur luvait être meilleure que celle de son auteur (2); il se trouvait, en Pet, à l'abri de toute atlaijue par la vertu des formalités judiciaires. )ul au [»lus les tiers avaient-ils la ressource d'agir pendant Tan et ur, avant que la rechte Geicerc lui fût acquise (3). Le rôle du trimai rend raison de cet effet; il prenait une part active <à l'acte, mmail les tiers de faire valoir leurs droits, et s'ils n'élevaient icunc prétention sur le bien, mettait sa paix sur celui-ci. Bien plus, 1 alla, dans certains lieux, jusqu'à faire porter son contrôle sur le lUtiat hii-méme qui servait de base cà l'aliénation {vente, dona- )n, etc.) (4). Et pour donner plus de publicité àTacte, quand la jus- :e cessa d'être rendue par les assemblées populaires, on chercba à porter à la connaissance de tous par voie d'affiches. C'est ainsi que le système moderne des livres fonciers (5) et le incipe de la légalité qui donnent à l'acquéreur tant de sécurité et li asseoient le crédit foncier sur une base si solide, ont leur origine LUS VAuflassung du moyen âge, un peu comme en France la tranription est issue du nantissement. Mais la pénétration du droit imain troubla et compliqua singulièrement la pratique allemande jpuis le seizième siècle (6). Le législateur moderne a dû la rema-

;tres étaient délivrées aux parties {Gevichlsbrief^ Wehrebrief). Stobbe , g 67. [1) Pour la possession {Gewere), on discute. Cf. ci-contre, p. tî37. Stobbe, , 191. Souvent une procédure était organisée pour VEinweisung. Siichsensp., [, S3 {sessio triduana).

(î) Celui-ci aurait pu être évincé par le veviis dominus; l'ayant cause n'est s expose à ce danger. Mais on n'arriva point tout d'abord à reconnaître cet et puisqu'au début, l'acte judiciaire n'était pas nécessaire. Huber, IV, 704.

(3) Ci- contre, p. r2G5. La prescription peut suppléer au défaut dWuflasfiurtg.

(4) Huber, IV. 710 : on va jusqu'à rendre obligatoire, pour la formation du ntrat, ]n. Ferligu)\g judiciaire, comme ailleurs on exige la rédaction d'un acte (tarie. Ce n'est (juo dans notre siècle qu'on a nettement séparé le contrat et

transfert de propriété. Voy. aussi le système pratiqué à Drome depuis le Biziémc siècle. Frommhold, p. 1.50. Challamel, Bull, de lu Soc. delégisL comp.^ 78, p. i.v2.

(5) Dibl. sur l'historique des Gvundbùchcr, Brunner, Gruiidz., p. 17l). Huber, ^ 711. Flammcr, Dr. civil de Genève, p. 168.

(6) .\insi on ressuscita la double propriété du droit romain classique, en (posant le dominium civile ou propriété inscrite sur le livre foncier, donnant !u à la revendication, ne pouvant se perdre que par une autre inscription, et

dominium nulurale^ la possession basée sur un litre, protégée par l'action ablicienne et une exception rei vcnditae cl Iraditae. Cf. Layidrecht prussien,

10, 1 etsuiv. En divers lieux, on abandonna les anciennes formalités où l'ou 5 voyait plus qu'une gène (tout bourgeois a sa chancellerie, dit-on à Zurich,

nier, mettre quelque ordre dans ce chaos afiu d'en tirer le régime hypothécaire qu'on a proposé de nos jours comme modèle aux autres pays(l).

2î. — Le droit commun des Coutumes françaises (2). Système de la tradition feinte. — Le droit commun des Coutumes du seizième siècle est formule par Loysel, 746, dans les termes suivants : Dessalslne et saisine faite en 'présence de notaires et de témoins vaut et cquipolle à tradition et délivrance de possession (3). Dans les contrats translatifs de propriété immobilière , on insère une clause constatant que les formalités de dessaisine-saisine ont eu lieu; la plupart du temps, ceci est contraire à la vérité; le procès-verbal notarié est mensonger ; mais on n'en tient pas moins ces formalités pour accomplies. La tradition sur le papier a le môme effet que la tradition réelle (4).

23. — Origines (5). — A côté de la tradition matérielle, on trouve déjà dans les lois romaines des cas de transfert de propriété sans remise effective de la chose à l'acquéreur : interdum etiam sine traditione nuda voluntas domini sufficit ad rem transferendam (List, de Just., 2, 1, 44). Citons comme tels la remise des clefs d'un magasin dans lequel se trouvent des marchandises vendues, la remise des titres en cas de vente d'esclaves, la tradition brevi manu lorsque le détenteur (p. ex. un fermier) acquiert le fonds qu'il occupe, le constitut possessoire lorsque le possesseur devient détenteur ^?'o alio, par exemple en se réservant l'usufruit du fonds qu'il aliène, ou en devenant le fermier de l'acquéreur (6). Ces procédés n'avaient, ce

c'est-à-dire qu'il scelle lui-même et authentique ses actes). Bicrmann, Tradilio ficta, 1891. Ci-après, Dr. commun des Coutumes.

(1) Besson, Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, 1891. Procèsverbaux de la Commission extraparlem. du cadastre, 1891 et suiv.

(2) Textes dans la Confér. de Guénois , p. 344 et 315; Ferrière, s. Paris, 82 (bibl.). — Tiraqueau, De jure constituli possessorii , Opéra, 1597, t. IV. — Domat, Loix civ., L 2, 2. — Pothicr, Propriété, t. IX, p. 101, éd. Bug. — Guyot, V*' Tradition, Clause de constitut, etc. Ferrière, Denisart, h. v'\ — Bourjon, t. I, p. 270, 470 (éd. 1770).

Travaux sur les articles 711 et 1138 du C. civ., cf. Dramard , Dibl. du Code civil. — Encicl. giur. ital., v" Const. poss.

(3) Lorris, XI, 7. Orléans, 278. Meaux, 3, 13. Sens, 230.

(4) Sentence judiciaire, Masucr, X, 9(trad. feinte inutile). Landsberg, p. 140,142.

(5) Brunner, Rom. u. germ. Urk., I. Landsberg, Glosse des Accursius, 1883. Biermann, Traditio flcta, 1891. Cf. Savigny, Possess/on, etc. Ci-dessus, p. 1284.

(G) Dig., 18, 1, 74 [claves apud horrea traditae) ; 18, 6, 14, l (trabes signalas), cf. 1, 2 [dolium sirjnatum); 41, 1, 9, 5 (tradition brevi manu); 41, 1, 18 pr. (constitut possessoire; 18, 1, 75; 19, 1, 21, 4, bail; 21, 3, précaire). Cod. Just., 8, 53, 28 (réserve de l'usufruit); Cod. Just., 8, 53, 1 {emptionum mancipiorum instrumenlis donatis et tradilis et ipsorum mancipioi'um traditionem factam inlelligis).

