Û DROIT RÉEL DU FERMIER

joLii'd'hui on ne se croit propriolaii-e que si on peut faire de sa chose tout ce qu'on veut ; autrefois, on se contentait à bien meilleur compte; le maître ne l'était qu'à moitié.

La multiplicité des droits réels les rendait préjudiciables; leur caractère les rendit odieux ; la féodalité et le servage avaient mis leur empreinte sur beaucoup d'entre eux ou, du moins, ils se distinguaient mal des droits féodaux; ils entraînaient, comme ceux-ci, servitude de la personne ou du bien, supériorité d'un homme ou d'une terre; on les op.vcloppa dans la même proscription.

2. — Baux à long et à court terme (1). — Des raisons d'ordre politique et économique ont fait de l'ancien droit l'époque des baux (2) perpétuels ou à long terme, et dans ce mode d'exploitation du sol, le preneur a une situation voisine de celle d'un propriétaire. Le bail à court terme lui-même, rare pendant longtemps, produisit parfois, quand il s'introduisit dans la pratique, des effets analogues; le fermier temporaire fut traité dans certaines coutumes comme un fermier perpétuel. Sous l'influence du droit romain, le bail ordinaire cessa de conférer un droit réel et redescendit au rang de simple rapport personnel; par un phénomène inverse dû à des causes déjà exposées, les preneurs héréditaires virent leur droit fortifié, consolidé, s'élever peu à peu jusqu'à la vraie propriété. On en revint ainsi aux notions romaines.

Entre ces notions et la conception coutumière, le conflit s'est exprimé par deux règles antinomiques : Vendage passe louage (3) et Achat ne résout pas louage (4). Cette dernière signifiait que, si le fonds loué était vendu, le droit du locataire était opposable à l'acheteur, puisque c'était un droit réel ; le louage n'était donc pas résolu. D'après la première, au contraire, le preneur n'ayant qu'un droit personnel contre le bailleur, l'acheteur, qui est devenu propriétaire du fonds loué, a la faculté de l'en expulser; le bail est résolu. C'était là la solution romaine et celle de la jurisprudence des pays de droit écrit (5). Elle avait le grand défaut de rendre incertaine la durée des

(1) Ci-dcss-us, p. 725 (bibl.). BCh., VI, 2, 409. Salvioli, p. 422 (bibl.)

(2) Bailler — livrer, remettre (encore ce sens large dans certains dialectes romans). Amodiation = louage d'immeubles, le fermage se payant ad modium, au muids, en denrées.

(3) Loyscl, 472. Cod. Just., toc. 9 : Emtorem necesse non est slave colono {nisi ea lege émit). Droit allemand : Kauf bricht Mielhe. Chaisemartin, p. 274. Huber, IV, 859, 3 (Neufchàtel, Suisse) : mort, mariage et vendition rompent toute amodiation. Loysel, 474 (en sens contr.). Ass. de Jérus., éd. B., t. II, p. 291. Pothier, Louage, n° 296. Add. Gr. C, p. 248.

(4) Chaisemartin, p. 273 : Kauf hebt Mielhe nicht auf. Nous ne connaissons pas en français de formule correspondante à cet adage; celle que nous donnons au texte n'en est que la traduction.

(5) Serres, Inst,, 3, 25, G.

DALX A LONG TERME. 1321

laiix. La pratique couliimièrc l'écarta par des clauses particulières lu conti-at de veiile, en vertu desquelles l'acheteur s'engageait à enretenir le bail; le Code civil, dans l'article 1743, n'a fait que sousin tendre ces clauses devenues de style.

Au nombre des baux qui se distinguaient des tenures féodales bail k fief, bail îi cens) (1), on lemaïque l'emphytéose, le bail à omptant qui n'on est qu'une variété (2), et le bail à domaine conéable pai-ticulier à la Bretagne et qui est peut-être d'origine servile. - Les baux emphytéotiques (3) n'emportaient cession du domaine itile que s'ils étaient perpétuels (4); faits pour de longues années, 0, 9i) ans, une ou plusieurs vies, ils ne conféraient qu'un droit éel , très voisin d'ailleurs du domaine utile, car il entraînait, omme lui, la faculté de modifier la destination du fonds et il douait lieu <à la prélalion, aux lods et ventes, à la commise (5). La loi u 18 décembre 1790 réduisit la durée de l'emphytéose à 99 ans au Qaximum; et les lois du 9 messidor an III, du 1 1 brumaire an VII, lassèrent le droit de l'emphytéote à côté de celui de l'usufruitier larmi les biens susceptibles d'hypothèque. On s*est demandé, sous empire du Code civil, si l'emphytéose était reconnue par la loi avec es efi'ets spéciaux, en particulier, la création d'un droit réel ou si lie ne se confondait pas avec le bail. — Le bail à domaine cou- ^éable (6) avait deux caractères singuliers : 1"^ il était révocable u gré du bailleur comme les baux at will si communs en droit aulais; l'analogie avec les copyholds dont le tenancier peut être con-

(1) Ci-dessus, p. 702. ZSS. GA, V, G9. Hubcr, IV, 756 et suiv.

