CENS ET RENTES FONCIÈRES

2. — La Constitution de rente (1). — A'^ Origine. Suivant l'opinion commune, les rentes (2) auraient été imaginées dans le but de tourner la prohibition dn prêt à intérêt. Il n'en est rien ; elles ont une toute autre origine; ce qui est vrai seulement, c'est qu'elles ont servi à atteindre ce but, après avoir été détournées de leur destination origii]aire. Elles ont commencé |)ar être un mode d'e.\['loitation des terres et nullement une opération de crédit. On concédait des terres à charge de cens ou d'une part de fruits. Cens et rente sont synonymes dans l'ancienne langue. Mais la lenle se sépara du €ens en perdant tout caractère féodal ; on la qualifie de rente simple par opposition à la rente seigneuriale ou cens; elle s'appliqua, sur le déclin de la féodalité, aux biens qui avaient conservé le moins l'empreinte féodale, par exemple aux maisons des villes (3); elle représenta, pour les biens féodaux, la part de revenu correspondant aux améliorations, à la plus-value, et se superposa au cens qui représentait le revenu du fonds lui-même. Elle acquit ainsi une existence indépendante; modelée au début sur le type juridique du cens dont elle n'était qu'une variante, elle s'éloigna de plus en plus de sa forme originaire pour se rapprocher du prêt à intérêt.

B'' Rentes foncières (4). — Il nous suffira de rappeler qu'on entend par là des rentes établies moyennant l'aliénation d'un héritage;

gain est moralement certain; quid s'il est probable? P. de Castro, Cojîs., 11, 55, 3; 3° si le capital court des risques {periculum sortis); l'intérêt représente une prime d'assurance: il s'agit des risques exceptionnels, par exemple à raison de la situation de fortune du débiteur; 4" Titulus legis civilis , la loi civile l'autorise; titre difficile à justifier (intérêt général? il fait présumer l'existence des autres titres?). Ashley, II, 535.

(1) Ci-dessus, p. 731, 1323. Stobbe. ZfDR, 19, 18'2. Heusler, jt 71. Endemann, Stud. in d. rom. kan. Wirthsch. u. Rechlslehve . II. 103-157 (bibl.i. Viollet. p. 674. Glasson, 7, 3'2L Champeaux, Gr. EncycL, h. v". — Pollock et M., II, 128. — Denisart. R. de Lacombc, Perrière. Guyot, /i. v°. Isambert, Table, V* Renies. Guénois , Conf. des Ord., 4. 7. Loyseau . Tv. de la garantie des rentes^ 1599; Tr. du dcguerpissement, 1G13. Loysel. 505 et suiv. Fleury. Inst., I, 403 et suiv. — Pertile, IV, 597. Ccncius, de censibus, Kî'il, 2* édit.

(2) Renda, rendiln [W' s.), reddilus = revenu. Du Gange, /» v'. Arrérages exprime la même idée avec cette différence qu'on suppose la rente échue et le débiteur on retard : arriéré. Godefroy, v° Arriéruge. Ragueau, ibid. On oppose cependant la rente aux arrérages; elle est alors le droit d'exiger les arrérages (céder une rente, toucher sa rente). Polhier, Personnes, n° 2G0.

(3) Surcens sur les maisons. Beaum., 24, 19, 20. Or, C, p. 315 et suiv., ^33. Ci-dessus, p. 1322 (bibl.). Rentes sur les revenus do l'Etat, sur l'Hôtel de ville, ci-dessus, p. 948. Loysel, 517. Larroque-Timbaud, 39 et suiv.

(4) Ci-dessus, p. 731. Pothier, Tr. du bail à rente, t. 4, éd. Bug. Fœlix et Henrion, 7')-. des rentes fonc.^ 1829. — Dr. anglais : rent service par opposition à la rent charge et à la rent sech {reddilus siccus) que Pollock ei M. désignent d'un terme générique : non-tenurial rent. (II, 128). Cf. rente de chambre. Bracton, (" 203 b.

ralionateur retient sur le fonds an droit réel (1), immobilier, irrachetable (2) ; l'acquéreur devient propriétaire sous cette charge (3), avec faculté de s'y soustraire par le dégucrpissement, car il n'est tenu que propler rem (4); k l'inverse, les sous-acquéreurs à titre particulier étaient assujettis, comme les successeurs universels, au payement de la rente; le droit réel du crédirentier était, en effet,

(1) Indivisibilité du cens et des rentes foncières ou constituées. Desm., '276. Coût, not., 165. Gr. C, p. 354. L. cl. dr., 789.