imblc, révolutionné ni la doctrine ni la pratique qui s'en tenaient iijours, en principe, à la tradition matérielle. Mais à l'époque barire, la tradition per carlam put s'y rattacher. Dans les cas où il ait difficile d'opérer une remise matérielle du fonds aliéné, on s'en issa d'abord en l'aliénant sous réserve fictive de l'usufruit (pour îelques jours seulement); des le sixième siècle, en Romagne, on insidère la retentio iisusfructus comme équivalente à la sollemnis et rporalis traditio (I). Un peu plus tard, au huitième siècle, la fiction î la réserve d'usufruit est délaissée pour la remise de l'acte constant la volonté d'aliéner ; il était d'usage de rédiger des actes de ce Mire dès l'époque romaine; on y constatait la tradition; mais étaient de simples instruments de preuve; au huitième siècle, la mise de l'écrit a les effets de làcorporalis traditio (2). Déjcà avant cette )oque s'introduisait en France la tradition per cartam (3) constatée ins les formules et dans les actes, et que favorisèrent sans doute s idées germaniques sur la tradition symbolique. — L'école des lossateurs ne pouvait manquer de remettre en honneur le principe imain de la nécessité d'une tradition matérielle, mais elle entendit î façon plus large les cas exceptionnels qui figuraient dans les xtes; ainsi la glose constate que la remise de l'acte (4) portant les ots tradidit ou des termes analogues a pour effet de transmettre la )Ssession, et Azon déclare que traditione instrumentorum acquiritur wiinium vel possessio (5); de même elle admet le constitut posseslire (6) sans restriction , et la pratique du temps l'a suivie , comme

;i) Marini, PapirL diplom., 1805, n" 8(3 (a. 55;^0- Spangenbcrg, Juris rom. ibulae negol. solleinn,, [Sl'l , n" 183, etc. Sur les epislulae Iraditionis,

Biermann, p. 24. ['2) On lit déjà dans une donation de Justinien à l'église de Ravennc : covpolilev per epislolam Iradi fecit. ZSS. GA , IV. 14'2. Textes et preuves ilans ennann, p. 28. Brunner, Urh., p. 112.

(3) Brunner, p. 288. Ulnlerpr. de Paul, 5, 12, G, n'attribue pas encore à la mise du titre l'effet de transmettre un droit réel. Mais la L. liom. Curierisis t en sens contraire. Zanetti, La legge romana ret. coiv., 1901. Form. Turon., , lô. Actes divers (804, à Angers, etc.). Biermann, p. 31. Petrus, 2, 3, 13 : cquércur ne devient propriétaire que s'il est corporaliler indiiclus in posssionem ; mais pvo Iradilione rei liabetur, quocumqiie modo res vendita maneal apud vendilovem nomine emtoris, sive yiomine depositi, sive conodati; sive conduclionis jure : vel eliam si venditor usumfturtuyn velilerit. Le Petrus règle, il'après cette idée, le conflit entre deux acheteurs ccessifs ou entre deux donataires; mais dans ce dernier cas, il n'est (jnestioa le de Vinveslilura corpovalis. Cf. Cap. 825, lô, 1. 331. Ci-dessus, p. 1283.

(4) La remise des instrumenta emlionalia s'entcnd-elle des titres ilu venlur ou do l'acte de vente'? Controv.

(5) Glose s. les mots Iradita sit de la loi 2, Cod. Just., 7, ."2 : vel per haec rba tradidit vel per hoc confiteor me luo nomine possidere ^ cum constat e possidere. Cf. loi 48, D., 41, 1.

(G) Il est probable que cette dénomination est due à Azon, Sinntna , s. Cod.

cela résulte du formulaire notarial si répandu de Rolandinus Passagerii (1). Par une inconséqpenr.e véritable, ou plutôt par un respect scrupuleux des textes, elle ne reconnaît point à Yinvcstitura abusiva ou tradition symbolique l'effet de transmettre la possession.

Les Po^tglossateurs donnèrent comme la façon pratique à ces

doctrines, sans arriver à les asseoir sur des bases théoriques un peu fermes (î). Peureux, la ti-adition feinte s'oppose à la tradition réelle, et elle n'a guère moins d'impoi-tance. S'ils se refusent à reconnaître le transfert de propriété solo consensu (3), s'ils ne tiennent pas compte de la clause fréquente vcndidit et tradidit (4), c'est pour donner au constitut possessoiro la plus grande extension (5), et en pratique cela revient au môme: ils nous apprennent qu'il n'est pour ainsi dire pas d'acte d'aliénation où ne figure la clause de constitut, et plusieurs soutiennent que si on a oublié de l'insérer, il y a lieu de la sous-en tendre (6) ; c'est la communis comuetudo Italiae (7). Comme pour la tradition réelle, ils exigent que l'aliénateur soit en possession au moment, où elle a lieu ; sans quoi elle serait inefficace (8). En cas de deux traditions successives du môme fonds, l'une feinte à Primus, l'autre réelle à Secundus, ils enseignent que la première l'emporte (9). Ils ne sont pourtant pas allés jusqu'à reconnaître à la

Just., 7. 32 : illud quod meo nomine possideo constiluo me possidere nomine alieno. Le mot constiluo semble emprunté à la loi 17, ?. 1, D., 41, 1. Les Glossatcurs voient ries cas de constitut dans la réserve d'usufruit, le précaire, le bail. îN'ulle forme n'est requise pour la validité du constitut.

(1) Formule de vente (citée par Biermann, p. G5) : Quam rem venditor se emplovis nomine constiluil possidere, donec ipsins rei possessionem acceperit corporalem, quam accipiendi sua auètorilale el retinendi deinceps licentiam omnimodo dedii [Summa totius artis nolariae, éd. 1583). G. Durand, SpecuL, 1. IV, t. eml., n. 30, 32.

(2) On trouvera dans Biermann un exposé de ces théories selon lesquelles il y aurait dans la tradition feinte un aclus corporalis. Siete Part., 3, 30.

(3) Balde, Com. in usus Feud., n» 28; Consil., 337, n. 12.

(4) Jason et d'autres constatent que cette clause semper dici solet in instrumentis; une minorité y voit un constitut tacite. Biermann, p. 80.

(5) Ainsi ils permettent non seulement le constitut qui se rattache à une causa detentionis (par exemple à une réserve d'usufruit), mais le constitut abstrait, par cela seul (lue l'aliénateur déclare : constiluo me tua nomine possidere. Biermann, p. 107. Cf. ci-dessus, glose sur tradila sit.

(6) Biermann, p. 197.

(7) Cf. Biermann, p. 308 (le constitut est très fréquent apud Gallos , Halos, Gernianos, dit-on au dix-septiéme siècle). — Cf. Pratique italienne : en Sicile, ventes devant les tribunaux au quatorzième siècle; publications dans les assemblées populaires, sur les places. A Venise, judices ad contractus, registres publics. A Florence, registre de transcriptions immobilières au quatorzième siècle. A Naplcs, sorte de cadastre. — Acta lirolensia , t. II, 1899.

(8) Biermann, p. 112. Quelques-uns justifient cette solution par l'idée que nemo dal quod non habel. G. de Toulouse, 93.

(9)Guidù de Suzaria, Jean d'André, cf. Giii Pape, q. 112, 101, 126. L'opinion

radition symbolique los effets du constitut, mais Vusiis modcrnus MnderAarum, en Allemagne, n'a pas hésitô à le faire. Pour les luteurs qui l'ont formulé, la remise de la possession n'est qu'une orme de la déclaration de la volonté d'aliéner et d'acquérir : ce qui evient h d'ive que le transfert de pi-opriété résulte uniquement de la onvention ' i).

24. — Formation de la pratique française. — L'application le ces doctrines où s'accusait une tendance mnr(]uée à la simpliication, se fit de très bonne heure en pays de droit écrit où les biens llodiaux étaient nombreux ; des le onzième siècle, les actes portent a mention vendidil et iradiditi le bail de la cède, le bail de la plume u notaire (2) se rattachent visiblement à la pratique de l'époque ranque. Les conventions fictives de précaire, de bail, de réserve .'usufruit sont aussi en usage par la suite ; l'acquéreur est autorisé , prendre possession quand bon lui semblera et de sa propre autoité ; jusque-là l'aliénateui- possède en son nom (3). Ces clauses deinrent de style et furent sous-entendues, au besoin , dans les ctes (4). Néanmoins , pour les fiefs, les Coutumes du treizième et u quatorzième siècle s'en tiennent encore au vieux système delà essaisine-saisine (5).