(2) Ci-dessus, p. 720. Viollot. p. G(il), n. 2 (Coût, de Poitou, 1417). BrucI, 7iaj/es de Cluny , II, 328 (a. 9G8). Marchegay, Cavt. du Bas-Poitou, p. 249. I. de Pansey, Compél. des juges de paix , 1827, p. 375. Masson , Exposé de la igisl. rurale, 1879, p. 25. Aiaus , Thèses Ec. Charles, 1885, p. 8. Grand, ibid., 899. Lamprecht, p. 190.

(3) Viollct, p. 000 (bibl.). Ci-dessus, p. 72G, 504. Anselminus de Orto, Ernphijt., d. Jacobi, 1854. Cf. nionog. dans Tracl, uixiv. juris., traités cités par Salvioli, . 424. Lattes, S/ucii sop. enlileusi, 1808. Stobbc, g 99. Giraud, II, 219, 250.

(4) En Italie, l'emphytéose semble plutôt perpétuelle, le livello {libellus) ou i précaire plutôt temporaires. Mais la terminologie n'a rien de bien arrêté. If. Pertile, g 142 (étude détaillée du livello). Le livellario a la propriété utile, lais sans le droit d'aliéner. — Mitteis, Z. Gesch. d. Erbpacht i. AU., 1901.

(5) (/f, .\rgou, III, 28 : il existe peu île vraies cmphytooses, à moins qu'on l'entende par là les rentes foncières non rachctables avec clause que lo prelour sera tenu de faire des améliorations; mais en ce cas il n'y a ni commise, li prélation, ni lods et ventes (Voy. ci-dessus, Rentes foncières, p. 727). Dans BS pays de droit écrit, l'emphytéose se confond avec la consive (elle a donc un aractére féodal). Sur ce dernier point, voy. Chénon, Démembr. de la propr,, ». 49, et ci-dossus, p. 720. Roscher, Econ. p'ol. rurale, p. 243.

(G) Ci-dessus, p. 720, 1183. Add. Henry, El. du dom. cong., 1894; L. du 3 nov. 1896.

gédié au gré du seigneur du manoir, donne cà penser que c'étaient là des transformations de tenures serviles; 2° le domanier, c'est-àdire le fermier, avait droit, cependant, aux édifices et superfices; on ne pouvait l'expulser avant de lui en avoir remboursé la valeur. Ce droit réel siii generistvepvèsentRit pour lui une indemnité à raison des améliorations faites sur le fonds.

3, — La libre tenure urbaine (1), tantôt alleu, tantôt censive libre avec, à peine, la charge d'une très légère redevance, peut être rapprochée des baux à long terme, dont elle est une forme supérieure. Son origine est un problème dont on ne s'est guère occupé que dans ces derniers temps et qui n'est pas encore tout à fait élucidé (2). On y a vu d'abord (Arnold) une transformation de la tenure servile ou domaniale (d'après le Hofrechl) ; dans une première période, le seigneur en ayant seul la propriété, le tenancier ne pouvait que la lui rétrocéder; dans une deuxième, le seigneur ei le tenancier se trouvaient sur le pied de l'égalité ; celui-ci vendait, celui-là ensaisinait l'acquéreur; dans une troisième, le tenancier, devenu plein propriétaire, n'avait plus à demander l'ensaisinement seigneurial ; bien mieux, le cens, cette manfue de servitude, disparaissait à son tour et la censive devenait un alleu. Dans une explication un peu différente, on a pu prétendre que le preneur d'un terrain à bâtir (et cette hypothèse est la plus commune dans les villes), ayant la propriété des constructions à titre de melioraiio, a fini par acquérir la propriété du sol lui-même (3). Les documents condamnent ces deux opinions, car il en ressort que, dès l'origine, il a existé dans les villes deux sortes de tenures^ la censive domaniale et la tenure libre ; la pi-cmière a été assimilée avec le temps à la deuxième (fin XIIP s., X\Y^ s.). Il s'agit donc d'expliquer l'existence aiirietme do la tenure libre. On a tenté de le faire à l'aide de distinctions : 1° entre les domaines ordinaires et ceux du comte, c'est-à-dire de Tancien grand fonctionnaire carolingien ; c'est dans ces derniers