(2) Sauf convention contraire, tandis que les rentes constituées, au moins dans le dernier état du droit, sont essentiellement rachetables. Racheter une rente foncière, c'est exproprier le crédirentier. Cependant les bulles papales ont quelquefois autorisé le rachat, et des ordonnances royales l'ont aussi permis à titre exceptionnel pour des raisons d'utilité publique que nous allons faire connaître, mais aussi parce que le rachat n'apparaissait souvent que comme le remboursement d'une créance, même quand il s'agissait d'une rente foncière. L'Ord. 1441, art. 18, déclare rachetables sur le pied du denier 12 les rentes sur les maisons de Paris, parce que les propriétaires de maisons chargées de rentes excessives les laissaient tomber en ruines. Edit mai 1553 (autres villes). Paris, NC , 12, Orl., 270. Glasson , 7, 323. C'est même à cette occasion que la Décl. de mai 16U9, voulant permettre au débiteur de bénéficier de l'abaissement du taux des rentes passées du denier 12 (le 12* du capital ou 8 1/3 pour 100, 1576) au denier 16 (6 1/4 pour 100, 1601), décida que le débiteur pourrait de sa propre autorité subroger aux droits du créancier le prêteur auquel il empruntait la somme nécessaire pour le rachat; le créancier qui avait son argent placé à plus de 8 % ^7 aurait pas consenti, puisqu'il ne pouvait plus le placer qu'à 6 1/4, et le prêteur exigeait des garanties. Arr. de règK du Pari, de Paris, 6 juillet 1690. Pothier, n" 23. Glasson, 7, 325, cite les Ord. avr. 1393; oct. 1409; juill. 1410; 1343; 27 mai 1424; 31 juill. 1428. Isambert, Table, v° Renies. Ashley, II, 475 (rachat en Allemagne).

(3) A défaut de payement du cens ou de la rente , la procédure ancienne est en rapport avec la conception primitive de notre institution; le créancier a des droits de propriétaire, tandis que, pour les rentes constituées, dans l'opinion de Dumoulin, il descend au rang d'un créancier ordinaire. Cf. ci-après, Exécution. — Saisie ou gagcrie des biens garnissant la maison, et, partant, obligation de la garnir {Coût. noL, 3, 36, 81, 157. Pari, aux Bourg.., p. 137); saisiebrandon des fruits des fonds de terre. Amende, sauf en la ville et banlieue de- Paris. Si la maison est vide et vague ou en ruines, on la fait crier. Coût. not. y 169, 179, 31, etc. Gr. C, p. 316, 277, 199, 544 et suiv.; Consl. du Châl., 62 et s. Paris, NC, 86 : droit à trois ans d'arrérages pour le cens; (id. pour les rentes,. Ord. 1563, Loysel, 524). 163 : pour les rentes, on ne peut gager que trois quartiers, car l'ancien délai d'an et jour maintenu ici fait perdre la gagerie. Difficultés dans le cas fréquent où il y a plusieurs cens ou rentes successifs.. Beaum., 24, 20. Gr. C, p. 315 et suiv. Coul. not., 117, 151. AC. Anjou, t. 2, p. 419. Bûche, NRII, 1884, 76. — Droit anglais : la rente sèche, variété de la rente constituée, ne permet pas l'emploi de la gagerie (Bracton, f, 203 b); la rent charge l'autorise.

(4) Sauf convention contraire (clause de fournir et faire valoir). Coût, nol.r 95, 90. 97, 171, 70. Desm., 183. Gr. C, p. 317. Le déguerpissemcnt consistait dans l'abandon en justice de la propriété (et non pas seulement de la possession); il était permis à l'acquéreur lui-même. Loysel, 520-366. Fleury, 7ns(., 2, 50^