Dans le Nord , l'usage général, dès le quatorzième siècle, semble voir été de constater dans les actes le fait imaginaire de la desaisine-saisine; la clause devint de style, ainsi que les clauses de récaire et de constitut qui s'y joignirent fréquemment (0), mais à

ontraire a cependant des partisans, voy. les notes s. Gui Pape : per investiuram non transfertur dominiuin nec possessio ; sola inveslilura nihil proest conlra eura qui veram et aclualcm accepit possessionem licel is posleior sil. La question se pose à propos de l'interprétation de la loi Quoties^ 15, iod. Just., de Rei Vind., 3, 32. La C. de Toulouse, 03, 147, 148, admet aussi ue le vendeur garde la propriété à l'égard des tiers , tant que l'acheteur n'a as pris possession niatériellcinent. Cf.. sur ces art , Casaveteri et Soulatges. erres, Insi., 2, 1, 44. Ci-dessus, p. 1217 {Jus ad vem).

(1) V. dans Diermann , p. '217, des tlétails sur le dr. allcni. depuis Carpzov.

(2) Ci-coiitre, p. 1290. Soulatges, s. Toulouse, p. 237.

(3) Théorie el Pratique ries notaires, 1G20, p. 130 : a soy devcstissant ledit endcur dudit moulin et ledit acheteur investissant par le bail de la plume en i manière accoutumée pour en prendre possession quand bon lui semblera. !e (ju'il pouira prendre de son autorité propre. Et jusqu'à co ledit vendeur so onstitue tenir et posséder iceluy moulin au nom de précaire ou simple consilut pour ledit acheteur. » Masuer, XI, 40 : lachcteur ou le donataire ne peut rendre possession de sa propre autorité que si l'acte porte (juil y a eu radition. — Cf. G. Durand, Spec, IV, 3.

(4) Serres, Inst., 2, 1, 41. Cf. Domat, Loix civ., 1, 2, 2, h. Julien, Elém. de urisp., p. 306. Astruc, Tr. des tutelles, ['bS.

(5) Toulouse, 129. Agen. 38. Tonneins, 161, etc.

(6i Paris, 175 et la Conf. de Guénois. Pothier, IX, n' 07, éil. Dug. Masuer, CI, 37, 61 (précaire). Mcaux, 3, 13, etc. (rétention il'usufruit).

à la différence de ce qui s'était produit dans le midi, elle ne fut pas sous-entendue en cas d'oubli. Ne prend saisine qui ne veut, telle est déjà la règle du Gr. Coutumier (1), et elle ne souffre d'exception que pour les fiefs; l'investiture seigneuriale a été longtemps regardée comme indispensable pour cette catégorie de biens (2), mais on a fini par ne pas les traiter autrement que les censives ; l'unique différence qui ait persisté entre fiefs et censives est la nécessité, pour ceux-là, de la prestation de la foi et hommage : on ne peut acquérir vraie saisine en fief sans foi ou assentiment du seigneur (Loysel, 747) (3).

Remarquons pourtant que l'ensaisinement pa:- le seigneur n'a point perdu toute utilité (4). L'année du retrait lignagcr court à dater de ce moment, d'après diverses Coutumes restées fidèles à la vieille tradition. Parfois on s'est encore dispensé de cette formalité en admettant que Vappréiiensio7i de fait équipolle à saisine (c'est-à-dire à l'ensaisinement seigneurial) (5). Dans quelques lieux, par exemple à Senlis , dans le Valois, il y a un ensaisinement spécial pour les rentes; leur constitution est inscrite sur un registi'c public; les rentes ensaisinées sont préférées aux autres.

25. — Conditions et effets de la tradition feinte (6). — La tradition feinte ne transmet la propriété que sous certaines conditions; elle suppose : a) un acte notarié (7) ; c'est là, du moins, une nécessité de fait (8); b) la clause de dessaisine-saisine ou une clause

(1) Gr. CouL, 2, 19, p. 233. Coul. noL, 72.

(2) Gr. Coût., 2, 19, p. 233; de ce passage il résulte que rien ne remplace l'investiture seigneuriale, ni le bail des lettres de vendition , ni la retenue de l'usufruit; mais cela n'est vrai que pour les fiefs.

(3) Il notait donc plus nécessaire de recevoir la saisine du seigneur. Du reste, la foi et l'hommage se réduisirent eux-mêmes à la rédaction d'un acte écrit.

(4) Un arrêt du Conseil du 7 août 1703 réglementa l'ensaisinement des biens situés dans la mouvance du roi. Potiiier parle encore de l'ensaisinement et du droit de saisine auquel il donnait lieu, indépendamment des lods et ventes. Sur le taux, cf. Kérallain, T/i., p. 142. — Les formalités de l'ensaisinement no furent complètement abrogées qu'en vertu de la loi du 5-17 décembre 1790.

{h) Cf. ci-dessus, p. 12GG, n. 2.

(6) Cbarondas, Rép., 2, G2. Ricard, Don.. I, 901. Argou, Inst:. 3, 23.

(7) Nécessité d'un acte notai ié pour tous contrats relatifs aux immeubles, d'après les Statuts de Vaud, I. G, 4. Iluber, IV, 7(19. — Cf. Loysel, 74G.

(8) Pasquier, Instil., p. 2ôG. L'acte notarié assure au vendeur un privilégf sur la chose vendue pour le payement du prix. La vente par acte sous seing privé ou verbale ne lui donnerait pas cet avantage-, elle serait difficile à prouver, surtout la vente verbale depuis l'Ord. de Moulins. De plus, les créanciers hypothécaires en vertu d'un acte public seraient préférés h dos acquéreurs par acte sous seing privé. Soulatges, sur la Coût, de Toulouse, p. 238, supposant un conflit entre doux acheteurs, l'un par acte public, l'autre par acte privé, donne la préférence au premier, à moins que le dcuxiènie n'ait été mis on possession réelle. — L'acte public est de rigueur en cas de donation.

iquivalontc (1); c) un aliénateiir en possession réelle du fonds, de açon à ce que l'acquéreur puisse se mettre en possession lui-même; )ar là la fiction se rap[iroche de la réalité; elle n'est acceptée que si slle n'est pas trop en opposition avec les faits. Si l'aliénatour qui dé- ;Iare se dessaisir n'est pas en possession , les faits doinient un lémenti aux déclarations de l'acte, et on no tient compte (|ue des àits (2).' Si donc le propriétaire d'un fonds en avait fait la tradition éellcà un pi-emier acquéreur, celui-ci l'emportait sur un ac(juérour )Ostérieui' qui avait obtenu la tradition feinte (3). On discutait sur le ;as inverse : une tradition feinte rompoi-tait-elle sur sine tradition ■êclle 1 osîérieure en date? Poihier le croyait, mais Fei-rièi-e, Guyot, icnrys soutiennent que la tradition léellc doit être préférée; selon es auteurs, par les clauses de constitut et autres, la projii'iété n'est )as transmise à l'égaixl des tiers (i) Los méuîcs difficultés se piésenaient en cas de conflit entre nu acquéi-eur et un ciéancier du venleur, ayant une hypotliéque ou pratiquant une saisie sur le fonds 'endu. Si le vendeur (5) ou. d'une manière plus générale, l'aliénaeui- était propriétaii'O , l'accjuéreur le devenait ; m.iis, au cas coaraii-e, il n'avait pas plus de dioits que son auteur, à la différence de :e qui se passait d.iiis les autres >yslèmes de transmission où l'achecur pouvait devonii- pi'opriétaire sans cjne le vendeur le fut: l'aliélation occulte ne s.iurait, en effet, constituer un tiiie nouve.iu pour 'acquéi'cur ; il succède à son auteur; tout au plus jouit-il du bénéfice le l'usucapion par dix à vingt ans.