(1) Ci-dessus, bibl. sur les origines communales, p. G87. — ArnoUl, Zur Gescli. des Eigenthums in deiilschen Stddlen, 1860. Roscnthal , Zur Gesch. d. Eig. in Wirzburg , 1879. Nagel , Zur Gesch. d. Grundbesitzes (Hesse), 1883. Gobbcrs, Erbleihe, ZSS. GA, IV. 130. Hôniger, Jahrb. f. Nationalôkon., 4'2. 571. Des Marez, Elude sur la propriété foncière dans les villes du M. A. et spéciale en Flandre, 1898 (bibl.). Jaeger, Grundbesitz in Strasburg ^ 1888. LampreclU, Deulsch. Wirlhschaflsleben , I, 891. Von Schwind , Entstehungsgesch. d. frei, Erbleihen, 1891 {Unters. de Gierke). Gothein , Wirlhschaflsg. des ScHwarz-^ waldes, I, 161. Maitland, Township and Borough, 1898; Domesday Bock, p. 172. Pollock et M., I, 62.^. Genestal, La tenure en bourgage (Normandie), Tlièse, 1900. Rictschel, ZSS. GA. 1901, p. 181 (bibl.).

(2) Il est inutile de faire ressortir le lien qu'il y a entre le problème que nous examinons aii texte et la question plus générale des libertés urbaines.^

(3) C'est l'opinion de Gobbers et de Jàger.

TENURE URUAixNE. BOURG AGE. 1323

Bulcmcnt qiio la toiiurc libre se serait formée; les marchands ta qui n les concédait ne payaient de cens au comte qu'à raison de son roit de justice et non parce qu'il était propriétaire; 2° entre les dolaines laïques et les domaines ecclésiastiques où l'évolution aurait té plus lento (1). Mais ce ne sont là que des circonstances de fait ont l'influence n'a pas été décisive dans la question. Un seigneur uelconque laïque ou ecclésiastique, comte ou non, a pu etie amené ar son intérêt bien entendu à concéder des terres improductives, léme sans se réserver un cens (on en a des exemples); la simple résence de nouveaux habitants sur ses teri-es devait être pour lui ne source de profits, et il se trouva des seigneurs assez intelligents Dur comprendre qu'eu les soumettant à la rigueur de l'exploitation omaniale, en faisant d'eux des serfs ou des quasi-serfs, ils n'arrip.ientà d'autre résultat qu'à celui de les éloigner de leurs domaines, n vit donc, lors de la fondation des bourgs dans des lieux dépeulés, les immigi'ants recevoir une terre privilégiée pour y bâtir leur laison {bourgage, bourgeoisie (2). Freizin^ (3). Frrigut, etc.). Cette ,vcur fut faite non seulement aux marchands à l'occasion de l'érecon de foires et de marchés, mais à des liospiies (4), à des hommes bres ou à des serfs fuyant leur seigneur et peu disposés à rentrer ms les liens de la servitude. L'époque franque connaissait déjà des nures peu éloignées de ces terres presque libres, la précaire, nomment sous ses formes de precaria data ou rcmuneraloria (5). ans le midi de la France, tout au moins, la persistance de la projeté romaine dut contribuer à donner aux habitants des villes ces •oits auxquels on n'arriva ailleurs qu'avec peine (6). 4. — Rentes (7) et charges foncières. — Des charges et servi-

(1) Voy. surtout Des Marez et les exemples qu'il cite.

[Tj Sur le bourgage normand , cf. Gcncstal , op. cit. Delisle, liée desjug. de •Ichiq., n" 140 : masura ciim terra ralionabili que se acquitat per unuin ddiliim nominalum est burgagium. TAC. Xorm., 5, 3; 8, 1 et 5; 11, 5. imma, 2G, 2 (per borgagium teneninr alodia et masure in burgis constituta irgorum consuetudines relinenles ; cf. 24; 29, etc. A'C, 1583, art. 138, 270 1 et suiv., 454), La condition des bourgages variait: les uns étaient de véribles alleux ; d'autres, et c'étaient le plus grand nombre, n'étaient astreints l'au payement d'une rente au seigneur ; enfin certains devaient des aides et s corvées et se distinguaient à peine des rotures ordinaires. Les règles parluliùres au bourgage en droit privé et (jui ne sont qu'un retour au droit mmun des coutumes du reste de la France, consistent surtout dans des resctions au retrait lignager, dans l'établissement d'une communauté d'acquêts its en bourgage, enfin dans l'égal partage entre frères et sœurs.