20. — Appréciation du système de la tradition feinte. — I.a ►ratique que nous venons de décrire constituait une ruitture com-

(I) Clause de constitut jKir latjucllc le vcmlcur (|ui iclient la cliosc iléclare uil se constitue possesseur pour et au nom du proi)riotairo. Clause ilo prcairc par laquelle il déclare qu'il ne possède que pricaircmenr -..iw i,. bon laisir du propriétaire. lîétention d'usufruit.

(1) Sur la lé^lc Donner ri rrlenir ne vanl , cf. ci-aprés Donations. .\ri;ou, ns/., I, '^ÎJ» : la tradition est nécessaire pour (pic les donations s<iicnt valaldes; lais en dehors tles pays île nantissement, on se contente de la tradition feinte ar la rétention de l'usufruit et les clauses île conslitr.t cl de précaire. Paris, 75 Louet, 1. \', s. 1. La Tliaumassiére. s. Hcrry. ^'II. 1. Ocnisart . v* ClitnsC' lasuer. XI . ?)i'>.

(lij AC. lioiirtj., b1, dans diraud, II, ll'.K

(4) Polliier. Vente, W o"2'2. Guyot, Ferriére, v l i\.,iiiiuti. ^tuihu-i's. (/>. ci/., I. Î38. llenrys. Œuvres, t. IV, l' éd , p. .V:.s (vcr.tc. n" 'Hlj. Cf. I'. do V . 17, IS ^elrua, 1, 3. 13. Cdiick, l'andecl., 17, '21.">.

(ôj Notons (ju'on cas de vente, on e.\ii;o , pour le iiansfert de pri)|)ricii\ que 3 prix ait été payé, confoiniémenl au g -il, ln^l. .lust., de rer. lUv, Potliicr^ • 'l'ii. lîoussiMud <lo Lacoiube, v* l'rècuire : l'acquéreur déclare tcnii* à titre e |)rccaire jus(iu'à l'entier payement du prix; il n'en résulte en fa\our du cndcur qu'un privilège sur le fonds. D'OIivo. (y>ucst. no/.. 4, '.•: '?. 17. ncs[)oi>sos, , (i , l'J. Landsberg, p. 1 1 5.

ploie avec rancien droit et son système de traditions symboliques entourées de publicité, entravées par les droits du seigneur et ceux de la famille. Elle correspond à cette phase de l'histoire de la propriété foncière où les droits du seigneur et de la famille s'affaiblissent; à rencontre dos lignagers s'affirme le droit de l'individu; à l'enconti-e du seigneur la patrimonialité des fiefs et des censives. Les formalités des traditions symboliques tombèrent dès lors en désuétude, puisqu'elles servaient surtout à faire valoir des droits dispai'us; il n'en subsista (^ue la mention dans les actes notariés (1). La tradition matérielle avait été l'ojetéeau second plan par les vieux usages; on l'y laissa, sauf aux romanistes k lui vouer en souvenir du passé un culte platonique : elle était sous-entendue dans le Midi comme le vest et dovest dans le Nord. On arriva ainsi, pour la plus grande partie de la Fi'ance, à un système uniforme de tradition feinte, d'où est issue la règle plus simple du Code civil, à savoir que la propriété se transmet par le seul consentement (2).

Les théoriciens du droit naturel l'avaient déjà formulée; elle se trouve dans Grotius, et son opinion , acceptée par Puffondorf , ne passa point inaperçue des civilistes, puisque Pothier la rapporte (3). Il est vrai que ceux-ci évitent de dire que la propriété se transmet par le seul consentement; ce serait heurter de front des textes respectés et rompre ouvertement avec la tradition ; ils préfèrent rattacher leurs solutions aux clauses d'usage dans les actes notariés. Dès le seizième siècle, certaines coutumes parlent de clauses translatives de propriété (4). Un peu plus tard, Loysel, à côté d'axiomes où le passé trouve encore son expression, constate le droit nouveau : L'on n'a pas plus tost vendu la chose qu'on n\j a plus rien (n° 407) ; s'il pouvait y avoir des doutes sur le sens et la portée de cette règle, son commentateur, Laurière, se chargerait de les dissiper : Ainsi, dit-il, parmi nous, dès que la vente est parfaite, le domaine de la chose veîidue est transféré sans tradition , contre la disposition de la l. 20, de pactis. Domat sous-entend la clause de précaire dans la vente, et arrive au môme résultat. Ricard se plaint de ce que la tradition ne sert plus

(Ij Vaines protestations de Dumoulin, s. Paris, I, 20, 5, IG : neque vera neque ficta Iraditio.

(2) L'innovation du Code civil a consisté à peu près uniquement à dispenser d'insérer dans les actes une clause devenue de style, et à ne plus exiger la rédaction d'un acte notarié. — Héricourt, Ventes p. décret, 186, 352.

(3) Grot.. De j. belli, 2, 8, 25; 2, 12, 15. Puffendorf, Dr. de la nalure,2, 9, 8. Pothier, Propr., n" 245. — Déjà la Glose, sur 1. 23, Cod. Just., 1,2, et sur les Inst., 2, 1, 45, admet que l'Eglise et la civitas acquièrent la propriété par l'effet de la convention, sans tradition; Covarruvias, ResoL, II, 19, 3, et d'autres décident de riicme pour le prince. Add. Landsberg, p. 140. 12.

(4) Sens, 250.

^u'à grossir les clauses des contrats. Les romanistes, cnti-o autres Pothier, résistent seuls à rcntraînement général; encoi-e n'est-ce ^ue pour la forme (I).

Le système de notre ancienne juiispi-udcncc a été diversement ïpprécié. Il semble qu'ayant à choisir entre deux légimes, l'un claniestin et plein d'inconvénients, l'autre fait de publicité et offrant les )lus grands avantages, elle se soil assez aveuglément prononcée pour e pire. Mais ceux qui voient les choses sous cet aspect ont le tort le transpoiter dans le passé des idées qui peuvent être bonnes pour lotre temps (2). Le plus grave reproche adressé au système de la tralition feinte est de laisseï' la propriété incertaine: le tiers acquéreur, e créancier hypothécaire ne sont jamais sûrs de traiter avec le pro- )riétaire du fonds que l'un achète, sur lequel Lauti'e prend hypohèquc, puisqu'une aliénation occulte peut k chaque instant faire )asser la propriété d'une personne à l'autre. Mais cet inconvénient itait plus théorique que pratique. La plupart du temps, l'acquéreur ['un fonds était un voisin ; les surprises étaient difficiles. Et lors- [u'elles risquaient de se produire, l'intervention des notaires les impéchait neuf fois sur dix, car le notaii-e auquel il fallait recourir .ussi bien pour les aliénations que pour les constitutions d'hypohèques, était renseigné sur les droits des parties ; il ne devait agir u'à bon escient, sous peine d'engager sa responsabilité. Il y avait .onc dans les mœurs et dans les usages des palliatifs qui rendaient Dlérable le système adopté par le droit coutumier français. Sans quoi n ne s'expliquerait pas que le Code civil y fût revenu, en l'exagéant, alors qu'il avait sous les yeux le régime de publicité emprunté lar la Révolution aux Coutumes de nantissement (3).

Il ne faut pas oublier non plus que la législation royale avait 3nté elle-même de réagir contre la transmission occulte des droits éels. C'est ainsi que l'Ord. de VillersCotterets, 1539, art. 132, rescrivait, à peine de nullité, l'insinuation ou enregistrement au reffe des juridictions royales des donations (4). (CL Ord. 1566-1731.)

On se [)roposait par là de les rendre [)ubli(]ucs, afin d'éviter toute spèce de fraudes et de protéger les tiers, quels qu'ils fussent, auxuels elles pouvaient nuire, même les créanciers chirographaires.

(1) Domat, Loix riv., 1, î, 1, ô. Ricard, Don., n" •>0'2. Fcrrièrc, v" ConslUut. othier, n" 186, 245; cf. Vente, 314. Serres, //is/.. p. 130.

(2) Cf. cependant ci-dessus, p. 1202, n. 5

(3) Ce n'est point ce que le Code civil a fait de mieux ; mais il serait ridicule c croire que ses rédacteurs ont, de gaieté de cœur ou en haine des institutions îvolutionnaires, ressuscite un système condamné sans recours par une expéence séculaire. — Cf. Flammer, Dr. civil de Genève, p. IGO.

(4) Ord. Villers-Cotterets, août 1539, art. 132. Ord. de Moulins, art. 57, 58. ird. 1731 sur les donations.

1310 ACQUISITION DE LA PROrRIÉTÉ FONCIÈRE.

les légataires et les héritiers. Lorsque la loi du 1 1 brumaire an VII établit l;i transcription, les donations d'nnuieuhles se trouvèrent soumises à la double formalité de l'insinuation et de la ir.insciiption. C'est ainsi encore que l'Edit du 3 mai 1553 décida que ni pi-opi-iété m droit réel ne peuvent être acquis sans insinuation de la v(ni(e ou de l'acte y relatif, mais il ne fut pas exécuté; l'Edit de décembre 1703, appelé communément VEdil drs insinualious laïques (I), et l'Edit d'octobre 1705 ordonnaient d'insinuer, non seulement les donations, mais tous les contrats et actes dont le public a intérêt à avoir connaissance, et en particulier les actes translatifs de propriété. Tous ces actes ne pouvaient eti'e signifiés, produits en justice, utilisés pour passer d'autres actes et, en i^énéral , pour en faire un usnge public, qu'à la condition d'avoir été insinués; sans l'insinuation, ils n'avaient aucun effet « en justice ou autrement (2). « On verra plus loin qu'on prit aussi des mesuies, — mais sans succès, — pour la publicité des hypothèques.

27. — Droit anglais*(3). — En laissant décote la période anglosaxoniîe, qui est mal connue (4), il est facile de constater qu'en Angleterre l'évolution s'est faite vers la simplification comme dans

(1) Ci-dessus, p. 9i4. Guyot, v" Contrôle, Insinuaiion. Sur le contrôle, Edit 1581, 1693, 1699. Isambert, Table, h. v\ Publicité restreinte, cf. Edit 1581, art. 8, et L. 22 frim. an VII, art. 58. But fiscal de ces édits.

(2) Guyot, v" Insinuaiion. Ferrière, Se. des notaires^ in f. Ci-dessus, p. 944. (3i Bibliographie. — Pollock et Maitland, II, 82. — Pollock, Land Zaws.

3* éd., 1896. — Lehr, Elém. de dr. civ. anglais, p. 232 et suiv. (bibl., p. 731), — Glasson, Hisl. du dr. et des inst. de l'Angleterre, I, 133; II, 252; III, 187; IV, 227; V, 92, 276; VI, 339 (bibl. en tête de chaque vol.). Ci-dessus, p. 1178.

(4) Un trait remarquable du droit anglo-saxon est la distinction entre le bocland et le folcland. Schmid, Ges. d. Angels., Gloss., h. v'\ Par bocland, on entend une terre concédée per cartam (de là son nom, boc = liber, caria; land = terre; ou les équivalents latins lerra codicillaria, testamentaria); c'est ainsi qu'au neuvième, dixième siècle, le roi, du consentem.ent de ses wilan, concède des domaines à des églises, à des monastères, parfois à des laïques, en leur conférant des droits fort étendus, la pleine propriété (de là la traduction alodium qu'on trouve parfois). C'eût été la propriété individuelle par opposition à la propriété collective représentée par le folcland (terre du peuple, ager puhlicus). Mais cette signification de folcland (généralement reçue depuis J. Allen, 1830) est rejetée aujourd'hui ; Vinogradofï [Engl. hisl. Rev., janv. 1893), remettant en honneur une explication de Spelman {Gloss. archaioL, 1689), a montré que le folcland était la terre possédée en vertu du droit populaire, de la Coutume, sans titre écrit. Toutes les terres, en principe, rentrent dans cette catégorie, le bocland n'étant qu'une exception, une institution d-'origine étrangère introduite dans l'intérêt de l'Eglise. Le folcland peut appartenir au roi ou à desimpies particuliers, être un objet de propriété individuelle ou collective; mais tout porte à croire que les terres communes étaient fort nombreuses à cette époque. Sur l'aliénation, cf. Pollock, Landl., 199. Maitland, Domesdaybooh, p. 226 et suiv. Brunner, Rechtsg. d. rôm. u. Germ. Urk., 1880.

le droit commun des Coutumes françaises (1), vei'.s la sécurité de l'acquéreur comme dans les pays de nantissement. Mais le régime le la propriété foncière y est si complexe, que la question de Taliénation des immeubles s'en ressent ; elle a été l'ésolue de façon diverse suivant la nature des biens et le caractère des droits transmis. Peut-ôti-e est-il bon de rappeler à celte occasion qu'il n'y a pas eu \ngleterre de propriété allodiale. Toute terre relève médiatement ou immédiatement de la couronne. Aussi Williams a-t-il pu dire : la première chose que doit faire un éludiant en di'oit est de se débarl'asser de l'idée du ne propriété absolue ; nul, d'après notre loi, n'est propriétaire absolu des terres; il peut seulement avoir sur elles un 'State. Et lord Sherbrooke, substituant une formule moderne à celle iu droit féodal, affirme que « la terre est une espèce de propriété 5ur laquelle le public a, k raison de sa natui-e, en commun avec le oropriétaire une espèce d'intérêt (]ui sommeille ('2). « Sans vouloir •echercher si a le réveil du coinléressé » ne risque pas de préparer les crises d'une redoutable gravité dans l'avenir, constatons que lans le passé, cette constitution de la propriété, combinée avec des jubstitutions, des charges diverses, des droits de résolution {remain~ îcr, réversion) (.S), a opposé mille difficultés aux transactions en natière immobilière.

I. Freehold ou franc lènement, tenure comparable au fief fraudais. — A'' Feoffment with livery of seisin (inféodation avec niseen possession, fcoflamentum^ traditio saisinac). Dans la rigueur lu droit, la concession (darc et concedere, give and grant) d'un droit léréditaii'C ou viager sur un franc tènement requiert de toute nécessité la mise on possession matérielle de l'acquéreur; elle a lieu en 'ait ou en droit (4) : a) en fail^ quand les parties sont sur les lieux ; e seigneur concédant met entie les mains du concessionnaire le îiarteau ou ranneau de la porte tradcre pcr ostiunt , pcr haspam vel

(1) Pollock. Lundi., p. 73 : on est passe d'une publicité simple, mais gênante, lu secret le |)lus absolu des transactions inunobilit'ies, sans (juc le législateur lit rien fait ilans ce but, et ménic, à vrai tlirc, contrairement à sa volonté.