(3) Rietschel, op. cit. (ville d'Erfurt).

(4) Sur les hôtes, cf. ci-dessus, p. 757. Sée, Les classes rurales, p. 63.

(5) Lamprecht et surtout Rietschel, op. cit.

'fi) Sur la persistance du droit romain, cf. ci-dessus, p. 152, 732.

[7) Sur les rentes, voy. ci-après, Obligations; ci-dessus, p. 731. Loysel,

tudcs personnelles (I) auxquelles étaient astreints les colons et les serfs, se séparèrent avec le temps les charges l'éelles, cens, rentes, dîmes, tailles et corvées. On cessa d'y voir une suite do la condition personnelle des tenauciers, puisqu'ils étaient devenus libres; mais on en fit une dette de la terre qui n'était pas affi-anchie avec eux (2). Quiconque la détient est assujetti au service dont elle est grevée. Mais il dépend de lui de s'y soustraire, au moins pour l'avenir, en la délaissant ou en déguerpissant (3) ; il y avait des difficultés et des solutions diverses au sujet des arrérages échus. En cas de division du fonds, chaque parcelle était tenue de la totalité de la charge, car celle-ci était indivisible ; mais l'un de ceux entre lesquels le fonds s'était partagé, par exemple l'aîné des fils de rancicn propriétaire, rendait habituellement le service pour tous (portator). Le retard dans le payement des arrérages avait pour conséquence la perte du fonds ou commise, tantôt de suite, tantôt au bout d'un certain temps et après le payement d'une amende (4). Le bénéficiaire d'une charge foncière aliénait son droit comme s'il s'était agi de la propriété d'un fonds de terre, par les mômes moyens (5). Ces droits et charges tendirent à disparaître ou tout au moins à se transformer en simples droits personnels (6).

5. — Les droits d'usage (7), qui s'appliquaient surtout aux bois et forets (8), appartenaient à l'ensemble des habitants d'un village,

n" 505 et suiv. Loyseau, etc. Glasson, VII, 321. Sur les dîmes, Fertile, IV, 440 (bibl.). Ci-dessus, p. G20. Blonde), Popul. rurales de VAllem., p. 369.

(i) Ileusler, Inst., II, 220. Gross, Recht an der Pfrûmle, 1890 (cf. NRH , 1890, 799). Pasquier, Insl., p. 287 (rapproche les banalités des servitudes). Ceysscns, Le dr. de banalité {Bull. Jnst. arch. Liège, 1896). Rioufol, Thèse, 1899. Scliwind, Reallaslfrage [Jahrb. f. Dogm., 33, 1), Sée, Les classes riirah^s, 1901. Iluber, IV, 771 et suiv. (textes). Stobbe, § 100.

(2) Leg. Longob. Lud. P., 31 [Iribularia terra). Huber , IV, 771 : ServicAum quale debebat terra.

(3) Beaum., 24, 7 et suiv. Coul. not., 70, 96, 97, 171. Desm , 183. Gr. C, p. 317. Cf. De Luca, De cens., 18.

(4) Beaum., 24, 19 et suiv. L. d. Droiz, n" 391.

(5) Sentis. 275. Valois, 189.

(6) Difficultés et controv. dans l'analyse juridique de ces droits. Déjà de Luca n'y voyait autrefois que des obligations, Covarruvias et Carpzov des dettes hypothécaires, etc. L'historien du droit ne voit dans ces théories que les expressions successives d'un état économique et politique variable.

(7) Ci-dessus, p. 457, 1221. Beaum., 24, 6 et suiv. Olim, Index, V Foreslis. Guénois, Confér. des Ord.^ Table, v*> Eaux et Forêts; Conf. des Coutumes, I, 7, 11. Ord. des eaux et forets, 1669, t. des dr. de pâturage, chauffage. Argou, II, 7. Glasson, NRH , 1891, 446; Ilist., VII, 258. H. Sée, Les dr. d'usage et les biens communaux, 1891; Les classes rurales et le rég. domanial en France, 1901. Fertile, IV, 332. Laraprecht, Etal écon. de la Fr., p. 115. Fournel, Voisinage, I, 523. H. de Fansey, Biens communaux , c. VI.

(8) Fritschius, De jure boscandi, 1676. Ottero, De jure pascendi, 1705. Pasquier, Insl., p. 290. — Cf. bois bateiz (commun) et vile bateice.