(2)Ann. de lég. élr., 18S7, j). 43.

(3) Statut di' donis condilionalibus, r.\^ô; \>uui /iDtp/ori'.s, l^llO; of Mortmain cf. le Mortmaiu Acl do 1S90. 18'J2). Le premier do ces statuts contribua tout )articuliéremoni à compliquer le régime de la propriété foncière en pormetant de créer, ou i)lutôl en développant le fee t;iil [feodum talliatum. c'esti-dirC limité V Infinis furent ses inconvénients, dit Coke; si tous les estâtes îtaient en fîef simple, les acquéreurs seraient sûrs de leurs acquisitions, les crmiers de leurs baux, les créanciers de leurs créances; le roi et les seigneurs luraient leurs échoites, forfaitures et autres droits seigncuriau.x. La forma ioni met le trouble et la confusion partout en substituant à dos règles simples 'enchevêtrement des caprices individuels.

(4) In decd et in luw (Coke).

anniilum), b'il s"agit d'une maison ; un bâlon ou un gant (per fustem, | baculum, etc.), s'il s'agit d'un champ (1) ; b) en droit, lorsque le fonds est à portée de la vue; le seigneur montre l'immeuble au tenancier en l'invitant cà en prendre possession (iraderc per aspectum), et celui-ci se conforme à cette invitation (2). Au treizième siècle, au moins, il est d'usage, sans que ce soit une nécessité légale (sauf depuis 1845), de constater la transaction par un écrit scellé (deed = factum), et l'on remet à la fois le symbole et l'écrit (3). Mais la propriété n'est ti'ansmise, dit Bracton , ni par l'hommage, ni par la rédaction d'un écrit, ni par une tradition fictive; rien ne remplace la tradition malérielle (4). 11 est difficile de s'expliquer la rigueur de cette exigence à un moment où la tradition symbolique était si répandue sur le continent et où son efficacité ne faisait pas doute. jSous avons là un phénomène de régression vers le matérialisme du droit primitif, dont il faut peut-être chercher la cause dans les usages anglo-saxons, ou dans un retour à la barbarie à la suite de la conquête normande. Il trouvait môme un point d'appui dans les doctrines des glossateurs, aux yeux desquels la tradition matérielle était nécessaire en principe. Quelle qu'en soit la raison , ces pratiques formalistes rendaient souvent impossible le transfert de la propriété (absence, maladie, etc.).

B° Lease and release (bail et abandon, laxare et relaxare) (5). C'est la tradition hrcvi manu du droit romain. Tout en s'attachant étroitement à la nécessité de la remise matérielle, la pratique anglaise admit dès le treizième siècle, probablement sous l'influence des Romanistes, qu'il y avait des cas où 5i?ie traditione transit dominium ; ainsi lorsqu'un franc tenancier a donné à bail son fonds, de manière k en procurer la détention au fermier, il lui est loisible de lui céder ses droits par un second acte; ipso facto, sans qu'il soit besoin des formalités de la livery of seisin, le fermier devient pro-

(1) Bracton, ï. 4U. Britton, II, 9 (c. 40, éd. Ilouard). Litlleton, 70. Il y aurait lieu , bien entendu , à dcssaisinc préalable entre les mains du seigneur, s'il s'agissait d'un fief déjà constitué.

(-2) Bracton, f. 41. Cf. Azon, Insl., 2, 1, 40; Summa in Cod., p. 426. Glanville, 7, 1. Ci-contre, n" 23.

(3) Littleton , 370. Il n'est pas rare que l'acte soit rédigé en Iriple endenture (ci-dessus, p. 34) ; l'une est remise à un tiers, par exemple au suzerain.

(4) Cf. Littleton, GG. Par exemple les héritiers de l'aliénateur ne seraient pas lies. — La Irndilio saisinae n'était point requise pour les tenures inférieures (à temps ou à volonté), c'est-à-dire pour celles qui n'étaient pas franches (à vie ou héréditaires). La simple délivrance de l'acte de concession suffisait pour le transport des choses incorporelles (droits de patronage, de réversion, rentes, etc.). Ci-aprés, Uses {deed of grani).

(5) Bracton, f. 41, 45. Littleton, 444 suiv. Autre expression : redder'e et qidelum clamare.

riétaire. Mais c'est là une solution (jui ne pent se produire que ans des circonstances exceptionnelles. C'est un accident dans le roit de cetle époque, car le release ne satisfait ni aux tendances latérialistcs de la common laïc ni aux exigences de la loi féodale ; il

encore le défaut d'être clandestin, la cession {grant, remit, release) 'étant constatée que par un acte scellé (dced) remis à l'acquéreur, as plus que la livery of scisin, le release no met l'ncquéreur à l'abri es réclamations des tiers. La publicité des aliénations et la sécurité es acquéreurs ne furent obtenues que par les modes judiciaires ont il va être question (I).

C" Fine ou reconnaissance en justice (2). A la suite d'un procès cîif entre l'aliénatcur et l'acquéreur (3), procès dans lequel ce derier se prétend dépossédé par l'autre (4), le défendeur sollicitait un rrangcment; la Cour donnait aux parties le congé de se concilier, ; l'acte de conciliation par lequel le défendeur reconnaissait le droit B pi'opriété de l'acquéreur, était lu publiquement devant les juges >u devant des commissaires) dont le devoir était de s'assurer de la ipacité et de la liberté des parties (ô). Acte du tout était dressé, et

(1) Attornment (c'est-à-dire aveu, reconnaissance). Si le vassal ou le centaire peut se substituer un tiers en lui cédant son fief ou sa censive, le seileur est autorisé, de son côté, à céder sa seigneurie et à subroger ainsi une Brcc personne dans ses droits. Le possesseur d'un manoir en a. d'ordinaire, le partie en domaine, une autre en service, entre les mains de vassaux ou nanciers. Quand il veut aliéner ce manoir, il faut que tous ses vassaux ou nanciers y consentent, expressément, en disant au nouvel acijuéreur, lors de icte de cession, i altorn lo you , etc., et en lui remettant un pfenning; taciment, en s'acquittant à son profit des services qu'il devait. Comme on le voit, iUornmenl est le pendant de l'obligation pour le vassal d'obtenir le consenment du seigneur quand il aliène son fief; et l'un comme l'autre s'cxpliciucnt ir le caractère personnel des relations féodales. Sous Edouard III, on re- )nnut au vassal le droit d'aliéner son fief sans l'autorisation du seigneur, oyennant une amende au profit du roi, et, par une juste réciprocité, le conntement des tenanciers put être suppléé par un bref du roi. L'altornment rvait aussi aux transports de rentes pour lesquels le consentement ilu «lébintier fut d'abord néf^essairc ; on finit par se contenter île lui signifier la îssion. Litticton , 551. Britton. 41. Glasson, IV, 241. Même système en Dregno, Rogueau, v" Allourunnces. Cf. Collinct, SRH, ISOô, 047.

(2) Finnlis concovdia quia imponil (luein lilibus. Glanville, 8. Statuts ; modo levundi flnos (date? caractère ?), de finihus ler.iUs i Edouard I"), etc. ans S/a/, of the lienlm). Littleton, 441. Coke, II Inst., ôll- Hlackslonc, '^ '21,

App., n" I\". Poilock et M., II , U4. On dit (juune finis est levée. Sur celte cpression, cf. Du Cange, v* Finis, Fineni levave. Hrunner. l'rli.. p. '28(t.

(3) Pour lintcuter, on devait payer un droit ou fmr au roi. et on lui en lyait un autre pour l'autorisation de transiger.

(4) Parce que celui-ci n'exécute pas la convention passée entre eux.

(5) Nécessité de la possession chez l'aliénatcur; sans quoi deux personnes lelconques auraient pu dépouiller le propriétaire d'un fonds on simulant un 'ocès sur ce fonds. Mémo observation pour les communs recouvrements.

cela, au moins depuis 1195, en triple expédition dentelée, dont Tune, dite pes finis, était conservée au Trésor royal, les autres remises chacune à une des parties (1). A cette procédure s'attachaient les mêmes avantages qu'à un jugement sur un litige réel : \° preuve facile de l'acte, la conservation du pcs finis au Trésor étant une garantie de premier ordre contre la perte ou les falsifications des titres; 2*" exécution assurée ; 3° et surtout exclusion de toutes les réclamations qui ne se produisaient ])as de suite ou, au plus tard, dans l'an et jour (2) : non in regno Angliae providetur vcl est aliqua securitas major vcl solcmnior pev quam aliquis stalum certiorem habere possit .. quam finem in curia domini régis levatum. Pas plus qu'un jugement, elle ne transfère la saisine à elle seule; si l'acquéreur veut qu'elle soit pour lui l'équivalent du feoffamenlum cum traditione saisinae, il faudra qu'il se mette en possession du fonds par quelle voie que ce soit, bonne ou mauvaise (3). Les effets du fine, très énergiques, se produisaientdans un délai trop bref; un statut d'Edouard III (XIV° s.) reconnut aux tiers le droit de l'attaquer en tout temps; le remède était radical, mais il avait le défaut d'enlever à l'institution sa principale utilité; peu d'hommes étaient assurés de leurs possessions. Aussi sous Henri YII (fin du XV^ s.), le Parlement, prenant un moyen terme entre ces deux solutions, permit les réclamations pendant cinq ans à dater de la lecture publique du fine; les droits des mineurs, des femmes mariées, des aliénés, des absents étaient réservés.

D° Le commun recouvrement [common recovery) (4), de date

(1) La fiyiis fut prouvée d'abord par le record de Cour, puis par des actes écrits. C'est de 1195 que date la rédaction en trois exemplaires, dont l'un est gardé au Trésor; dans le nom donné à ce dernier, il y a un jeu de mots sur le français pes (paix, transaction) et le latin pes (pied), comme il y en a un dans fine, qui peut se rattacher au latin finis et au français fîner (finance), payer une amende, un droit {fine veut dire amende, droit de mutation). Ed. des fines depuis 1182 à 1272. Pollock et M., I, xviii.

(2) C'est là l'efïet le plus remarquable de la finis : une aliénation ainsi faite, dit le Statut modus levandi fines, n'oblige pas seulement les parties et leurs héritiers, mais tout l'univers. Ceci s'explique par ses origines mêmes. Ce mode d'acquérir supposa d'abord un procès réel en revendication intenté devant la Cour locale; or c'était une obligation pour les francs tenanciers d'assister à SCS séances ; il n'y avait rien d'inique aies déclarer déchus de tout droit, lorsqu'ils ne protestaient pas contre la sentence qui intervenait; présents, ils avaient tort de se taire ; absents, ils avaient tort de ne pas assister à l'assemblée judiciaire. — Entre autres conséquences de cet effet, notons la chute des substitutions ; le grevé qui aliénait les biens substitués en se servant du fine (ou du co.Tfimun recouvrement), faisait tomber la substitution.

(3) Cf. ci-dessus, p. 1236.

(4) Procédure ainsi appelée, parce qu'on est censé recouvrer son bien et qu'elle est d'usage commun. Abolition des fines et recoveries, 3 et 4, Will., IV, c. 74.

LÉGISLATION ANGLAlSi:. 1315

lus l'ôcentc que la levatio finis , repose, comme celle-ci, sur un rocès fictif. D'après le droit commun , les monastères et autres tablisscments de mainmorte ne pouvaient acquérir do biens-fonds ans Fautorisation du roi, sous peine de confiscation. Mais on éluda ette lègle. Le tenancier vendit sa terre au monastère et la leprit ussitôt à un autre titre comme relevant de ce monastère; comme elui-ci n'avait pas eu la saisine, la confiscation se trouvait esquivée, t de façon ou d'autre, pai- exemple par voie d'échoile, le monastère renait ensuite le bien. La Grande Charte de Henri III, c. 3!j , in- 3idit ces fraudes. Mais elle n'avait parlé que des ventes. Les maisons eligicuses, au lieu d'acheter les terres, les louèrent pour mille ans, t échappèrent encore à la confiscation tout en atteignant leur but. ,e statut de religiosis^ sous Edouard P*", prosci'ivit même les baux à )ng terme. Les l'eligieux ne se tinrent pas [)Our battus; ils procéèrent alors par voie de revendication fictive contre le propriétaire ni se laissait condamner. Par le deuxième statut de Westminster. \ fut décidé que toute action en revendication intentée par une comlunauté religieuse serait contrôlée par une enquête du jury, de içon à l'annuler au cas de fraude. Sous Edouard IV (fin du XY^s.), i procédure se compliqua : « le [)Ossesseur actionné en revendicaon se retournait par voie d'exception conti'e un tiers qu'il prétenait être son garant; celui-ci faisait défaut; le juge rendait sa antence au profit du garanti contre le garant; mais en même temps , condamnait le garanti au profit du demandeur. Par cette procéure, les héritiers étaient plus sûrement exclus ; ils n'avaient pas le roit de se plaindre, parce que leur auteur, tout en perdant l'im leuble, avait droit à son équivalent de la part du garant; » on se lisait scrupule de les dépouiller tout à fait, mais on ne s'en faisait oint d<^ choisii' pour garant un insolvable, un homme de paille, et 3 rôle échut, en fin de compte, au crieur de la Cour de justice ppelé, quand il l'exerçait, le garant commun (common vovchee, ocahis). « A partir de cette époque (1472?), les aliénations sous )rme de revendications devinrent de plus eu plus fréciuentes, et lies finiient par être ouvertement admises n au profit des simples articuliers eux-mêmes. Leur grand avantage consistait à faire )mbei' les substitutions et les droits de retour qui rendaient la proriété incertaine; et tel était parfois l'enchevêtrement des charges belles et des droits de résolution , (]ue des particuliers, désesiiérant 'arriver jamais à connaître l'état de leurs biens, se voyaient réduits cette extrémité de solliciter du Parlement comme un titre nouveau urgeant tous les droits antérieurs (1).

(t) Biackstonc, II, '2\ (tr. fr., t. III, p. Î17).

1316 ACQLMSiTio:; de la propriété foncière.

II. Copyholds (ton arcs par copie) (1). Ces sortes de biens ont commencé par être des lennres serviles ; aussi le tenancier que le seigneur pouvait expulser à son gré, at will, n'était-il pas autorisé à les aliéner. Mais si le seigneur est toujours resté le propriétaire officiel du copi/liold. la situation du copylwldcr i\'^ pas cessé de se consolider; elle a fini par différer assez peu , au fond, de celle des freeholders. C'est ainsi que vers la fin du quinzième siècle ils acquièrent le droit d'aliéner leur tenure malgré le seigneur (2). Les copyholds se rapprochent alors des censives françaises. Leur complet affranchissement ne date que d'hier (1894). Les formes de l'aliénation des copyholds se sont toujours ressenties de leur origine. Cet acte s'opère par surrendcr et admiilancc ^ ce qui est à peu près le vest et devcstdu droit français, l'' Le tcnanciei' rétrocède (surrender) le bien au seigneur, ordinairement en sa Cour, en lui remettant une baguette, un gant, un épi de blé, etc. 2"* Le seigneur admet (admittancc) l'acquéreur en son lieu et place par le même procédé. L'acte est inscrit sur le registre du manoir duquel dépend le fonds, et copie en est délivrée à l'acquéreur dont elle constitue le litre. Ce mode d'aliéner exprimait trop bien la dépendance du copyhold par rapport au manoir, pour qu'on put songer à l'abandonner ou même à le simplifier.

III. Constitution des uses. — Le mécanisme embarrassé dont on vient de donner un aperçu était d'autant plus difficile à mettre en mouvement que, dans nombre de cas, le propriétaire avait les mains liées. Ce régime d'entraves n'eut pas le résultat qu'on en attendait; il ne fit que stimuler l'ingéniosité des praticiens et les amena à .imaginer les expédients les plus hardis pour en éluder l'application. Si on affecta de le respecter en théorie, la pratique des uses aboutit à le réduire souvent à l'état de lettre morte en constituant, cà côté de la propriété de droit commun , du légal estate , une jouissance ou plutôt une sorte de propriété d'équité dont beaucoup purent se contenter, et qui échappa à toutes les règles du droit strict» Telle, dans une certaine mesure, à Rome, la propriété prétorienne ou la propriété des fonds provinciaux.

Cette institution n'est, à l'origine, qu'une fraude pieuse (3), un des procédés employés par le clergé pour éviter les nullités dont étaient frappées les acquisitions de mainmorte. Au lieu de céder ses terres à un monastère, le propriétaire en transférait la propriété à

(1) Littlcton, 73 et suiv. Blackstone, II, 12. Pollock et M., I, 337. Pollock, Landl., p. 208.

(2) Cf. clause du free sale rcclarncc par les tenanciers de l'Irlande et qui appartient à ceux de l'Ulster. P. Fournier, La question agraire en Irlande, 1882.

(3) La peur et la fraude, dit Coke, furent les vrais inventeurs des uses.

111 tiers pour l'usage du monaslôre ; la jouissance qui en résultait lu profit de celui-ci n'était point reconnue par la loi commune, mais ^csliiy qui use pouvait la faire protéger par la Cour d'équité. On a ;omparé sa situation à celle du fidéicommissaire romain. La per- ;onnc interposée (ccstuy que trust) était propriétaire en droit; en jquiié, elle devait remplir toutes les. oI)li.i:alions qui lui avaient été mposées. Cet expédient, qui apparaît sous Edouard III, fut proscrit ious Richard II, mais seulement par rapport aux gens de mainmorte, .es sinijiles particuliers avaient eu le temps de l'accommoder à leurs ntéréts; ils le retinrent.

\jvsc étrint une institution d'équité, inconnue de la loi féodale, (11 admit qu'il pouvait se constituer solo consensu^ sans mise en saisine, d'une façon occulte, et se prouver par tous les moyens. Ni la îonfiscalion ni l'échoite n'étaient à redouter, puisque l'^^sf ne rele- 'ait d'aucun seigneur. On n'a pas de peine à voir quelle supériorité e droit présentait, pour la facilité des transactions, sur les instituions de la loi commune. En revanche, on lui reprochait, et Bacon ont le premier, de frustrer bien des gens de leurs droits, la femme le son douaire, le mari de son droit de courtoisie, le créancier du iroit de saisie, le fermier de son cstatc. Il fallut permettre aux créaniers de cestinj qui use d'agir sur sa jouissance. Les aliénations avec éserve d'usé furent interdites, parce que l'iiliénateur conservait la .étention du bien et jouissait trop aisément d'un crédit imaginaire dès Edouard III). Bacon se plaignait qu'on ne pût savoir quel était B vrai propriétaire d'un fonds , la personne interposée (trustée) ou estuy qui use. Et le fait est que ni l'un ni l'autre ne pouvait aliéner solément, ce qui était une source d'embarras et de fraudes. Divers tatuts tendaient, par des .solutions de détail, à reconnaître que ce ernier était le vrai propriétaire. La matière fut enfin réglementée lar le statut des Uses de Henri YIII, 1535; cet acte s'inspirait d'une lensée hostile aux uses et à la facilité d'aliéner que leur établissement avait introduite dans la législation anglaise ; il ne fit que conoliderla pratique établie. II convertissait Vuse en possession ; c'était n faire une propiiété non plus en équité , mais at lau\ et donner ompélence aux juges de droit commun ; mais comme ils se mouraient peu favorables aux uses, les Cours d'équité en profitèrent pour essaisir une partie du terrain qu'elles avaient perdu ; elles intervin- •ent lorsqu'on voulut restreindre les effets de Vuse, et contraignirent e fiduciaire h exécuter tout ce dont il était tenu en conscience. Par 'intermédiaire d'un trustée ou fiduciaire (de trust, confiance, dépôt), m transféra la [)ropriétésans formalités. La vente elle-momeeut pour îflct de rendre l'acheteur propriétaire par cela seul qu'il yavailaccord le volontés, bargain and sale (marché et vente) ; car le vendeur develait le trustée de l'acheteur, et possédait pour le compte de celui-ci

comme dans le constitut posscssoire du droit romain. De son côté, la tradition brevi manu sous la forme de lease and release (bail et abandon) s'appliqua d'une façon normale, comme un proccklé régulier, tant elle était en harmonie avec rinslitution de Vusc (non sans discussion cependant jusqu'en 1620). De tous les obstacles mis à l'aliénation par la common law , rien ne subsistait, pas plus au fond qu'en la forme. Le système nouveau , infiniment plus souple que celui qu'il remplaçait, avait, en revanche, un grave défaut : la mutation de propriété y était occulte, de sorte que le vrai propriétaire restait souvent inconnu, et que le crédit foncier ne reposait que sur de vaines apparences. De tels inconvénients étaient trop graves pour qu'on n'ait pas songé de bonne heure à y remédier; sous Henri VI 11» on chercha à don.ner quelque publicité à l'aliénation, en particulier par simple barrjain and sale, en prescrivant de l'enregisti-er auprès d'une Cour de justice ou du gardien des rôles. Des lois do 1704 à 1735 voulurent môme que tous les actes (entre vifs ou mortis causa) transférant la propriété ou Constituant des droits réels fussent insinués, mais elles ne s'appliquaient que dans les comtés d'York et de Middlesex. Partout ailleurs, cette publicité n'existait p;is ; de nos jours môme on a fait un pas de plus dans la voie de la simplification, et la loi du 1"^'" octobre 1845 a clos la longue évolution dont nous avons décrit les phases, en décidant que la rédaction et la remise d'un acte sous seing privé opérerait désormais la transmission d'un bien corporel aussi efficacement qu'autrefois la tradition matérielle (pratique du deed of grant , acte de concession, déjà en usage pour les biens incorporels). Mais en môme temps, il se produisait une réaction dans le sens de la publicité du transfert de propriété; si Ton n'a point osé rompre avec la tradition séculaire, on a fini cependant par instituer (1863-1875) un système d'enregistrement qui rappelle l'immatriculation sur les Livres fonciers du droit allemand, avec cette {jarticularité, bien conforme au génie anglais, que l'enregistrement est facultatif et non obligatoire (1).

§ 7. — Droits réels cl charges foncières (2).